Mietspiegel der Gemeinde Kumhausen. für nicht preisgebundene Mietwohnungen

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1 Mietspiegel 2012 der Gemeinde Kumhausen für nicht preisgebundene Mietwohnungen

2 A. Allgemeine Erläuterungen zum Mietspiegel Dieser Mietspiegel wurde im Auftrag der Gemeinde Kumhausen unter Beteiligung der Stadtverwaltung Landshut und des Marktes Altdorf des Haus- und Grundbesitzervereins Landshut und Umgebung e.v. des Mietervereins Landshut und Umgebung e.v. erstellt. Lokale Wohnungsmarktexperten und das Amtsgericht Landshut haben beratend mitgewirkt. Mit der Datenerhebung und der wissenschaftlichen Ausarbeitung des Mietspiegels war das EMA-Institut für empirische Marktanalysen beauftragt. Rechtliche Grundlagen Der Mietspiegel ist im Bürgerlichen Gesetzbuch definiert als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, welche aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind ( 558c Abs. 1, 558 Abs. 2 BGB). Er gibt Auskunft über das allgemeine Mietpreisgefüge in der Gemeinde Kumhausen. Die nach anerkannten statistischen Verfahren ermittelten Vergleichsmieten dienen nicht der Mietpreisfestsetzung, sondern sollen die eigenverantwortliche Mietpreisbildung erleichtern, zur Versachlichung von Mietpreisauseinandersetzungen beitragen und Gerichtsverfahren zwischen den Mietvertragsparteien möglichst vermeiden. Der vorliegende Mietspiegel erfüllt die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels. Gemäß 558a Abs. 2 BGB kann der qualifizierte Mietspiegel neben Vergleichsobjekten und Sachverständigengutachten zur Begründung einer Mietpreiserhöhung herangezogen werden, enthält aber gleichzeitig die Vermutung, dass die im Mietspiegel ausgewiesenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Begründet ein Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nicht mit diesem Mietspiegel, so hat er trotzdem die Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel mitzuteilen, sofern dieser Angaben für die betrachtete Wohnung enthält ( 558a Abs. 3 BGB). Geltungsbereich des Mietspiegels Der Mietspiegel gilt ausschließlich für nicht preisgebundene Mietwohnungen des freifinanzierten Wohnungsbaus. Er gilt insbesondere nicht für Wohnungen des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaus, großteils oder ganz gewerblich genutzte Wohnungen, selbst genutzte Wohnungen, Wohnungen, die Teil eines Jugendwohn-, Studentenwohn-, Alten-(pflege)- oder sonstigen Heimes sind, Wohnungen, die nur vorübergehend maximal 6 Monate - vermietet sind (z.b. Ferienwohnungen). ganz oder überwiegend möbliert vermietete Wohnungen, Wohnungen, die vollständig untervermietet sind, Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind, nicht abgeschlossene Wohnungen. Datengrundlage Der Mietspiegel basiert auf Mietdaten, die im Rahmen einer Zufallsstichprobe von 350 Wohnungen im November/Dezember 2011 zum Zweck der Mietspiegelerstellung im Gemeindegebiet von Kumhausen durch eine persönliche Befragung bei Haushalten erhoben wurden. Ausgewertet werden konnten über 120 mietspiegelrelevante Mietobjekte nach Maßgabe der Bestimmungen des BGB. Unterstützend und vergleichend wurde auch Datenmaterial, das für die zeitgleiche Erstellung des Landshuter Mietspiegels