Der Pforzheimer Wohnungsmarkt 2003

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1 Pforzheim Kommunale Statistikstelle Durchschnittliche Wohnungsgrößen und ihr Anteil am Wohnungsbestand 150 Durchschnittliche Wohnungsgröße in qm ,2% 15,7% 8,5% 30,6% ,0% Zimmerwhg. 2-Zimmerwhg. 3-Zimmerwhg. 4-Zimmerwhg. Whg.mit 5 u. mehr Zimmern 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5 u. mehr Zimmer Der Pforzheimer Wohnungsmarkt 2003 Sonderschrift

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3 Der Pforzheimer Wohnungsmarkt 2003 Bearbeitung: Dipl.-Geogr. Jürgen Maser Dipl.-Geogr. Dr. Manfred Mischke * * * Sonderschrift 133 Herausgegeben von der Stadt Pforzheim - Kommunale Statistikstelle

4 Nachdruck nur mit Quellenangabe gestattet Hausdruckerei der Stadt Pforzheim, ISSN

5 Inhaltsverzeichnis Seite Inhaltsverzeichnis 3 Tabellenverzeichnis 3 Abbildungsverzeichnis 4 1. Wohnungseigentum und Miete 5 2. Wohnverhältnisse Wohnfläche und Zahl der Räume Haus- und Wohnungstypen Die Qualität der Wohnumgebung Qualität der Wohnungen Baulicher und technischer Zustand der Wohnungen Qualität der Ausstattung der Wohnungen Besondere Ausstattungsmängel Entwicklung der Mieten, Bewertung der Mieten und Nebenkosten Wohndauer und Umzugswünsche 48 Anhang: Fragebogen 52 Tabellenverzeichnis Tab. 1: Miete / Eigentum nach Stadtteilen 5 Tab. 2: Miete / Eigentum nach der Haushaltsgröße 7 Tab. 3: Miete / Eigentum nach der Staatsangehörigkeit 7 Tab. 4: Wohnungsgröße und Raumzahl nach dem Baualter 10 Tab. 5: Qualität der Wohnumgebung 1994 und Tab. 6: Ruhe im Wohngebiet nach Stadtteilen 15 Tab. 7: Entfernung zum nächsten Supermarkt nach Stadtteilen 16 Tab. 8: Gestaltung der Straßen und Häuser nach Stadtteilen 17 Tab. 9: Qualität der Grünflächen nach Stadtteilen 18 Tab. 10: Anteile nach dem Baufertigstellungsalter in den Stadtteilen 20 Tab. 11: Modernisierungs- bzw. Sanierungspotentiale nach Bereichen 23 Tab. 12: Heizungsarten nach dem Baualter 24 Tab. 13: Ausstattung der Wohnungen im Badbereich nach dem Baualter und der Wohnungsgröße 26 Tab. 14: Ausstattung mit WC nach dem Baualter und der Wohnungsgröße 26 Tab. 15: Isolierung nach dem Baualter und Eigentum bzw. Miete 27 Tab. 16: Versorgungsgrad mit Aufzügen in Mehrfamilienhäusern

6 Tab. 17: Ausstattung des Bades nach dem Baualter 31 Tab. 18: Größe und Ausstattung von Balkon bzw. Terrasse nach dem Baualter 32 Tab. 19: Qualität der Böden nach dem Baualter 32 Tab. 20: Ausstattung von Wänden und Decken nach dem Baualter 33 Tab. 21: Qualität der Fenster und Türen nach dem Baualter 33 Tab. 22: Größe und Ausstattung der Keller nach dem Baualter 34 Tab. 23: Besondere Ausstattungsmerkmale nach dem Baualter 35 Tab. 24: Entwicklung der Kaltmiete nach Baualtersklassen in Pforzheim 43 Tab. 25: Bewertung der Miete nach dem Baualter 46 Tab. 26: Umzugsabsicht nach Stadtteilen 49 Seite Abbildungsverzeichnis Eigentumsanteile in den Stadtteilen 6 Die Größe der Wohnungen 8 Die durchschnittliche Wohnfläche je Person 9 Wohnraumversorgung der Bevölkerung 10 Wohneinheiten nach Haustypen 11 Haustypen nach dem Alter der Baufertigstellung 12 Haustypen nach Haushaltsgrößen 12 Bebauung der Stadtteile 13 Bebauungsstruktur der Stadtteile nach dem Baualter 19 Modernisierung nach dem Baualter 21 Sanierungs- / Modernisierungspotentiale nach Stadtteilen 22 Einzelofenbeheizung nach Stadtteilen 25 Außenwandisolierung 28 Isolierverglasung 28 Verteilung der Wohnungen mit Aufzügen 30 Grundausstattung der Wohnungen 34 Durchschnittliche Nettokaltmieten 44 Bewertung der Miete 46 Ziele beim Umzugswunsch 50 Gründe für einen Umzug

7 1. Wohnungseigentum und Miete Immer mehr Pforzheimer Haushalte werden zu Wohnungseigentümern. Bei der Gebäude- und Wohnungszählung 1987 ergab sich eine Eigentumsquote von 27 %, bei ihrer Wohnungsumfrage 1994 ermittelte die Kommunale Statistikstelle 36 % und die letzte Umfrage vom Herbst 2003 brachte einen Wert von 43 %. Sicherlich sind die Ergebnisse von Großzählungen und kommunalen Umfragen nicht direkt miteinander vergleichbar (unterschiedliche Antwortquoten), sie reichen aber aus, einen eindeutigen Trend zum Eigentum aufzuzeigen. Im Jahr 1998 hatten (Ergebnisse des Mikrozensus) im Land Baden Württemberg 48 % aller Haushalte Wohneigentum, im Bundesgebiet waren es 40 %. Gegenüber der Gebäude- und Wohnungszählung 1987 stieg die Eigentumsquote in Baden Württemberg um 3 Prozentpunkte an. Die aktuelle Pforzheimer Quote liegt damit ein wenig über dem Bundes- und ein wenig unter dem Landeswert. Aktuelle regionale Vergleiche liegen nicht vor. Bei der Gebäudezählung 1987 hatten die Landkreise durchweg wesentlich höhere Eigentumsquoten als die Städte. Unter den Stadtkreisen lag Pforzheim in etwa gleichauf mit Ulm im Mittelfeld, auffallend war allerdings die um rund 10 Prozentpunkte höhere Quote von Heilbronn. Die Landkreise der Region Nordschwarzwald hatten gegenüber Pforzheim in etwa den doppelten Anteil an Wohnungseigentum, wobei der Enzkreis Spitzenreiter war. Auf heute übertragen, dürfte die Eigentumsquote in den Nachbargemeinden Pforzheims inzwischen über 60 % liegen. In den einzelnen Pforzheimer Stadtteilen fällt die Eigentumsquote ausgesprochen unterschiedlich aus. Generell steigt sie von niedrigen Werten im Stadtzentrum zu hohen Werten am Stadtrand an. In der Innenstadt (3,3 % Eigentum) und in der Weststadt (6,9 % Eigentum) gibt es fast nur Miet- Tab. 1: Miete / Eigentum nach Stadtteilen Eigentum / Mietwohnung Stadtteil k.a. Eigentum Mietwohnung Anzahl Zeilen% Anzahl Zeilen% Anzahl Zeilen% k.a. 0 0,0% 9 81,8% 2 18,2% 010 Oststadt 0 0,0% 24 16,8% ,2% 020 Innenstadt 0 0,0% 1 3,3% 29 96,7% 030 Weststadt 0 0,0% 12 6,9% ,1% 040 Südweststadt 1 0,2% ,3% ,5% 050 Au 0 0,0% 13 13,1% 86 86,9% 060 Südoststadt 0 0,0% 87 66,9% 43 33,1% 070 Buckenberg 0 0,0% 86 58,1% 62 41,9% 074 Haidach 0 0,0% ,7% ,3% 080 Nordstadt 0 0,0% ,7% ,3% 090 Brötzingen 0 0,0% 69 36,9% ,1% 094 Arlinger 0 0,0% 71 51,8% 66 48,2% 100 Dillweißenstein 1 0,6% 75 45,7% 88 53,7% 103 Sonnenhof 1 0,8% 67 50,4% 65 48,9% 110 Würm 0 0,0% 50 61,7% 31 38,3% 120 Hohenwart 0 0,0% 48 81,4% 11 18,6% 130 Büchenbronn 0 0,0% 96 64,0% 54 36,0% 135 Sonnenberg 0 0,0% 25 51,0% 24 49,0% 140 Huchenfeld 0 0,0% 94 73,4% 34 26,6% 150 Eutingen 0 0,0% ,2% ,8% Pforzheim 3 0,1% ,5% ,4% - 5 -

8 wohnungen, dagegen leben in der Südoststadt, in Würm, in Hohenwart, in Büchenbronn und in Huchenfeld jeweils über 60 % der Haushalte in den eigenen vier Wänden. Eindeutiger Spitzenreiter ist Hohenwart mit einer Eigentumsquote von 81,4 % vor Huchenfeld mit 73,4 %. Auffallend ist, dass die beiden Stadtteile mit den höchsten Wohneigentumsanteilen zugleich auch die Stadtteile mit den niedrigsten Grundstückspreisen für erschlossenes Wohnbauland sind (Hohenwart rd. 210 / qm und Huchenfeld rd. 220 / qm). Große Haushalte haben häufiger Wohneigentum Mit der Haushaltsgröße steigt nicht nur der Wunsch nach Wohneigentum, er wird auch häufiger realisiert. So haben nur 27,5 % der Einpersonenhaushalte Eigentum gebildet, jedoch 55,0 % der Haushalte mit 5 und mehr Mitgliedern. Ganz kontinuierlich verläuft der Zusammenhang zwischen Haushaltsgröße und Eigentumsanteil jedoch nicht. Im letzten Jahrzehnt haben in zunehmendem Maße auch die Zweipersonenhaushalte Geschmack am eigenen Wohnbereich gewonnen, um rund 12 Prozentpunkte stieg hier die Eigentumsquote an. Der heutige Anteil von 50,3 % liegt leicht über dem der Dreipersonenhaushalte (46,5 %). Ansonsten stieg bei den anderen Haushaltsgrößen die Eigentumsquote nahezu auf einem Niveau (+ 5 bis + 7 Prozentpunkte)

9 Tab. 2: Miete / Eigentum nach der Haushaltsgröße Eigentum / Mietwohnung Haushaltsgröße nach der Zahl der Personen k.a. Eigentum Mietwohnung Anzahl Zeilen% Anzahl Zeilen% Anzahl Zeilen% k.a. 1 1,6% 24 37,5% 39 60,9% 1 1 0,1% ,5% ,4% 2 1 0,1% ,6% ,3% 3 0 0,0% ,5% ,5% 4 0 0,0% ,1% ,9% 5 und mehr Personen 0 0,0% 77 55,0% 63 45,0% Insgesamt 3 0,1% ,5% ,4% Jeder 6. Ausländerhaushalt hat in Pforzheim inzwischen Wohneigentum erworben. Der Eigentümeranteil liegt damit zwar deutlich unter dem der deutschen Bevölkerung (44,7 %), zeigt aber dennoch einen deutlichen Trend zur Sesshaftigkeit auf. Nicht zufällig liegt die Eigentumsquote bei doppelter Staatsbürgerschaft mit 34,1 % zwischen diesen Werten. Tab. 3: Miete / Eigentum nach der Staatsangehörigkeit Eigentum / Mietwohnung Staatsangehörigkeit k.a. Eigentum Mietwohnung Anzahl Zeilen% Anzahl Zeilen% Anzahl Zeilen% k.a. 1 1,9% 26 48,1% 27 50,0% deutsch 2 0,1% ,2% ,8% ausländisch 0 0,0% 36 17,6% ,4% deutsch und ausländisch (doppelte Staatsbürgerschaft) 0 0,0% 14 34,1% 27 65,9% Insgesamt 3 0,1% ,5% ,4% Mietwohnungen werden heute fast nur noch auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten (91,1 %). Der Anteil der Sozialwohnungen ist verschwindend gering, er beträgt lediglich 5,0 %. Ausgesprochen selten (3,8 %) sind Wohnungen, die quasi über Beziehungen (Verwandtschaft, Dienstwohnungen) zu einem Sonderpreis vermietet werden

