Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss. Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2008

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1 CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT FUNDS AG Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2008 Investment Banking Private Banking Asset Management

2 Inhalt Wichtiges in Kürze 3 Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte 4 Tätigkeitsbericht 5 Kursentwicklung 8 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Inventarwerte / Gesamt ausschüttung 9 Vermögensrechnung 10 Erfolgsrechnung 11 Liegenschafts-/Immobilienstruktur 12 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften 13 Inventar der Liegenschaften / Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe 14 Käufe und Verkäufe von Grundstücken / Geschäfte zwischen Fonds / Hauptmieter / Geschäfte mit Nahestehenden / Immobiliengesellschaften des Fonds 22 Kredite / Geschäfte zwischen Fonds 23 Erläuterungen zum Jahresbericht 24 Bewertungsbericht 25 Bericht der Revisionsstelle 26 2

3 Wichtiges in Kürze Eckdaten Valorennummer Ausgabe Fondsanteile Rücknahme Fondsanteile Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) CHF Ausgabepreis pro Anteil CHF Rücknahmepreis pro Anteil CHF Schlusskurs 1) CHF Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF Börsenkapitalisierung CHF 1 205,6 Mio ,6 Mio ,0 Mio. Agio 11,27% 16,05% 16,95% Vermögensrechnung Verkehrswert der Liegenschaften CHF 1 481,3 Mio ,8 Mio ,1 Mio. Buchwert der Liegenschaften CHF 1 308,1 Mio ,9 Mio ,8 Mio. Gesamtfondsvermögen CHF 1 499,3 Mio ,0 Mio ,9 Mio. Fremdfinanzierungsquote: 2) in % der Anlagekosten 23,03% 24,72% 28,40% in % der Verkehrswerte 20,33% 21,92% 26,36% Fremdkapitalquote 27,73% 28,88% 33,56% Nettofondsvermögen CHF 1 083,5 Mio ,0 Mio. 914,9 Mio. Rendite- und Performanceangaben Ausschüttung CHF Ausschüttungsrendite 4,10% 3,99% 4,11% Ausschüttungsquote 83,38% 82,35% 96,19% Eigenkapitalrendite (ROE) 5,71% 8,74% 5,57% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 4,85% 7,23% 4,45% Anlagerendite 6,27% 9,10% 5,70% Performance 1,17% 8,26% 0,79% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 78,98% 77,72% 77,27% Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF) 3) 0,76% 0,73% 0,75% Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 19,38 12,78 20,92 Kurs-/Cashflowverhältnis 20,32 20,56 23,40 Erfolgsrechnung Nettoertrag CHF 49,6 Mio. 49,3 Mio. 43,7 Mio. Realisierte Kapitalgewinne/-verluste CHF 3,4 Mio. 6,4 Mio. Mietzinseinnahmen CHF 92,2 Mio. 87,7 Mio. 85,1 Mio. Mietzinsausfallrate 3,82% 5,58% 3,53% Unterhaltsaufwand CHF 6,8 Mio. 7,3 Mio. 10,2 Mio. 1) Effektiv gehandelter Schlusskurs 2) Maximal zulässige Belastung: 50% der Verkehrswerte (KAG Art. 65 Abs. 2/KKV Art. 96 Abs. 1) 3) Per 1. August 2008 wird die reglementarische Vergütung an die Depotbank neu vom Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres berechnet. Zudem wurde der Satz von 0,05% auf 0,03% gesenkt. 3

4 Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte Verwaltung und Organe Fondsleitung Credit Suisse Asset Management Funds AG, Zürich Verwaltungsrat Heinz Hofmann, Präsident Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse, Zürich Bruno Bohlhalter, Mitglied Daniel Brupbacher, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse, Zürich Jean-Christophe Perrig, Mitglied (seit 23. September 2008), Managing Director, Credit Suisse, Zürich Agnes Reicke, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse, Zürich Dr. Thomas Schmuckli, Mitglied (seit 11. Juli 2008), Director, Credit Suisse, Zürich Mario Seris, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse, Zürich Holger G. Demuth, Mitglied (bis 19. Juni 2008), Managing Director, Credit Suisse, Zürich Dr. Gregor Bucher, Mitglied (bis 11. Juli 2008), Director, Credit Suisse, Zürich Geschäftsleitung Thomas Schärer, Geschäftsführer Petra Reinhard, stellvertretende Geschäfts führerin Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management Holger Schmidt, Mitglied, Product Management Patrick Tschumper, Mitglied, COO Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance Depotbank Credit Suisse, Zürich Revisionsstelle KPMG Klynveld Peat Marwick Goerdeler SA, Zürich Informationen über Dritte Akkreditierte Schätzungsexperten Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Partner bei Wüest & Partner AG, Zürich Silvan Constant, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Morrens Albert De Maddalena, dipl. Architekt HTL, Bern Urs Gulde, dipl. Architekt HTL, St. Gallen Urs Hauri, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Solothurn Rolf Keller, dipl. Architekt HTL, Luzern Jörg Krummenacher, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Zürich Piero Nosetti, dipl. Architekt ETH, Emmenbrücke Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil Delegation weiterer Teilaufgaben Die Fondsleitung hat die Credit Suisse in Zürich beauftragt, sie als Anlageberaterin bei der Investition der Fondsaktiven zu unterstützen. Die Fondsleitung hat der Credit Suisse in Zürich verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration delegiert. Es handelt sich um Aufgaben in den Bereichen Rechts- und Steuerberatung, Fonds- und Liegenschaftenbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und Administration, Personalwesen und Unterstützung der Fondsleitung im EDV-Bereich. Es besteht die Möglichkeit, der Credit Suisse weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und der Credit Suisse, Zürich, abgeschlossener Vertrag. Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten Verträgen geregelt. Zahlstelle im Fürstentum Liechtenstein LGT Bank in Liechtenstein Aktiengesellschaft, Herrengasse 12, FL-9490 Vaduz 4

