C. Der Mietnomade in der Kriminologie I. Ergebnisse der polizeilichen Kriminalitätsstatistik... 43

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2 Inhaltsverzeichnis A. Einführung I. Zielsetzung der Arbeit II. Zur Begrifflichkeit III. Mietnomadentum Ein wachsendes Phänomen? B. Der Mietnomade im Strafrecht I. Die Strafbarkeit des Mietnomaden Betrug (Eingehungs-/Einmietungsbetrug), 263 StGB a) Objektiver Tatbestand (1) Täuschung über Tatsachen (2) Erregung oder Unterhaltung eines Irrtums als Folge der Täuschungshandlung (3) Vornahme einer irrtumsbedingten Vermögensverfügung durch den Getäuschten (4) Eintritt einer Vermögensschädigung oder Vermögensgefährdung zum Nachteil des Getäuschten oder eines Dritten als unmittelbare Folge der Vermögensverfügung b) Subjektiver Tatbestand (1) Vorsatz bzgl. aller objektiven Tatbestandsmerkmale (2) Absicht, sich oder einem Dritten einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen Urkundenfälschung, 267 StGB a) Objektiver Tatbestand (1) Urkunde als Gegenstand der Deliktshandlung (2) Herstellen einer unechten Urkunde als Tathandlung (3) Gebrauchen einer unechten Urkunde als Tathandlung b) Subjektiver Tatbestand (1) Vorsatz bzgl. aller objektiven Tatbestandsmerkmale (2) Absicht der Täuschung im Rechtsverkehr Pfandkehr, 289 StGB a) Objektiver Tatbestand

3 (1) Bewegliche Sache, an der ein Pfandrecht besteht, als Tatobjekt (2) Wegnehmen als Tathandlung b) Subjektiver Tatbestand (1) Vorsatz bzgl. aller objektiven Tatbestandsmerkmale (2) Rechtswidrige Absicht Vereiteln der Zwangsvollstreckung, 288 StGB a) Objektiver Tatbestand (1) Dem Täter muss die Durchführung der Zwangsvollstreckung drohen (2) Der Zwangsvollstreckung muss ein effektiv bestehender Anspruch zugrunde liegen (3) Beiseiteschaffen oder Veräußern von Bestandteilen des Tätervermögens b) Subjektiver Tatbestand (1) Vorsatz bzgl. aller objektiven Tatbestandsmerkmale (2) Absicht, die Befriedigung des Gläubigers zu vereiteln II. Die mögliche Strafbarkeit des Vermieters Hausfriedenbruch, 123 StGB a) Objektiver Tatbestand (1) Wohnung oder Geschäftsräume als Tatobjekt, an dem ein Hausrecht besteht (2) Eindringen oder Verweilen trotz Entfernungsaufforderung als Tathandlung b) Subjektiver Tatbestand Nötigung, 240 StGB a) Objektiver Tatbestand (1) Anwendung von Gewalt oder Drohung mit einem empfindlichen Übel als Tathandlung (2) Erzwingung eines Verhaltens als Nötigungserfolg b) Subjektiver Tatbestand c) Rechtswidrigkeit im Sinne von 240 Abs. 2 StGB Bedrohung, 241 Abs. 1 StGB a) Objektiver Tatbestand b) Subjektiver Tatbestand Sachbeschädigung, 303 StGB C. Der Mietnomade in der Kriminologie I. Ergebnisse der polizeilichen Kriminalitätsstatistik