10 2. Wohnverhältnisse 2.1 Wohnfläche und Zahl der Räume Die Größe der Wohnungen 30,0 25,0 26,6 22,8 20,0 17,7 Prozent 15,0 11,8 10,0 9,2 5,0 0,0 2,6 3,8 4,3 1,4 bis 40 qm keine Angabe qm qm qm qm qm qm 201 und mehr qm Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt z. Zt. 89,4 qm. Sortiert man die einzelnen Wohnungen allerdings nach der Größe, so hat die in der Mitte gelegene Wohnung (Median) nur eine Größe von 82,0 qm. Damit sind die Wohnungen im Vergleich gegenüber der Wohnungsuntersuchung im Jahr 1994 etwas größer geworden. Damals lag der Durchschnitt (Mittelwert) bei 82 qm und die mittlere Wohnung (Median) bei 77 qm. Die größte Gruppe bilden nach wie vor die Wohnungen zwischen 61 und 80 qm. Ihr Anteil beträgt derzeit 26,6 %, 1994 lag er ebenfalls bei 27 %. Die aktuelle durchschnittliche Wohnfläche je Person beläuft sich auf 48,6 qm, dies sind 7,9 qm mehr als im Jahr Allerdings verläuft hierbei der Weg in den weiteren Wohnungsluxus nicht auf breiter Basis. Dies zeigt schon der Median, der bei 43,0 qm liegt. So haben wenige viel Wohnfläche zur Verfügung, viele müssen aber auch mit weniger als im Durchschnitt auskommen. Abhängig ist die Wohnfläche je Person zu einem gewissen Grad von der Haushaltsgröße. Dies drückt der Korrelationskoeffizient (partielle Korrelation auf der Basis aller Daten) mit - 0,54 aus. Hiernach ist es wahrscheinlich, dass einer Person mehr Wohnfläche zur Verfügung steht je kleiner die Personenzahl des Haushaltes ist. So stehen dem durchschnittlichen Einpersonenhaushalt 68,2 qm zur Verfügung, beim Zweipersonenhaushalt sind es 46,5 qm je Person, beim Dreipersonenhaushalt 33,3 qm, beim Vierpersonenhaushalt 29,1 qm und bei Haushalten mit fünf und mehr Personen nur noch 22,4 qm. Leben minderjährige Kinder in einem Haushalt, so verringert sich die Wohnfläche je Person im Durchschnitt nochmals um rund 11 %

11 Die durchschnittliche Wohnfläche je Person (insgesamt) Prozent 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 4,3 1,0 4,1 7, qm qm qm bis 15 qm keine Angabe 10,9 9,8 10,0 8,4 7,4 5,8 6,6 90 und mehr qm qm qm qm qm qm qm qm qm qm qm qm 5,1 4,1 3,1 2,6 3,2 5,4 Auch hinsichtlich der Nationalität bestehen deutliche Unterschiede bei der Wohnfläche je Person. Liegt sie bei deutschen Haushalten im Durchschnitt bei knapp 50 qm je Person, so beträgt sie bei den Ausländern nur knapp 35 qm je Person. Die Wohnungsgröße und die Zahl der Räume stehen ebenfalls in einem engen Zusammenhang. Der partielle Korrelationskoeffizient beträgt 0,81. In Pforzheim sind derzeit folgende durchschnittliche Wohnungsgrößen (Raumzahl ohne Bad, WC, Flur und Küche) verfügbar: 1-Zimmerwohnungen 2-Zimmerwohnungen 3-Zimmerwohnungen 4-Zimmerwohnungen Wohnungen mit 5 und mehr Zimmern 1) 47 qm 66 qm 84 qm 110 qm 144 qm Den größten Anteil am Pforzheimer Wohnungsbestand haben dabei 2-Zimmerwohnungen mit 30,6 % und die 3-Zimmerwohnungen mit 29,0 %. Es folgen dann die 4-Zimmerwohnungen mit 16,2 % und die Wohnungen mit 5 und mehr Zimmern 1) mit 15,7 %. Den geringsten Anteil haben mit 8,5 % die 1-Zimmerwohnungen. In den einzelnen Bauphasen sind bzgl. der durchschnittlichen Wohnungsgröße relativ geringe Unterschiede festzustellen. So wurden vor dem Ende des Zweiten Weltkrieges und in den 1970er und 1980er Jahren etwas größere Wohnungen als in den 1960er und 1990er Jahren gebaut. Seit dem Jahr 2000 werden wieder größere Wohnungen gebaut, ihr Anteil am Gesamtbestand ist allerdings mit 1,8 % noch sehr gering. 1) Einschließlich Einfamilienhäusern - 9 -

12 Tab. 4: Wohnungsgröße und Raumzahl nach dem Baualter Baualter der Gebäude Durchschnittliche Größe der Wohnung in qm Durchschnittliche Raumzahl Anteil vor dem ,1 17,4% ,7 18,2% ,8 18,1% ,1 20,0% ,0 12,0% ,8 7,0% ,7 5,6% ab dem ,3 1,8% Die Wohnraumversorgung in Pforzheim ist im Großen und Ganzen sehr zufrieden stellend. Spitzenwerte werden in der Südweststadt mit 52,5 qm je Person und in Huchenfeld mit 52,1 qm je Person erreicht. Sehr komfortabel ist die Wohnsituation auch auf dem Sonnenhof (51,8 qm / Person), auf dem Sonnenberg (51,4 qm / Person), in der Südoststadt (51,3 qm / Person) und in Würm (50,7 qm / Person). Beengter sind dagegen die Wohnverhältnisse in der Weststadt (44,2 qm / Person), auf dem Haidach (43,2 qm / Person), in der Oststadt (40,7 qm / Person) und besonders in der Au (36,8 qm / Person). In allen anderen Stadtteilen stehen durchschnittlich zwischen 45 und 50 qm einer Person zur Verfügung

13 2.2 Haus- und Wohnungstypen Wohneinheiten nach Haustypen 30,0 25,0 28,2 Prozent 20,0 15,0 20,2 19,4 21,9 10,0 5,0 10,3 0,0 Einfamilienhaus Zweifamilienhaus Mehrfamilienhaus mit 3-6 W ohnungen Mehrfamilienhaus mit 7-10 W ohnungen Mehrfamilienhaus mit 11 und mehr W ohnungen Der Wohnungsbestand in Pforzheim verteilt sich derzeit zu 20,2 % auf Einfamilienhäuser, 10,3 % auf Zweifamilienhäuser, 28,2 % auf Mehrfamilienhäuser mit 3 bis 6 Wohneinheiten, 19,4 % auf Mehrfamilienhäuser mit 7 bis 10 Wohneinheiten und 21,9 % auf Mehrfamilienhäuser mit 11 und mehr Wohneinheiten. Zwar wurde in allen Bebauungsphasen mehr oder weniger der Bestand bei allen Haustypen erweitert, dennoch wurden in bestimmten Bauepochen einzelne Haustypen bevorzugt erstellt. Einfamilienhäuser gehören etwas stärker zum Altbaubestand (19,8 % vor dem Ende des Zweiten Weltkrieges fertig gestellt). Außerdem fand in den 1970er Jahren ein deutlicher Bau von Einfamilienhäusern (27,2 % des Bestandes) statt. Große Anteile der Zweifamilienhäuser wurden vor dem Ende des Zweiten Weltkrieges (24,4 %) sowie in den 1950er Jahren (20,9 %) und 1960er Jahren (21,2%) gebaut. Gleiches gilt für die Mehrfamilienhäuser mit 3 bis 6 Wohneinheiten. Bis zum Ende des Zweiten Weltkrieges wurden 25,1 %, in den 1950er Jahren 19,5 % und in den 1960er Jahren 18,0 % gebaut. Mehrfamilienhäuser mit 7 bis 10 Wohneinheiten entstanden hauptsächlich in den 1950er Jahren (22,1 %) und in den 1960er Jahren (19,8 %). Seit Anfang der 1990er Jahre war wieder eine deutliche Zunahme beim Bau dieses Haustyps (18,9%) fest zu stellen. Mehrfamilienhäuser mit mehr als 11 Wohneinheiten wurden verstärkt in den 1970er Jahren (29,3 %) gebaut. Aber auch in den 1950er Jahren (16,5 %) und in den 1960er Jahren (19,2 %) fanden bereits stärkere Bautätigkeiten in diesem Bereich statt. Die 1960er und 1970er Jahre stehen hier sicher im Zusammenhang mit dem Entstehen und Ausbau von Sonnenhof und Haidach. Seit Anfang der 1990er Jahre ist wieder eine Zunahme beim Bau größerer Mehrfamilienhäuser festzustellen. Vom Bestand entstanden in dieser Epoche 16,2 % der Gebäude dieses Typs. Sicher spielt hierbei die Entwicklung in Maihälden eine gewisse Rolle

14 Haustypen nach dem Alter der Baufertigstellung Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Prozent 30,0 25,0 20,0 27,2 15,0 19,6 10,0 13,2 13,6 13,8 12,6 5,0 0, vor dem ab dem Prozent 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 24,4 20,9 21,2 16,6 10,5 6, vor dem ab dem Mehrfamilienhäuser mit 3-6 WE Mehrfamilienhäuser mit 7-10 WE Mehrfamilienhäuser mit 11 und mehr WE 30,0 Prozent 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 25,1 19,5 18,0 13,2 14,1 10,1 ab dem vor dem ,0 30,0 Prozent 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 22,1 19,8 13,7 18,8 13,4 12,2 ab dem vor dem Prozent 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 5,3 16,5 19,2 29,3 13,4 16,2 ab dem vor dem Einpersonenhaushalte wohnen hauptsächlich in Mehrfamilienhäusern. Bereits bei den 2- und 3- Personenhaushalten nimmt der Anteil der Einfamilienhäuser als Wohnform deutlich zu. Allerdings werden kleinere Mehrfamilienhäuser mit 3 bis 6 Wohneinheiten von der mittleren Haushaltsgröße bevorzug. Bei den größeren Haushalten ab 4 Personen wird aufgrund des Platzbedarfes das Einfamilienhaus deutlich favorisiert. Haustypen nach Haushaltsgrößen 1 - Personen - Haushalte 2 - Personen - Haushalte 30,0 25,0 20,0 30,0 25,7 27,8 Prozent 15,0 10,0 5,0 0,0 Mehrfamilienhaus (ab 11 WE) Mehrfamilienhaus (7-10 WE) Mehrfamilienhaus (3-6 WE) Zweifamilienhaus Einfamilienhaus 30,0 25,0 20,0 24,4 27,7 Prozent 15,0 10,0 17,0 20,4 7,0 9,5 5,0 0,0 10,4 Zweifamilienhaus Einfamilienhaus Mehrfamilienhaus (ab 11 WE) Mehrfamilienhaus (7-10 WE) Mehrfamilienhaus (3-6 WE) 3 - Personen - Haushalte 4 - Personen - Haushalte Haushalte mit 5 und mehr Personen 35,0 Prozent 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 23,4 9,0 31,7 17,5 18,6 Mehrfamilienhaus (ab 11 WE) Mehrfamilienhaus (7-10 WE) Mehrfamilienhaus (3-6 WE) Zweifamilienhaus Einfamilienhaus 35,0 Prozent 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 33,5 13,8 21,8 15,3 15,6 Mehrfamilienhaus (ab 11 WE) Mehrfamilienhaus (7-10 WE) Mehrfamilienhaus (3-6 WE) Zweifamilienhaus Einfamilienhaus 40,0 Prozent 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 39,3 14,3 20,7 Mehrfamilienhaus (ab 11 WE) Mehrfamilienhaus (7-10 WE) Mehrfamilienhaus (3-6 WE) Zweifamilienhaus Einfamilienhaus 10,7 15,0-12 -

15 Mit Hilfe der Clusterzentrenanalyse lassen sich die Wohngebiete anhand ihrer Bebauung klassifizieren. In Pforzheim treten hierbei drei Typen zu Tage. Ein-, Zweifamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser prägen das südliche und östliche Stadtgebiet einschließlich der eingemeindeten Ortsteile. Im Einzelnen gehören zu diesem Bebauungstyp die Südoststadt, der Buckenberg ohne den Haidach, der Talbereich von Dillweißenstein und die Ortsteile Würm, Hohenwart, Büchenbronn (einschließlich des Sonnenbergs), Huchenfeld und Eutingen. Der im Westen gelegene Arlinger zählt ebenfalls zu diesem Typ. Der zweite Typ ist gekennzeichnet durch eine überwiegende Bebauung mit Mehrfamilienhäusern aller Größen. Hierzu zählen die Wohngebiete im Zentrum der Stadt, der Norden und der Westen. Es handelt sich dabei um die Stadtteile Oststadt, Innenstadt, Weststadt, Südweststadt, Au, Nordstadt und Brötzingen ohne den Arlinger. Der dritte Typ enthält in seiner Bausubstanz größere Mehrfamilienhäuser mit 11 und mehr Wohneinheiten sowie eine arrondierende Bebauung mit Einfamilienhäusern. Er kommt in Pforzheim zweimal vor und zwar im Sonnenhof und im Haidach. In beiden Fällen handelt es sich um Wohnsiedlungen, die ab den 1960er Jahren am Stadtrand entstanden sind

