DIPL.-ING. KIRCHNER G U T A C H T E N. über den Verkehrswert (im Sinne des 194 BauGB) für das mit einem

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1 DIPL.-ING. KIRCHNER Architekt öbv Sachverständiger für Immobilienbewertung Dipl.-Ing. Architekt Ulrich Kirchner Rathausufer Düsseldorf Von der Architektenkammer NW öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Telefon 0211 / für die Bewertung von bebauten und unbe- Telefax 0211 / bauten Grundstücken G U T A C H T E N über den Verkehrswert (im Sinne des 194 BauGB) für das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grundstück Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Wertermittlungsstichtag ermittelt mit rund Datum: /fl Stadtsparkasse Düsseldorf BLZ Konto USt-Nr. 103/5112/2113

2 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite 1 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeine Angaben Zweck und Gegenstand des Gutachtens Auftragsdaten Grundbuch Bewertungsgrundlagen... 2.Grundstücksbeschreibung Allgemeine Lagemerkmale Bebaubarkeit und allgemeine Erschließung Spezielle Lagemerkmale Außenanlagen, Ver- und Entsorgung Gebäudebeschreibung Allgemeine Merkmale Ausstattung und Ausführung Zustand Allgemeine Beurteilung der Liegenschaft Wertbestimmende technische Daten GRZ (Grundflächenzahl) GFZ (Geschossflächenzahl) Wohnfläche/Nutzfläche Brutto-Grundfläche Alterswertminderung Zur Wertermittlung Allgemeines zu Verkehrswert und Preis Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Bodenwertermittlung Erläuterungen Bewertungsgrundlage Wertbeeinflussende Abweichungen Ermittlung des Bodenwertes Ertragswertermittlung Erläuterungen Ermittlung des Ertragswertes Sachwertermittlung Erläuterungen Ermittlung des Sachwertes Verkehrswert Ableitung des Verkehrswertes Literaturverzeichnis Verwendete Wertermittlungsliteratur Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Anlagenverzeichnis Karten und Objektpläne... Nr Objektfotos... Nr

3 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite 2 1. Allgemeine Angaben 1.1 Zweck und Gegenstand des Gutachtens Zweck des Gutachtens Gegenstand des Gutachtens Vorbemerkungen Feststellung des Verkehrswertes aufgrund vermögensinterner Überlegungen. Zu bewerten ist das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grundstück Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte. Die hier vorgenommene Bewertung erfolgt in Verbindung mit zwei weiteren benachbarten, ebenfalls im Eigentum des Auftraggebers stehenden Objekten, nämlich Am Wehrhahn 19 sowie Oststraße Da sämtliche Grundstücke rückwärtig aneinander grenzen, sind die in den drei von mir erstellten Gutachten ermittelten Einzel- Verkehrswerte insofern auch als Gesamtpaket zu betrachten. 1.2 Auftragsdaten Auftraggeber Herr Klaus Janssen Am Rheinblick Meerbusch. Auftragserteilung Schriftlich am Bewertungsstichtage Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag ist der , der Tag der Ortsbesichtigung. Der Wertermittlungsstichtag ( 3 ImmoWertV) ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht (allgemeine Wertverhältnisse). Der Qualitätsstichtag ( 4 ImmoWertV) ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht (Grundstücksmerkmale). Auftragsrahmen Auftragsgemäß werden im Rahmen dieses Gutachtens keine Altlastenuntersuchungen sowie keine vertiefenden Untersuchungen über die Einhaltung der aktuellen Brandschutz-, Schallschutz- oder Wärmeschutzvorschriften durchgeführt.

4 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite 3 Derartige Untersuchungen bleiben Sonderfachleuten vorbehalten und gehören nicht zum Fachgebiet eines Bewertungssachverständigen, sie sind nicht Gegenstand dieses Auftrages. Hierzu sind gegebenenfalls Sonderfachleute einzuschalten, aus deren eigenständigen Untersuchungen dann wertbeeinflussende Erkenntnisse gesondert zu berücksichtigen sind. 1.3 Grundbuch Grundbuchdaten Gemäß unbeglaubigtem Ausdruck vom Deckblatt Amtsgericht: Düsseldorf Grundbuch von: Pempelfort Blatt: 5072 Bestandsverzeichnis laufende Nr.: 2 Gemarkung: Pempelfort Flur: 4 Flurstück: 23 Wirtschaftsart: Gebäude- und Freifläche Lage: Am Wehrhahn 23 Grundstücksgröße: 243 m² Eigentümer gemäß Abteilung I Eintragungen in Abteilung II Anmerkung zu Abteilung III Unter lfd. Nr. 2 ist Herr Klaus Janssen als Eigentümer eingetragen. Abteilung II enthält keine Eintragungen. Schuldverhältnisse, soweit sie in Abteilung III verzeichnet sind, wurden im Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass diese ggf. beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Kaufpreises ausgeglichen bzw. bei Beleihungen berücksichtigt werden. 1.4 Bewertungsgrundlagen Ortsbesichtigung Eine Besichtigung des Bewertungsobjektes nahm ich am mit Herrn Udo Becker für den Auftraggeber und meiner Kollegin, Frau Dipl.-Ing. Linden, vor.