5 Tätigkeitsbericht vom 1. Oktober 2007 bis 30. September 2008 Der Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss betreibt seit Jahren ein professionelles, aktives Portfolio - management und verfügt dadurch über ein solides, breit diversifiziertes und nachhaltig ertragsstarkes Immo- Makroökonomische Rahmen - bedingungen Wohnungsmarkt Geschäftsflächenmarkt Während die Schweizer Immobilienmärkte im vergangenen Jahr noch vom günstigen wirtschaftlichen Umfeld profitieren konnten, geht die jüngste Hochkonjunkturphase mit fulminanten Wachstumsraten von über 3% nun zu Ende. Die Subprime-Krise einerseits und die steigenden Energiepreise andererseits lösen konjunkturelle Bremsspuren aus. So dürfte das Bruttoinlandprodukt im laufenden Jahr noch um real rund 1,9% anwachsen. Die aktuellen Prognosen für das Jahr 2009 fallen heterogen aus: von milder, kurzer Rezession bis zu einem leichten Wachstum. Die Unsicherheit ist entsprechend hoch. Die erwartete Verlangsamung in der Schweiz ist letztlich auf die kriselnde Weltkonjunktur zurückzuführen. Davon betroffen dürften nicht nur die heimische Exportindustrie sein, sondern alle Wirtschaftszweige der Schweiz, insbesondere auch der Finanzdienstleistungssektor. In diesem Sektor waren die Verwerfungen besonders gravierend. Trotz diesen Turbulenzen dürfte sich die hiesige Beschäftigungsentwicklung in den Grosszentren noch im positiven Bereich bewegen, was nicht zuletzt auch die Nachfrage nach Geschäftsflächen an zentralen Standorten stützen wird. Auch im Wohnungsmarkt deutet ein anhaltendes Bevölkerungswachstum, welches durch eine nach wie vor rege Zuwanderung aus dem EU-Raum gestützt wird, zunächst noch auf eine intakte Nachfrage hin. Schliesslich sollte sich gemäss den aktuellen Konjunkturprognosen die momentan hohe Inflation wieder merklich zurückbilden. Die Wohnbautätigkeit auf dem Schweizer Wohnungsmarkt bewegt sich seit einigen Jahren auf hohem Niveau. Im vergangenen Jahr hat die Zahl der Neubauten mit über Einheiten die Spitzenwerte der Neunzigerjahre erreicht. Auch im ersten Halbjahr des laufenden Jahres war nochmals ein Anstieg der Wohnungsproduktion zu beobachten, mit einer Zunahme von knapp 3%, verglichen mit der entsprechenden Vorjahresperiode. Der Fokus der Bautätigkeit liegt dabei beim Wohneigentum. Im Segment der Mehrfamilienhäuser lässt der Vorlaufindikator der Baubewilligungen allerdings darauf schliessen, dass sich die Bau - tätigkeit zwar auf hohem Niveau fortsetzen, aber nicht weiter ansteigen wird. Die Nachfrage nach Mietwohnungen verläuft weiterhin robust, sodass die gesamtschweizerische Leerstandsquote weiter auf aktuell 1,4% gesunken ist. Das zusätzliche Angebot an Wohnraum wird vom Markt noch gut absorbiert. Die erhöhte Nachfrage hat letztlich auch dazu geführt, dass das Mietpreisniveau gesamtschweizerisch in den vergangenen zwölf Monaten um 3,5% zugelegt hat. Getragen wurde dieses Preiswachstum hauptsächlich von den älteren Mietwohnungen. Die Mietpreise von Neubauwohnungen konnten hingegen nicht weiter zulegen. Aus regionaler Sicht wird der Schweizer Wohnungsmarkt von unterschiedlichen Entwicklungen geprägt: Am Genfer see einer Region, die in jüngster Vergangenheit das stärkste Preiswachstum verzeichnete, hat in den letzten zwölf Monaten eher eine Beruhigung des Mietpreistrends eingesetzt. Demgegenüber haben die Mietpreise in der Region Zürich stark zugelegt: Während die längerfristige Wachstumsrate der Angebotspreise hier bei rund 2,7% lag, betrug sie über die letzten zwölf Monate hinweg 4,7%. Büroflächen Die Situation auf den Schweizer Büroflächenmärkten hat sich in den vergangenen Jahren aufgrund der guten Konjunktur mehrheitlich positiv entwickelt. Leerstehende Büroflächen konnten angesichts steigender Beschäftigungs zahlen im Dienstleistungssektor abgebaut werden, sodass an zentralen und urbanen Standorten ein nochmaliger leichter Anstieg der Mietpreise zu beobachten war. Dieses Preiswachstum setzte sich auch in den letzten zwölf Monaten fort gesamtschweizerisch mit einem Plus von 2,4%. Getragen wurde diese Entwicklung vor allem vom Grossraum Zürich, in dem angesichts eines Nachfrageüberhangs die Mieten um satte 5,2% zulegen konnten. Demgegenüber verzeichnete die Region Genf stagnierende Mietpreise, was mit der starken Projektentwicklungs- und Bautätigkeit der jüngeren Vergangenheit erklärt werden kann. Bremsspuren hat die Subprime-Krise im Transaktionsmarkt von Geschäftsliegenschaften hinterlassen. Sowohl Liegenschaften, die wertmässig im dreistelligen Millionenbereich liegen, als auch solche an eher inferioren Standorten weisen eine deutlich geringere Nachfrage auf. Verkaufsflächen Die positive Konjunktur der jüngsten Vergangenheit hat sich auch auf die erzielbaren Mietpreise bei Verkaufsflächen vorteilhaft ausgewirkt. Einerseits konnte davon in bestehenden Mietverhältnissen, die mit einer Umsatzmiete ausgestattet sind, in der Regel profitiert werden. Andererseits zeigte sich auch bei Neu - abschlüssen von Mietverträgen ein durchschnittlicher Zuwachs von rund 4,0%. Diese Steigerung bewegt sich deutlich über dem Mittel der letzten fünf Jahre. Aufgrund der in der Zwischenzeit merklich gedämpften Konsumentenstimmung ist aber mit einer Verflachung zu rechnen bzw. kann eine temporäre Trendumkehr bei der Mietpreisentwicklung nicht ausgeschlossen werden. Immobilien - portefeuille 5

