V e r k e h r s w e r t g u t a c h t e n zum Sondereigentum Nr.1 und Teileigentum Nr. 2

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1 Z E R T I F I Z I E R T E R S A C H V E R S T Ä N D I G E R durch den B.Z.S. e.v. St. Petersburger Str Dresden FACHGE B IE TE B E BA UT E UND UNBEB A UT E GRUNDST ÜCK E MIE T E N UND PACHTE N Mitglied im Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger e.v.(bdgs) SACHVERSTÄNDIGENBÜRO München, Verbandssiegel Nr. 1324, Wertermittlung von Grundstücken D I R K B O S C H E I N E N B l ö t t e r W e g 9 3 Mittelf eldstraße Mülheim/Ruhr Porta Westfalica Funk boscheinen@t-online.de V e r k e h r s w e r t g u t a c h t e n zum Sondereigentum Nr.1 und Teileigentum Nr. 2 in der Duisburger Straße Oberhausen Aktenzeichen Ortsbesichtigung: 24. Juni 2010 Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag: 24. Juni 2010

2 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 2 Inhaltsverzeichnis Seite Deckblatt 1 Inhaltsverzeichnis 2 Wie das Gutachten zu lesen ist und seine Verwertung 3 allgemeine Angaben 3 Kataster- und Grundbuchangaben 4 Teilungserklärung 5 Beschlüsse der Eigentümerversammlung 5 Rücklagen / Reparaturstau Gemeinschaftseigentum 6 sonstige nicht eingetragene Rechte und Belastungen 6 Grundstücksmerkmale Planungsrecht - Erschließung - Bodenbeschaffenheit / Zuschnitt - Stadtplan - Orts- und Wirtschaftslage Bodenwertermittlung 14 - Bodenrichtwert - Lagewertbestimmung - Berechnung Bodenwert Gebäudebeschreibung Bauweise - Allgemeine Angaben - Ausstattung - Unterhaltungszustand - Restnutzungsdauer - Flächenübersicht Ertragswertverfahren Allgemeines - Bewirtschaftungskosten - Verwaltung - Instandhaltung - Mietausfallwagnis - Betriebskosten - Liegenschaftszinssatz - Mietwertbestimmung - Ertragswertberechnung Vergleichswertverfahren 30 - Allgemeines Sachwertverfahren Allgemeines - Ermittlung der Normalherstellungskosten - Allgemeines - Ausgangswerte - Herstellungswerte - Sachwertberechnung Vorbemerkung zur Wertfindung 35 Wertfindung / Verkehrswert Anlagen - Flurkarte - Grundrisszeichnungen - Fotos - Allgemeine Bewertungskriterien

3 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 3 Wie das Gutachten zu lesen ist und seine Verwertung Bei der Lektüre und späteren Verwertung des Gutachtens müssen der Auftraggeber und mögliche Dritte, denen er das Gutachten zugänglich macht, auf Folgendes achten: Ein Verkehrswertgutachten ist eine sachverständige Meinungsäußerung zum Verkehrswert des zu bewertenden Objektes. Es handelt sich im Grunde um die Prognose, des auf dem Grundstücksmarkt für das Grundstück erzielbaren Preises. Welcher Preis am Grundstücksmarkt im Falle eines Verkaufs tatsächlich erzielt wird, hängt allerdings vom Ergebnis der Verhandlungen der Parteien des Grundstückskaufvertrages ab (BGH Urteil vom in NJW 1968 Seite 150 (151)). Für die Verhandlungen liefert das Verkehrswertgutachten Argumente zum Wert des Grundstücks. Es reicht deshalb überhaupt nicht aus, wenn, was sehr häufig geschieht, der Auftraggeber und mögliche Dritte nur das Ergebnis des Gutachtens zur Kenntnis nehmen, also nur den letztlich vom Gutachter festgestellten Verkehrswert. Entscheidend ist der gedankliche und argumentative Weg, den der Gutachter eingeschlagen hat, um den Verkehrswert bestimmen zu können. Dieser Weg beginnt mit der Erhebung von Daten, die für die Bewertung relevant sind. Es gehört deshalb zur Sorgfaltspflicht des Auftraggebers und möglicher Dritter sich selbst gegenüber, das ganze Gutachten zur Kenntnis zu nehmen und mitzudenken. allgemeine Angaben Auftraggeber Zweck der Wertermittlung Anmerkungen zum Auftrag Amtsgericht Oberhausen Friedensplatz Oberhausen Verkehrswertermittlung zum Zwangsversteigerungsverfahren mit Auftragseingang vom Die Einladung der Beteiligten zum Ortstermin erfolgte erstmalig mit Schreiben vom zum Dieser Termin wurde auf Wunsch des Eigentümers storniert, worüber die Beteiligten mit Schreiben vom informiert wurden. Als nächster Besichtigungstermin konnte später der vereinbart werden, worüber die Beteiligten mit Schreiben vom in Kenntnis gesetzt wurden. Zu diesem Termin konnten nahezu alle Räume des Sondereigentums Nr. 1 und des Teileigentums Nr. 2 sowie das Gemeinschaftseigentums besichtigt werden. Einer Fotodokumentation wurde zugestimmt. Zum ist die ImmoWertV 2010 in Kraft getreten. Zu den Veränderungen gegenüber der WertV 88 gibt es zahlreiche und sehr umfangreiche Veröffentlichungen. Die derzeit zur Verfügung stehenden Wertermittlungsparameter basieren aber noch auf den alten Modellen der WertV 88. Um diese Parameter verwenden zu können (Liegenschaftszinssätze, Korrekturfaktoren

4 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 4 der Gutachterausschüsse und Fachliteratur etc.), muss die Modelkonformität gewährleistet sein, weshalb erst einmal weiterhin in den alten Modellen gearbeitet und gerechnet wird. Mit gesicherten Faktoren auf Basis der ImmoWertV 2010 ist erst im Frühjahr 2011, mit Veröffentlichung der Neuen Marktberichte und Fortschreibung der Fachliteratur zu rechnen. Derzeit kann im Wesentlichen nur eine Umstellung der Begriffe und Formulierungen auf die der ImmoWertV 2010 vorgenommen werden. Ortsbesichtigung Teilnehmer / 11:00 Uhr - Sachverständiger - Miteigentümer Abt. I lfd. Nr. 1.1 Auskünfte/Besprechungen - Stadtplanungsamt vom Amt für Wohnbauförderung vom Baulastenauskunft vom Bauakteneinsicht vom beigezogene Unterlagen - Flurkarte vom Grundbuchauszüge vom / Stand Kopie der Teilungserklärung vom Anliegerbescheinigung vom Grundstücksmarktbericht Bodenrichtwerte mit Stand Mietspiegel Stadt Oberhausen mit Stand März Preisspiegel 2009/2010 des IVD - Denkmalschutzliste Stand März Internetseite oberhausen.de und andere Katasterangaben 444,19/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemeinde/Stadt Oberhausen Gemarkung Oberhausen Flur 7 Flurstück 155, Gebäude- und Freifläche, Duisburger Straße 155 Größe 628 m² verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 gekennzeichneten Wohnung im Erdgeschoss des Vorderhauses. 555,81/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemeinde/Stadt Oberhausen Gemarkung Oberhausen