gewonnen wurde, herangezogen. Mietbegriff Bei der im Mietspiegel dargestellten ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die monatliche Nettomiete (kalt) pro Quadratmeter. Die Nettomiete ist definiert als der rein für die Überlassung der Wohnung zu leistende Mietpreis. Betriebskosten gemäß 2 Betriebskostenverordnung sind darin nicht enthalten. Auch die Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes ist nicht berücksichtigt. Beim Vergleich der individuellen Vertragsmiete mit den Angaben im Mietspiegel ist darauf zu achten, dass von der Vertragsmiete die evtl. enthaltenen Betriebskosten und Zuschläge abgezogen werden müssen, falls solche in der Vertragsmiete enthalten sind. 2

3 B. Aufbau des Mietspiegels Die Berechnung der Vergleichsmiete erfolgt über die Tabellen 1 bis 6. Mit Hilfe der Tabellen wird je nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung eine mittlere ortsübliche Vergleichsmiete berechnet. Die Basis des Mietspiegels bildet Tabelle 1. Hier sind durchschnittliche Nettomieten in Abhängigkeit von den beiden einflussreichsten Merkmalen auf den Mietpreis - Wohnfläche und Baujahr - enthalten (= Basisnettomiete). Es wird nach Wohnflächenklassen und Baujahresklassen differenziert. Die Wohnflächenberechnung orientiert sich an den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung. Die Tabellen 2 bis 6 enthalten signifikante Zu-/Abschläge in Prozent der Basisnettomiete für Wohnwertmerkmale, durch welche sich eine Wohnung in besonderem Maße von durchschnittlichen Wohnungen unterscheidet. Tabelle 1 darf nur in Zusammenhang mit den Zu- und Abschlägen der Tabellen 2 bis 6 verwendet werden. In den Tabellen genannte Ausstattungen müssen vom Vermieter gestellt sein! Falls vom Mieter selbst Ausstattungsmerkmale eingebaut wurden, gelten diese als nicht vorhanden. Bei Tabelle 4, 5 und 6 ist anhand einer Punktsumme, die zuerst berechnet werden muss, der Gesamtzu-/abschlag zu ermitteln. Die Angaben der Tabellen 2 bis 6 sind Durchschnittswerte und können im Einzelfall bei ausreichender Begründung modifiziert werden. Tabelle 1: Basisnettomiete in Abhängigkeit von Wohnfläche und Baujahr für die Gemeinde Kumhausen Baujahr bis ab 2003 Wohnfläche Euro/m 2 Euro/m 2 Euro/m 2 Euro/m 2 Euro/m 2 Euro/m 2 Euro/m 2 35 m 2 bis < 40 m 2 6,00 6,60 7,10 7,60 8,00 8,40 8,90 40 m 2 bis < 45 m 2 5,60 6,20 6,70 7,20 7,60 7,90 8,30 45 m 2 bis < 55 m 2 5,30 5,80 6,30 6,80 7,10 7,50 7,80 55 m 2 bis < 65 m 2 5,00 5,60 6,00 6,40 6,80 7,10 7,50 65 m 2 bis < 75 m 2 4,90 5,40 5,90 6,30 6,60 7,00 7,30 75 m 2 bis < 140 m 2 4,90 5,40 5,80 6,20 6,60 6,90 7,20 Die durchschnittliche Nettomiete in Kumhausen, unabhängig von Wohnfläche und Baujahr, beträgt 5,82 Euro/m 2. Über ortsübliche Nettomieten von Wohnungen unter 35 m 2 und über 140 m 2 kann keine Aussage getroffen werden, da sie in der Auswertungsstichprobe zu gering vertreten waren. Die Basisnettomiete in Tabelle 1 gilt sowohl für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern als auch für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Tabelle 2: Zu-/Abschläge in Prozent der Basisnettomiete nach Ortsteilen Ortsteile Zu-/Abschlag Übertrag Kumhausen 0 % restliche Ortsteile (insb. Hohenegglkofen, Obergangkofen, Preisenberg) -12 % Tabelle 3: Zu-/Abschläge in Prozent der Basisnettomiete je nach Heizungsausstattung Heizungsausstattung Zu-/Abschlag Übertrag Zentralheizung, zentrale Etagenheizung (nur Baujahre vor 1948) + 2 % Zentralheizung, zentrale Etagenheizung (ab Baujahr 1948) 0 % Gaseinzelöfen, Elektronachtspeicheröfen % Einzelöfen mit Kohle-, Holz- oder Ölbefeuerung - 8 % keine vom Vermieter gestellte Heizung oder Warmwasserversorgung 5 % Als Standard gilt eine nach 1947 gebaute Wohnung mit Zentralheizung. Der Zuschlag für Zentralheizung bzw. zentrale Etagenheizung für Wohnungen mit Baujahr vor 1948 ist nur gerechtfertigt, wenn die Beheizung von einer zentralen Stelle für den gesamten Wohnbereich erfolgt. 3

4 Tabelle 4: Zu-/Abschläge in Prozent der Basisnettomiete für Kriterien der kleinräumigen Wohnlage Kriterien der kleinräumigen Wohnlage Der Lärmpegel in unmittelbarer Umgebung ist äußerst niedrig. Die Wohnung liegt in einem Hinterhaus/Rückgebäude. Es gibt keine Beeinträchtigungen durch Rauch, Staub, Geruch, Schmutz, Erschütterungen u.ä. Im Umkreis von 100 Metern befinden sich größere Wald-, Wiesen- oder Parkflächen (mindestens Fußballfeldgröße) mit Möglichkeiten zum Spazierengehen. Es handelt sich um eine helle, gut belichtete Wohnung mit vorwiegend sonnenseitiger Ausrichtung der Haupträume (insbesondere nach Süden und Westen) Die Hauptwohnräume liegen in Richtung einer Hauptverkehrsstraße mit starkem Verkehrsaufkommen. Der sonstige Lärmpegel in der Umgebung ist als besonders hoch einzustufen (Industrielärm, Kneipen, Gewerbe). Punktwert Es gibt im Umkreis von 50 Metern keine oder nur punktuelle Begrünung Einkaufsmöglichkeiten für den spezielleren Bedarf (z.b. Apotheke, Drogerie) sind mehr als Meter entfernt. Die Hauptwohnräume sind überwiegend schattseitig (Norden) ausgerichtet oder die Hauptwohnräume sind schlecht belichtet (tagsüber meist elektrisches Licht erforderlich). Punktsumme für die kleinräumige Wohnlage: Anhand dieser Punktsumme ergibt sich folgender Zu-/Abschlag in Prozent der Basisnettomiete: Beste Wohnlage Punktsumme: + 4 und mehr + 5 % Gute Wohnlage Punktsumme: % Durchschnittliche Wohnlage Punktsumme: zwischen - 2 und % - 2 Zu-/Abschlag Übertrag Einfache Wohnlage Punktsumme: - 3 und weniger - 4 % Tabelle 5: Zu-/Abschläge in Prozent der Basisnettomiete für die Wohnungsausstattung Wohnungsausstattungskriterien Punktwert Badezimmer mit mind. 10 qm Grundfläche, der ganze Nassbereich ist gekachelt Fußboden oder Nassbereich im Bad nicht durchgehend gefliest keine zentrale Warmwasserversorgung, nur Einzelboiler/Durchlauferhitzer kein abgeschlossenes Badezimmer in der Wohnung - 2 Parkett-, Marmor-, Holzdielen-, Kachel- oder Natursteinboden im überwiegenden Teil der Wohnung seit 1996 nicht modernisierte PVC-/Linoleumböden im überwiegenden Teil der Wohnung kein Bodenbelag, nur Rohboden/Estrich im überwiegenden Teil der Wohnung überwiegend einfach verglaste Fenster, Doppel-/Kastenfenster oder Fenster mit zusätzlichem Vorfenster Einbauküche mit mindestens zwei Einbauelektrogeräten (z.b. Herd, Kühlschrank, Spülmaschine), Spülbecken mit Unterschrank und ausreichend Kücheneinbauschränken wird vom Vermieter gestellt Terrasse vorhanden (gilt nur für Mehrfamilienhäuser mit mind. zwei Wohnungen) Garten vorhanden, der ausschließlich vom Mieter einer Wohnung allein genutzt werden darf (gilt nur für Mehrfamilienhäuser mit mind. zwei Wohnungen und ist un- abhängig von der Gartenfläche) kein Balkon vorhanden zusätzliche Feuerungsanlage für feste Brennstoffe (offener Kamin, Kachelofen, Schwedenofen) mindestens ein Wohnraum ohne fest installierte Heizung vorhanden 4