6 bilienportefeuille. Gemessen an den Verkehrswerten entfallen 24,90% der Liegenschaften auf Wohnbauten, 64,70% auf kommerziell genutzte Liegenschaften, 9,85% auf Bauten mit gemischter Nutzung und 0,55% auf angefangene Bauten. 49,90% der gesamten Mieterträge stammen aus kommerziell genutzten Miet objekten, 28,90% aus Wohnliegenschaften, 6,50% aus Parking und die restlichen 14,70% aus Lager, Gastronomie und übrigen Flächen. Erläuterungen zur Jahresrechnung Vermögens - rechnung Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss dauert jeweils vom 1. Oktober bis 30. September. In den letzten zwölf Monaten konnte das Immobilienportfeuille durch total drei neue Liegenschaften sowie einem Bauprojekt erweitert werden (vgl. Seite 22). Gleichzeitig wurden im Zusammenhang mit einer Portfolio bereinigung fünf Objekte, die nicht mehr den Anlagekriterien des Fonds entsprachen, verkauft (vgl. Seite 22). Im November 2007 wurde das Portefeuille durch die Fertigstellung der neuen Center Mall im Shopping Center Spreitenbach ergänzt. Per Stichtag des Abschlusses befindet sich ein Projekt in Bau. Die Aktivierungen für Sanierungen (Fassadenrenovationen, haustechnische Sanierungen) beliefen sich auf CHF 12,04 Mio. (25,21 Mio.). Der massgebliche Teil der aktivierten Sanierungskosten entfällt auf die Erstellung der Center Mall in der Liegenschaft Shopping Center 7, 9 in Spreitenbach sowie auf die Neukonzeption der Braui passage im Brauihof in Langenthal. Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz sind die Verkehrswerte wiederum nach der Discounted-Cashflow- Methode (DCF-Methode) nach Wüest & Partner neu ermittelt worden. Daraus resultiert ein totaler Verkehrswert von CHF 1 481,25 Mio. (1 479,75 Mio.). Der gewichtete Diskontierungssatz beträgt durchschnittlich 4,94% (4,96%) der Nettoerträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen. Die Fremdfinanzierung liegt bei CHF 301,20 Mio. (324,30 Mio.) oder 20,33% (21,92%) des Verkehrswertes der Liegenschaften. Die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen sind gestaffelt. Die Rückstellungen für künftige Reparaturen betragen CHF 92,28 Mio. (85,99 Mio.) oder rund 6,23% (5,81%) des Verkehrs - wertes der Liegenschaften. Die Liquidationssteuern (allfällige Grundstückgewinn- und Liquidationssteuern) werden auf CHF 93,51 Mio. (88,98 Mio.) geschätzt. Das Nettofondsvermögen beträgt nach Abzug der geschätzten Liquidationssteuern CHF ( ). Die Anlagerendite beträgt pro Anteil 6,27% bei einem höheren Inventarwert von CHF ( ex Coupon). Erfolgsrechnung Der Gesamtertrag beläuft sich auf CHF 93,15 Mio. (89,76 Mio.). Die Mietzinseinnahmen betragen CHF 92,23 Mio. (87,71 Mio.). Die Mietzinsausfälle infolge von Leerständen und Inkassoverlusten belaufen sich auf CHF 3,66 Mio. (5,18 Mio.) oder 3,82% (5,58%) der Sollmietzinseinnahmen. Die grösseren Leerstände befinden sich bei den kommerziell und gemischt genutzten Bauten in Bern (Belpstrasse 48), in Kloten, in Langenthal und in Spreitenbach. Sämtliche Leerstände sind in den aktuellen Verkehrswerten berücksichtigt. Der teilweise bereits realisierte sowie angestrebte Abbau dieser Leerstände mit gezielten Massnahmen hat respektive wird sich positiv auf die Ertragsentwicklung auswirken. Die Fremdfinanzierungskosten haben sich von CHF 9,34 Mio. auf CHF 9,91 Mio. erhöht. Dabei beträgt der durchschnittliche Zinssatz 2,95% (2,93%) bei einer Restlaufzeit von 4,08 (4,65) Jahren. Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 6,82 Mio. (7,31 Mio.) beansprucht, was 7,39% (8,34%) der Mietzinseinnahmen ausmacht. Die Positionen Liegenschafts- und Verwaltungsaufwand belaufen sich insgesamt auf CHF 3,64 Mio. (4,26 Mio.) oder 3,94% (4,86%) der Mietzinseinnahmen. Die reglementarischen Vergütungen an die Fondsleitung betrugen CHF 7,36 Mio. (6,75 Mio.) oder 4,9 Promille des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres. Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen von CHF 2,92 Mio. (2,62 Mio.) stehen in direkter Abhängigkeit zu den effektiven Mietzinseinnahmen. Der Gesamtaufwand beträgt CHF 43,54 Mio. (40,44 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF) als Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand beträgt 0,76% (0,73%). Diese Kennzahl erlaubt dem Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds. Nach Berücksichtigung einer Nettozuweisung von CHF 6,29 Mio. (4,29 Mio.) zugunsten von Rückstellungen für künftige Reparaturen und der Abschreibung auf Mobilien beläuft sich der Nettoertrag auf CHF 49,60 Mio. (49,33 Mio.) oder CHF 8.22 (8.17) pro Anteil. 6 Der Cashflow (Nettoertrag vor Abschreibungen und Rückstellungen) beträgt CHF 55,89 Mio. (53,66 Mio.) oder CHF 9.26 (8.89) pro Anteil. Unter Einschluss des realisierten Kapitalgewinns von CHF 3,45 Mio. (CHF 6,42 Mio.) und des nicht realisierten Kapitalgewinns von CHF 9,14 Mio. (CHF 39,68 Mio.) reduziert sich der Gesamterfolg um 34,83% auf CHF 62,19 Mio. (95,42 Mio.). Die realisierten Kapital gewinne sind auf die Erlösüberschüsse aus den Liegenschaftsverkäufen zurückzuführen. Die nicht realisierten Kapitalgewinne sind hauptsächlich mit positiven Verkehrswertanpassungen zu begründen, insbesondere bei der Liegenschaft Shopping Center Spreitenbach.