16 3. Die Qualität der Wohnumgebung Ähnlich wie im Jahr 1994 wurden die Befragten gebeten, ihr Wohngebiet nach folgenden Kategorien zu beurteilen: Ruhe im Wohngebiet, Entfernung zum nächsten Supermarkt, Gestaltung der Straßen und Häuser, Qualität der Grünflächen für gute Luft und Freizeitgestaltung. Bei der Umfrage 1994 wurde bei der letztgenannten Kategorie der Schwerpunkt auf den Begriff Freizeit gelegt. Trotz dieser gewissen Einschränkung kann festgehalten werden, dass die Pforzheimer insgesamt betrachtet ihre Wohnumgebung heute positiver sehen als vor 10 Jahren. Auffallend vor allem ist die Steigerung in der Kategorie Zahl und Qualität der Grünflächen für gute Luft und Freizeit ; hier stieg der Anteil der Gut Urteile von 27 auf 50 % an. Ganz so viel an positiver Zustimmung finden die anderen Merkmale nicht, Gut Anteile zwischen 41 und 42 % sind aber immer noch beachtlich. Dabei verbessert sich die Gestaltung der Straßen und Häuser um 8 Prozentpunkte und die Ruhe im Wohngebiet um 5 Prozentpunkte (mehr Gut Urteile als 1994). Leicht verschlechtert sieht man allerdings die Versorgung mit Supermärkten, hier ging die Zufriedenheit von 45 auf 42 % zurück. Tab. 5: Qualität der Wohnumgebung 1994 und 2003 Kategorie Gut-Urteile in % Schlecht-Urteile in % Ruhe im Wohngebiet Gestaltung der Häuser u. Straßen Nähe zum Supermarkt Zahl u. Qualität der Grünflächen Ruhige Wohngebiete gibt es in Pforzheim eher am Stadtrand, dagegen klagen die Bewohner in den Tallagen vor allem in den zentralen doch recht kräftig über den Lärm, der vor allem durch den Verkehr erzeugt wird. Ein ausgesprochener Hort der Ruhe ist dagegen offenbar der Sonnenberg, hier leidet kein einziger Befragter unter Lärm, 83,7 % bezeichnen die Situation sogar als gut. Nach dem Anteil der Gut Urteile folgen dann Hohenwart mit 78,0 % und der Arlinger mit 72,3 %. Besonders laut geht es wohl in der Weststadt zu, 48,6 % der Befragten beurteilen die Situation als schlecht und lediglich 10 % als gut. Nach den Schlecht Urteilen folgen dann die Au (46,5 %) sowie die Innenstadt und die Oststadt (jeweils 42,7 %). Da Ausländer vor allem in zentralen Stadtteilen wohnen, klagen sie etwas häufiger über Ruhestörungen (36,6 %) als die deutsche Bevölkerung (23,0 %)

17 Tab. 6: Ruhe im Wohngebiet nach Stadtteilen Ruhe im Wohngebiet (z.b. Verkehrslärm) Stadtteil schlecht durchschnittlich gut Insgesamt Anzahl Zeilen% Anzahl Zeilen% Anzahl Zeilen% Anzahl Zeilen% k.a. 3 27,3% 3 27,3% 5 45,5% ,0% 010 Oststadt 61 42,7% 60 42,0% 22 15,4% ,0% 020 Innenstadt 13 43,3% 14 46,7% 3 10,0% ,0% 030 Weststadt 84 48,6% 72 41,6% 17 9,8% ,0% 040 Südweststadt 84 18,6% ,4% ,0% ,0% 050 Au 46 46,5% 33 33,3% 20 20,2% ,0% 060 Südoststadt 12 9,2% 42 32,3% 76 58,5% ,0% 070 Buckenberg 27 18,2% 43 29,1% 78 52,7% ,0% 074 Haidach 38 17,1% ,1% 75 33,8% ,0% 080 Nordstadt ,3% ,2% ,5% ,0% 090 Brötzingen 47 25,1% 70 37,4% 70 37,4% ,0% 094 Arlinger 14 10,2% 24 17,5% 99 72,3% ,0% 100 Dillweißenstein 58 35,4% 48 29,3% 58 35,4% ,0% 103 Sonnenhof 11 8,3% 36 27,1% 86 64,7% ,0% 110 Würm 9 11,1% 20 24,7% 52 64,2% ,0% 120 Hohenwart 4 6,8% 9 15,3% 46 78,0% ,0% 130 Büchenbronn 14 9,3% 45 30,0% 91 60,7% ,0% 135 Sonnenberg 0 0,0% 8 16,3% 41 83,7% ,0% 140 Huchenfeld 17 13,3% 40 31,3% 71 55,5% ,0% 150 Eutingen 46 19,2% 62 25,9% ,8% ,0% Pforzheim ,9% ,7% ,4% ,0% Die Entfernung zum nächsten Supermarkt kann in einigen überwiegend vom Wohnen geprägten Stadtteilen zu einem echten Problem werden. Schlecht versorgt fühlt man sich vor allem auf dem Sonnenhof, 89,5 % der Befragten bringen dies dort zum Ausdruck. Danach folgen die Südoststadt (71,5 %), Hohenwart (66,1 %), der Sonnenberg (55,1 %) und der Buckenberg (52,7 %). Recht zufrieden ist man dagegen zum einen in zentralen Stadtteilen und in den äußeren Stadtteilen mit eigenem kleinen Ortskern; von den zentralen Stadtteilen äußern sich mit gut 66,5 % in der Nordstadt, 56,7 % in der Innenstadt und 54,3 % in der Weststadt, bei den äußeren Stadtteilen gibt es besonders viel Zufriedene in Huchenfeld (72,7 %), in Büchenbronn (66,7 %), im Arlinger (65,0 %) und im Haidach (50,5 %). Da Ausländer häufiger in Wohngebieten mit Kernlagen wohnen, klagen von ihnen lediglich 15,1 % über die Entfernung zum nächsten Supermarkt, dagegen 26,4 % der deutschen Bevölkerung

18 Tab. 7: Entfernung zum nächsten Supermarkt nach Stadtteilen Entfernung zum nächsten Supermarkt Stadtteil schlecht durchschnittlich gut Insgesamt Anzahl Zeilen% Anzahl Zeilen% Anzahl Zeilen% Anzahl Zeilen% k.a. 3 27,3% 2 18,2% 6 54,5% ,0% 010 Oststadt 16 11,2% 58 40,6% 69 48,3% ,0% 020 Innenstadt 3 10,0% 10 33,3% 17 56,7% ,0% 030 Weststadt 12 6,9% 67 38,7% 94 54,3% ,0% 040 Südweststadt ,1% ,7% 87 19,2% ,0% 050 Au 28 28,3% 40 40,4% 31 31,3% ,0% 060 Südoststadt 93 71,5% 32 24,6% 5 3,8% ,0% 070 Buckenberg 78 52,7% 53 35,8% 17 11,5% ,0% 074 Haidach 45 20,3% 65 29,3% ,5% ,0% 080 Nordstadt 55 8,8% ,7% ,5% ,0% 090 Brötzingen 38 20,3% 61 32,6% 88 47,1% ,0% 094 Arlinger 11 8,0% 37 27,0% 89 65,0% ,0% 100 Dillweißenstein 51 31,1% 58 35,4% 55 33,5% ,0% 103 Sonnenhof ,5% 10 7,5% 4 3,0% ,0% 110 Würm 13 16,0% 41 50,6% 27 33,3% ,0% 120 Hohenwart 39 66,1% 18 30,5% 2 3,4% ,0% 130 Büchenbronn 10 6,7% 40 26,7% ,7% ,0% 135 Sonnenberg 27 55,1% 15 30,6% 7 14,3% ,0% 140 Huchenfeld 5 3,9% 30 23,4% 93 72,7% ,0% 150 Eutingen 42 17,6% 86 36,0% ,4% ,0% Pforzheim ,6% ,9% ,6% ,0% Sehr unterschiedlich wird die Gestaltung der Straßen und Häuser in den einzelnen Stadtteilen beurteilt. Pforzheims mit Abstand schönster Stadtteil ist wohl der Arlinger, denn 66,4 % der Befragten sprechen ihm ein schönes Ortsbild zu, lediglich 1,5 % halten es eher für hässlich. Mit etwas Abstand folgen (nach dem Anteil der Gut Urteile ) auf einer Ebene mit Ausnahme von Würm die neuen Stadtteile Sonnenberg (55,1 %), Huchenfeld (54,7 %), Hohenwart (54,2 %), Eutingen (54,0 %) und Büchenbronn (53,3 %). Auf der anderen Seite schneidet die Au am schlechtesten ab, lediglich 10,1 % empfinden das Ortsbild als gelungen. Ebenfalls wenig Zuspruch finden drei weitere zentrale Stadtteile; ansprechend finden ihre Wohnumgebung lediglich rund 17 % der Bewohner von Ost- und Weststadt und 23,3 % der Bewohner der Innenstadt. Nimmt man die objektiv erkennbaren Strukturen der einzelnen Wohngebiete als Maßstab, dann urteilen die Ausländer über ihre Wohngebiete rundweg etwas wohlwollender als die deutsche Bevölkerung. Nur so ist erklärbar, dass die Unterschiede nicht sonderlich hoch ausfallen: Von den Ausländern beurteilen 33,7 % die Gestaltung ihrer Wohnumgebung als gut, von den Deutschen sind es mit 41,0 % nur etwas mehr

19 Tab. 8: Gestaltung der Straßen und Häuser nach Stadtteilen Gestaltung der Straßen und Häuser Stadtteil schlecht durchschnittlich gut Insgesamt Anzahl Zeilen% Anzahl Zeilen% Anzahl Zeilen% Anzahl Zeilen% k.a. 2 18,2% 5 45,5% 4 36,4% ,0% 010 Oststadt 29 20,3% 90 62,9% 24 16,8% ,0% 020 Innenstadt 6 20,0% 17 56,7% 7 23,3% ,0% 030 Weststadt 40 23,1% ,5% 30 17,3% ,0% 040 Südweststadt 38 8,4% ,6% ,0% ,0% 050 Au 25 25,3% 64 64,6% 10 10,1% ,0% 060 Südoststadt 4 3,1% 66 50,8% 60 46,2% ,0% 070 Buckenberg 6 4,1% 77 52,0% 65 43,9% ,0% 074 Haidach 8 3,6% ,2% 87 39,2% ,0% 080 Nordstadt 69 11,0% ,1% ,9% ,0% 090 Brötzingen 23 12,3% 89 47,6% 75 40,1% ,0% 094 Arlinger 2 1,5% 44 32,1% 91 66,4% ,0% 100 Dillweißenstein 19 11,6% 80 48,8% 65 39,6% ,0% 103 Sonnenhof 6 4,5% 73 54,9% 54 40,6% ,0% 110 Würm 3 3,7% 39 48,1% 39 48,1% ,0% 120 Hohenwart 2 3,4% 25 42,4% 32 54,2% ,0% 130 Büchenbronn 4 2,7% 66 44,0% 80 53,3% ,0% 135 Sonnenberg 1 2,0% 21 42,9% 27 55,1% ,0% 140 Huchenfeld 2 1,6% 56 43,8% 70 54,7% ,0% 150 Eutingen 13 5,4% 97 40,6% ,0% ,0% Pforzheim 302 9,0% ,4% ,6% ,0% Die Qualität der Grünflächen für gute Luft und für die Freizeitgestaltung ist ein starkes Trennungsmerkmal für die zentralen Stadtteile auf der einen und die äußeren Stadtteile auf der anderen Seite. Wohl beeindruckt vom vielen Grün, das die in den Nordschwarzwald eingebettete Stadt umgibt, vermissen die Bewohner der zentralen Stadtteile das nahe gelegene Grün für die schnelle Erholung z. B. am Feierabend. Dies gilt insbesondere für die Weststadt und die Innenstadt, 53,2 bzw. 50,0 % der Befragten beurteilen das Angebot an Parks als schlecht, und umgekehrt lediglich 10,4 bzw. 23,3 % als gut. Nicht viel besser fallen die Urteile in der Oststadt, in der Weststadt, in der Au und in der Nordstadt aus. In allen anderen Stadtteilen ist man dagegen mehrheitlich zufrieden. Pforzheims grünster Stadtteil ist nach dem Urteil der Befragten der Sonnenberg, 87,8 % beurteilen die Situation als gut, niemand als schlecht. Kaum schlechter schneidet Hohenwart ab, 86,4 % stimmen hier für gut und wiederum niemand für schlecht. Weitere grüne Favoriten sind Büchenbronn und Huchenfeld (75,3 bzw. 71,1 % Gut Nennungen ). Da die ausländische Bevölkerung überwiegend in den zentralen Stadtteilen wohnt, finden von ihnen lediglich 34,1 % die Grünflächen in ihrem Wohngebiet als gut (umgekehrt 28,3 % als schlecht), dagegen schätzen das Angebot 51,3 % der deutschen Bevölkerung (16,5 % urteilen schlecht )