5 schlechte Grundrissgestaltung (z.b. mindestens ein Durchgangszimmer) alters-/behindertengerechte Wohnungsausstattung (barrierefreies Wohnen nach DIN 18025, u.a. keine Stufen/Schwellen, Breittüren, bodengleiche Dusche) Wohnung mit Galerie oder Maisonette-Wohnung keine Gegensprechanlage vorhanden + 2 Punktsumme für die Wohnungsausstattung: Anhand dieser Punktsumme ergibt sich folgender Gesamtzu-/-abschlag in Prozent der Basisnettomiete: Gehobene Wohnungsausstattung Zu-/Abschlag Punktsumme: + 4 und mehr 5 % Punktsumme: % Punktsumme: % Mittlere Wohnungsausstattung Punktsumme: zwischen und 0 % Einfache Wohnungsausstattung Punktsumme: % Punktsumme: % Punktsumme: - 4 und weniger 5 % Übertrag Tabelle 6: Zu-/Abschläge in Prozent der Basisnettomiete für energetische Beschaffenheit und Modernisierungsmaßnahmen energetische Modernisierungskomponenten 1) Punktwert Dämmung Außenwand 2) + 4 Dämmung Dach / oberste Geschossdecke 2) + 2 Dämmung Kellerdecke 3) + 2 neuer Wärmeerzeuger (Heizkessel, Brenner, Gastherme) 4) + 2 Fenstererneuerung mit Wärmeschutz-/Isolierverglasung 5) + 2 Punktsumme für die energetischen Modernisierungskomponenten: Anhand dieser Punktsumme ergibt sich folgender Zuschlag in Prozent der Basisnettomiete: Energetische Beschaffenheit Zu-/Abschlag Übertrag gute energetische Beschaffenheit Punktsumme: + 9 bis % verbesserte energetische Beschaffenheit Punktsumme: + 4 bis % niedrige energetische Beschaffenheit Punktsumme: 0 bis % Sonstige Modernisierungstätigkeit Zu-/Abschlag Übertrag umfassende sonstige Modernisierungsmaßnahmen 6) + 5 % 1) Die in Tabelle 6 aufgelisteten energetischen Modernisierungskomponenten einer Wohnung bzw. eines Gebäudes gelten nur für Gebäude, die vor 1995 errichtet wurden, weil diese noch nicht den ab 1996 geltenden gesetzlichen Bestimmungen bei Wärmeschutz und Energieeinsparung unterlagen. 2) Voraussetzung sind mind. 12 cm Dämmdicke und eine komplette Dämmfläche. Falls die Dämmung <12 cm beträgt oder nur zwischen 50 und 100 % der Außenfläche gedämmt wurden, kann der halbe Punktwert angesetzt werden. 3) Voraussetzung sind mind. 4 cm Dämmdicke und eine komplette Kellerdämmung. Falls die Dämmung <4 cm beträgt oder nur zwischen 50 und 100 % der Kellerfläche gedämmt wurden, kann der halbe Punktwert angesetzt werden. 4) Voraussetzung ist der Einbau eines Wärmeerzeugers nach Wurde der Wärmeerzeuger zwischen 1987 und 1995 eingebaut oder erneuert, kann der halbe Punktwert angesetzt werden. 5) Wurden Fenster mit Isolierverglasung (Standard 1987 bis 1995) eingebaut oder erneuert, kann der halbe Punktwert angesetzt werden. 