5 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 5 Flur 7 Flurstück 155, Gebäude- und Freifläche, Duisburger Straße 155 Größe 628 m² verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 gekennzeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Kellergeschoss des Vorderhauses und im Hinterhaus. Grundbuchangaben Grundbuchamt Grundbuchbezirk Grundbuchblatt Bestandsverzeichnis Abt. I Abt. II Abt. III Oberhausen Oberhausen (Wohnungsgrundbuch) und (Teileigentumsgrundbuch) stimmt mit den Katasterangaben überein stimmt mit dem Beschluss überein keine Eintragung keine Verkehrswert beeinflussenden Eintragungen Teilungserklärung Die Teilungserklärung liegt in Kopie vor. Es bestehen keine ungewöhnlichen, bzw. den Verkehrswert beeinflussenden Vertragsvereinbarungen. In der Örtlichkeit ist ein unmittelbar an das Hinterhaus angrenzender und mittels einer Hecke abgegrenzter Gartenbereich mit Pool vorhanden. Die seitliche sowie daran anschließende Gartenfläche und der befestigte Hofbereich zwischen Hinter- und Vorderhaus wurden offensichtlich dem Wohnhaus zugeordnet. Der Hofraum ist Gemeinschaftsfläche / -eigentum. Laut Auskunft des Eigentümers wurden keine Sondernutzungsrechte für z.b.: Stellplätze, Garten- oder Hofflächen eingeräumt. Zur Sicherung der Verwendungsfähigkeit der einzelnen Einheiten wird die zweifelsfreie Zuordnung der Sondernutzungsrechte angeraten. Ob hierzu eine Eigentümerversammlung ausreichend ist oder eine Ergänzung der Teilungserklärung notwendig wird, muss durch einen Fachjuristen geprüft werden. Für die weitere Vorgehensweise wird die gemeinsame Nutzung des Innenhofes als Parkplatz, die Zuordnung von Stellplätzen sowie den Hof- und Gartenflächen entsprechend der derzeitigen Nutzung unterstellt. Beschlüsse der Eigentümerversammlung Die Einheiten gehören beide einem Eigentümer und wurden bisher wie Alleineigentum verwaltet. Es gibt daher auch keine Beschlüsse einer Eigentümerversammlung oder ein entsprechendes Hausgeldkonto.

6 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 6 Rücklagen / Reparaturstau Gemeinschaftseigentum Die vereinzelt anzutreffende Vorgehensweise der Berücksichtigung der anteiligen Rücklagen entspricht nicht den Gepflogenheiten des Marktes. Die Rücklagen sind dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen und gehen bei einem Verkauf auf den Erwerber über. Aus diesem Grund erfolgt üblicherweise auch keine Auszahlung oder Verrechnung mit dem Kaufpreis. Da ein Gutachten die Gepflogenheiten des Marktes nachbildet, bleibt auch hier die vorhandene anteilige Rücklage unberücksichtigt. Eine wirtschaftlich arbeitende Verwaltung sammelt über Jahre einen Überschuss an, der in regelmäßigen Abständen bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums wieder verbraucht wird. Die Berücksichtigung von Instandsetzungskosten des Gemeinschaftseigentums ist daher nur erforderlich, wenn aufgrund unzureichender Rücklagen mit Sonderumlagen für den einzelnen Eigentümer zu rechnen ist. Dies ist hier der Fall. Es gibt keine Rücklagen. Unter Berücksichtigung des mäßigen Allgemeinzustandes, dem Baujahr der Gebäude und der Größe der Gemeinschaft wird eine pauschale Instandhaltungsrücklage von rd als angemessen erachtet, um zwingend notwendige Reparaturen (Reparatur der Dacheindeckung, defekte oder verrutschte Schindeln ersetzten bzw. richten, Beschaffung eines Energieausweises, Veranlassung der Dichtigkeitsprüfung, ggf. Ergänzung der Teilungserklärung etc. ) und langfristig anstehende Maßnahmen (Erneuerung der Dacheindeckung, Verbesserung der Dämmung usw.) abzudecken. Der anteilige Betrag für das zu bewertende Sondereigentum Nr. 1 wird mit rd ( : x 444,81 = ) und für das Teileigentum Nr. 2 mit rd ( : x 555,19 = ) veranschlagt und bei der Wertfindung als Risikoabschlag für die fehlenden Rücklagen berücksichtigt. Diese Vorgehensweise wird vom Unterzeichner favorisiert, da ansonsten nur noch ein schwer vermittelbar und frei einzuschätzender prozentualer Risikoabschlag vom vorläufigen Verkehrswert als Alternative in Frage kommt. Diese Vorgehensweise hat zudem den Vorteil, dass ein direkter Vergleich mit einem "normalen" Objekt möglich ist. Sonstige nicht eingetragene Rechte und Belastungen Baulasten Denkmalschutz Gestaltungssatzung Erhaltungssatzung Sanierungsgebiet Umlegungsverfahren Trinkwasserschutzzone Landschaftsschutzgebiet Naturschutzgebiet Überbauung Leitungsrechte Wegerechte Mitbenutzung keine Eintragung keine Eintragung keine Eintragung keine Eintragung keine Eintragung keine Eintragung keine Eintragung keine Eintragung keine Eintragung keine Überbauung ersichtlich keine Leitungsrechte ersichtlich keine Wegerechte ersichtlich keine Mitbenutzung ersichtlich

7 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 7 Grundstücksmerkmale ( 4-6 ImmoWertV) Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht im Allgemeinen dem Wertermittlungsstichtag. Es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist. Dies ist bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder enteignungsrechtlichen Vorwirkungen häufig zu berücksichtigen. Der Zustand des Grundstücks wird von der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks bestimmt. Zu den Grundstücksmerkmalen gehören insbesondere der Entwicklungszustand, die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, die wertbeeinflussenden Rechte (siehe Abschnitt Grundbuchangaben sowie Sonstige nicht eingetragene Rechte und Belastungen), der abgabenrechtliche Zustand, die Lagemerkmale und die weiteren Merkmale. Planungsrecht Baurecht Entwicklungszustand Qualitätsstichtag Im Flächennutzungsplan der Stadt Oberhausen wird der Bereich als gemischte Baufläche ausgewiesen. Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Die baurechtliche Einstufung erfolgt daher nach 34 BauGB "Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile". Das Grundstück hat entsprechend 5 Abs. 4 ImmoWertV 2010 den Entwicklungszustand von baureifem Land. Es ist kein abweichender Qualitätsstichtag zu berücksichtigen. Der Qualitätsstichtag entspricht dem Wertermittlungsstichtag. Erschließungszustand Art der Straße Versorgungsleitung Entsorgung Beitrags- und Abgabepflichten Die verkehrstechnische Erschließung erfolgt über die Duisburger Straße. Hierbei handelt es sich um ausgebaute Straßen mit beidseitig angelegten Geh- und Radwegen. Straßenbeleuchtung ist vorhanden. Die Duisburger Straße ist eine stark befahrene Bundesstraße (B223). Das Parken am Fahrbahnrand ist nicht gestattet. Strom, Wasser, Telefon, Fernwärme, Gas liegt an Stadtmüllentsorgung, Abwasser Erschließungsbeiträge nach 127 ff. Baugesetzbuch (BauGB) für die erstmalige Herstellung der Erschließungsanlage Duisburger Straße fallen nicht mehr an. Beiträge nach 8 Kommunalabgabengesetz NRW (KAG NRW)