20 Tab. 9: Qualität der Grünflächen nach Stadtteilen Zahl und Qualität der Grünflächen für gute Luft und Freizeitgestaltung Stadtteil schlecht durchschnittlich gut Insgesamt Anzahl Zeilen% Anzahl Zeilen% Anzahl Zeilen% Anzahl Zeilen% k.a. 1 9,1% 2 18,2% 8 72,7% ,0% 010 Oststadt 44 30,8% 60 42,0% 39 27,3% ,0% 020 Innenstadt 15 50,0% 8 26,7% 7 23,3% ,0% 030 Weststadt 92 53,2% 63 36,4% 18 10,4% ,0% 040 Südweststadt 73 16,2% ,8% ,1% ,0% 050 Au 28 28,3% 40 40,4% 31 31,3% ,0% 060 Südoststadt 5 3,8% 49 37,7% 76 58,5% ,0% 070 Buckenberg 5 3,4% 47 31,8% 96 64,9% ,0% 074 Haidach 12 5,4% 64 28,8% ,8% ,0% 080 Nordstadt ,2% ,3% ,5% ,0% 090 Brötzingen 43 23,0% 80 42,8% 64 34,2% ,0% 094 Arlinger 1,7% 26 19,0% ,3% ,0% 100 Dillweißenstein 17 10,4% 48 29,3% 99 60,4% ,0% 103 Sonnenhof 5 3,8% 37 27,8% 91 68,4% ,0% 110 Würm 5 6,2% 26 32,1% 50 61,7% ,0% 120 Hohenwart 0,0% 8 13,6% 51 86,4% ,0% 130 Büchenbronn 7 4,7% 30 20,0% ,3% ,0% 135 Sonnenberg 0,0% 6 12,2% 43 87,8% ,0% 140 Huchenfeld 5 3,9% 32 25,0% 91 71,1% ,0% 150 Eutingen 20 8,4% 83 34,7% ,9% ,0% Pforzheim ,3% ,4% ,4% ,0%

21 4. Qualität der Wohnungen 4.1 Baulicher und technischer Zustand der Wohnungen Zunächst soll die Bebauungsstruktur der Stadtteile anhand des Baualters der Gebäude dargestellt werden. Die obige Grafik zeigt, dass ein Großteil des Stadtgebietes über einen nennenswerten Anteil an Altbausubstanz gebaut vor dem Ende des Zweiten Weltkrieges verfügt. Überall hier hat ein kontinuierlicher Ausbau in allen späteren Bauepochen stattgefunden. Etwas niedriger ist der Altbauanteil im Stadtzentrum. Hier ging infolge der Kriegszerstörungen besonders in den 1950er Jahren der Wiederaufbau von statten, der sich in etwas abgeschwächter Form bis in die 1960er Jahre fortgesetzt hat. Betroffen hiervon waren die Stadtteile Oststadt, Innenstadt, Weststadt und Au. Eine wachsende Bevölkerung und ein damit verbundener Wohnraumbedarf sowie fehlende Wohnungen durch die Kriegszerstörungen initiierten ab den 1960er Jahren bis in die 1980er Jahre einen Ausbau am Stadtrand, wobei die Hauptausbauphase in den 1970er Jahren lag. Dieser Ausbau fand im Haidach, in der Südoststadt, in Würm, auf dem Sonnenberg und im Sonnenhof statt. Die Konzentration auf die 1970er Jahre ist dabei im Sonnenhof besonders stark ausgeprägt. Die nachfolgende Tabelle gibt detaillierte Informationen zu den Anteilen in den einzelnen Bauepochen wider. In Pforzheim entfallen von der Bausubstanz 17,3% auf Altbauten, die vor dem Ende des Zweiten Weltkrieges fertig gestellt wurden, 18,2% sind Nachkriegsbauten aus den 1950er Jahren, 18,0% entstanden in den 1960er Jahren, 20,0% in den 1970er Jahren, 12,0% in den 1980er Jahren und 14,4% sind Neubauten, die seit 1990 gebaut wurden

22 Tab. 10: Anteile nach dem Baufertigstellungsalter in den Stadtteilen Stadtteil / Stadt vor dem ab dem Oststadt 14,0% 39,9% 26,6% 7,0% 8,4% 4,2% 02 Innenstadt 6,7% 60,0% 20,0% 3,3% 0,0% 10,0% 03 Weststadt 15,1% 31,4% 33,1% 7,0% 5,2% 8,1% 04 Südweststadt 20,3% 23,9% 16,1% 15,2% 13,6% 10,9% 05 Au 17,2% 47,5% 25,3% 4,0% 2,0% 4,0% 06 Südoststadt 7,0% 24,8% 17,8% 21,7% 17,8% 10,9% 07 Buckenberg 11,6% 25,2% 10,9% 15,0% 5,4% 32,0% 074 Haidach 1,4% 0,9% 18,5% 50,9% 24,3% 4,1% 08 Nordstadt 25,2% 20,4% 15,4% 11,7% 8,2% 19,0% 09 Brötzingen 29,9% 8,0% 19,8% 13,4% 18,7% 10,2% 094 Arlinger 28,7% 10,3% 11,8% 28,7% 4,4% 16,2% 10 Dillweißenstein 31,7% 7,9% 25,6% 7,3% 11,0% 16,5% 103 Sonnenhof 0,8% 0,0% 12,3% 75,4% 8,5% 3,1% 11 Würm 9,9% 7,4% 18,5% 40,7% 12,3% 11,1% 12 Hohenwart 12,1% 8,6% 8,6% 25,9% 17,2% 27,6% 13 Büchenbronn 9,3% 10,7% 22,0% 16,7% 18,0% 23,3% 135 Sonnenberg 8,2% 14,3% 12,2% 28,6% 18,4% 18,4% 14 Huchenfeld 10,2% 11,8% 9,4% 22,8% 18,1% 27,6% 15 Eutingen 17,6% 15,1% 18,1% 19,3% 13,4% 16,4% Pforzheim 17,3% 18,2% 18,0% 20,0% 12,0% 14,4% überdurchschnittlich unterdurchschnittlich Besonders hohe Anteile an Altbauten sind im Talbereich in Dillweißenstein, in Brötzingen, im Arlinger und in der Nordstadt anzutreffen. Deutlich unter dem Durchschnitt liegen die Anteile dagegen im Sonnenhof, Haidach, in der Innenstadt, Südoststadt, auf dem Sonnenberg, in Büchenbronn, in Würm, in Huchenfeld, auf dem Buckenberg und in Hohenwart. Hohe Anteile der Bausubstanz aus der direkten Wiederaufbauphase nach dem Zweiten Weltkrieg findet man in der Innenstadt, Au, Oststadt und Weststadt. Keine oder eine untergeordnete Rolle spielt diese Bauepoche im Sonnenhof, im Haidach, in Würm, in Dillweißenstein, in Brötzingen (ohne Arlinger) und in Hohenwart. In den 1960er Jahren entstanden Wohngebäude vor allem in der Weststadt, Oststadt, im Talbereich von Dillweißenstein, in der Au und in Büchenbronn. Eine relativ geringe Bedeutung hat diese Bauepoche in den Stadtteilen Hohenwart, Huchenfeld, Buckenberg, Arlinger, Sonnenberg und Sonnenhof. In den 1970er Jahren war vor allem Bautätigkeit im Sonnenhof, Haidach und in Würm festzustellen. Von besonders untergeordneter Bedeutung war diese Bauepoche für die Innenstadt, die Au, die Oststadt, die Weststadt und den Talbereich von Dillweißenstein. In den 1980er Jahren ist die Arrondierung im Haidach, die Sanierung in Brötzingen und die Erschließung neuer Baugebiete auf dem Sonnenberg, in Huchenfeld, in Büchenbronn, in der Südoststadt und in Hohenwart zu benennen. Wenig Auswirkung zeigte diese Bauepoche in der Innenstadt, in der Au, im Arlinger, in der Weststadt, auf dem Buckenberg, in der Nordstadt und in der Oststadt. Hohe Anteile an Neubauten fertig gestellt ab 1990 findet man auf dem Buckenberg, in Hohenwart, Huchenfeld und Büchenbronn. Besonders niedrige Anteile aus dieser Bauzeit haben dagegen der Sonnenhof, der Haidach, die Oststadt und die Weststadt

23 Nachdem nahezu drei Viertel des gesamten Wohnungsbestandes vor 1980 in Pforzheim fertig gestellt wurde, ist es von großem Interesse, in welchem baulich-technischen Zustand sich die Wohnungen befinden. Hier stellt sich insbesondere die Frage, in welchem Umfang Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen bereits durchgeführt wurden. Hierunter sind keine Schönheitsreparaturen zu verstehen, vielmehr handelt es sich hierbei um technische Optimierung, die z.b. die Heizanlage oder Wärmedämmungsmaßnahmen betreffen. Modernisierung nach dem Baualter 100,0 90,0 97,0 98,4 100,0 80,0 Prozent 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 77,5 77,1 67,7 63,4 52,2 47,8 36,6 32,3 22,5 22,9 3,0 1,6 0,0 vor dem ,7 49,3 modernisiert nicht modernisiert Insgesamt ab dem Ob eine Wohnung seit ihrer Baufertigstellung bereits modernisiert bzw. saniert wurde hängt sehr stark vom Baualter ab. So wurden ältere Wohnungen verständlicherweise bereits häufiger einer Anpassung an die heutigen technischen Normen unterzogen als dies bei neueren Wohnungen notwendig ist. Beträgt der Modernisierungsanteil in Pforzheim insgesamt rund 50%, so liegt er bei den Wohnungen, die vor 1980 gebaut wurden, mehr oder weniger deutlich über der 50%-Marke, danach sinkt er stetig gegen Null. Gerade der Anteil der noch nicht modernisierten bzw. sanierten Wohnungen, die vor 1980 gebaut wurden, stellen für das örtliche Handwerk nicht uninteressante Auftragspotentiale dar. Die nachfolgende Grafik zeigt, welche Sanierungspotentiale unter diesem Aspekt in den einzelnen Stadtteilen vorhanden sind

24 Hiernach sind die größten Potentiale in den zentrumsnahen Wohnlagen (Oststadt, Innenstadt, Weststadt und Au) sowie im Sonnenhof, der im Wesentlichen in den 1970er Jahren erbaut wurde, zu erwarten. Interessant ist es nun zu hinterfragen, in welchen Bereichen welche Sanierungs- bzw. Modernisierungspotentiale zu erwarten sind. Betrachtet wurden unter diesem Aspekt wieder die Anteile (am Gesamtbestand aller Wohnungen) von nicht sanierten Wohnungen, die vor 1980 fertig gestellt wurden. Die niedrigsten Potentiale findet man im Bad und Sanitärbereich sowie bei den Heizungen mit rund 45%. Zwischen 50 und 60% liegen die Bereiche Warmwasserversorgung, Elektrik, Isolierverglasung, Lärmschutz an den Fenstern und neue Rollläden. Die höchsten Potentiale mit über 60% existieren bei den Wasser- und Abwasserleitungen, bei der Wärmedämmung der Außenwände, bei modernen Eingangstüren und Veränderungen des Wohnungsgrundrisses. Bei den Wohnungen, bei welchen bereits derartige Maßnahmen durchgeführt wurden, wurden diese bei den meisten Modernisierungsbereichen im Durchschnitt bereits vor 10 bis 13 Jahren durchgeführt. Etwas länger zurück liegen sie allerdings bei der Warmwasserversorgung (14 Jahre), bei der Elektrik (16 Jahre) und bei Veränderungen des Grundrisses (knapp 17 Jahre). Deutlich jüngeren Datums - durchschnittlich vor rund 9 Jahren - sind Lärmschutzmaßnahmen an Fenstern und die Erneuerung von Rollläden