5 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite 4 Das Bewertungsobjekt besteht aus einer als Büro genutzten Einheit im 1. Obergeschoss, insgesamt fünf Wohnungen im 2. bis 6. Obergeschoss sowie einem Ladenlokal im Erd-, Unter- und Zwischengeschoss des Vorderhauses und Anbaus. Hiervon konnten exemplarisch die Einheiten im 4. OG und 5.OG sowie das Ladenlokal besichtigt werden. Gemäß Angabe sind die übrigen Einheiten ausstattungs- und zustandsgleich. Ich gehe bei der nachfolgenden Wertermittlung von der Richtigkeit dieser Angabe aus. Vertragliche Bindungen Planunterlagen und Fotos Entsprechend einer mir vorliegenden Mietaufstellung vom sind gegenwärtig zwei Wohnungen sowie die Büroetage vermietet; die drei übrigen Wohnungen sowie das Ladenlokal stehen leer. Zur Bewertung wurden neben dem Katasterplan Anlage 4 insbesondere die Gebäudepläne Anlage 5 bis 11 sowie die Fotos Anlage 12 bis 18 herangezogen. 2. Grundstücksbeschreibung (vgl. Anlage 1 bis 4) 2.1 Allgemeine Lagemerkmale Ort und Einwohnerzahl Düsseldorf ist die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens und mit ca Einwohnern zweitgrößte Stadt in NRW. In der Mitte der Metropolregion Rhein-Ruhr und des zentralen europäischen Wirtschaftsraums gelegen, gilt Düsseldorf als eines der wichtigsten Wirtschafts-, Verkehrs- und Kulturzentren der Bundesrepublik. Die Messestadt ist Sitz einer Vielzahl börsennotierter Unternehmen, ist der umsatzstärkste deutsche Werbe- und Modestandort sowie ein wichtiger Banken- und Börsenplatz. Zahlreiche Museen und Galerien sind weitere Anziehungspunkte für Touristen und Einheimische. Bemerkenswert ist die große japanische Gemeinde.

6 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite erreichte Düsseldorf im bundesweiten Ranking der erfolgreichsten Großstädte, durchgeführt von der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft, den vierten Platz in der Gesamtwertung und ist damit nach Münster (Westfalen) die zweite Stadt Nordrhein-Westfalens, die in die Top Ten einzog. Beim internationalen Städteranking der Unternehmensberatung Mercer kam Düsseldorf weltweit auf Platz 6 und war somit die führende deutsche Stadt. Aufgrund der zentralen Lage am Niederrhein fungiert sie sowohl auf nationaler wie auf europäischer Ebene als wichtige Verkehrsdrehscheibe. Im Straßenverkehr tangieren sieben Autobahnen das Stadtgebiet, durch welches zudem fünf Bundesstraßen führen. Im Schienenverkehr verfügt Düsseldorf mit den beiden Bahnhöfen Hauptbahnhof und Düsseldorf Flughafen über ICE Verbindungen in alle Richtungen. Der Nahverkehr wird über S Bahn-, U-Bahn-, Straßenbahn- und Buslinien bedient. Der Flughafen Düsseldorf ist nach Frankfurt und München der drittgrößte Flughafen Deutschlands. Mit dem Rheinhafen ist Düsseldorf darüber hinaus an das internationale Wasserstraßennetz angebunden. Lage im Stadtgebiet Der Stadtteil Stadtmitte befindet sich in südöstlicher Citylage. Er bildet nicht den alten Düsseldorfer Stadtkern, der aus der Altstadt sowie der Carlstadt besteht. Vielmehr ist er das geschäftliche und wirtschaftliche Zentrum der Stadt. Er beherbergt neben dem Hauptbahnhof die Königsallee sowie die übrigen Einkaufsstraßen von nennenswertem Rang. Geprägt wird er neben den Geschäftsinsbesondere durch gesuchte Bürolagen. Die Wohnlagen reichen von gut (vornehmlich in der Nähe des Hofgartens) bis unterdurchschnittlich (entlang der Bundesbahntrasse).