8 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 8 für die Verbesserung / Erneuerung der Teilanlagen Fahrbahn, Gehwege, Parkstreifen und Entwässerung wurden 1987 gezahlt. Kanalanschlussgebühren wurden in früheren Jahren gezahlt, so dass nach derzeitiger Rechtslage keine Kanalanschlussbeiträge fällig sind. Straßenbaubeiträge nach 8 Kommunalabgabengesetz NRW (KAG NRW) können grundsätzlich für künftige Ausbaumaßnahmen noch erhoben werden. Bodenbeschaffenheit/Zuschnitt Oberfläche Die gewachsene Oberfläche ist nahezu eben. Es sind keine ungewöhnlichen Geländeerhöhungen oder - vertiefungen auszumachen, die auf Verfüllungen oder Ähnliches schließen lassen. Aufwuchs Baugrund Zuschnitt Das Grundstück ist bis auf eine Tiefe von ca. 30m vollständig bebaut oder befestigt. Die daran anschließende linke L-förmige Hälfte des Gartens besteht aus einer mittig angelegten größeren Rasenfläche mit im Grenzbereich vereinzelt angepflanzten Büschen und Bäumen sowie einem Nutzgarten im hintersten Teil des Grundstücks. Der hintere rechte Teil ist mit einem Taubenschlag und Geräteschuppen bebaut. Der vordere rechte Teil des Gartens ist mit einer Hecke eingefasst und gehört zur Einheit Nr. 2. Insgesamt kann der vorhandene Aufwuchs nicht als außergewöhnlich oder besonders wertvoll bezeichnet werden und ist deshalb mit dem Bodenwert abgegolten. Aufgrund der jahrzehntelangen Bergbauaktivitäten in der Region können Einwirkungen des Bergbaus auf das Bewertungsobjekt nicht ausgeschlossen werden. Durch den vorherrschenden Tiefenabbau ist jedoch nicht mit kleinflächigen Bergsenkungen zu rechnen. Anzeichen von Bergschäden, die eine Anfrage beim Bergamt rechtfertigen, waren nicht ersichtlich. Der Baugrund wurde nicht untersucht. Es wird aufgrund der vorhandenen Bebauung tragfähiger Baugrund angenommen. Eine konkrete Aussage hierzu kann nur durch eine Baugrunduntersuchung herbeigeführt werden. Ein Bergschadenverzicht ist nicht bekannt, weshalb die Kosten etwaiger Schäden dem Verursacher auferlegt werden können. Der Zuschnitt des Grundstücks ist, bis auf den leicht schrägen Verlauf der nordwestlichen Grenze, nahezu regelmäßig rechteckig (siehe Anlage, Flurkarte). Die Straßenfront hat eine Länge von ca. 13,5m und die mittlere Tiefe beträgt rd. 47m.

9 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 9 Altlasten Es wird in verschiedenen Untersuchungsberichten zur Bauleitplanung davon ausgegangen, dass das Grundwasser im Stadtgebiet von Oberhausen generell keine Trinkwasserqualität hat. Es wird daher regelmäßig der Hinweis aufgenommen, von einer Grundwassernutzung abzuraten. Einer Untersuchung für die Erstellung von Bodenbelastungskarten des Stadtgebietes hat zudem ergeben, dass in den naturnahen Böden einschließlich der Gartenböden und den vor längerer Zeit als Kulturböden aufgetragenen natürlichen Bodenmaterialien der Prüfwert der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung für Benzo(a)pyren für die Pflanzenqualität in Nutzgärten überschritten werden kann. Mit dem Verzehr von Nutzpflanzen könnten die anhaftenden Schadstoffe aufgenommen werden. Zur Vermeidung einer relevanten Schadstoffaufnahme werden Vorsorgemaßnahmen wie Gemüse und Obst gut putzen oder schälen, möglichst keine Sorten anbauen, die schlecht zu reinigen sind sowie den Selbstversorgungsanteil gering zu halten, empfohlen. Diese Hinweise sind im Hinblick auf die Stadtgeschichte als Industriestandort nicht ungewöhnlich und haben keinen Einfluss auf die Nutzung des Bewertungsobjektes. Altlastenverdächtige Nutzungen waren auf dem Bewertungsgrundstück selbst nicht angesiedelt. Es sind somit keine eklatanten Schadstoffbelastungen des Bodens zu vermuten. Vereinzelt können im Bereich der Zufahrt, des Innenhofes und den KFZ-Stellflächen oberflächliche Verunreinigungen von geparkten und abgestellten Fahrzeugen vorhanden sein. Bei der Ortsbesichtigung waren keine Verunreinigungen ersichtlich. Es wird Altlastenfreiheit zugrunde gelegt, bzw. ein altlastenfreier Verkehrswert ermittelt. Dies bedeutet nicht, dass Altlastenfreiheit tatsächlich gegeben ist. Um eine konkrete Aussage treffen zu können, ob Altlasten vorhanden sind oder nicht, ist das Hinzuziehen eines Sachverständigen des Fachgebiets Altlasten erforderlich.

10 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 10 Stadtplan Maßstab ca. 1 : Stadt Oberhausen

11 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 11 Orts- und Wirtschaftslage allgemeine Standortbeschreibung Oberhausen ist mit ca Einwohnern eine der mittleren Großstädte des Ruhrgebietes. Als einstige Hochburg für Stahl und Kohle erfährt die Stadt in den letzten Jahren radikale Veränderungen in der Wirtschaftsstruktur und im Stadtbild. So entwickelt sich hier aus einem Standort der Montanindustrie langsam ein Dienstleistungszentrum im Ruhrgebiet. Symbolisch dafür steht das CentrO, ein Einkaufspark mit Freizeitgestaltungsmöglichkeiten auf einem ehemaligen Stahlwerksgelände. In der Stadt findet man aber auch ca Hektar Parks, Wälder und andere Grünanlagen. Im Demographiebericht der Bertelsmann Stiftung (Ein Baustein des Wegweisers Kommune, wird Oberhausen dem Demographietyp G2 Schrumpfende Großstädte im postindustriellen Strukturwandel zugeordnet. Diese Gruppe G2 umfasst 19 Städte. Bis auf 4 Städte (Lübeck, Salzgitter, Hildesheim und Bremerhaven) liegen diese überwiegend in Nordrhein-Westfalen und hier konzentriert im Ruhrgebiet. Die Verteilung nach Größenklassen entspricht im Wesentlichen dem Muster aller Großstädte in Deutschland. Die größten sind Essen und Dortmund mit fast Einwohnern, die kleinste ist Witten mit rd Einwohnern. Für Oberhausen wird ein Bevölkerungsrückgang von insgesamt 4,5% prognostiziert, so dass die Einwohnerzahl 2025 bei knapp Einwohnern liegen wird. Der Anteil der 6-45 Jährigen wird merklich abnehmen (-15% bis -20%) und die der über 80 Jährigen deutlich zunehmen (+ 55%). Verkehrstechnisch verfügt Oberhausen über dreizehn Autobahnanschlüsse im Stadtgebiet und drei weiteren in unmittelbarer Nähe der Stadt zur A2, A3, A40, A42 und A516. Am Hauptbahnhof halten stündlich Eurocitys auf der Strecke Köln Amsterdam. Innerhalb der Stadt wurde 1996 der in den 80er Jahren eingestellte Straßenbahnverkehr wieder aufgenommen. Sieben Schnellbuslinien fahren werktags im 12-Minuten-Takt. Die Entfernung zum Flughafen Düsseldorf beträgt ca. 35 km. Lage Bewertungsobjekt Die zu bewertende Eigentumswohnung und das Teileigentum liegen im Stadtteil Alt-Oberhausen, rund 1km (Luftlinie) nordwestlich der Fußgängerzone der Innenstadt von Oberhausen (Randbereich Innenstadt ca. 500m (Luftlinie) entfernt). Der Ortsteil hat ca Einwohner. Zum Bero - Center, einem größerem Einkaufspark mit Einzelhandelsfachgeschäften, Supermärkten und Dienstleistern sowie Freizeitgestaltungsmöglichkeiten, beträgt die Entfernung vom Objekt etwa 500m. Die Duisburger Straße ist eine stark frequentierte Hauptverkehrsstraße und als Bundestrasse ausgewiesen wird. Die Innenstadt von Oberhausen (Hauptbahnhof ca. 800m ent-