7 Ausschüttung, Rendite Für das Geschäftsjahr 2007/08 werden CHF 49,48 Mio. (49,48 Mio.) oder CHF 8.20 (8.20) pro Anteil ausbezahlt. Die Coupons Nr. 10 sind ab dem 10. Dezember 2008 spesenfrei einlösbar bei der Credit Suisse, Zürich, und deren Geschäftsstellen in der Schweiz. Im Ausland domizilierte Anteilscheininhaber können unter gewissen Voraussetzungen die steuerlichen Erleichterungen gemäss den mit ihrem Domizilland abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen in Anspruch nehmen. Die für die Antragstellung erforderlichen Formulare sind bei den zuständigen Behörden des Wohnsitzlandes zu beziehen. Der Nettoinventarwert, ex Coupon, liegt pro Anteil bei CHF (168.96). Bei einer Ausschüttung von CHF 8.20 ergibt sich, gemessen am Börsenkurs vom 30. September 2008, eine Ausschüttungsrendite von 4,10% für das Rechnungsjahr. In den letzten fünf Jahren erzielte der Fonds eine durchschnittliche Anlagerendite (Ausschüttung inkl. Wertentwicklung, gemessen am jeweiligen Nettoinventarwert) von 6,84%. Geschäftsjahr 2007/ /07 Coupon Nr Brutto CHF 8.20 CHF 8.20 abzüglich 35% eidg. Verrechnungssteuer CHF 2.87 CHF 2.87 Total Ausschüttung CHF 5.33 CHF 5.33 Emission Während des Geschäftsjahres 2007/08 wurde keine Emission durchgeführt. Kursentwicklung in CHF ( ) SMI SWX Immofonds Index Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Okt. Nov. Dez. Jan. Feb. März April Mai Juni Juli Aug. Sept Das Agio, welches sich aus der Differenz zwischen Börsenkurs und Inventarwert ergibt, hat sich innerhalb der Berichtsperiode von 16,05% auf 11,27% reduziert. Trotz leicht höherer Zinsen und der sich ausbreitenden Finanzkrise blieb die Nachfrage nach indirekten Immobilienanlagen nach wie vor gross. So hat sich auch im turbulenten Börsenumfeld der Kurs des Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss im vergangenen Geschäftsjahr als relativ robust erwiesen. Der Kurs lag Ende des Geschäftsjahres bei CHF , was einem Rückgang um CHF 5.80 oder 2,82% entspricht. Die Performance beträgt 1,17% und liegt somit 0,74 Prozentpunkte über dem Benchmark (SWX Immofonds Index), der in der gleichen Zeit eine Performance von 0,43% aufweist. Mit einem Ertrags- und Risikoprofil, das zwischen Aktien und Obligationen liegt, bleiben Immobilienfonds weiterhin eine attraktive Anlage. Rücknahmen Anteile im Umlauf Es wurden keine Anteile gekündigt. Stand am 1. Oktober 2007 Rücknahmen Ausgaben Stand am 30. September Anteile 0 Anteile 0 Anteile Anteile Aussichten Angesichts der eingetrübten Konjunkturaussichten kann mit einer Verlangsamung des Preisanstiegs im Wohnungsmarkt gerechnet werden. Die vor allem für die Mietwohnungsnachfrage wichtige Zuwanderung von Ausländern fällt zwar nach wie vor stark aus; für das Jahr 2009 ist jedoch zu erwarten, dass diese Zuwanderung im Zuge der konjunkturellen Abkühlung nachlassen wird. Für die kommenden zwölf Monate wird gesamtschweizerisch noch mit einem Anstieg der Mietwohnungspreise von nominal 2,0% gerechnet. Weiterhin überdurchschnittlich entwickeln dürften sich dabei die Mietpreise in Zürich und am Genfersee, 7