7 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite 6 Das Bewertungsobjekt liegt in ecknaher Lage der Straße Am Wehrhahn zur Oststraße. Die Straße Am Wehrhahn führt in Verlängerung der Grafenberger Allee als Teilstück der ost-westlichen Düsseldorfer Haupterschließungsachse vom S-Bahnhof Wehrhahn Richtung Innenstadt und bildet somit das nordöstliche Einfallstor der City; in ihrer Verlängerung geht sie jenseits der Jacobi-/ Tonhallenstraße in die Schadowstraße, eine der umsatzstärksten Einkaufsstraßen Deutschlands, über. Städtebauliche Entwicklung Die nähere Umgebung des Bewertungsbereichs ist von etlichen Umstrukturierungsmaßnahmen betroffen, die sich tendenziell sämtlich positiv auf den Standort der hier zu bewertenden Liegenschaft auswirken. Hier ist zunächst als markanteste Maßnahme das städtebauliche Neuordnungsgebiet Königsallee / Jan-Wellem- Platz zu nennen. Da der in der Umsetzung begriffene Entwurf des Architekten Daniel Libeskind auf dem Jan- Wellem-Platz einen Gebäudekomplex mit bogenförmigem Abschluss zum Hofgarten vorsieht, wird das Projekt auch als Kö-Bogen bezeichnet. Mit der Neubebauung soll die heute offene nördliche Platzseite des Schadowplatzes räumlich gefasst und eine direkte Verbindung zur Elberfelder Straße hergestellt werden. Einen verkehrstechnischen Kernpunkt des Projektes soll der Abriss des heute unter Denkmalschutz stehenden Tausendfüßlers (Hochbrücke) und die Herstellung des unterirdischen Straßenverkehrs von der Berliner Allee in die Straßenräume der Immermann-, Hofgarten- und Elberfelder Straße mit den entsprechenden Ein- und Ausfahrtsrampen bilden.

8 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite 7 Der in der Durchführung befindliche Tunnelbau der Wehrhahn-Linie mit einer geplanten Bauzeit von 2007 bis 2014 und dessen Verknüpfung mit dem zu errichtenden Straßentunnel sowie der Rückbau der Straßenbahn und der Straßenbahnhaltestellen im betreffenden Bereich dies erst nach Aufnahme des U-Bahnbetriebs bestimmen den verkehrs- und hochbautechnischen Realisierungszeitraum der Gesamtplanung. Die neue Strecke der im Bau befindlichen Wehrhahn-Linie verläuft vom S-Bahnhof Wehrhahn unterirdisch entlang den Einkaufsmeilen Am Wehrhahn und Schadowstraße. Von hier aus geht es zwischen Berliner Allee und Königsallee unterirdisch weiter im Verlauf der Kasernenund Elisabethstraße bis zum S-Bahnhof Bilk. Neben zwei oberirdischen Haltepunkten Am S-Bahnhof Wehrhahn und Bahnhof Bilk gibt es sechs unter der Erde gelegene Stationen. Erster unterirdischer Haltepunkt ist der Bahnhof Jacobistraße/Pempelforter Straße, der auf Höhe der Einmündung der Oststraße unter der Straße Am Wehrhahn liegen wird, wobei sich der Bahnsteig von der Cantadorstraße bis zur Oststraße erstreckt und somit vor dem Bewertungsobjekt endet. Mit dem Rückbau der Straßenbahn und der Straßenbahnhaltestellen im betreffenden Bereich wird auch der bislang noch durch die Straße Am Wehrhahn am Bewertungsobjekt vorbeiführende Straßenbahngleiskörper verschwinden. Die Schadowstraße ist als Fußgängerzone in der Planung, gegebenenfalls unter Einschluss der Straße Am Wehrhahn bis zur Oststraße. Infrastruktur Düsseldorf als Oberzentrum bietet neben den bereits beschriebenen, sämtliche weiteren Infrastrukturmerkmale einer Großstadt. Der zu bewertende Bereich mit guter Kfz-Anbindung über städtische Straßen; Autobahnauffahrt zur A 46 und A 52 in ca m Luftlinie mit Anschluss an das ost- und westrheinische Autobahnsystem.