12 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 12 fernt) ist noch bedingt fußläufig erreichbar. In der näheren Umgebung befinden sich vereinzelt Geschäfte des täglichen Bedarfs, verschiedene Einzelhandelsunternehmen und einige Gastronomiebetriebe. Außerdem existiert im Bereich der Wilmsstraße ein kleineres Nebenzentrum (Sparkasse, Reisebüro, Friseur, Totoladen, Supermarkt, Apotheke, Bäcker, Imbiss, Ärzte), was ebenfalls fußläufig erreichbar ist (etwa 500m nordwestlich). Schulen (die Josefschule, eine Grundschule befindet sich ca. 200m südlich vom Objekt) und Kindergärten sind in der näheren Umgebung oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen. Verkehrstechnisch ist der Bereich gut über die B231 (Duisburger Str.) an das regionale Verkehrsnetz angebunden. Der Autobahnanschluss der A42 Oberhausen- Buschhausen liegt ca. 1,5km und der Anschluss der A40 (Mülheim a. d. Ruhr Styrum) ca. 3,5km entfernt. Außerdem ist die Straße für den öffentlichen Personennahverkehr in Form von Buslinien erschlossen. Die nächste Bushaltestelle befindet sich in der Buschhausener Str., ca. 250m entfernt. Der Hauptbahnhof von Oberhausen, mit S-und Fernbahnanschluss liegt ca. 800m südöstlich vom Objekt. Wirtschaftslage vorhandene Bebauung umliegende Bebauung Die wesentliche Aussage des Grundstücksmarktberichtes 2010 zum Markt für Wohnungs- und Teileigentum ist: Im Jahr 2009 sind dem Gutachterausschuss 376 Kaufverträge über Eigentumswohnungen mit einem Geldumsatz von 37,16 Mio. vorgelegt worden. Das sind rd. 2 % weniger als im Vorjahr (384 Kaufverträge). Der Geldumsatz sank gegenüber dem Jahr 2008 (rd. 37,62 Mio. ) um rd. 1 %. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben sich im Durchschnitt nur geringfügig verändert. Das Grundstück ist mit einem eingeschossigen Wohnhaus aus dem Jahre 1872 bebaut. Das Vorderhaus hat im Wesentlichen noch den Grundriss aus dem Jahre 1928 (lt. Unterlagen zum Kanalanschluss). Zu diesem Zeitpunkt hatten das Vorderhaus und der Anbau jedoch ein Satteldach wurden auf dem Grundstück hinten links 4 Garagen errichtet, die zwischenzeitlich wieder abgerissen wurden, weshalb von einer Schädigung durch Kriegseinwirkung mit anschließender Wiederherstellung in den 50 er Jahren ausgegangen wird. Der Bauakte ist ein Vermerk auf eine Schädigung des Gebäudes durch einen Kleinlaster im Jahre 1979 zu entnehmen. In der Datei beim Bauamt ist ein Eintrag aus 1998 Umbau und Wiederherstellung des Einfamilienwohnhauses, Errichtung eines Büroraumes und Nutzungsänderung des vorhandenen Hofgebäudes (Werkstatt) als Lager vorhanden. Unterlagen hierzu lagen nicht vor erfolgte die Umwandlung in Wohnungseigentum. Die unmittelbar westlich anschließende Bebauung besteht überwiegend aus zweigeschossigen Gebäuden des glei-

13 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 13 chen Typs. Der Bereich westlich vom Grundstück bis zur Bahntrasse wird von gewerblich genutzten Grundstücken geprägt. Die weitere südlich und westlich anschließende Bebauung setzt sich aus einer meist geschlossenen dreibis viergeschossigen Wohnbebauung zusammen, die mit gewerblich genutzten Grundstücken durchsetzt ist. Die nordöstlich anschließende Bebauung besteht aus Größeren Gewerbegrundstücken und vereinzelten alten mehrgeschossigen Wohnhäusern. abschließende Lagebeurteilung Die Wohnlage entspricht nicht mehr den Anforderungen an eine mittlere Wohnlage "überwiegend zusammenhängend bebaut, ohne außergewöhnliche Beeinträchtigung durch Lärm oder Geruch". Durch die Nähe zum Kreuzungsbereich der beiden stark befahrenen und als Autobahnzubringer fungierenden Straßen (Duisburger Straße / Buschhausener Straße) und den umliegenden großflächigen Gewerbenutzungen ist eine Einordnung in Anlehnung an die Definition des Mietspiegels für einfache Wohnlagen "überdurchschnittliche Verkehrsbelästigung oder eine Beeinträchtigung durch Gewerbe- / Industriebetriebe sowie ein ungünstiges Wohnumfeld mit wenig Grün und Freiflächen" vorzunehmen. Insbesondere, da nicht alle Merkmale zutreffen müssen.

14 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 14 Bodenwertermittlung ( 16 ImmoWertV) Nach 16 ImmoWertV 2010 ist der Bodenwert in der Regel durch Preisvergleich nach dem Vergleichswertverfahren ( 15 der ImmoWertV 2010) zu ermitteln. Hierzu sind die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreise geeigneter Vergleichsgrundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Umstände einen Vergleich mit dem Bewertungsgrundstück zulassen. Neben den Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte ( 10 Immo WertV 2010 und 196 BauGB) herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche. Sie werden für eine Mehrzahl von Grundstücken ermittelt, die in ihren tatsächlichen Eigenschaften und rechtlichen Gegebenheiten weitgehend übereinstimmen, eine im Wesentlichen gleiche Struktur und Lage haben und im Zeitpunkt der Bodenrichtwertermittlung ein annähernd gleiches Preisniveau aufweisen. Bodenrichtwerte stellen also auf typische Verhältnisse einzelner Gebiete (Bodenrichtwertzonen) ab. Sie berücksichtigen nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke; dies gilt insbesondere für deutlich abweichende Verkehrs- oder Geschäftslagen, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksform, Größe, Bodenbeschaffenheit, Erschließung, mit dem Grundstück verbundene werterhöhende Rechte oder wertmindernde Belastungen. Die Bodenrichtwerte berücksichtigen somit auch nicht Altlasten und Bodenbelastungen. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Bodenrichtwerte werden durch den zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt. Die Auswertung des über Jahrzehnte gesammelten Datenmaterials des Gutachterausschusses ist eine äußerst zeit- und kostenintensive Vorgehensweise und würde zudem bei korrekter Anwendung der statistischen Methoden lediglich zu dem in der Bodenrichtwertkarte dargestellten Wert führen. Deshalb wird der Bodenwert entsprechend ImmoWertV Abs. 1 unter Verwendung geeigneter Bodenrichtwerte bestimmt. Bodenrichtwert In der Bodenrichtwertkarte wird für das Wohngebiet im südlichen Bereich der Duisburger Straße zwischen Concordiastraße und Wernerstraße mit Stand ein Bodenrichtwert von 150 /m² erschließungsbeitragsfrei nach BauGB und KAG, bei einer Grundstückstiefe von 30m, einer GFZ von 1,2 und einer dreigeschossigen Wohnbebauung angegeben. Lagewertbestimmung Lage, Grundstückszuschnitt, Art der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Erschließungszustand entsprechen im Wesentlichen den Merkmalen des Bodenrichtwertes. Anpassungen hierfür wären nicht anzubringen. Hierbei handelt es sich jedoch um einen Bodenrichtwert für den Geschosswohnungsbau, der nur bedingt vergleichbar ist. Weiter westlich, auf der anderen Seite der Bahntrasse, wird für die Katharinenstraße ein Bodenrichtwert von 145 /m² für eine gemischte Baufläche mit einer zweigeschossigen Bebauung, einer GFZ von 0,5 und einer Grundstückstiefe von 40m angegeben. Die Lage ist durch die Nähe zur Bahntrasse und den umliegen-