8 wenn auch in abgeschwächtem Mass. Mit der Einführung eines nationalen Referenzzinssatzes als Grundlage für Mietzinsanpassungen, die im Herbst 2008 durch die Schweizerische Nationalbank erfolgte, ist der nationale Mietwohnungsmarkt noch ein Stück transparenter geworden. Die geplanten weiteren Revisionen des Mietrechtes werden voraussichtlich im Jahr 2009 im Parlament behandelt werden. Die sich abkühlende Konjunktur wird sich mit zeitlicher Verzögerung auf den nationalen Geschäftsflächenmarkt auswirken. Aus gesamtschweizerischer Sicht ist vorderhand nicht auf breiter Front mit sinkenden Mietpreisen im Büroflächenmarkt zu rechnen. Die einschlägigen Prognosen gehen vielmehr von einem Seitwärtstrend aus. Im Verkaufsflächenbereich ist angesichts der eingetrübten wirtschaftlichen Aussichten mit einer Reduktion um 0,8% bei den Angebotspreisen zu rechnen. Diese Entwicklung ist insbesondere bei Neuabschlüssen im Auge zu behalten. Kursentwicklung Kursentwicklung in CHF CHF Höchst = Tiefst = Rücknahmepreis nach Ausschüttung 8

9 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Inventarwerte / Gesamt ausschüttung Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung Abschluss per Anteile Inventarwert Ausschüttung Kapital- Gesamt- Nettovermögen zu im Umlauf ex Coupon aus ord. Ertrag gewinn ausschüttung Verkehrswerten CHF CHF CHF in Mio. CHF , ,5 2001* , , , , , , , ,5 Inventarwerte (ex Coupon) CHF * Gesamt - ausschüttung CHF * * verkürztes Rechnungsjahr (Umstellung des Geschäftsabschlusses von auf den 30.9.) 9

10 Vermögensrechnung per 30. September Verkehrswert Verkehrswert CHF CHF Aktiven Kassa, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Grundstücke Wohnbauten davon im Stockwerkeigentum Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht davon im Stockwerkeigentum Gemischte Bauten Bauland inkl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten davon im Baurecht Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Darlehen und Kredite Sonstige Verbindlichkeiten Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert eines Anteils Abzüglich Ausschüttung Geschäftsjahr 2007/08 (Coupon Nr. 10) Inventarwert eines Anteils nach Ausschüttung Informationen zur Bilanz und zu den gekündigten Anteilen Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine Gesamtversicherungswert des Vermögens Veränderungen des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Ausschüttungen Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen Gesamterfolg Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen Veränderung der Liquidationssteuern Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres Angaben früherer Jahre Nettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil

11 Erfolgsrechnung 2007/08 (abgeschlossen per 30. September 2008) bis bis bis bis CHF CHF CHF CHF Erträge Erträge der Post- und Bankguthaben Erträge der kurzfristigen festverzinslichen Effekten Mietzinseinnahmen Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Baurechtszinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben Liegenschaftssteuern Gewinn- und Kapitalsteuern Schätzungs- und Revisionsaufwand Abschreibungen auf Mobilien Rückstellungen für künftige Reparaturen Zuweisung Entnahme Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung die Depotbank die Immobilienverwaltungen Kosten für Rechenschaftsbericht Aufsichtsabgaben Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen Total Aufwand Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste Gesamterfolg Verwendung des Erfolges Nettoertrag des Rechnungsjahres Vortrag des Vorjahres Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg Vortrag auf neue Rechnung