9 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite 8 Die Parkmöglichkeiten innerhalb des verdichtet bebauten Stadtteils sind im Bewertungsbereich eingeschränkt; diese finden sich innerhalb des Stadtteils vornehmlich in diversen Parkhäusern. Gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr durch S- Bahn-, Bus- und Straßenbahn-Linien mit Haltestellen in fußläufiger Entfernung; nach Fertigstellung der Wehrhahn-Linie wird ein direkter U-Bahn-Anschluss mit Zugang zum Haltepunkt unmittelbar vor dem Bewertungsobjekt bestehen. Dieser U-Bahnhof wird Knotenpunkt für alle Besucher der Schadowstraße darstellen; die Lauflage im Bereich des Bewertungsobjektes wird daher zukünftig entsprechend höher frequentiert sein. Vielfältige Einkaufsmöglichkeiten mit Geschäften des täglichen Bedarfs sowie Spezialgeschäften der Citylage entsprechend; die großen innerstädtischen Einkaufsstraßen und Passagen stehen in der unmittelbaren Umgebung zur Verfügung, bzw. sind mit öffentlichen Verkehrsmitteln in wenigen Minuten zu erreichen. An Naherholungs- bzw. Freizeitgestaltungsgelegenheiten stehen die Carl- bzw. Altstadt mit einer Vielzahl von attraktiven Gaststätten, Lokalen, Museen, Galerien etc. sowie die Königsallee, der Hofgarten und nicht zuletzt die Rheinuferpromenade zur Verfügung. Unmittelbare Nachbarschaft Überwiegend sechs- bis siebengeschossige Wohn- und Geschäftsbebauung, zum Teil mit zusätzlichen Staffelgeschossen, ohne Vorgärten in geschlossener Bauweise; in unmittelbarer Nähe des Bewertungsobjektes befindet sich das Wehrhahn-Center. Sämtliche Erdgeschosse in der Nachbarschaft gewerblich durch Ladenlokale und Verkaufsflächen genutzt; in den Obergeschossen Büro- und Wohnflächen.

10 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite 9 Die nähere Umgebung des Bewertungsbereichs ist gegenwärtig insbesondere von der im Bau befindlichen Wehrhahn-Linie betroffen, deren Fertigstellung, wie bereits erwähnt, für Ende 2014 vorgesehen ist. Die mit der Baumaßnahme einhergehenden starken Immissionsbelastungen führen in den im Bewertungsbereich gelegenen Objekten, insbesondere entlang des Wehrhahns, zu hohen Leerständen an Wohn-, Büro- und Geschäftsflächen, die sich voraussichtlich erst nach Abschluss der Baumaßnahme zurückentwickeln werden. Lagequalität Zentrale, jedoch aufgrund der gegenwärtig bestehenden, überdurchschnittlichen Immissionsbelastungen mittlere, weniger gesuchte Wohn-, Büro- und Geschäftslage innerhalb der City; aufgrund der genannten städtebaulichen Neuordnungsmaßnahmen jedoch mit positiver Entwicklungstendenz zu einer guten und gesuchten Lage, im Bewertungsbereich speziell nach Fertigstellung der Wehrhahn-Linie. 2.2 Bebaubarkeit und allgemeine Erschließung Flächennutzungsplan Planungsrecht Der Bereich des Bewertungsobjektes ist im Flächennutzungsplan als Kerngebiet (MK) dargestellt. Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie den zentralen Einrichtungen der Wirtschaft und Verwaltung. Laut B-Plan Nr. 5576/78 vom Ausweisung als besonderes Wohngebiet (WB); als planungsrechtliche Festsetzung entspricht die Baulinie im Fluchtlinienplan der Straßenbegrenzungslinie. Die Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich damit nach 34 BauGB in Anlehnung an die Umgebungsbebauung. Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen, aber auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen, soweit diese nach der besonderen Eigenart des Gebietes mit der Wohnnutzung vereinbar sind. In besonderen Wohngebieten macht das Wohnen 70 % der Gesamtnutzung aus.

11 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite 10 Entwicklungszustand Baulasten Erschließung Nach 5 ImmoWertV handelt es sich bei dem Bewertungsgrundstück um baureifes Land. Die Einsicht in das Baulastenverzeichnis ergab, dass für das Bewertungsgrundstück keine Eintragungen vorliegen. Erschlossenes Bauland mit ca. 28 m breiter öffentlicher Verkehrsfläche; die Straße Am Wehrhahn gegenwärtig mit den genannten starken Einschränkungen aufgrund des U-Bahn-Baus der Wehrhahn-Linie; der derzeit schwarzdeckenbefestigte Straßenkörper noch mit mittigen Straßenbahngleisen und provisorisch ebenfalls in Schwarzdecke befestigten Gehwegen. Die Straße ansonsten als stärker befahrene innerstädtische Geschäftsstraße mit den hierfür üblichen Lärmimmissionen geführt. Bei der Bewertung wird davon ausgegangen, dass keine anteiligen Erschließungskosten im Sinne des 127 ff. BauGB bzw. Kanalanschlussgebühren entsprechend 8 KAG (Kommunalabgabengesetz) mehr zu entrichten sind. Für den Ersatz des Aufwandes für eventuelle Erneuerungs-, Erweiterungs- und Verbesserungsmaßnahmen von öffentlichen Erschließungsanlagen kann die Stadt jedoch generell Ausbaubeiträge gemäß 8 KAG (Kommunalabgabengesetz) erheben. Im Bereich der vom Bau der Wehrhahn-Linie betroffenen, öffentlichen Verkehrsflächen ist nach telefonischer Rücksprache mit dem Bauverwaltungsamt ein neues Befestigungskonzept vorgesehen. Angesichts der noch nicht abgeschlossenen politischen Willensbildung könne jedoch nach heutigem Kenntnisstand noch keine Aussage dahingehend getroffen werden, inwieweit für die durchzuführenden Straßenbaumaßnahmen anteilige Beiträge erhoben werden.