15 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 15 den Gewerbegebieten vergleichbar, hat aber ein deutlich geringeres Verkehrsaufkommen, was mit einer Anpassung von -10% gewürdigt wird. Der abweichende Grundstückszuschnitt wird durch die Unterteilung in zwei Wertzonen berücksichtigt. Die der Nutzung sowie dem Bodenrichtwert entsprechende Grundstückstiefe liegt bei 40m. Die darüber hinausgehende Fläche hat die Wertigkeit von Gartenland. Der Grundstücksmarktbericht in Oberhausen beinhaltet für derartige Flächen keine Angaben. In der Nachbargemeinde Mülheim an der Ruhr liegen Auswertungen für solche Grundstücke vor. Im Grundstücksmarktbericht wird auf eine Untersuchung aus dem Jahre 1993 verwiesen, in der für zum Bauland gehörende Hinterlandflächen, die zu Gartenflächen erworben werden, sich zwischen 10% und 15% des umgebenden Baulandwertes bewegen. Diese Größenordnung kann auch hier zur Anwendung kommen. Aufgrund des Nutzwertes für das Objekt wird hier ein Ansatz von 15% gewählt. Zu prüfen ist noch, ob das Maß der baulichen Nutzung den Merkmalen des Bodenrichtwertes entspricht, da Abweichungen entsprechend zu würdigen sind. (Basis Bodenrichtwert GFZ ist die BauNVO vom ). überschlägige Geschossfläche Vorderhaus 10,5m x 8,3m + 5,2m x 3,4m + 2,0m x 3,8m 112m² Hinterhaus 13,1m x 5,5m 2,3m x 0,7m + 3,1m x 3,2 80m² Geschossfläche 192m² Berechnung GFZ ( 20 BauVO) GFZ = Geschossfläche : Grundstücksgröße GFZ = 192 m² : 540m² (13,5m x 40m) GFZ = 0,36 Die bauliche Ausnutzung des Flurstücks liegt unter der des Bodenrichtwertes. Eine Anpassung muss aber nicht angebracht werden, da das Erreichen der GFZ des Bodenrichtwertes nicht auszuschließen ist (aufsetzen eines Satteldaches oder ähnliches). Die Anpassung für eine geringere bauliche Ausnutzung des Grundstücks darf nur vorgenommen werden, wenn zweifelsfrei eine bauliche Erweiterung auf Dauer auszuschließen ist (Gebäude mit Bestandschutz im Außenbereich, denkmalgeschütztes Gebäude usw.), was hier nicht der Fall ist. Für die derzeit vorliegende geringere bauliche Ausnutzung ist somit keine Korrektur anzubringen.

16 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 16 Anpassungen Lage 0,90 Grundstückszuschnitt 1,00 Grundstücksgröße 1,00 Art der baulichen Nutzung 1,00 GFZ 1,00 Erschließungszustand 1,00 Bodenbeschaffenheit 1,00 Bodenwertfaktor 1,00 spezieller Bodenwert = Bodenrichtwert x Bodenwertfaktor 145 /m² x 0,90 = 130 /m² Berechnung Bodenwert = spezieller Bodenwert x Grundstücksfläche 130 /m² x 540m² /m² x 15% x (628m² - 540m²) = Vorderhaus (Sondereigentum Nr. 1) anteiliger Bodenwert = Bodenwert : Gesamtanteile x Miteigentumsanteile : x 444,19 = gerundet Hinterhaus (Teileigentum Nr. 2) anteiliger Bodenwert = Bodenwert : Gesamtanteile x Miteigentumsanteile : x 555,81 = gerundet

17 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 17 Gebäudebeschreibung Bauweise Nutzung Bauart Mauerwerk Baujahr eingeschossiges Wohnhaus mit Büro- und Lagerräumen im Hofgebäude massive Bauweise konventioneller Mauerwerksbau 1872, Schädigung durch Kriegseinwirkung, 50ér Jahre Teilwiederaufbau, 1998 Umbau und Wiederherstellung, 2007 Umwandlung in Wohnungseigentum Dachkonstruktion Pultdächer (Vorderhaus vor Wiederaufbau Satteldach), Holzkonstruktion, Dacheindeckung: Vorderhaus Bitumenbahnen; Hinterhaus Pfannen Geschossdecken Treppenhaus Fassade Keller besondere Bauteile Vorderhaus: über Kellergeschoss massiv, Hinterhaus ohne ohne Putz gestrichen Vorderhaus, teilunterkellert; Hinterhaus ohne Die besonderen Bauteile wie Eingangstreppen und Überdachung des Vorderhauses etc. werden im Sachwertverfahren mit einem Zuschlag von auf die Herstellungskosten berücksichtigt. Im Ertragswertverfahren ist dies im Mietansatz enthalten. Allgemeine Angaben Ausführung u. Lage im Gebäude Das Vorderhaus (Sondereigentum Nr. 1, Wohnnutzung) hat im Wesentlichen noch den Grundriss aus dem Jahre 1928 (lt. Unterlagen zum Kanalanschluss). Zu diesem Zeitpunkt hatten das Vorderhaus und der Anbau jedoch ein Satteldach. Im ehemaligen Stallanbau befinden sich nun das Kinderzimmer und das Bad. Die Wohnung im Erdgeschoss des Vorderhauses verfügt über vier Zimmer mit Küche, Diele, Bad und einem Gäste WC. Der Bereich zwischen den beiden Gebäuden ist befestigt und seitlich mit einer Grenzmauer eingefriedet. Hier befindet sich der Sitzbereich der Einheit Nr. 1. Die Wohnfläche beträgt ca. 88m². Das Hinterhaus (Teileigentum Nr. 2) befindet sich im ehemaligen Pferdestall und dem anschließenden Schuppen. Der Zugang kann vom Büroraum mit Teeküche oder dem vorderen Lagerraum aus erfolgen. Über den vorderen Lagerraum sind über einen Gang die beiden Kellerräume unter dem Vorderhaus und der Vorraum mit Bad zu erreichen. Vom Büro aus gelangt man in den abgetrennten Gartenbereich mit Terrasse und einem massiven Pool.