12 Liegenschafts-/Immobilienstruktur per 30. September 2008 Liegenschafts - struktur Gestehungskosten Verkehrswerte Versicherungswerte CHF CHF CHF Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Total Gestehungskosten Verkehrswerte Wohnbauten 23,70% 24,90% Kommerziell genutzte Liegenschaften 64,05% 64,70% Gemischte Bauten 11,60% 9,85% Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten 0,65% 0,55% Total 100,00% 100,00% Immobilien struktur 9,85% Gemischte Bauten 64,70% Kommerziell genutzte Liegenschaften 0,55% Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten 24,90% Wohnbauten 12

13 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften Schaffhausen Basel Allschwil Birsfelden Kloten Winterthur Glattbrugg Würenlos Spreitenbach Wil Zürich Volketswil Nänikon Neuendorf Langenthal Zug St. Gallen Worblaufen Bern Luzern Lausanne Vevey Meyrin Pregny-Chambésy Genf Conthey Verkehrswerte: über 50 Mio. CHF Mio. CHF bis 10 Mio. CHF 13

14 Inventar der Liegenschaften Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe Ort, Adresse Anzahl Gebäude Total Mietobjekte Total Mietfläche (m 2 ) Erstellungsjahr Grundstückfläche (m 2 ) Erwerbsdatum Eigentumsverhältnis Gestehungskosten Verkehrswert Soll- Mietertrag Wohnbauten Allschwil, Baselmattweg / Muesmattweg 60 68, Alleineigentum , , ,12 Baden, Bruggerstrasse 137, Alleineigentum , , ,73 Basel, Dornacherstrasse 12, 14, 16, 18, Alleineigentum , , ,17 Basel*, J.-J. Balmer-Strasse , Basel*, J.-J. Balmer-Strasse 3, 5, 7, , Basel*, J.-J. Balmer-Strasse 6, 8, , Berikon*, Gartenweg 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, , Bern, Mattenhofstrasse 11, 13, Alleineigentum , ,98 Bern, Sennweg 4, Alleineigentum , , ,07 Birsfelden, Rheinstrasse 6, 8 / Kirchstrasse 4, Alleineigentum , , ,86 Bubendorf, Flurstrasse 10, 12 / Feldstrasse Alleineigentum , , ,93 Conthey, Les Terrasses A, B, C Alleineigentum , , ,31 Egg b. Zürich, Rainstrasse 7, Alleineigentum , , ,50 Genf, Chemin Frisco 4, 6, Alleineigentum , , ,70 Genf, Route de Florissant 47 bis Alleineigentum , ,00 17 Genf, Route de Florissant 47 ter Alleineigentum , , ,34 Genf, Rue Crespin Alleineigentum , ,00 16 Herrliberg, Pfarrgasse 34, Alleineigentum , , ,20 Kilchberg, Stockenstrasse 1, Alleineigentum , ,00 12 Lausanne, Avenue de Morges Alleineigentum , , ,76 Lausanne, Chemin du Devin Alleineigentum ,00 13 Meyrin, Avenue de Mategnin 47, Alleineigentum , , ,58 Meyrin, Avenue de Mategnin 51, Alleineigentum , , ,58 Pregny-Chambésy, Chemin des Cornillons 72, 74, 76, 78, 80, 82, 84, 86, 88, 104, Alleineigentum , , ,60 St. Gallen, Reherstrasse 18, Alleineigentum , , ,68 Wil, Gallusstrasse 64, 66, Alleineigentum , , ,98 Winterthur, Holzlegistrasse Alleineigentum , , ,31 Würenlos, Feldstrasse 10, Alleineigentum , , ,80 Würenlos, Flühwiesenweg 1, 3, Alleineigentum , , ,13 Würenlos, Landstrasse 34, 36, 38 / Flühacherstrasse 1, Alleineigentum , , ,31 Zug, Waldheimstrasse 1, Alleineigentum , ,00 16 Zürich, Albisstrasse 136, Alleineigentum , ,00 30 Zürich, Buchzelgstrasse 64, Alleineigentum , ,97 Zürich, Burstwiesenstrasse 17, 19, Alleineigentum , , ,35 Zürich, Dachslernstrasse 46, Alleineigentum , ,53 Zürich, Dangelweg 1, Alleineigentum , , ,20 Zürich, Dorfstrasse Alleineigentum , ,00 4 Zürich, Jungstrasse 3, 5 / Schaffhauserstrasse Alleineigentum , , ,38 Zürich, Klosbachstrasse 41, Alleineigentum , , ,99 Zürich, Ottenweg Alleineigentum , ,98 Zürich, Reinhold-Frei-Strasse 68, Alleineigentum , , ,44 Zürich, Russenweg 10, 12, Alleineigentum , , ,14 Zürich, Trottenstrasse Alleineigentum ,00 Zürich, Wehrenbachhalde 39, Alleineigentum , , Total I , , ,34 Kommerziell genutzte Liegenschaften Basel*, Gundeli-Park Einstellhalle 1., 2., 3. UG , Basel, Innere Margarethenstrasse 2 / Binningerstrasse Alleineigentum , ,00 Basel, Steinengraben 18, / Alleineigentum , , ,75 Bern, Belpstrasse Alleineigentum , , ,01 Bern, Blumenbergstrasse Alleineigentum ,00 Bern, Sennweg Alleineigentum ,00 Genf, Rue de Lausanne Alleineigentum ,00 Genf, Rue de la Synagogue 33, 35, Alleineigentum , , ,14 Glattbrugg, Talackerstrasse 1, «Ambassador-House» Stockwerkeigentum , , ,67 Kloten, Industriestrasse Alleineigentum , ,00 Lausanne, Rue de Bourg Alleineigentum , , ,34 Lenzburg, Niederlenzerstrasse Alleineigentum , ,00 Luzern, Hallwilerweg 2, Alleineigentum , , ,40 Nänikon, Grossrietstrasse Alleineigentum ,00 Neuendorf, Industriestrasse Alleineigentum ,00 Nyon, Place Bel Air Alleineigentum ,00 Schaffhausen, Schwertstrasse Alleineigentum ,00 Mietzinsausfälle in CHF in % Bruttoerträge (Nettomietertrag) Zimmer 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5+ Total Wohnungen Anz. m 2 % Wohnungen Parking Läden Anz. m 2 Büros, Praxisräume usw. Anz. m 2 Kinos / Hotels / Restaurants Lagerräume Anz. m 2 Anz. m 2 Übrige kommerzielle Räume Anz. m 2 Gewerbe Total Gewerbeobjekte ohne GA/EP/PP Anz. m 2 % 14 16