25 Tab 11: Modernisierungs- bzw. Sanierungspotentiale nach Bereichen Modernisierungs- bzw. Sanierungsbereich Sanierungs- bzw. Modernisierungspotential Saniert bzw. modernisiert vor... Jahren (Durchschnitt) Bad und Sanitärbereich 44,7% 11,3 Heizung 43,8% 11,0 Warmwasserversorgung 55,2% 14,0 Wasser- und Abwasserleitungen 61,2% 15,9 Elektroleitungen und Schalter / Steckdosen 54,9% 12,5 Isolierverglasung 52,8% 10,8 Wärmedämmung der Außenwände 60,7% 11,4 Lärmschutzmaßnahmen an den Fenstern 59,1% 8,8 Neue Rollläden an den Fenstern 54,7% 9,2 Moderne wärme- und schallisolierte Eingangstür zur Wohnung 61,4% 10,0 Grundriss der Wohnung 67,5% 16,6 Abschließend ist noch zu bemerken, dass bei selbst genutztem Wohneigentum die Bereitschaft zu Modernisierungen bzw. Sanierungen insgesamt höher ist als bei Mietwohnungen. So geben von den Eigentümern 60,8 % an, dass in irgendeiner Art und Weise bereits saniert wurde, bei den Mietern sind dies nur 43,1 %. Allerdings dürften die Mieter nicht immer Kenntnis darüber haben, wann und ob ihre Wohnung modernisiert wurde; dies gilt für alle hier behandelten Sanierungsaspekte. Nach dem baulich-technischen Zustand der Wohnungen (Sanierungs- bzw. Modernisierungsbedarf) soll die Ausstattung der Wohnungen betrachtet werden. Hierunter fallen insbesondere die Art der Beheizung, die Ausstattung des Sanitärbereichs, Wärmeisolierungen und die Verfügbarkeit eines Aufzugs. Der Großteil der Wohnungen ist in Pforzheim mit Zentralheizungen (88,2 %) ausgestattet. Die Beheizung mit Einzelöfen spielt in Pforzheim mit 11,8 % nur eine untergeordnete Rolle. Mehr als die Hälfte entfallen bei der Beheizung mit Einzelöfen auf mit Gas betriebene Öfen, ein gutes Viertel sind elektrische Einzelöfen. Ölöfen und Kohleöfen spielen heutzutage nur noch eine untergeordnete Rolle. Drei Viertel aller Wohnungen in Pforzheim werden mit einer Standardzentralheizung versorgt. Dabei erfolgt die Wärmeabgabe über Wandheizkörper. Nur 9,4 % aller Wohnungen verfügen über eine luxuriöse Fußbodenheizung oder eine Kombination aus Wandheizkörpern und Fußbodenheizung. Außerdem verfügen 7% aller Wohnungen über einen zusätzlichen Kachelofen bzw. offenen Kamin als Ergänzung zur Zentralheizung oder Fußbodenheizung. Die Heizungsart steht in engen Zusammenhang mit dem Baualter der Gebäude. So spielt die Beheizung mit Einzelöfen ab den 1960er Jahren keine Rolle mehr. Der Anteil der Zentralheizungen liegt ab diesem Zeitpunkt mehr oder weniger deutlich über 90 %. Nur bei den Vorkriegsgebäuden (vor dem ) und den direkten Nachkriegsbauten ( bis ) ist eine spürbare Beheizung mit Einzelöfen vorhanden. Ihr Anteil beträgt in beiden Bauepochen rund ein Viertel

26 Tab. 12: Heizungsarten nach dem Baualter Heizungsart Zentralheizung mit Wandheizkörpern Zentralheizung als Fußbodenheizung Zentralheizung mit Wandheizkörpern und als Fußbodenheizung Zentralheizung mit Wandheizkörpern, zusätzlicher Kachelofen bzw. offener Kamin Zentralheizung als Fußbodenheizung, zusätzlicher Kachelofen bzw. offener Kamin Zentralheizung mit Wandheizkörpern und als Fußbodenheizung, zusätzlicher Kachelofen bzw. offener Kamin vor dem Baualter des Hauses ab dem Insgesamt 66,1% 69,6% 85,5% 85,6% 65,2% 66,5% 67,9% 54,2% 73,9% 0,7% 0,3% 0,7% 2,9% 15,7% 20,2% 19,8% 27,1% 5,8% 0,7% 0,7% 1,2% 2,0% 3,0% 1,3% 2,7% 3,4% 1,5% 5,9% 4,6% 3,7% 5,1% 5,2% 6,4% 2,1% 5,1% 4,8% 0,0% 0,0% 0,0% 1,4% 4,5% 2,1% 4,8% 3,4% 1,3% 0,3% 0,5% 0,2% 0,9% 2,2% 0,9% 1,6% 3,4% 0,8% Zentralheizung 73,8% 75,7% 91,2% 97,7% 95,8% 97,4% 98,9% 96,6% 88,2% Elektro - Einzelöfen 6,3% 5,6% 2,2% 1,5% 2,2% 0,9% 0,5% 1,7% 3,2% Gas - Einzelöfen 14,4% 13,2% 4,3% 0,6% 2,0% 1,7% 0,5% 1,7% 6,2% Öl - Einzelöfen 4,5% 3,5% 1,7% 0,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1,7% Kohle - Einzelöfen 1,0% 2,0% 0,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,7% Einzelöfen 26,2% 24,3% 8,8% 2,3% 4,2% 2,6% 1,1% 3,4% 11,8% Die Beheizung mit Einzelöfen ist, wie bereits dargestellt, recht stark an das Baualter gebunden. Einzelöfen verursachen höhere Emissionen als moderne Heizarten. Aufgrund der Baustruktur finden sich in Pforzheim recht hohe Konzentrationen mit Einzelofenheizung in den Stadtteilen Au (28,3%), Oststadt (27,3%) und mit Abstrichen in der Nordstadt (18,4%). In der Nordstadt ist hauptsächlich anhand der Baustruktur mit hohen Anteilen in den zentrumsnahen Tallagen zu rechnen. Sehr niedrig sind die Anteile an Einzelöfen dagegen in der Innenstadt, auf dem Haidach und Sonnenhof (beide Stadtteile werden vorrangig mit Fernwärme versorgt) und auf dem Sonnenberg. Auch in der Weststadt und in den Ortsteilen Hohenwart, Büchenbronn und Huchenfeld liegen die Einzelofenanteile unter dem Stadtwert

27 Nach der Art der Beheizung soll als nächster Aspekt die Ausstattung im Sanitärbereich betrachtet werden. Insbesondere fallen hierunter die Ausstattungsmerkmale der Bäder und Toiletten der Wohnungen. Wohnungen ohne Bad gibt es in Pforzheim so gut wie nicht mehr. Wenn überhaupt, ist dieser Typ noch bei älteren und kleinen Wohnungen anzutreffen. Überwiegend sind die Badezimmer mit einem Waschplatz und einer Badewanne ausgestattet. Bei kleineren und älteren Wohnungen, aber auch bei ganz neuen Wohnungen dieser Größe, kommt es etwas häufiger vor, dass die Badewanne durch eine Duschkabine ersetzt wird. Bei neueren und vor allem größeren Wohnungen ist häufiger eine luxuriösere Ausstattung des Bades vorzufinden. Wohnungen dieses Typs sind etwas öfters mit Badewanne, separater zusätzlicher Dusche, zwei Waschplätzen, wandhoher Verfliesung und Einhandmischung ausgestattet. Wohnungen ohne WC gibt es heute so gut wie keine mehr. Bei Wohnungen mit einem WC ist dieses häufig im Badezimmer integriert. Gründe hierfür sind sicherlich im Platzangebot zu sehen, da diese Ausstattung hauptsächlich bei kleinen und in abgeschwächter Form bei mittelgroßen Wohnungen anzutreffen ist. Mehrere WC s findet man häufig in größeren Wohnungen und vor allem in neueren Wohnungen dieses Typs vor

28 Tab. 13: Ausstattung der Wohnungen im Badbereich nach dem Baualter und der Wohnungsgröße Baualter / Wohnungsgröße kein Bad in der Wohnung Bad- und Sanitärbereich Badezimmer mit Waschbecken und Dusche Badezimmer mit Waschbecken und Badewanne Badezimmer mit Waschbecken, Badewanne und separater Dusche vor dem ,8% 16,1% 51,2% 28,9% 11,2% 51,4% 49,7% ,7% 12,6% 68,6% 17,1% 4,0% 42,6% 41,3% ,2% 9,8% 66,9% 23,1% 8,3% 40,5% 39,9% Baualter des Hauses ,2% 8,0% 44,8% 47,1% 22,4% 59,5% 54,6% ,2% 6,0% 39,7% 54,1% 24,4% 68,8% 58,1% ,0% 9,0% 34,6% 56,4% 21,4% 73,5% 65,0% ,0% 17,2% 32,3% 50,5% 18,8% 71,0% 62,9% ab dem ,0% 6,8% 13,6% 79,7% 27,1% 62,7% 55,9% Insgesamt 1,1% 10,9% 51,6% 36,4% 14,6% 54,4% 50,3% unter 60 qm 2,6% 24,0% 62,3% 11,2% 2,3% 42,3% 37,6% Badezimmer mit 2 Waschbecken / Doppelwaschbecken Badezimmer wandhoch gefliest Warmwasser mit Einhandmischung Wohnungsgröße 60 bis 80 qm 1,5% 10,3% 70,6% 17,6% 3,7% 45,9% 42,7% über 80 qm 0,1% 5,7% 35,8% 58,4% 26,4% 64,6% 60,3% Insgesamt 1,1% 10,9% 51,7% 36,4% 14,6% 54,4% 50,3% Tab. 14: Ausstattung mit WC nach dem Baualter und der Wohnungsgröße separat vom Badezimmer 1 WC außerhalb der Wohnung insgesamt 2 und mehr WC s vor dem ,2% 38,9% 27,5% 1,2% 67,6% 32,2% ,5% 54,7% 22,3% 0,5% 77,5% 22,0% ,0% 39,5% 35,4% 0,0% 74,9% 25,1% Baualter des Hauses ,2% 20,6% 31,1% 0,2% 51,9% 48,0% ,0% 26,4% 20,7% 0,2% 47,4% 52,6% ,0% 39,7% 15,0% 0,0% 54,7% 45,3% ,0% 47,8% 5,9% 0,0% 53,8% 46,2% ab dem ,0% 15,3% 3,4% 0,0% 18,6% 81,4% Insgesamt 0,2% 36,9% 25,4% 0,4% 62,6% 37,3% unter 60 qm 0,7% 78,4% 11,4% 0,4% 90,2% 9,1% Baualter / Wohnungsgröße kein WC im Badezimmer Wohnungsgröße 60 bis 80 qm 0,4% 54,6% 34,0% 0,4% 89,0% 10,6% über 80 qm 0,1% 8,5% 26,1% 0,3% 34,8% 65,1% Insgesamt 0,3% 36,9% 25,3% 0,4% 62,5% 37,2%

29 Als nächster Aspekt wird die Isolierung der Wohnungen behandelt. Hier ist von besonderem Interesse, wie hoch der Grad bei der Außenisolierung und der Ausstattung mit Isolierverglasung ist. Nach den Befragungsergebnissen verfügt ein gutes Viertel der Pforzheimer Wohnungen bereits über eine Isolierung der Außenwände. Mit Isolierfenstern ist gut die Hälfte ausgestattet. Der Ausstattungsgrad ist verständlicher Weise bei den neueren Wohnungen deutlich höher als bei den Altbauwohnungen. Allerdings ist die Spannweite bei der Außenwandisolierung (18% bis 64%) wesentlich größer als bei der Isolierverglasung (48% bis 70%). In beiden Isolierbereichen sind jedoch noch große Einsparpotentiale hinsichtlich des Energieverbrauchs vorhanden. Bei selbst genutztem Wohnungseigentum ist der Isolierungsgrad etwas höher als bei den Mietwohnungen. Er liegt bei der Außenwandisolierung bei knapp 36% und bei der Isolierverglasung bei 68%. Bei den Mietwohnungen sind es dagegen bei der Außenwandisolierung nur 21% und bei der Isolierverglasung nur 46%. Tab. 15: Isolierung nach dem Baualter und Eigentum bzw. Miete Baualter / Eigentum bzw. Miete Außenwand mit Wärmeisolierung Isolierfenster Baualter des Hauses Eigentum / Mietwohnung vor dem ,9% 48,1% ,0% 50,9% ,4% 49,0% ,5% 55,3% ,1% 66,7% ,3% 69,2% ,5% 66,3% ab dem ,4% 69,5% Insgesamt 27,2% 55,3% Eigentum 35,5% 68,0% Mietwohnung 21,0% 45,9% Insgesamt 27,2% 55,3% Bei der Außenwandisolierung findet man die größten Defizite insbesondere in den Tallagen der Kernstadt. So sind in der Weststadt nur 14,5% der Außenwände isoliert, in der Au sind es 15,2%, in der Innenstadt 16,7% und in der Oststadt 18,2%. Außerdem findet man deutlich unterdurchschnittliche Werte in den Tallagen von Dillweißenstein (21,3%), der Südweststadt (21,9%) und Nordstadt (22,5%) vor. Erfreulicher ist dagegen die Situation am Stadtrand. Die höchsten Grade bei der Außenwandisolierung sind in Huchenfeld mit 47,7%, auf dem Sonnenberg mit 44,9% und in Hohenwart mit 40,7% festzustellen. Bei der Isolierverglasung sind die Unterschiede, wie gesagt, nicht so gravierend. Die größten Defizite findet man in der Oststadt mit nur 40,0% und in der Innenstadt mit 44,8%. Anteile unterhalb der 50%-Marke findet man nur noch in der Au (48,5%), in der Weststadt (49,1%) und auf dem Haidach (49,5%). Die mit Abstand besten Werte bei der Isolierverglasung haben Büchenbronn mit 71,3%, der Sonnenberg mit 69,4% und Hohenwart mit 67,8%