18 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 18 Die Nutzfläche im Erdgeschoss des Anbaus beträgt ca. 66m² zzgl. ca. 44m² im Kellergeschoss. Raumstruktur Die Raumaufteilung der Wohnung im Vorderhaus ist auch heute noch zeitgemäß. Es gibt keine gefangenen Räume. Alle Wohnräume sind von einer zentralen Diele aus zu erreichen und natürlich belichtet. Die Größe der Räume ist eher als kleinräumig bis normal einzustufen. Durch die zwei Zugänge zum Hinterhaus fällt der gefangene Raum mit dem Bad nicht so ins Gewicht. Nachteilig ist der lange Weg zu den Kellerräumen, weshalb diese Räume wohl eher als Archiv zu verwenden sind. Für die Nutzung als Lagerraum mit stetigem Zugriff auf den dort gelagerten Warenbestand sind diese Räume nicht geeignet. Im Hinterhaus sind durch die Reklamemöglichkeiten entlang der Einfriedung sowie am Wohnhaus verschiedene Nutzungen vorstellbar (Versicherungsbüro, KFZ-Service (Anund Abmelden), Schlüsseldienst, Sonnenstudio, Imbiss mit Biergarten, Nagelstudio, Obst- und Gemüseverkauf usw.). Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Zahl der Kundenparkplätze sehr knapp bemessen ist. Inwieweit hier ggf. eine Einigung mit dem Eigentümer des unmittelbar anschließenden Hotelparkplatzes möglich ist, muss geprüft werden. Ausstattung Fußböden Wand u. Deckenbeläge Fenster Türen Vorderhaus: Schlafzimmer Fertigparkett, sonst Fliesen Hinterhaus: Lagerbereiche: ohne Oberboden; Vorraum mit Bad: Teppichboden, Büro: Laminat, Bad: Fliesen Wände Vorderhaus: Wohnräume: überwiegend Tapete gestrichen, vereinzelt farbiger Putz oder Tapete, Küche: Fliesenschild, Bad und Gäste WC: Fliesen; Decken Vorderhaus: überwiegend gestrichen, Wohnzimmer mit Stuckabsätzen und Einbauleuchten Wände Hinterhaus: Lagerbereiche: Putzanstrich, sonst Tapete gestrichen, Küchenzeile Fliesenschild, Bad Fliesen; Decken Hinterhaus: Lagerraum EG Holzverschalung, EG sonst gestrichen mit Einbauleuchten, KG Putzanstrich Vorderhaus und Hinterhaus: Kunststoff, Isolierverglasung, Dreh- Kippfenster, einteilige Standardgriffe überwiegend glatte Holztüren und -zargen, einteilige Standardbeschläge Vorderhaus: Hauseingangstüren Metallrahmentüren mit Glasausfachung zum Hof und zur Straßenseite Hinterhaus: Terrassentüre zum Hof vom Büro / Teeküche aus: große Glasschiebetüre zum Garten; Nebeneingangstüre zum vorderen Lagerraum

19 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 19 Sanitäre Ausstattung Vorderhaus: mittlerer Ausstattungsstandard; Bad mit Wanne, Dusche, WC, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss, Gäste WC mit Handwaschbecken Hinterhaus: Bad mit Dusche, WC und Waschbecken Elektroinstallation mittlerer Ausstattungsstandard, ausreichende Anzahl Lichtauslässe und Steckdosen pro Raum, mehrere separat abgesicherte Stromkreisläufe Beheizung Warmwasserbereitung besondere Einbauten Fernwärme, zeitgemäße Flachheizkörper Strom (Durchlauferhitzer) Der Kamin hat keinen Kaminanschluss und wird elektrisch betrieben. Dieses besondere Bauteil und die hier vorhandene gehobene Ausstattung werden mit einem pauschalen Zuschlag in Höhe von bei den Herstellungskosten des Vorderhauses berücksichtigt. Es sind keine weiteren besonderen Einbauten wie hochwertige Einbauschränke, Saunen oder ähnliches in der Wohnung oder Kühlräume, Tresore oder ähnliches in der Gewerbeeinheit vorhanden. Sonstige bauliche Anlagen Im hinteren Teil des Grundstücks befindet sich eine größere Holzkonstruktion (ca. 5m x 10m), wovon der linke Teil als Taubenschlag und der rechte Teil als Werkstatt / Geräteschuppen genutzt werden. Der Mittelteil ist offen. Die Konstruktion steht auf einem Betonfundament. Diese bauliche Anlage wird der Wohnung im Erdgeschoss des Vorderhauses (Sondereigentum Nr. 1) zugeordnet und fließt mit einem pauschalen Zeitwert von in die Berechnungen ein. Der Pool wird über die Außenanlagen erfasst. Außenanlagen Die typischen Außenanlagen (z.b.: normaler Aufwuchs, Hausanschluss, einfache Wegebefestigungen. usw.) sind mit dem Bodenwert abgegolten. Die hier vorhandenen Außenanlagen sind aufwendiger (Einfriedung, befestigte Fläche usw.). Der Wertanteil von baulichen und sonstigen Außenanlagen wird aufgrund der Werthaltigkeit im Verhältnis zu den Gebäuden mit einem pauschalen prozentualen Zuschlag des Gebäudesachwertes berücksichtigt. Diesem Erfahrungssatz liegt der Gedanke zugrunde, dass der Wert der Außenanlagen in einem dementsprechenden Verhältnis zum Gebäudesachwert steht (Einfachste Anlagen: Hofflächenbefestigung in geringem Umfang, Gehwegplatten, einfachste Holz- o- der Metallzäune 1 2%; Einfache Anlagen: Hofflächenbefestigung, Gehwegplatten in winterfester Ausführung, gemauerte Einfriedung mit Holz- oder Metallzäunen 2% 4%; Durchschnittliche Anlagen: Großflächig befahrbare Weg- und Hoffläche; Gehwege und Einfriedung in Natur- oder Kunststein 4% 6%; Aufwendige Anlagen: Großflächig befahrbare Weg- und Hoffläche; Gehwege und Einfriedung in Natur- oder Kunststein, Pergola; Stützmauern und Treppenanlagen für Grundstücke mit Höhenunterschieden, Zierteiche bis 10%). Die Außenanlagen für das Vorderhaus werden mit einem pauschalen Ansatz von 5% und die des Hinterhauses mit 8% bei der