15 Inventar der Liegenschaften Ort, Adresse Anzahl Gebäude Total Mietobjekte Total Mietfläche (m 2 ) Erstellungsjahr Grundstückfläche (m 2 ) Erwerbsdatum Eigentumsverhältnis Gestehungskosten Verkehrswert Soll- Mietertrag Schaffhausen, Vorstadt Alleineigentum , , ,12 Spreitenbach, Einstellhalle A, D Alleineigentum , ,00 Spreitenbach, Shopping-Center Alleineigentum , ,00 Volketswil, Chriesbaumstrasse Alleineigentum , ,00 Winterthur, Marktgasse Alleineigentum , ,00 Worblaufen, Tiefenaustrasse ) Miteigentum ,00 Zug, Innere Güterstrasse 2, Alleineigentum , ,00 Zürich, Hönggermarkt / Limmattalstrasse 186, 200, 200a / Regensdorferstrasse 5, 9 / Dorfbachweg Alleineigentum im Baurecht , , ,13 Zürich, Limmatquai Alleineigentum , ,44 Zürich, Löwenstrasse Alleineigentum , ,00 Zürich, Löwenstrasse 53 / Gessnerallee Alleineigentum ,00 Zürich, Sihlcity ) Miteigentum , , ,22 Total II , , ,40 Gemischte Bauten Allschwil, Baslerstrasse 252, Alleineigentum , , ,86 Birsfelden, Hauptstrasse 33, Alleineigentum , , ,32 Birsfelden, Hauptstrasse Alleineigentum , , ,46 Genf, Boulevard James-Fazy 13 / Rue Bautte 7, Alleineigentum , , ,43 Langenthal, Brauihof 18, 20, 20a, 22, 22a, 24, 24a Alleineigentum , , ,16 Lausanne, Avenue des Jordils Alleineigentum , , ,41 Spreitenbach, Shopping-Center 7, Alleineigentum , , ,42 Vevey, Rue du Simplon Alleineigentum , , ,97 Zürich, Überbauung Im Rank / Schärrergasse 2 / Dorfbachweg 5, 7 / Limmattalstrasse 202, Alleineigentum , , ,46 Total III , , ,80 Mietzinsausfälle in CHF in % Bruttoerträge (Nettomietertrag) Zimmer 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5+ Total Wohnungen Anz. m 2 % Wohnungen Parking Läden Anz. m 2 Büros, Praxisräume usw. Anz. m 2 Kinos / Hotels / Restaurants Lagerräume Anz. m 2 Anz. m 2 Übrige kommerzielle Räume Anz. m 2 Gewerbe Total Gewerbeobjekte ohne GA/EP/PP Anz. m 2 % Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Köniz, Sägestrasse 79, 79a Alleineigentum im Baurecht Total IV Baurechtsgrundstücke Total V Gesamttotal , , ,56 * In der Berichtsperiode veräusserte Liegenschaften 1) Miteigentum 51 /100 = m 2 (totale Grundstücksfläche = m 2 ) 2) Miteigentum 129 /1 000 = m 2 (totale Grundstücksfläche = m 2 ) 18 20