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31 Abschließend soll das Vorhandensein eines Aufzuges als besonderes Ausstattungskriterium behandelt werden. Dies ist in Anbetracht einer zukünftig wachsenden Alterung der Bevölkerung von nicht unerheblicher Bedeutung. Insgesamt sind 16,5 % aller Wohnungen in Pforzheim mit dem Komfort eines Aufzuges versorgt. Verständlicherweise ist dieses Ausstattungsmerkmal bei Ein-, Zwei- und kleineren Mehrfamilienhäusern (3 bis 6 Wohneinheiten) nur von unter geordneter Bedeutung. Der Ausstattungsgrad liegt hier insgesamt unter 5 %. Bei den Mehrfamilienhäusern mit 7 bis 10 Wohneinheiten sind 15,1 % der Wohnungen mit einem Aufzug versorgt, bei den großen Mehrfamilienhäusern (ab 11 Wohneinheiten) sind es mehr als die Hälfte (57,3 %). Die mittelgroßen und großen Mehrfamilienhäuser sollen deshalb im Weiteren einer differenzierten Betrachtung unterzogen werden. Der Ausstattungsgrad mit Aufzügen ist stark abhängig vom Baualter der Gebäude. So ist er recht niedrig bei den Bauten aus der Zeit vor dem Ende des Zweiten Weltkrieges und aus den unmittelbaren Nachkriegsjahren (bis 1959). Bei ab 1960 und später gebauten Wohngebäuden ist der Ausstattungsgrad deutlich höher. Bei den mittelgroßen Mehrfamilienhäusern ist er mit 75,0 % besonders hoch bei den Neubauten ab dem Jahr Bei den großen Mehrfamilienhäusern liegen die Ausstattungsgrade mit Aufzügen in den Gebäuden aus der Zeit von 1960 bis 1989 zwischen 63,8 % und 81,4 %. Besonders hoch ist der Wert mit 88,9 % auch wieder bei den Neubauten ab dem Jahr Selbstgenutzte Eigentumswohnungen sind insgesamt etwas besser versorgt als Mietwohnungen. So beträgt der Anteil bei den Eigentumswohnungen 43,4 %, bei den Mietwohnungen dagegen nur 35,5 %. Tab. 16: Versorgungsgrad mit Aufzügen in Mehrfamilienhäusern Baualter / Selbstgenutztes Eigentum bzw. Miete Mehrfamilienhaus mit 7-10 Wohnungen Baualter des Hauses Eigentum / Mietwohnung Aufzüge in Mehrfamilienhäusern mit 7 und mehr Wohnungen Mehrfamilienhaus mit 11 und mehr Wohnungen Insgesamt vor dem ,4% 23,1% 9,4% ,0% 19,8% 12,9% ,5% 63,8% 42,8% ,3% 81,4% 65,2% ,7% 70,4% 44,6% ,7% 39,7% 28,3% ,4% 42,3% 28,1% ab dem ,0% 88,9% 80,0% Insgesamt 15,1% 57,3% 37,5% Eigentum 11,4% 70,2% 43,4% Mietwohnung 16,1% 52,9% 35,5% Insgesamt 15,1% 57,1% 37,3% Zum Schluss soll noch aufgezeigt werden, wie der Wohnungsbestand mit Aufzügen im Stadtgebiet verteilt ist. Die meisten Wohnungen mit Aufzügen sind in der Nordstadt, dem größten Stadtteil Pforzheims, vorzufinden. So entfällt rund ein Viertel dieses Wohnungssegments auf die Nordstadt. Ebenfalls noch recht hohe Anteile des Gesamtbestandes findet man im Haidach (13,1 %), in der Südweststadt (12,1 %) und in der Weststadt (10,2 %). Nur selten findet man Wohnungen mit Aufzügen in der Südoststadt (2,4 %), im Arlinger (1,8 %), in Würm (1,7 %), in Huchenfeld (1,5 %) und in der Innenstadt (1,3 %). Am niedrigsten ist das Angebot mit jeweils unter einem Prozent am Gesamtbestand im Stadtgebiet in Büchenbronn, auf dem Sonnenberg und in Hohenwart

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33 4.2 Qualität der Ausstattung der Wohnungen Nachdem zuvor der baulich-technische Zustand der Wohnungen behandelt wurde, soll im Folgenden die Qualität der Ausstattung untersucht werden. Zunächst wird die Beurteilung der Grundausstattung der Wohnungen durch die Bewohner beleuchtet. Zur Grundausstattung der Wohnungen zählen im Einzelnen: Ausstattung des Bades Größe und Ausstattung von Balkon bzw. Terrasse Qualität der Fußböden Ausstattung von Wänden und Decken Qualität der Fenster und Türen Größe und Ausstattung der Kellerräume Die Bewertungsskala für jedes dieser sechs Ausstattungsmerkmale reicht von schlecht (1) über durchschnittlich (2) bis gut (3). Die Ausstattung des Bades wird überwiegend als durchschnittlich bis gut beurteilt. Ab den 1980er Jahren liegt der Anteil der als gut beurteilten Wohnungen über 50 % und erreicht bei den Wohnungen, die ab der zweiten Hälfte der 1990er Jahre gebaut wurden, seine Spitzenwerte mit über 70 % beim Gut-Anteil. Auch die Durchschnittsnote spiegelt diese Gesamtsituation wider. Die Wohnungen die vor 1980 gebaut wurden sind überwiegend durchschnittlich im Badbereich ausgestattet, wobei es sich in allen Bauepochen eher um ein gutes Durchschnittlich handelt (Durchschnittswerte von 2,2 bis 2,3). Ab den 1980er Jahren gebaute Wohnungen tendieren deutlich zur guten Badausstattung (Durchschnittswerte von 2,5 bis 2,7). Tab. 17: Ausstattung des Bades nach dem Baualter Baualter Ausstattung des Bades schlecht bzw. fehlt durchschnittlich gut Durchschnittliche Beurteilung (s. Fußnote) vor dem ,4% 46,7% 40,9% 2, ,9% 50,4% 32,7% 2, ,7% 50,0% 35,3% 2, ,5% 48,4% 43,0% 2, ,5% 41,5% 53,0% 2, ,3% 34,6% 64,1% 2, ,2% 24,1% 72,7% 2,7 ab dem ,7% 27,1% 71,2% 2,7 Insgesamt 10,6% 45,2% 44,2% 2,3 1 = schlecht, 2 = durchschnittlich, 3 = gut Bei der Größe und Ausstattung der Balkone bzw. Terrassen ist die Situation etwas anders. Bei den vor dem Ende des Zweiten Weltkriegs erbauten Wohnungen wird bei diesem Ausstattungsaspekt knapp die Hälfte als schlecht beurteilt. Auch bei den direkten Nachkriegswohnungen aus den 1950er Jahren ist die Situation etwas unterdurchschnittlich. Am besten sind die Wohnungen aus den 1980er Jahren und ab der zweiten Hälfte der 1990er Jahre mit Balkonen oder Terrassen ausgestattet

34 Tab. 18: Größe und Ausstattung von Balkon bzw. Terrasse nach dem Baualter Baualter Größe und Ausstattung von Balkon / Terrasse schlecht bzw. fehlt durchschnittlich gut Durchschnittliche Beurteilung (s. Fußnote) vor dem ,8% 26,9% 24,3% 1, ,4% 34,5% 28,1% 1, ,0% 39,7% 37,3% 2, ,5% 37,8% 48,7% 2, ,9% 26,6% 60,4% 2, ,8% 36,8% 50,4% 2, ,8% 29,4% 58,8% 2,5 ab dem ,9% 22,0% 61,0% 2,4 Insgesamt 25,6% 33,5% 41,0% 2,2 1 = schlecht, 2 = durchschnittlich, 3 = gut Die Qualität der Fußböden wird am schlechtesten beurteilt bei den Nachkriegswohnungen, den Wohnungen aus den 1960er Jahren und den Altbauwohnungen vor Ende des Zweiten Weltkriegs. Die Wohnungen aus den späteren Bauepochen sind deutlich besser ausgestattet. Insgesamt überwiegt allerdings die durchschnittliche Qualität bei den Fußböden. Tab. 19: Qualität der Böden nach dem Baualter Baualter Qualität der Böden schlecht bzw. fehlt durchschnittlich gut Durchschnittliche Beurteilung (s. Fußnote) vor dem ,9% 48,6% 33,4% 2, ,6% 47,3% 28,1% 2, ,4% 47,7% 30,0% 2, ,4% 45,6% 40,0% 2, ,4% 38,3% 50,2% 2, ,0% 44,9% 43,2% 2, ,2% 43,9% 46,0% 2,4 ab dem ,5% 30,5% 61,0% 2,5 Insgesamt 17,4% 45,5% 37,0% 2,2 1 = schlecht, 2 = durchschnittlich, 3 = gut Bei der Ausstattung der Wände und Decken (z.b. mit Holz) überwiegt in allen Baualtersklassen die durchschnittliche Ausstattung. Ab den 1970er Jahren wird ein etwas höherer Standard als zuvor erreicht. Am besten ist die Ausstattung der Wände und Decken verständlicherweise bei den Neubauwohnungen, die ab dem Jahr 2000 gebaut wurden

35 Tab. 20: Ausstattung von Wänden und Decken nach dem Baualter Baualter Ausstattung von Wänden und Decken schlecht bzw. fehlt durchschnittlich gut Durchschnittliche Beurteilung (s. Fußnote) vor dem ,9% 54,0% 28,1% 2, ,0% 60,1% 18,9% 2, ,4% 59,1% 20,5% 2, ,8% 56,4% 31,8% 2, ,0% 47,8% 42,3% 2, ,1% 57,7% 34,2% 2, ,1% 51,3% 39,6% 2,3 ab dem ,1% 50,8% 44,1% 2,4 Insgesamt 15,4% 55,8% 28,8% 2,1 1 = schlecht, 2 = durchschnittlich, 3 = gut Bei der Qualität der Fenster und Türen überwiegt bis Ende der 1960er Jahre der mittlere Qualitätsstandard. Schlecht ausgestattete Wohnungen sind mit Anteilen von 20 % bis 26 % wahrnehmbar vertreten. Ab den 1980er Jahren verbessert sich die Qualität deutlich. Mehr als die Hälfte der Wohnungen werden ab dieser Zeit der Fertigstellung hinsichtlich der Fenster und Türen als gut beurteilt. Tab. 21: Qualität der Fenster und Türen nach dem Baualter Baualter Qualität der Fenster und Türen schlecht bzw. fehlt durchschnittlich gut Durchschnittliche Beurteilung (s. Fußnote) vor dem ,6% 45,2% 32,2% 2, ,8% 41,2% 33,0% 2, ,8% 44,2% 32,0% 2, ,9% 42,9% 37,2% 2, ,0% 41,3% 50,7% 2, ,3% 40,6% 55,1% 2, ,2% 33,7% 63,1% 2,6 ab dem ,1% 30,5% 64,4% 2,6 Insgesamt 18,4% 42,1% 39,4% 2,2 1 = schlecht, 2 = durchschnittlich, 3 = gut Bei der Größe und Ausstattung der Keller überwiegt bei allen Bauepochen die durchschnittliche Qualität. Ab den 1970er Jahren steigen die Anteile der als gut beurteilten Kellerräume. Sie liegen um die 40 %-Marke. Die höchsten Anteile schlechter Keller sind bei den Altbauten, die vor dem Kriegsende gebaut wurden, und den unmittelbar nach dem Kriegsende bis Ende der 1950er Jahre erbauten Wohnungen zu finden und liegen um 25 %

36 Tab. 22: Größe und Ausstattung der Keller nach dem Baualter Baualter Größe und Ausstattung von zugehörigen Kellerräumen schlecht bzw. fehlt durchschnittlich gut Durchschnittliche Beurteilung (s. Fußnote) vor dem ,9% 43,4% 28,6% 2, ,5% 46,5% 30,0% 2, ,4% 48,0% 32,6% 2, ,8% 45,1% 38,1% 2, ,2% 41,5% 43,3% 2, ,2% 44,9% 38,9% 2, ,0% 47,1% 38,0% 2,2 ab dem ,7% 35,6% 40,7% 2,2 Insgesamt 20,2% 45,1% 34,7% 2,1 1 = schlecht, 2 = durchschnittlich, 3 = gut Abschließend haben wir einen Index über alle sechs Grundausstattungsmerkmale gebildet. Verteilt über das Stadtgebiet wird die Wohnungsstruktur von der mittleren oder durchschnittlichen Ausstattung dominiert. Dies bestätigen auch die Ergebnisse der Zeitreihenauswertungen des Pforzheimer Mietspiegels. Leichte Tendenzen zu einer etwas unterdurchschnittlichen Qualität bei der Grundausstattung der Wohnungen sind lediglich in den zentrumsnahen Lagen (Oststadt, Innenstadt, Weststadt und Au) zu erkennen. Tendenzen zu etwas höherer Qualität sind dagegen in den südlichen Ortsteilen Büchenbronn, Huchenfeld und Hohenwart festzustellen