20 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 20 Sachwertberechnung berücksichtigt. Im Ertragswertverfahren ist dies im Mietansatz enthalten. Garagen / Stellplätze Im Hof und entlang der Giebelmauer des Quergebäudes vom Hinterhaus können ca. 4 PKW s abgestellt werden. Das Parken auf dem Gehweg ist nicht erlaubt. Die Parkmöglichkeiten in der Straße sowie der Umgebung sind aufgrund der Kreuzungsnähe und dem hiermit verbundenem Halteverbot eingeschränkt. Die Parksituation in Objektnähe ist angespannt und insbesondere zum Feierabend hin muss mit einer weiteren Verschlechterung gerechnet werden. Anhand der aufgeführten Ausstattungsmerkmale ist die Wohnung im Erdgeschoss des Vorderhauses überwiegend als mittel bis gehoben und das Teileigentum im Hinterhaus als einfach einzustufen. Die Angaben der Gebäudebeschreibung beziehen sich auf dominierende Ausstattungen und Ausführungen. In Teilbereichen werden Abweichungen vorliegen. Zerstörende Untersuchungen wurden nicht durchgeführt, insofern beruhen Angaben über nicht sichtbare Bauteile auf Auskünften, vorliegenden Unterlagen, bzw. Vermutungen. Die Bauakte wurde eingesehen. Es erfolgte eine augenscheinliche Prüfung, des aus den Unterlagen ersichtlichen Baukörpers mit dem in der Örtlichkeit vorhandenen Gebäude. Diese Prüfung ergab keine offensichtlichen Abweichungen. Es wird die korrekte Errichtung der Gebäude nach Baugenehmigung sowie den anerkannten Regeln der Baukunst unterstellt. Flächenübersicht (lt. Unterlagen) bebaute Fläche 192m² Vorderhaus 112m² Hinterhaus 80m² Brutto-Grundfläche (BGF) 266m² Vorderhaus KG 10,5m x 4,3m + 2,9m x 10,8m - 2,9m x 0,95 74m² EG 112m² 112m² Hinterhaus EG 80m² 80m² Wohnfläche 88m² Vorderhaus KG 0m² EG 88m² Hinterhaus EG 0m² Mieteinheiten 1 Nutzfläche 110m² Vorderhaus KG 44m² EG 0m² Hinterhaus EG 66m² Pachteinheiten 1 Außenstellplätze 4 Stellplätze Garagen 0 Für die weitere Berechnung wird eine Wohnfläche von insgesamt ca. 88m² und eine Nutzfläche von insgesamt 110m² zugrunde gelegt. Die hier durchgeführte Flächenberechnung dient lediglich der Wertfindung und ersetzt kein Aufmaß der Räumlichkeiten.

21 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 21 Unterhaltungszustand Nach der allgemeinen Klassifizierung der Bauzustandsstufen 1 sehr gut (neuwertig) 2 gut (sehr geringe Abnutzung, unbedeutender Instandhaltungs- und Reparaturaufwand), 3 befriedigend (wenig Abnutzung, kein bedeutender Instandhaltungsrückstau, nur geringer Instandhaltungs- und Reparaturaufwand notwendig) 4 mäßig (normale Verschleißerscheinungen, bei normalem Instandhaltungsaufwand mittlerer Reparaturstau, z. B. malermäßige Renovierung der Fassaden/Fenster, Klempnerarbeiten) 5 schlecht (stärkere Verschleißerscheinungen, hoher Instandhaltungsaufwand notwendig, Instandsetzungs- und Reparaturstau, z. B. an Fassaden, Dächern und Versorgungsanlagen) 6 sehr schlecht (sehr hoher Verschleiß, umfangreiche Instandsetzung der Substanz notwendig), 0 wertlos (dem abrissreifen Gebäude kommt wegen des äußerst hohen Instandsetzungsaufwandes kein Wert mehr zu) kann der allgemeine Unterhaltungszustand der Gebäude insgesamt überwiegend mit mäßig (Bauzustandsstufe 4) und vereinzelt mit schlecht (Bauzustandsstufe 5) bezeichnet werden. Im Bereich der Schlafzimmerdecke des Vorderhauses sind Anzeichen von Schwarzschimmel ersichtlich. Laut Eigentümer muss die Dacheindeckung repariert werden. Der Flur wurde vor kurzem neu gestrichen. Der untere Teil des Wandbelages im nicht unterkellerten Bereich ist bis auf eine Höhe von etwa 50cm glatt. Die darüber liegende Fläche weist die typische Körnung eines Zierputzes auf. Der untere Teil der Wand wurde offenbar mit einem glatten Putz (vermutlich Gips) versehen, was auf Arbeiten in diesem Bereich schließen lässt. Da es sich um den nicht unterkellerten Gebäudeteil handelt, waren hier wahrscheinlich Anzeichen von aufsteigender Feuchtigkeit vorhanden. Zum Besichtigungstermin waren keine offensichtlichen Anzeichen aufsteigender Feuchtigkeit mehr ersichtlich, so dass hierfür keine Instandsetzungskosten zu berücksichtigen sind. Im Kinderzimmer II ist die Zimmerdecke im Bereich der Außenwände überstrichen worden. Hier wird wahrscheinlich dieselbe Schwarzschimmelbildung wie im Schlafzimmer vorgelegen haben. Der Innenausbau wurde offensichtlich zu einem großen Teil in Eigenleistungen durchgeführt. Eigenleistungen an sich sind nicht problematisch, da diese oftmals gewissenhafter durchgeführt werden, als es eine Firma wirtschaftlich vertreten kann. In dem hier vorliegenden Fall handelt es sich zum Teil um nicht fachgerecht ausgeführte Arbeiten, die aber keinen Einfluss auf die Funktionstüchtigkeit haben und somit nicht zwingend behoben werden müssen. Dies ist ein Mangel, der über eine leichte Herabstufung des Ausstattungsstandards ausreichend gewürdigt wird. Die zum Teil ersichtlichen Instandsetzungsmaßnahmen wie verrutschte oder fehlende Schindeln richten/ersetzten, Anstrich der Witterung ausgesetzter Bauteile aus Holz, Dacheindeckung Vorderhaus instand setzten usw. sind der Gemeinschaft zuzurechnen und somit über die fiktive Rücklage abgedeckt. Für die Wohnung im Vorderhaus (Sondereigentum Nr. 1) sind daher keine dem Eigentümer der Einheit obliegenden Kosten für zwingend notwendige Instandsetzungsmaßnahmen zu berücksichtigen. Die zum Teil vorhandenen Gebrauchsspuren haben noch keinen Einfluss auf die Funktionstüchtigkeit. Bei der Einheit im Hinterhaus sind ist eine Beräumung der Einheit sowie die Instandsetzung des zugehörigen Außenbereichs erforderlich. Diese Kosten sind vom Eigentümer der Einheit zu tragen und werden pauschal mit rd veranschlagt. Kosten für ggf. notwendige kleinere Reparaturen (defekte Lichtschalter oder Steckdosen erneuern, Heizkörperventile erneuern etc.) oder zur Erstellung eventuell fehlender Nachweise, wie z.b. dem Energieausweis oder dem Abgasprotokoll sind jeweils über die laufenden Bewirtschaftungskosten abgedeckt. Darüber hinausgehende Auswirkungen werden bei entsprechend gefestigtem Stand der Wertermittlungslehre in angemessener Weise berücksichtigt. Die Beschreibung der Instandsetzungsarbeiten dient lediglich der Verkehrswertermittlung und stellt - anders als bei einem Bauschadensgutachten - keine abschließende Mängelauflistung dar. Es ist durch den Sachverständigen nicht vorgesehen,

22 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 22 mit dieser Mängelauflistung eine Anleitung für eine detaillierte Beseitigung dieser zu geben. Mögliche Abweichungen bewegen sich im Toleranzbereich und haben keine Auswirkung auf den Verkehrswert. Restnutzungsdauer (RND) Die Restnutzungsdauer ist nach 6 (6) ImmoWertV 2010 die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Es handelt sich somit um die prognostizierte Zahl von Jahren, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich wirtschaftlich genutzt werden kann. Der Hinweis auf die ordnungsgemäße Bewirtschaftung besagt, dass lediglich von einer laufenden Instandhaltung ohne Modernisierung auszugehen ist. Dies wird dadurch bestätigt, dass sich die Restnutzungsdauer bei unterlassener Instandhaltung verringert, bzw. bei Modernsierungen verlängert. Bei der Nutzungsdauer handelt es sich um einen nach der wirtschaftlichen und nicht nach der technischen Gebrauchsfähigkeit zu bemessenden Zeitraum, wobei zwischen der Gesamt- und Restnutzungsdauer unterschieden wird. Die Restnutzungsdauer wird in der Regel so ermittelt, dass von einer für die Objektart üblichen Gesamtnutzungsdauer das Alter in Abzug gebracht wird. Dies darf aber auf keinen Fall schematisch vorgenommen werden. Es müssen vor allem die örtlichen und allgemeinen Wirtschaftsverhältnisse im Hinblick auf die Verwertbarkeit der baulichen Anlagen berücksichtigt werden. Unter Berücksichtigung des Bau- und Unterhaltungszustandes wird bei ordnungsgemäßer Instandhaltung die Restnutzungsdauer (wirtschaftliche Verwendungsfähigkeit) insgesamt mit 30 Jahren eingeschätzt.