6) Umfassende sonstige Modernisierungsmaßnahmen finden nur Berücksichtigung, wenn die Wohnung vor 1991 errichtet wurde und nach 1995 bauliche Maßnahmen durchgeführt worden sind, die zu einer wesentlichen Gebrauchswerterhöhung der Wohnung im Vergleich zum ursprünglichen Zustand der Wohnung führten (keine Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten!). Mindestens 3 der 6 folgenden Maßnahmen, die nicht die energetische Beschaffenheit betreffen, müssen erfüllt sein: Erneuerung aller Fußböden in der Wohnung, zeitgemäße Erneuerung aller Elektroleitungen incl. Verstärkung des Leitungsdurchschnitts, Modernisierung der Sanitäreinrichtung (mind. Fliesen im Bad, Badewanne/Duschtasse, Waschbecken, Toilettenkopf), maßgebliche Verbesserungen des Wohnungsgrundrisses, Einbau eines Schallschutzes, Erneuerung der Innen- und Wohnungstüren. 5

6 C. Beispiel für die Anwendung des Mietspiegels 1. Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Für eine Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus mit folgenden Merkmalen soll die durchschnittliche Vergleichsmiete berechnet werden: 80 m 2 Wohnfläche, Baujahr 1976, Zentralheizung mit neuem Brenner vorhanden, 11 qm großes raumhoch gekacheltes Bad, Parkettböden in fast allen Wohnräumen, gut ausgestattete Einbauküche vom Vermieter gestellt, kein Balkon vorhanden, Außenwände 2005 komplett 14 cm dick gedämmt, im Ortsteil Kumhausen gelegen, sehr ruhige Lage, sehr helle Wohnung, keine Begrünung im Umkreis von 50 Metern. SCHRITT WOHNWERTMERKMALE PUNKTSUMME ZU-/ABSCHLAG EURO/QM FELD 1. Basisnettomiete Wohnfläche 80 qm 5,80 A aus Tabelle 1 Baujahr Erfassung von Heizungsausstattung 0 % Zu-/Abschläge Wohnungsausstattungskriterien + 2 Punkte + 7 % aus den Tabellen verbesserte energetische Besch. + 6 Punkte + 2 % 2 bis 7 Ortsteil Kumhausen 0 % kleinräumige Wohnlage Punkt 0 % Summe der Zu-/Abschläge: + 9 % B 3. Umrechnung der Summe der Zu-/Abschläge in Euro/m 2 : Feld A Feld B ( /m 2 ) 5,80 x + 9 / 100 = 0,52 C 4. mittlere ortsübliche Vergleichsmiete pro m 2 : Feld A Feld C ( /m 2 ) 5,80 ± 0,52 = 6,32 D 5. mittlere ortsübliche Vergleichsmiete insgesamt: Feld D Wohnfläche ( ) x = E 6,32 80 m Die Basisnettomiete beträgt 5,80 Euro/m 2. Dazu ist die Summe aller Zu-/Abschläge in Höhe von + 9 % zu addieren. Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete beträgt damit 6,32 Euro/m 2 bzw. insgesamt 506 Euro bei einer Wohnfläche von 80 m Ermittlung der eigenen Nettomiete Für einen Vergleich mit der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete ist die eigene Nettomiete pro Quadratmeter zu verwenden. Falls diese nicht bekannt ist, sind die nachfolgenden Berechnungsschritte erforderlich: Von dem Betrag, der insgesamt monatlich an Miete anfällt, sind die monatlichen Heizungs- und Warmwasserkosten sowie weitere Betriebskosten gemäß 2 Betriebskostenverordnung, die an den Vermieter zu entrichten sind, abzuziehen. Weiterhin abzuziehen sind Zuschläge (z.b. für Garage oder Pkw-Stellplatz), falls vorhanden. 6

7 Auskunfts- und Beratungsstellen: Gemeinde Kumhausen, Geschäftsstelle Rathausplatz 1, Kumhausen Tel.: 0871 / Haus- und Grundbesitzerverein e.v. Geschäftsstelle: Alte Bergstr. 174c, Landshut Tel.: 0871 / Mieterverein Landshut und Umgebung e.v. Nikolastr. 17, Landshut Tel.: 0871 / Impressum: Herausgeber: Gemeinde Kumhausen, Rathausplatz 1, Kumhausen Erstellung: EMA-Institut für empirische Marktanalysen Waltenhofen 2, Sinzing Gültigkeit: Der Mietspiegel in der vorliegenden Fassung gilt ab dem 01. April