12 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite Spezielle Lagemerkmale Zuschnitt und Topographie Immissionen Bodenverhältnisse Straßenfront ca. 7,9 m; Grundstückstiefe ca. 35 m; rechteckähnlicher, sich rückwärtig durch Abschrägung um ca. 2,5 m verjüngender Zuschnitt; ebenes Geländeniveau. Anlässlich der Ortsbesichtigung war durch die unmittelbar im Bewertungsbereich gelegene Großbaustelle verursachte Lärmbelastung wahrnehmbar. Hierdurch wird der Nutzungswert der Liegenschaft noch bis zur Fertigstellung der Baumaßnahmen im Bewertungsbereich beeinflusst werden. Soweit ersichtlich, handelt es sich um normal gewachsenen tragfähigen Baugrund. In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrundsituation insoweit berücksichtigt, als sie in den Richtwert eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen, insbesondere im Hinblick auf Altlasten, wurden nicht angestellt, da kein entsprechender Verdacht vorliegt. Naturschutzrechtliche Auflagen Bodenordnung Nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) sind bei Grundstücken, welche im Innenbereich nach BauGB zu bebauen sind, keine Auflagen zu beachten, welche nicht im B-Plan festgesetzt wurden. Aufgrund fehlender Satzung findet hier auch der 135c BauGB keine Anwendung. Der Bereich des zu bewertenden Grundstücks ist zum Bewertungsstichtag nicht in ein Bodenordnungsverfahren (Umlegung, Grenzregelung oder Flurbereinigung) einbezogen. 2.4 Außenanlagen, Ver- und Entsorgung Außenanlagen Anschlüsse Das vollständig unter- und im EG voll überbaute Bewertungsgrundstück ohne Vorgarten, direkt an den öffentlichen Straßenraum grenzend. Das Grundstück verfügt über Anschlüsse an Wasser, Kanal, Fernwärme und elektrischen Strom.

13 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite Gebäudebeschreibung (vgl. Anlage 5 bis 18) 3.1 Allgemeine Merkmale Art der Aufbauten Bewertungsbaujahr Voll unterkellertes, sechsgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit zusätzlichem Staffelgeschoss; die ursprünglich durch den Stern-Verlag eigengenutzten Flächen des Ladenlokals leerstehend, des weiteren drei der insgesamt sechs Einheiten in den Obergeschossen. Die Bauakte sah ich am ein. Danach wurden die ursprünglich um 1906 errichteten Aufbauten zunächst 1947 nach Kriegseinwirkung instandgesetzt und 1952/53 wiederaufgebaut. Die Schlussabnahme erfolgte am Im weiteren Verlauf erfolgten 1960/61, 1965/66, 1969 sowie 1971/72 diverse Umbauarbeiten im Ladenlokal. Eine letzte größere Umbaumaßnahme des Ladenlokals vorne inklusive Schaufensterfront und Aufzuganlage erfolgte nach Genehmigung vom mit Schlussabnahme am Ein beabsichtigter Wintergartenanbau im 1. OG wurde baurechtlich abgelehnt; auch liegt keine Genehmigung für einen Dachgeschossausbau (7. OG, bislang nicht ausgebaut) vor. Aufgrund des vorgefundenen Pflegezustands sowie der durchgeführten Modernisierungen und Ausbauten, insbesondere des Ladenlokals, messe ich den heute vorhandenen Aufbauten eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 50 Jahren zu. Bei 80 Jahren Gesamtlebenserwartung ergibt sich damit ein rechnerisches Alter von 30 Jahren und somit als Bewertungsbaujahr Baurechtlicher Zustand Die Nutzung des 1. Obergeschosses zu Bürozwecken ist baurechtlich nicht genehmigt. Nach heutigem Kenntnisstand kann lediglich in Aussicht gestellt werden, dass im Rahmen eines Antrages auf Nutzungsänderung einer Büronutzung zugestimmt wird, letztendliche Rechtssicherheit kann hier jedoch nur durch ein entsprechendes Antragsverfahren erlangt werden.