37 Nach der Grundausstattung der Wohnungen betrachten wir die Sonderausstattungen. Einzelne Merkmale, die in diesem Zusammenhang abgefragt wurden, waren: Kabelanschluss oder Satellitenantenne Waschmaschinenraum Trockenraum Separater Abstellraum Fahrradkeller Parkettboden Hochwertiger Teppichboden Marmorboden Hochwertige Bodenfliesen Holzdecken Stuckdecken Hochwertige Zimmertüren Hochwertige Eingangstür Gegensprechanlage Tab. 23: Besondere Ausstattungsmerkmale nach dem Baualter Baualter des Hauses Ausstattungsmerkmal vor dem ab dem Insgesamt Kabelanschluss oder Satellitenantenne Waschmaschinenraum 80,5% 80,1% 82,0% 87,1% 90,0% 92,3% 92,5% 89,8% 84,8% 35,2% 32,2% 31,0% 39,7% 49,3% 63,2% 62,0% 57,6% 40,3% Trockenraum 23,8% 28,7% 37,3% 57,1% 57,0% 55,1% 50,3% 44,1% 41,8% Separater Abstellraum 37,2% 27,9% 29,3% 45,9% 49,3% 41,9% 44,9% 50,8% 38,3% Fahrradkeller 19,0% 17,2% 17,1% 28,2% 31,8% 35,0% 39,0% 28,8% 24,1% Parkettboden 22,8% 21,7% 22,4% 30,0% 24,1% 20,9% 25,1% 40,7% 24,4% Qualitativ hochwertige Teppichböden 13,3% 11,3% 11,3% 16,9% 16,9% 15,0% 10,2% 10,2% 13,6% Marmorboden 2,8% 1,8% 4,8% 7,5% 7,5% 2,1% 4,3% 3,4% 4,5% Qualitativ hochwertige Bodenfliesen 18,3% 13,0% 16,1% 24,4% 34,1% 34,6% 35,3% 47,5% 22,7% Holzdecken 27,8% 16,4% 17,7% 25,6% 35,8% 19,2% 19,8% 11,9% 23,1% Stuckdecken 8,1% 3,8% 3,8% 3,9% 2,2% 1,7% 2,7% 3,4% 4,2% Qualitativ hochwertige Zimmertüren Qualitativ hochwertige Eingangstür 17,6% 10,7% 13,9% 18,6% 27,4% 30,8% 32,1% 50,8% 19,4% 20,7% 18,4% 18,5% 23,2% 33,3% 37,2% 42,8% 59,3% 25,0% Gegensprechanlage 67,6% 70,0% 75,7% 80,4% 83,6% 86,3% 88,2% 78,0% 76,6% Kabelanschluss oder Satellitenantenne ist bei mehr als 80 % der Wohnungen vorhanden. Fast ebenso hoch ist der Ausstattungsgrad mit rund 75 % bei den Gegensprechanlagen. Beide Merkmale können damit heute zum Ausstattungsstandard gezählt werde. Alle anderen Merkmale sind dagegen eher den Sonderaustattungen zuzurechnen. Noch relativ hoch ist der Ausstattungsgrad mit rund 40 % bei den Waschmaschinenräumen, Trockenräumen und separaten Abstellräumen, wobei bei ab 1980 gebauten Wohnungen die Anteile spürbar zunehmen

38 Alle anderen Kriterien sind deutlich dem Komplex Sonderausstattung zuzuordnen. Besonders niedrig sind die Ausstattungsanteile bei Stuckdecken und Marmorböden. In beiden Fällen trifft dies auf weniger als 5 % der Wohnungen zu. Hinsichtlich der Küche verfügen rund 90 % aller Wohnungen über Küchen als separaten Raum. Nur bei den in den 1990er Jahren gebauten Wohnungen ist ein leicht höherer Anteil an Kochnischen vorhanden. Kochnischen sind aus Platzgründen häufiger vorhanden bei kleineren Wohnungen. So beträgt ihr Anteil bei Wohnungen mit weniger als 60 qm Wohnfläche 17 %. Bei den Mietwohnungen wird nur bei 11 % eine moderne An- bzw. Einbauküche vom Vermieter gestellt. Dieses Ausstattungskriterium kann somit als Sonderausstattung bei in Pforzheim vermieteten Wohnungen angesehen werden

39 4.3 Besondere Ausstattungsmängel Ausstattungsmangel Zahl der Fälle Struktur, allgemeiner Zustand der Wohnung Wohnung ist zu klein 4 Wohnung ist zu dunkel, wenig Sonne etc. 8 Wohnung ist laut, hellhörig etc. 95 Wohnung zu teuer 1 Zu hohe Räume 4 Wohnung ist insgesamt abgewohnt, braucht Sanierung etc. 10 Kleine Räume 2 Schlechter Grundriss 7 Nicht behindertengerecht 3 Dachschräge bis zum Boden 3 Allgemein primitive Ausstattung 1 Zu viele Stockwerke 1 Umständlicher Eingang 1 Hygiene Räume sind feucht, schimmelig etc. 39 Ratten im Keller 1 Wanzen in der Wohnung 1 Badezimmer Bad alt, in schlechtem Zustand etc. 46 Fliesen schadhaft etc. 14 Fliesen sind empfindlich 1 Sanitärgeräte alt 2 Armaturen alt 8 Dusche fehlt 9 Dusche ohne Kabine 1 Badewanne fehlt 2 Badezimmer ohne/mit schadhaftem Waschbecken 2 Waschmaschine stört im Bad 1 Bad zu klein 22 Bad ohne Fenster 16 Bad ohne jegliche Entlüftung 3 Bad außerhalb der Wohnung 2 Nicht rollstuhlgerecht 2 Bad fehlt 7 WC WC zu klein 6 Kein separates WC 8 WC ohne Fenster 7 WC ohne jegliche Entlüftung 2 WC ohne Waschbecken 3 WC Abfluss defekt 2 WC Spülung defekt 4 WC in schlechtem Zustand 2 WC außerhalb der Wohnung

40 Ausstattungsmangel Zahl der Fälle Abstellkammer Abstellkammer fehlt 28 Küche Keine Einbauküche 2 Keine Küche vorhanden 1 Kein Anschluss für Spülmaschine 1 Küche und Bad als 1 Raum 1 Kein Dunstabzug 3 Zu klein 25 Alte Einrichtung 10 Ohne Warmwasser 5 Ohne Fenster 3 Nicht rollstuhlgerecht 1 Kinderzimmer Kinderzimmer zu klein 8 Wohnzimmer OG - Treppe im Wohnzimmer 1 Schlafbereich Nur schräges Dachfenster 1 Flur Zu schmal 4 Schlechter Zustand 1 Zu groß 2 Waschbereiche Kein Platz/Anschluss für Waschmaschine 9 Waschmaschine in der Küche 1 Kein Trockenraum 7 Keller / Dachboden Zu klein, unpraktisch 8 Keller fehlt 19 Kein separater Zugang 1 Bei starkem Regen Wassereinbruch 1 Rohes Mauerwerk 3 Feucht, schimmelig 11 Kein Dachboden 2 Abstellraum für Fahrräder, Kinderwagen Kein Fahrradraum 6 Kein Platz für einen Kinderwagen

41 Ausstattungsmangel Zahl der Fälle Terrasse, Balkon Beides fehlt 43 In schlechtem Zustand 13 Nicht abgesichert 2 Schlecht zugeschnitten, zu klein 8 Ohne Überdachung, Markise 5 Treppenhaus, Außenanlage, Hausanschlüsse etc. Aufzug mit Funktionsstörungen 8 Aufzug schlecht erreichbar 5 Aufzug wird vermisst 18 Briefkästen von außen nicht erreichbar 1 Gegensprechanlage mit Funktionsstörungen 16 Klingel zu leise 1 Eingang schlecht beleuchtet 2 Keine Antennenanlage, kein Kabelanschluss 3 Eingang nicht einbruchsicher 2 Treppenhaus in schlechtem Zustand 4 Ungepflegte Außenanlage 1 Kein Hausmeister 1 Parkplatz, Garage Kein Park-, Stellplatz 6 Keine Garage 7 Garage undicht 1 Heizung, Warmwasser Heizung mit Funktionsstörungen, zu schwach ausgelegt etc. 88 Einzelne Räume nicht beheizbar 20 Hohe Heizkosten 6 Heizungsrohre auf Putz 1 Heizungsrohre nicht isoliert 3 Heizung schlecht regulierbar 1 Keine Heizkostenzähler 4 Alte Gasöfen 7 Alte Elektroheizung 9 Probleme mit der Fernwärme 3 Bodenheizung vermisst 1 Ohne Warmwasserversorgung 9 Alter Gasboiler 5 Warmwasserboiler mit Störungen 15 Wasser und Abwasser Alte Wasserrohre 12 Wasseruhren fehlen 11 Geringer Wasserdruck 3 Rohre auf Putz 1 Abflussrohr verstopft

42 Ausstattungsmangel Zahl der Fälle Elektroinstallation Leitungen sind veraltet 19 Leitungen auf Putz 4 Sicherung zu schwach ausgelegt 2 Zahl der Steckdosen zu gering 20 Einzelne Räume ohne Strom 1 Fußböden Alle Böden in schlechtem Zustand, abgenutzt 45 Teppichböden in schlechtem Zustand, abgenutzt 23 Holz-, Parkettböden in schlechtem Zustand, abgenutzt 22 PVC Böden in schlechtem Zustand, abgenutzt 2 Einfacher Betonboden 1 Estrich mit Schäden 2 Bodenfliesen mit Schäden 13 Laminatboden mit Schäden 1 Innenwände und Decken Risse an Wänden und Decken 18 Unverputzt, schlecht verputzt 2 Schiefe Wände 3 Keine Betondecken 2 Anstrich alt 1 Keine Sockelleisten 1 Reibeputz ist zu rau 1 Wasserschaden 1 Decke zu tief gezogen 1 Fenster Zugig, veraltet, einfache Verglasung, undicht etc. 178 Fenster nicht kippbar 1 Fenster nicht schalldicht 3 Holzrahmen verfaulen 3 Rollläden fehlen 44 Rollläden sehr alt 3 Kein Fenster zur Südseite 1 Türen Alle Türen alt, defekt 48 Haustür / Wohnungstür alt, defekt 57 Zimmertüren alt, defekt 28 Haustür unsicher 5 Balkontür defekt 3 Zu wenig Türen

43 Ausstattungsmangel Zahl der Fälle Außenwände, Dach Schlechte Außenisolierung 130 Risse in Fassade 14 Feuchte Außenwände 2 Keine Brandschutzwand zum Nachbarn 1 Dach ist undicht 5 Regenrinne defekt 1 Über eine offene Frage ( Welche besonderen Ausstattungsmängel hat Ihre Wohnung? ) konnten die Befragten besonders gravierende Probleme ihrer Wohnung aufführen. Bezogen auf die Gesamtzahl der Befragten (3.362) gab es insgesamt betrachtet relativ wenige Nennungen, gravierende oder sogar problematische Wohnverhältnisse sind danach in Pforzheim äußerst selten. Dies dürfte mit ein Ergebnis der zahlreichen Sanierungsmaßnahmen der letzten Jahrzehnte sein. Die größten Sorgen bereitet offenbar noch der Gesamtkomplex Isolierungsmaßnahmen. Schlecht gedämmte Außenwände werden von 130 Befragten beklagt. Dazu kommen noch 178 Nennungen veralteter, zugiger, einfach verglaster etc. Fenster. Rein wärmetechnisch betrachtet ist somit noch etwa jede elfte Wohnung dringend sanierungsbedürftig. Auch die Schallisolierung ist in diesem Zusammenhang zu betrachten; als laut werden 95 Wohnungen bezeichnet (rund 3 % der erfassten Wohnungen), wobei der Lärm sowohl von außen (z. B. Straßenlärm) als auch von Innen (Hellhörigkeit gegenüber anderen Haushalten) kommen kann. Gewisse Sanierungspotentiale sind auch beim Heizungssystem festzustellen. In 132 Fällen wird beklagt, dass die Heizung zu schwach ausgelegt ist, einzelne Räume gar nicht beheizbar sind oder die Heizung überaltert ist (rund 4 % aller Wohnungen). Mit der Aufbereitung von Warmwasser gibt es dagegen so gut wie keine Schwierigkeiten (insgesamt lediglich 29 Nennungen). Ansonsten verweisen wir auf die einzelnen Angaben der oben aufgeführten Tabelle