23 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 23 Ertragswertverfahren ( ImmoWertV) Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist von marktüblichen Erträgen auf der Basis einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und zulässigen Nutzung auszugehen. Wenn die Ertragsverhältnisse wesentlichen Veränderungen unterliegen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden (z.b.: Shoppingcenter, große in Planung / Bau befindliche Gewerbeprojekte, Belebung alter Gewerbestandorte usw. mit stark unterschiedlichen Erträgen und Laufzeiten bei gleicher Nutzung). Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Dabei ist der Reinertrag um den Betrag zu vermindern, der sich durch die allgemeine Verzinsung des Bodenwertes ergibt. Selbständig nutzbare Teilflächen bleiben bei der Bodenverzinsung unberücksichtigt. Der um diesen Betrag verminderte Reinertrag ist mit dem jeweiligen Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer des Gebäudes zu kapitalisieren. Abweichende Ertragsverhältnisse durch - Wohnungs- und mietrechtliche Bedingungen oder strukturelle länger andauernde Leerstände, vorübergehende kurzfristige Leerstände gehören zum Mietausfallwagnis, - Einnahmen aus Werbetafeln oder Funkmasten, - Abweichungen vom normalen baulichen Zustand wegen wirtschaftlicher Überalterung oder überdurchschnittlichem Erhaltungszustand, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, sind im Anschluss an die Ertragswertberechnung als besondere objektspezifische Merkmale nach 8 Absatz 3 ImmoWertV zu berücksichtigen. Verwaltung Die Verwaltungskosten umfassen nach 19 (2) 1 ImmoWertV 2010 die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschäftsführung. Sie werden für Wohnraum nach den Ansätzen des 26 der Zweiten Berechnungsverordnung angesetzt und betragen jährlich für jede Eigentumswohnung 304,64. Für Garagen und Stellplätze werden jährlich bis zu 33,23 pro Einheit angegeben. Da die Stellplätze im Zusammenhang mit den Einheiten im Vorder- oder Hinterhaus vermietet werden, entsteht kein zusätzlicher Verwaltungsaufwand. Für gewerblich genutzte Objekte werden in der gängigen Fachliteratur Verwaltungskosten von 1-3% und vereinzelt 3-6% (Ansatz im unteren Bereich empfohlen) der Nettokaltmiete, 1,50-3,00 /m² Nutzfläche im Jahr (muss nicht zwingend mit der vermietbaren Fläche übereinstimmen, z.b. die Verkehrsfläche in einer Passage ist Nutzfläche, gehört aber nicht zur Mietfläche) oder 0,15-0,30 /m² Nutzfläche im Monat empfohlen, da im Hinblick auf die großen Spannbreiten der Einnahmen von Gewerbeobjekten, Pauschalansätze nicht anwendbar sind. Bei einzelnen Gewerbeeinheiten orientiert sich der Ansatz inzwischen an der Größenordnung für die Verwaltungskosten von Wohnraum. Dies ergibt sich durch den vergleichbaren Verwaltungsaufwand, wenn keine Umsatzpacht vereinbart wurde. Umsatzpachtverträge sind aber immer nur von Interesse, wenn 1a Lagen und namhafte Betreiber zusammen kommen. Oftmals wird auch

24 Sachvers tändi genbüro Di rk Boschei nen Sei te 24 eine gestaffelte Umsatzpacht gewährt, wenn Betriebe sich erst etablieren müssen und dies von Bedeutung für die gesamte Immobilie ist. Da keine der Varianten zutreffend ist, wird für die Gewerbeeinheit ein Verwaltungsaufwand von 300 in Ansatz gebracht. Instandhaltung Die Instandhaltungskosten umfassen nach 19 (2) 2 ImmoWertV 2010 die Kosten, die infolge von Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen. Die Unterteilung der Ansätze, bezogen auf den jeweiligen Instandhaltungsbedarf der einzelnen Bauteile (für besonders alte Gebäudeteile ein erhöhter Ansatz und für jüngere bzw. neuere Gebäudeteile ein niedrigerer Ansatz), ist nicht angemessen. Die Instandhaltungskosten für Wohnraum werden in Anlehnung der Ansätze des 28 der Zweiten Berechnungsverordnung gewählt. Für Wohnraum, wo die Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres über 32 Jahre zurückliegt, wird ein Ansatz von bis zu 12,74 /m² Wohnfläche ausgewiesen. Unter Berücksichtigung des ursprünglichen Baujahres, dem Gebäudezustand nach Instandsetzung und der Ausstattungsmerkmale wird hier ein Ansatz von 12,50 /m² gewählt (bezugsfertig weniger als 22 Jahre bis 7,87 /m², über 22 Jahre bis 9,97 /m², über 32 Jahre bis 12,74 /m²). Für Garagen und Stellplätze sind jährlich bis zu 75,33 zu berücksichtigen. Da es sich hier an sich um einfache Stellplätze handelt, ist ein Ansatz von 45 je Stellplatz ausreichend. Die Instandhaltungskosten für gewerblich genutzte Objekte werden in der gängigen Fachliteratur mit 7-25%, bzw /m² des Rohertrages empfohlen. Die Instandhaltungskosten für gewerbliche Objekte mittleren Standards mit Herstellungskosten von mehr als /m² werden in der Anlage 1 zur Beleihungswertverordnung (BelWertV) mit 0,5% bis 1,0%, bzw. einer absoluten Untergrenze von 7,50 /m² angegeben (mittlerer Standard, Herstellungskosten mehr als 500 /m², 0,8% bis 1,2%, absolute Untergrenze 5,00 /m²). Unter Berücksichtigung der Ausstattung und dem Anteil der Lagerflächen im Kellergeschoss des Vorderhauses wird für die Büroflächen der Gewerbeeinheit ein Ansatz von 7,50 /m² und für die Lagerflächen von 2,50 /m² gewählt, woraus sich ein Ansatz von rd. 4,10 /m² (35m² x 7,50 /m² + 31m² x 2,50 /m² + 44m² x 2,50 /m²) : 110m²). Mietausfallwagnis Das Mietausfallwagnis umfasst nach 19 (2) 3 ImmoWertV 2010 das Risiko von Ertragsminderungen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder vorübergehenden Leerstand von Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist; es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung;. Das Mietausfallwagnis für Wohnnutzungen wird in der II BV mit 2% des jährlichen Rohertrags angegeben. Hieran knüpfen auch die Erfahrungswerte der WertR an. Nach einhelliger Meinung der Fachliteratur stellen diese Werte aufgrund der derzeitigen Marktsituation die