14 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite 13 Angesichts der fehlenden baurechtlichen Genehmigung bewerte ich diesen Bereich als Wohnfläche, wobei hierzu anzumerken ist, dass die Miethöhe im Bewertungsbereich für Büro- und Wohnflächen im wesentlichen gleich anzusetzen ist. Die sonstige formelle und materielle Legalität des Bewertungsobjektes wird nachfolgend unterstellt. Denkmalschutz Energieausweis Gemäß Bauakteneinsicht steht das Bewertungsobjekt nicht unter Denkmalschutz. Es liegen keine Informationen über einen eventuell vorhandenen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis entsprechend der EnEV 2009 vor; bei der nachfolgenden Wertermittlung wird eine dem Bewertungsbaujahr entsprechende Wärmedämmung mit entsprechendem Energiebedarf unterstellt. 3.2 Ausstattung und Ausführung Hinweis Die nachfolgenden Angaben beziehen sich auf dominierende Ausstattungsmerkmale, die anlässlich der Ortsbesichtigung festgestellt wurden. Teilbereiche können hiervon abweichend ausgeführt sein. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie technischer Einrichtungen und Installationen (z.b. Heizung, Wasserversorgung, Elektrik, etc.) wird ohne eigene Überprüfung im Gutachten unterstellt. Grundrissliche Abweichungen Raumkonzept Die mir vom Auftraggeber überlassenen und hier als Anlage dem Gutachten beigefügten Grundrisspläne können zum Teil, jedoch in einem insgesamt zu vernachlässigenden Umfang, von der Örtlichkeit abweichen. Der Baukörper ist als Einspänner ausgeführt und verfügt je Geschoss über jeweils zweieinhalb Zimmer mit Küche, Diele, Bad und Balkon, bzw. Dachterrasse im 1. OG sowie zwei Terrassen im Staffelgeschoss.

15 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite 14 Konstruktion Fassade Massivbauweise mit konstruktiv ausgeführten Mauerwerkswänden und Stahlbetondecken. Die straßenseitigen Fassadenflächen insgesamt in Edelputz gestrichen; diese teilweise mit Rissbildung und insgesamt ohne zeitgemäße Wärmedämmung; im EG sowie Ansätzen des 1. OG im Zusammenhang mit der Ladenfront des Stern-Verlags gestaltet. Die Gestaltung der Ladenfront in einbrennlackierten Blechpaneelen; gebäudebreites Vordach in gestrichener Stahlkonstruktion mit leichter Stoffbespannung. Die Rückfront insgesamt verputzt und gestrichen, ebenfalls ohne zeitgemäße Wärmedämmung; die Balkone mit Massivbrüstungen und Blechauflage. Dach Satteldach mit Falzziegeleindeckung; Zinkrinnen und Zinkfallrohre, die Terrassenfläche des Staffelgeschosses mit einfachem gestrichenen Stahlgeländer versehen. Das rückwärtige Flachdach des Anbaus konnte von oben eingesehen werden, dieses als Terrassenfläche mit Holzauflage ausgebildet, hier ebenfalls Massivbrüstung. Fenster Eingangssituation Die straßenseitigen Fenster insgesamt in hell eloxiertem Alu mit Isolierverglasung; im EG zurückspringende erneuerte und gestaltete Fensterfrontanlage des ehemaligen Stern-Verlages in farbig einbrennlackiertem Alu mit großflächiger Verglasung; die rückwärtigen Fenster insgesamt in Kunststoff mit Isolierverglasung. Der Eingangsbereich eineinhalbgeschossig ausgebaut; die vorgelagerte Freifläche passagenartig in großformatigen Natursteinplatten befestigt; des weiteren großflächig verglaste Vitrinen; Erschließung des Ladenlokals über zweiflügelige Automatiktüranlage.

16 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite 15 Der Hauseingang ansonsten als Ganzglastüre mit Kunststoffstoßgriff sowie Klingelanlage mit Gegensprecheinrichtung, der Eingangsbereich mit eingelassener Reinstreifermatte in Natursteinplatten verkleidet, die Wandflächen in Edelputz gestrichen, Briefkastenanlage in Blech auf Putz. Treppenhaus Aufzuganlage Elektroinstallation Heizungsanlage Warmwasserversorgung Einheiten 1. bis 6. Obergeschoss Innenliegend in Massivkonstruktion, im Erdgeschoss mit in Naturstein belegten Stufen sowie gestrichenem Stahlgeländer mit Mipolamhandlauf, die Wände in Edelputz gestrichen; das Treppenhaus in den Obergeschossen in Betonwerksteinbelag mit gestrichenem Stahlgeländer nebst Mipolamhandlauf, die Wände halbhoch mit Ölfarbanstrich, darüber verputzt und gestrichen, RWA-Anlage vorhanden. Personenaufzug mit 750 kg Tragkraft, bzw. ausgelegt für 10 Personen, Baujahr 1988, modernisiert in 2010, die Aufzugkabine mit PVC-Belag, Blechpaneelen mit Holzdekor, Röhrenbeleuchtung sowie zwei Schiebetüren in Edelstahl, ein Zugang zum Treppenhaus, ein weitere direkt in die Wohnungen führend. Unterputzanlage in durchschnittlicher Ausstattungsqualität; Klingelanlage mit Gegensprecheinrichtung zur Hauseingangstür; Teilbereiche mit motorische Abluft. Die Beheizung des Objektes erfolgt über eine fernwärmebefeuerte zentrale Warmwasserheizung; Fernwärmeanschluss mit Übergabestation im Kellergeschoss. Dezentral über Elektrogeräte. Diese sind, soweit besichtigt, bzw. gemäß Angabe des Auftraggebers weitestgehend ausstattungs- und zustandsgleich, weswegen sie nachfolgend zu einer Beschreibungseinheit zusammengefasst werden. Abweichungen vom generellen Ausstattungsgrad sind im Ansatz der Herstellungskosten sowie der Mieten berücksichtigt und werden separat beschrieben.