44 5. Entwicklung der Mieten, Bewertung der Mieten und Nebenkosten Die Mieten des freien Wohnungsmarkts in Pforzheim stiegen bis zum Jahr 1996 kontinuierlich. Zuwanderungsprozesse aus Osteuropa und steigende Haushaltszahlen haben in der ersten Hälfte der 1990er Jahre einen merklichen Druck auf den Pforzheimer Wohnungsmarkt ausgeübt. Nach 1996 trat dann eine Entspannung auf dem Pforzheimer Wohnungsmarkt ein und die Mietpreise fielen etwas. Begünstigt wurde die Entwicklung durch eine Zunahme bei den Baufertigstellungen. Der Rückgang bei den Mietpreisen hielt an bis zum Jahr 2000, seit 2001 steigen sie wieder. Rückläufige Zahlen bei den Baufertigstellungen ab der zweiten Hälfte der 1990er Jahre und gestiegene Zuwanderungen in den letzten beiden Jahren, vornehmlich aus den neuen Bundesländern, dürften Ursachen für diese Trendumkehr sein. Betrug die Mietpreissteigerung von Oktober 2000 bis Oktober 2001 plus 1,6 % über den Gesamtbestand der Wohnungen, so waren es von Oktober 2001 bis Oktober 2002 plus 1,8 % und von Oktober 2002 bis Oktober 2003 plus 1,1 %. Diese Entwicklung verläuft ein wenig unter der Entwicklung im Land Baden - Württemberg. Hier lag die Teuerung bei den Wohnungsmieten ohne Nebenkosten von Oktober 2000 bis Oktober 2001 bei plus 1,8 %, von Oktober 2001 bis Oktober 2002 bei plus 2,1% und von Oktober 2002 bis Oktober 2003 bei plus 1,5%. Beeinflusst wurde die Entwicklung im letzten Jahr vor allem durch die Altbauwohnungen, die vor dem bezugsfertig waren, mit einer Mietpreissteigerung um + 3,7 % und den Wohnungen aus den 1960er Jahren, bei denen die Mieten um + 2,9 % gestiegen sind. Bei beiden Altersgruppen dürfte ein Nachholeffekt im Vergleich zum Vorjahr eingetreten sein. So betrug die Mietpreissteigerung bei den Altbauten mit Fertigstellung vor dem im Vorjahr nur + 1,3 % und bei den Wohnungen aus den 1960er Jahren sogar nur + 0,6%. Bei allen anderen Baualtersklassen liegen die Mietpreissteigerungen im Bereich der durchschnittlichen Entwicklung im Land Baden - Württemberg. Allerdings wurde in keinem Fall das Zuwachsniveau des Vorjahres erreicht. Am deutlichsten war die Preissteigerung dabei noch bei den Nachkriegswohnungen aus den 1950er Jahren mit + 1,8 % (Vorjahr + 2,5 %). Auf den weiteren Plätzen folgen dann die Wohnungen aus den 1980er Jahren mit + 1,4 % (Vorjahr + 1,7 %) und die Wohnungen aus den 1970er Jahren mit + 1,1 % (Vorjahr + 2,0 %). Die geringste Steigerung der Mietpreise verzeichneten im letzten Jahr die Neubauten, die ab den 1990er Jahren bezugsfertig waren, mit + 1,0 % (Vorjahr + 1,1 %). Bei den ausgewiesenen Mietpreisen handelt es sich um die Grundmiete, auch Nettokaltmiete genannt. Dies ist der Mietpreis für leere Wohnräume ohne Nebenkosten. So sind nicht enthalten Kosten für: Wasser, Abwasser, Kaminfeger, Müllabfuhr, Grundsteuer, Versicherungen, Treppenhausbeleuchtung, Aufzug, Treppenhausreinigung, Hausmeister, Pflege der Außenanlagen, Heizung, Warmwasser, Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss. Die durchschnittliche Nettokaltmiete beträgt jetzt in Pforzheim 5,50 /qm. Dies sind im Vergleich zum Vorjahr 6 Cent mehr. Allerdings sind die Preise je nach Baualter, Wohnlage und Ausstattung der einzelnen Wohnungen sehr unterschiedlich. In der billigsten Kategorie werden aktuell 3,84 /qm und in der teuersten 7,35 /qm verlangt. Die jährlich empirisch gewonnen Daten wurden in einer Zeitreihe aufbereitet. Da am der Euro die D-Mark abgelöst hat, wurden aus Vergleichsgründen die alten DM-Beträge mit dem amtlichen Kurs, nach dem 1,00 1,95583 DM entspricht, umgerechnet. Ein Überblick über die Entwicklung nach Baualtersklassen ist in der nachfolgenden Tabelle dargestellt

45 Tab. 24: Entwicklung der Kaltmiete nach Baualtersklassen in Pforzheim Jahr Baualter Kaltmiete in /qm Veränderung gegenüber dem Vorjahr Anzahl der Fälle vor dem ,16 + 1,7% ,48 + 1,6% ,90 + 2,9% ,30 + 2,1% ,06 + 1,6% 100 ab dem ,07 + 2,5% Durchschnitt der Fälle 5, vor dem ,30 + 3,3% ,63 + 3,4% ,96 + 1,3% ,41 + 1,9% ,12 + 0,9% 135 ab dem ,13 + 0,9% 202 Durchschnitt der Fälle 5,36 + 3,7% 1154 vor dem ,22-2,0% ,57-1,2% ,85-2,3% ,43 + 0,4% ,15 + 0,6% 152 ab dem ,81-4,5% 235 Durchschnitt der Fälle 5,33-0,7% 1267 vor dem ,17-1,1% ,51-1,4% ,87 + 0,5% ,39-0,7% ,02-2,1% 127 ab dem ,63-2,7% 257 Durchschnitt der Fälle 5,25-1,4% 1331 vor dem ,08-2,1% ,45-1,2% ,81-1,4% ,32-1,2% ,95-1,3% 149 ab dem ,54-1,3% 269 Durchschnitt der Fälle 5,28 + 0,6% 1226 vor dem ,01-1,9% ,49 + 0,8% ,84 + 0,6% ,29-0,6% ,91-0,7% 124 ab dem ,48-0,9% 277 Durchschnitt der Fälle 5,26-0,5% 1231 vor dem ,09 + 2,1% ,43-1,3% ,83-0,0% ,31 + 0,3% ,91 + 0,1% 165 ab dem ,61 + 2,0% 278 Durchschnitt der Fälle 5,35 + 1,6%

46 Jahr Baualter Kaltmiete in /qm Veränderung gegenüber dem Vorjahr Anzahl der Fälle vor dem ,14 + 1,3% ,54 + 2,5% ,86 + 0,6% ,41 + 2,0% ,01 + 1,7% 175 ab dem ,68 + 1,1% 391 Durchschnitt der Fälle 5,44 + 1,8% 1497 vor dem ,30 + 3,7% ,62 + 1,8% ,00 + 2,9% ,47 + 1,1% ,09 + 1,4% 214 ab dem ,75 + 1,0% 352 Durchschnitt der Fälle 5,50 + 1,1% 1628 Im Vergleich zu den Nettokaltmieten, die auf dem freien Wohnungsmarkt in Pforzheim aktuell verlangt werden, liegen die Preise bei den Sozialwohnungen um rund 25 % darunter. Sie stellen heute nur noch knapp 5 % aller Mietwohnungen in Pforzheim, 92 % entfallen bereits auf das Segment frei finanzierter Mietwohnungen, der Rest sind sonst im Mietpreis vergünstigte Wohnungen (z.b. Werkswohnungen oder von Bekannten bzw. Verwandten gemietete Objekte)

47 Vergleicht man die Nettokaltmieten des freien Wohnungsmarkts nach Stadtteilen, so werden die höchsten durchschnittlichen Quadratmeterpreise auf dem Buckenberg ohne den Haidach (6,05 /qm), auf dem Sonnenberg (6,00 /qm) und in Büchenbronn (5,93 /qm) erzielt. In der nächsten Gruppe folgen dann Huchenfeld (5,83 /qm) und die Südoststadt (5,81 /qm). Etwas über dem Stadtdurchschnitt (5,50 /qm) liegen noch Eutingen (5,65 /qm), Hohenwart (5,60 /qm), Dillweißenstein (5,59 /qm) sowie die Südweststadt und Würm (beide 5,56 /qm). Um den Stadtdurchschnitt liegen die Mietpreise in Brötzingen (5,50 /qm), auf dem Haidach (5,49 /qm) und im Arlinger (5,48 /qm). Am niedrigsten sind die Mieten in der Oststadt (5,25 /qm), in der Au (5,31 /qm), in der Weststadt (5,33 /qm) und in der Innenstadt (5,35 /qm). Ebenfalls noch unter dem Stadtdurchschnitt liegen sie auf dem Sonnenhof (5,36 /qm) und in der Nordstadt (5,40 /qm). Bestimmend für die räumlichen Disparitäten bei den Mietpreisen sind strukturelle Faktoren wie das Baualter, Lage- und Ausstattungsmerkmale. In vorherigen Kapiteln haben wir bereits dargestellt, dass bestimmte Bauepochen in bestimmten Teilgebieten der Stadt ihren besonderen Niederschlag gefunden haben. Bei der Bewertung des Mietpreises empfinden 55,6 % der Mieterhaushalte die Höhe ihrer Miete als angemessen, 31,5 % empfinden sie als hoch und 5,8 % als sehr hoch. Nur 5,2 % beurteilen sie als niedrig und nur 1,9 % als sehr niedrig. Während die Einschätzung bei Wohnungen des freien Wohnungsmarkts nahezu identisch verläuft mit der Gesamtbeurteilung, gibt es verständlicherweise deutliche Unterschiede bei den im Mietpreis vergünstigten Wohnungen (Sozialwohnungen und sonst im Mietpreis verbilligte Wohnungen). Hier sagen zwar auch 57,7 %, dass die Miete angemessen ist, aber nur 28,3 % (9,0 %-Punkte weniger als beim Durchschnitt), dass sie hoch oder sehr hoch ist. Dagegen finden 13,5 % (8,3 %-Punkte mehr als beim Durchschnitt), dass ihre Miete niedrig ist, und 10,3 % (8,4 %-Punkte mehr als beim Durchschnitt), dass sie sogar sehr niedrig ist. Nach dem Baualter werden die älteren Wohnungen als günstiger bewertet, die neuen dagegen als teuer. So empfinden 41,9 % der Mieter von Neubauwohnungen, die ab 2000 bezugsfertig waren, ihre Miete als hoch. Dieser Anteil ist identisch mit denen, die die Miete als angemessen beurteilen. Sogar 9,7 % der Mieter ganz neuer Wohnungen sagen, dass ihre Miete sehr hoch ist. Mit der Haushaltsgröße nimmt die Zufriedenheit mit dem Mietpreis ab. Bei den Einpersonenhaushaushalten empfinden knapp 59 % die Höhe ihrer Miete als angemessen, rund 34 % schätzen sie als eher zu hoch ein. Mit zunehmender Personenzahl verändert sich die Situation deutlich. So sind es bei den Haushalten mit 4 und mehr Personen nur noch 46 %, die ihre Miete als angemessen empfinden, der gleiche Prozentanteil beurteilt sie dagegen als eher zu hoch. Hinsichtlich der Nationalität treten bei der Bewertung des Mietpreises keine nennenswerten Unterschiede auf. Im Vergleich zur Bewertung in der Gesamtstadt (Stadtdurchschnitt) beurteilen die Mieter in der Oststadt, Weststadt, auf dem Buckenberg einschließlich des Haidachs und in Hohenwart ihre Mietpreisniveau als etwas höher. In der Südoststadt, im Arlinger, in Dillweißenstein und in Büchenbronn einschließlich des Sonnenbergs werden die Mietpreise eher als etwas niedriger empfunden. Allerdings liegen in allen Stadtteilen die Mittelwerte über 3,0, was exakt der Beurteilungskaterogerie angemessen entspricht

48 Tab. 25: Bewertung der Miete nach dem Baualter Mietwohnungstyp / Baualter Bewertung des Mietpreises Sehr niedrig niedrig angemessen hoch sehr hoch vor dem ,5% 8,8% 58,5% 26,8% 3,5% ,1% 5,8% 58,5% 30,2% 4,4% ,5% 2,7% 57,9% 32,9% 5,0% ,0% 2,3% 56,9% 34,9% 6,0% Freier Wohnungsmarkt ,7% 4,8% 46,6% 39,7% 8,2% ,0% 0,8% 47,9% 35,5% 15,7% ,0% 0,9% 49,5% 40,4% 9,2% ab dem ,0% 3,4% 44,8% 41,4% 10,3% Vergünstigte Wohnungen einschl. Sozialwohnungen Insgesamt Gesamt 1,1% 4,4% 55,4% 33,0% 6,2% vor dem ,0% 35,0% 40,0% 0,0% 0,0% ,0% 8,0% 68,0% 16,0% 4,0% ,3% 10,0% 60,0% 16,7% 0,0% ,9% 7,3% 65,9% 19,5% 2,4% ,0% 20,0% 50,0% 10,0% 5,0% ,3% 8,3% 58,3% 25,0% 0,0% ,0% 0,0% 50,0% 50,0% 0,0% ab dem ,0% 50,0% 0,0% 50,0% 0,0% Gesamt 10,3% 13,5% 57,7% 16,7% 1,9% vor dem ,9% 10,5% 57,2% 25,0% 3,3% ,3% 5,9% 59,1% 29,3% 4,4% ,5% 3,3% 58,0% 31,6% 4,6% ,8% 3,1% 58,3% 32,4% 5,4% ,4% 6,6% 47,0% 36,1% 7,8% ,8% 1,5% 48,9% 34,6% 14,3% ,0% 0,9% 49,6% 40,9% 8,7% ab dem ,0% 6,5% 41,9% 41,9% 9,7% Gesamt 1,9% 5,2% 55,6% 31,5% 5,8%