Ausfallrisiken gewerblicher Immobilienfinanzierungen

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1 Reihe: Finanzierung, Kapitalmarkt und Banken Band 19 Herausgegeben von Prof. Dr. Hermann Locarek-Junge, Dresden, Prof. Dr. Klaus Röder, Münster, und Prof. Dr. Mark Wahrenburg, Frankfurt Dr. Reinhard Mönke Ausfallrisiken gewerblicher Immobilienfinanzierungen * JOSEF EUL VERLAG Lohmar Köln

2 Inhaltsverzeichnis A. EINLEITUNG 1 A.1. Gegenstand und Ziel der vorliegenden Arbeit 1 A.2. Vorgehensweise 4 B. GEWERBLICHE IMMOBILIENFINANZIERUNGEN 7 B.1. Einleitung 7 B.1.1. Bedeutung gewerblicher Immobilienfinanzierungen 7 B.1.2. Abgrenzung gewerblicher Immobilienfinanzierungen 8 B.2. Merkmale gewerblicher Immobilienfinanzierungen 10 B.2.1. Verlauf eines typischen Bauträgerprojektes 10 B Planungsphase 11 B Projektdurchführung 20 B Vertrieb 21 B Nachbearbeitung und Verwaltung 22 B Zusammenfassung 22 B.2.2. Die Immobilienmarktsensitivität von Bauträgerfinanzierungen 25 B.3. Der deutsche Immobilienmarkt 28 B.3.1. Grundsätzliche Eigenschaften des Immobilienmarktes 29 B.3.2. Die wichtigsten Marktsegmente 31 B Wohnimmobilien 31 B Büroimmobilien 36 B Einzelhandelsflächen 42 B Fabrik- und Werkstattgebäude 45 B Betreiberimmobilien 46 B.3.3. Das Preisgefüge der Segmente und Regionen des Immobilienmarktes 47 B.4. Zusammenfassung 56

3 C. EIGENSCHAFTEN VON KREDITAUSFALLRISIKEN 58 C.1. Einleitung 58 C.2. Ausfallrisiken im Kreditgeschäft 58 C.2.1. Ausgangssituation eines Kreditgebers 58 C.2.2. Kreditausfallrisiken und Gegenmaßnahmen 59 C Verhaltensbedingte Risiken 59 C Leistungswirtschaftliche Risiken 63 C.2.3. Zusammenfassung 64 C.3. Eigenschaften des Ausfallrisikos 65 C.3.1. Komponenten von Ausfallrisikokosten 65 C.3.2. Portefeuilleeffekte bei Ausfallrisiken 67 C.3.3. Handelbarkeit von Ausfallrisiken 70 C.4. Zusammenfassung 72 D. KALKULATION VON KREDITAUSFALLRISIKEN 73 D.1. Einleitung 73 D.2. Ansätze zur Kalkulation von Ausfallrisikokosten 74 D.2.1. Aktuarische Ansätze 74 D Beschreibung aktuarischer Ansätze 74 D Diskussion aktuarischer Ansätze 78 D.2.2. Bonitätsmigrationsansätze 80 D Beschreibung der Bonitätsmigrationsansätze 80 D Diskussion der Bonitätsmigrationsansätze "...82 D.2.3. Optionspreisbasierte Ansätze 84 D Herleitung eines optionspreisbasierten Ansatzes 84 D Diskussion des optionspreisbasierten Ansatzes 95 D.3. Zusammenfassung 106

4 E. ANWENDUNG DES BEWERTUNGSANSATZES 107 E.1. Einleitung 107 E.2. Datenquelle 108 E.2.1. Quelle und Gegenstand der Immobilienmarktpreise 108 E.2.2. Ausgewählte Segmente und Regionen des Immobilienmarktes 109 E.2.3. Erfassung und Modifizierung der Marktpreise 112 E.3. Konkretisierung der Bewertungsparameter 112 E.3.1. Modell der Wertentwicklung der Aktiva des Kreditnehmers 114 E.3.2. Kreditspezifischer Risikobeitrag zum Portefeuillerisiko 120 E.3.3. Konkursschwelle des Kreditnehmers 123 E.3.4. Verlustquote bei Ausfall des Kreditnehmers 124 E.3.5. Kreditlaufzeit 124 E.3.6. Risikoloser Zinssatz 125 E.3.7. Marktrisikoprämie 126 E.4. Durchführung der Bewertung 127 E.4.1. Kreditbewertung am Beispiel einer fiktiven Großbank 127 E Zusammenfassung der Ergebnisse 128 E Analyse einzelner Bewertungsparameter 131 E Immobilienmarktspezifische Parameter 131 E Kreditsicherheiten 135 E Verlustquote bei Kreditausfall 136 E Marktrisikoprämie 137 E Projektlaufzeit 140 E.4.2. Kreditbewertung am Beispiel einer fiktiven Regionalbank ~ 143 E Zusammenfassung der Ergebnisse 143 E Gegenüberstellung der Bewertung beider Referenzportefeuilles E.5. Zusammenfassung 148

5 F. RISIKOGESTALTUNG MIT INDEXDERIVATEN 153 F.1. Einleitung : F.2. Anforderungen an einen Index '. 154 F.2.1. Inhaltliche Anforderungen 155 F.2.2. Auswahl und Gewichtung der Indexelemente 157 F.3. Anwendungsmöglichkeiten von Indexderivaten 160 F.3.1. Ziele eines Einsatzes von Derivaten 160 F.3.2. Mögliche Derivate Instrumente 161 F Terminkontrakte 162 F Optionen 164 F.3.3. Anwendungsbeispiele 166 F Einsatz von Terminkontrakten 166 F Einsatz von Optionen 175 F.4. Marktteilnehmer und mögliches Marktvolumen 178 F.5. Zusammenfassung 181 G.AUSBLICK 183 LITERATURVERZEICHNIS 187

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