17 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite 16 Eingangstüren Innentüren Fußböden Innenansichten Beheizung Warmwasserversorgung Sanitäre Ausstattung Die Eingangstüren als massive Stahltüren, T-30-RS in entsprechenden gestrichenen Stahlzargen, dies aufgrund des innenliegenden Treppenhauses; die Türen mit Spion und Obertürschließer; ein weiterer Zugang ebenfalls über entsprechende Türen direkt aus dem Aufzug. Glatte gestrichene Holztürblätter in entsprechenden Holzzargen mit einfachen Beschlägen, teilweise mit Glasausschnitt. Bodenbeläge überwiegend in Laminat; Küchen und Bäder mit Bodenfliesen, bzw. PVC-Belag. Wand- und Deckenflächen verputzt, bzw. Raufaser tapeziert und gestrichen in durchschnittlicher Ausführungsqualität; Küchen mit zum Teil erneuertem Fliesenspiegel. Die Beheizung erfolgt über Gussheizkörper mit Thermostatventilen. Dezentral über Elektrodurchlauferhitzer sowie 5-Liter- Untertischgeräte. Die sanitäre Ausstattung teils älteren Datums in heutigen Wohnvorstellungen nur noch bedingt gerecht werdender Ausführungsqualität, teils jedoch bereits modernisiert in entsprechend neuzeitlicher Ausführungsqualität. Badezimmer der besichtigten Wohnung im 5. Obergeschoss erneuert und saniert mit Einbauwanne, wandhängendem WC und Einbauspülkasten sowie Waschbecken; die Wände türhoch weiß marmoriert gefliest, der Bodenbelag ebenfalls in erneuerten großformatigen Fliesen, zusätzlicher Handtuchwärmekörper vorhanden, Warmwasser über Elektrodurchlauferhitzer, mechanische Entlüftung. Badezimmer der besichtigten Wohnung im 4. Obergeschoss noch ursprünglich mit Einbauwanne, Stand-WC mit aufgesetztem Spülkasten sowie Waschtisch, die Wände ca. 1,50 m hoch gefliest und überstrichen, Bodenbelag in älteren Fliesen.

18 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite 17 Austritte Der rückwärtige Balkon der besichtigten Wohnung im 5. Obergeschoss mit halbhoher Massivbrüstung und aufsitzendem feuerverzinkten Stahlhandlauf, der Bodenbelag mit aufgedoppeltem Natursteinbelag. Der rückwärtige Balkon der besichtigten Wohnung im 4. Obergeschoss ebenfalls mit Massivbrüstung und Blechauflage; der Bodenbelag hier jedoch in einfachem gestrichenen Estrich. Spitzboden Keller Kellerfeuchtigkeit Ladenlokal Der nicht ausgebaute Spitzboden konnte nicht besichtigt werden, Erschließung über das innenliegende Treppenhaus; ich unterstelle eine altersadäquate Ausführung mit sichtbaren Sparren, Unterspannbahn sowie Zwischensparrendämmung; des Weiteren befindet sich hier der Aufzugmaschinenraum. Die Kellerwand- und Deckenflächen geweißt, Bodenbelag in einfachem Estrich, die Kellertüren überwiegend als gestrichene Stahltüren, die Kellerdecke in Beton; das im Innenbereich liegende Lager mit Belüftung über feuerverzinktes Winkelfalzrohr. Straßenseitig deutlich eindringende Feuchtigkeit im Außenwandbereich vorhanden. Der Eingang des 1988/89 umfassend modernisierten und umgebauten Ladenlokals mit großformatigem Natursteinplattenbelag befestigt, von außen nach innen gezogen; der Eingangsbereich mit Türschleieranlage; die Decken hier abgehangen und mit Lüftungsanlage und teilweise mit Klima-Split-Geräten versehen, Beleuchtung über Rastereinbauleuchten; die Verkaufsflächen des Ladenlokals im Erd- sowie in Teilen des Kellergeschosses im Split-Level ausgeführt; Innentreppe zwischen den Geschossen in einfacher gestrichener Stahlkonstruktion mit teppichbelegten Stufen und offenen Setzstufen, das Geländer in Stahlkonstruktion mit Glasbrüstung und breitem Holzhandlauf.