16 Käufe und Verkäufe von Grundstücken Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2007/08 Grundstück- Käufe Gebäudeart GB-Nr. fläche m 2 Basel, Innere Margarethenstrasse 2 / Binningerstrasse 5 Kommerziell genutzte Liegenschaften Köniz, Sägestrasse 79, 79a Baurecht / Projekt 7139/ Genf, Rue de la Synagogue 33, 35, 37 Kommerziell genutzte Liegenschaften Zürich, Löwenstrasse 53 / Gessnerallee 36 Kommerziell genutzte Liegenschaften 503/ Grundstück- Verkäufe Gebäudeart GB-Nr. fläche m 2 Berikon, Gartenweg 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18 Wohnbauten 1466, 1471, 1472, , 1475, 1479, 1484, 1485 Geschäfte zwischen Fonds Verkäufe an Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus Grundstück- Verkäufe Gebäudeart GB-Nr. Fläche m 2 Basel, J.-J. Balmer-Strasse 1 Wohnbau Basel, J.-J. Balmer-Strasse 3, 5, 7, 9 Wohnbauten Basel, J.-J. Balmer-Strasse 6, 8, 10 Wohnbauten Basel, Gundeli-Park Einstellhalle 1., 2., 3. UG Kommerziell genutzte Liegenschaften Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% Mieter Ort der Liegenschaften Anteil in % der Mietzinseinnahmen Zurich Financial Services Diverse Liegenschaften im Raum Zürich 7,75% Swisscom AG Diverse Liegenschaften im Raum Bern 5,09% Geschäfte mit Nahestehenden Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilien - fonds der Swiss Funds Association SFA vom 2. April 2008). Immobiliengesellschaften des Fonds INTERSWISS «Aargau» Immobilien AG, Aarau INTERSWISS «BE» Immobilien AG, Bern INTERSWISS «BL» Immobilien AG, Liestal INTERSWISS «BS» Immobilien AG, Basel INTERSWISS «FR» Immobilien AG, Freiburg INTERSWISS «GE» Immobilien AG, Genf INTERSWISS «SG» Immobilien AG, St. Gallen INTERSWISS «SH» Immobilien AG, Schaffhausen INTERSWISS «VD» Immobilien AG, Lausanne INTERSWISS «VD-I» Immobilien AG, Lausanne INTERSWISS «VD-II» Immobilien AG, Lausanne INTERSWISS «VD-III» Immobilien AG, Lausanne INTERSWISS «VS» Immobilien AG, Sitten INTERSWISS «ZG» Immobilien AG, Zug INTERSWISS «ZH» Immobilien AG, Zürich Das Aktienkapital sämtlicher Immobiliengesellschaften gehört zu 100% dem Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss. 22

17 Kredite Laufende Kredite Laufzeit Kreditart von bis Betrag in CHF Zinssatz Festhypothek ,010% Festhypothek ,960% Festhypothek ,630% Festhypothek ,890% Festhypothek ,020% Festhypothek ,320% Festhypothek ,690% Festhypothek ,580% Festhypothek ,400% Festhypothek ,810% Festhypothek ,440% Festhypothek ,070% Festhypothek ,830% Festhypothek ,890% Festhypothek ,900% Festhypothek ,150% Festhypothek ,260% Festhypothek ,580% Total laufende Kredite Abgelaufene Kredite Laufzeit Kreditart von bis Betrag in CHF Zinssatz Fester Vorschuss ,530% Fester Vorschuss ,050% Festhypothek ,860% Die Zinssätze bei den Festhypotheken sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. Die Kreditvergabe durch Fonds der gleichen Fondsleitung werden unten stehend unter «Geschäfte zwischen Fonds» detailliert aufgeführt. Geschäfte zwischen Fonds Während des Geschäftsjahres 2007/08 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss von den Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus und Credit Suisse Real Estate Fund International folgende Kredite erhalten. Laufende Kredite Laufzeit Kreditart von bis Betrag in CHF Zinssatz Darlehen ,475% Total laufende Kredite Abgelaufene Kredite Laufzeit Kreditart von bis Betrag in CHF Zinssatz Darlehen ,370% Darlehen ,350% Darlehen ,255% Darlehen ,195% Darlehen ,245% Darlehen ,225% Darlehen ,125% Darlehen ,290% Darlehen ,300% Darlehen ,400% Darlehen ,520% Darlehen ,620% Darlehen ,420% Darlehen ,340% Darlehen ,725% Darlehen ,150% Darlehen ,230% Laufzeit Kreditart von bis Betrag in CHF Zinssatz Darlehen ,150% Darlehen ,140% Darlehen ,190% Darlehen ,245% Darlehen ,295% Darlehen ,150% Darlehen ,100% Darlehen ,205% Darlehen ,285% Darlehen ,325% Darlehen ,190% Darlehen ,265% Darlehen ,225% Darlehen ,145% Darlehen ,260% Darlehen ,185% Bei den dabei angewandten Zinssätzen handelt es sich um durchschnittliche, marktkonforme Zinssätze zwischen festen Vorschüssen und Festgeldern. Die Zinssätze sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. Während des Geschäftsjahres 2007/08 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Darlehen an den Immobilienfonds Credit Suisse 1a Immo PK gewährt. 23