19 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite 18 Bodenbeläge hier insgesamt in älterer Teppichware; die Wandflächen insgesamt mit Einbauregalen aus der ehemaligen Nutzung des Stern-Verlages als Buchhandlung; die Deckenflächen insgesamt abgehangen und gestaltet mit Rastereinbauleuchten, Lüftungsanlage sowie Holzpaneelen. Die rückwärtige Teeküche mit PVC-Belag, die Wände teilweise mit Fliesenspiegel, Warmwasser über 5-Liter- Untertischgerät, die Belichtung hier über einfache Lichtkuppel im Flachdachbereich; das zum Ladenlokal gehörige WC als einfaches Stand-WC mit aufgesetztem Spülkasten, halbhoher Wandverfliesung sowie Fliesenbelag; der Vorraum mit Waschtisch und Personal-Umkleiden. Besondere Bauteile Balkon- sowie Terrassenflächen; sie werden im Sachund Ertragswertverfahren entsprechend berücksichtigt. 3.3 Zustand Hinweis Pflegezustand Schäden und Mängel Über den Augenschein hinausgehende Untersuchungen auf pflanzliche oder tierische Schädlinge sowie gesundheitsschädliche Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Bauschäden und Baumängel wurden nur soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei und für den Sachverständigen offensichtlich erkennbar waren. Der Bau- und Unterhaltungszustand ist dem Bewertungsbaujahr 1982 entsprechend befriedigend. An Schäden und Mängeln, die über die Alterswertminderung anteilig hinausgehen, habe ich festgestellt: - Rissbildung im Bereich der straßenseitigen Fassade - Rückbau der angebrachten Werbeanlage aus der Vornutzung als Buchhandlung - straßenseitig deutlich eindringende Feuchtigkeit im Außenwandbereich des Kellergeschosses - Renovierungsarbeiten im Bereich der Leerstände. Wertbeeinflussung Ich schätze die mit den Schäden und Mängeln verbundene Wertbeeinflussung auf anteilig rund und bringe diesen Betrag als Wertminderung für Schäden und Mängel in Abzug.

20 Verkehrswertgutachten: Wohn- und Geschäftshaus, Am Wehrhahn 23 in Düsseldorf-Stadtmitte Seite 19 Anmerkungen Es wird darauf hingewiesen, dass die Wertminderung allein aufgrund einer Inaugenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme und Vorplanung geschätzt wurde. Der Bewertungssachverständige kann in der Regel tatsächlich erforderliche Aufwendungen zur Herstellung eines schaden- und mangelfreien Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt ist. Unter Zugrundelegung einer Restnutzungserwartung von 50 Jahren wurde die Wertminderung hier lediglich auf Basis der anteiligen Kosten zur Behebung von Schäden und Mängeln berücksichtigt, die zum Erhalt der Substanz und damit eines gebrauchs- und vermarktungsfähigen Zustandes unabdingbar sind; wertverbessernde Maßnahmen blieben hierbei außer acht. Belichtungsverhältnisse Grundrissliche Lösung Generell befriedigend; im rückwärtigen Anbaubereich des Ladenlokales ohne Tagesbelichtung leicht eingeschränkt; Badezimmer innenliegend. Den heutigen Nutzungserfordernissen sowie Wohnverhältnissen entsprechende Einheiten mit gut vermietbaren Größen; attraktive und großzügig geschnittene Verkaufsfläche. 3.4 Allgemeine Beurteilung der Liegenschaft Ein gegenwärtig von umfangreichen Umstrukturierungsmaßnahmen im direkten Umfeld betroffenes Wohn- und Geschäftshaus mit insgesamt rd. 256 m² Einzelhandelsfläche im EG, Tief- und Hochparterre nebst rd. 122 m² Neben-Nutzflächen (Personal/Lager) im KG und SP sowie 6 Wohnungen mit insgesamt rd. 554 m² Flächen im 1. bis 6. OG, das Ganze in überwiegend dem fiktiven Bewertungsbaujahr 1982 entsprechender, teilmodernisierter Ausführungs- und Ausstattungsqualität auf einem kleinen, komplett über-, bzw. unterbauten Grundstück in, nach Beendigung der Baumaßnahme Wehrhahn-Linie tendenziell guter und gesuchter, zentraler Wohn- und Geschäftslage innerhalb einer noch wiederherzustellenden, künftig gut frequentierten Geschäftsstraße im Bereich des Stadtteils Stadtmitte bei guter Kfz-, Nahverkehrs- und Einkaufsanbindung.

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