4 II. Mögliche kriminogene Ursachen durch rechtliche und sozialstrukturelle Rahmenbedingungen Das Deutsche Mietrecht als Verbraucherschutzrecht Auswirkungen der Mietrechtsreform im Jahre Auswirkungen der Einführung der Verbraucherinsolvenz im Jahre Steigender Vermietungsdruck aufgrund ungünstiger demographischer Entwicklungen Die gesamtwirtschaftliche Situation und das ALG II als Wachstumsbeschleuniger für das Phänomen des Mietnomadentums Zusammenfassung D. Der Mietnomade im Zivilrecht I. Der Schaden des Vermieters Mietzins/Nutzungsentschädigung Schönheitsreparaturen (Renovierung) und Beseitigung der vom Mieter verursachten Beschädigungen der Mietsache a) Begriffsbestimmung b) Kosten einer durchschnittlichen Renovierung und bzw. oder Schadensbeseitigung Entrümpelung der Mietsache Kosten des Räumungsverfahrens und der Zwangsvollstreckung Schadenersatz wegen Mietausfalls Schadenersatz wegen Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung Zusammenfassung II. Die Heilung Handlungsalternativen des Vermieters nach Vertragsschluss Handlungsmöglichkeiten vor Besitzeinräumung a) Anfechtung des Vertragsschlusses gem. 119, 123, 142 BGB aa) Anfechtung wegen Irrtums über eine verkehrswesentliche Eigenschaft im Sinne von 119 II BGB bb) Anfechtung wegen arglistiger Täuschung im Sinne von 123 BGB b) Wohnungsübergabe erst nach Leistung der Mietkaution in voller Höhe c) Übergabe der Wohnung Zug um Zug gegen Zahlung der ersten Monatsmiete und 556b Abs. 1 BGB

5 12 2. Handlungsmöglichkeiten nach Besitzeinräumung a) Mahnung b) Kündigung bzw. Anfechtung aa) Anfechtung des Vertragsschlusses gem. 119 ff., 123, 142 BGB bb) Kündigung des Mietverhältnisses wegen Verzugs mit der Mietzahlung, 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3, 573 Abs. 1 und 2 BGB (1) Grundlagen der Kündigung wegen Zahlungsverzugs (a) Der Begriff der Miete im Sinne von 543 Abs. 2 BGB (b) Maßgeblicher Zeitpunkt (c) Sonnabend als Werktag im Sinne des 556b Abs. 1 BGB? (d) Erfüllungshandlungen des Mieters (e) Erlöschen des Kündigungsrechts gem. 543 Abs. 2 S. 2 BGB (5) Ordentliche Kündigung gem. 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB cc) Kündigung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution, 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 und 2 BGB (1) 543 Abs. 1 BGB Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution (a) Allgemeine Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung gem. 543 Abs. 1 BGB (b) Zulässigkeit der fristlosen Kündigung gem. 543 Abs. 1 BGB im Falle der Nichtzahlung der Kaution? (c) Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung gem. 543 Abs. 1 BGB im Falle der Nichtzahlung der Kaution (aa) Verzug mit einem Kautions(teil)betrag, der eine Monatsmiete übersteigt (bb) Erfolglose Abmahnung (cc) Interessenabwägung und Verschulden des Mieters (2) 573 Abs. 1 und Abs. 2 BGB Fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution... 87

6 c) Einhaltung der sog. Ziehfrist d) Der Herausgabeanspruch und seine Durchsetzung III. Die Vorbeugung Möglichkeiten des Vermieters, sich vor Mietnomaden zu schützen Selbstauskunft a) Kopie des Personalausweises b) Verdienstbescheinigung des Arbeitgebers c) Selbstauskunft mittels Fragebogen Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen des bisherigen Vermieters Prüfung des Schuldnerverzeichnisses, 915 ZPO Prüfung der amtlichen Insolvenzbekanntmachungen Auskunfteien a) Allgemeine Wirtschaftsauskunfteien (SCHUFA, Creditreform etc.) b) Mietnomaden-Auskunfteien c) Gesetzliche Rahmenbedingungen Vertragliche Vereinbarungen zur Fälligkeit der ersten Monatsmiete Vertragliche Vereinbarungen zur Mietkaution a) Vereinbarungen zur Kautionshöhe b) Vereinbarungen zur Vorauszahlung der Mietkaution c) Wohnungsübergabe nur Zug um Zug gegen (Teil-)Zahlung der Kaution Notarielle Räumungsverpflichtungserklärung mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung gem. 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO a) Vorzüge der notariellen Räumungsvollstreckungsunterwerfung für den Vermieter b) Anwendbarkeit der notariellen Räumungsvollstreckungsunterwerfung im Wohnraummietrecht? aa) Gesetzeswortlaut und Auslegung bb) Rechtslage bei bestehenden Mietverhältnissen cc) Rechtslage bei beendeten Mietverhältnissen c) Die notarielle Räumungsvollstreckungsunterwerfung in der anwaltlichen Praxis Abschluss einer Versicherung im Hinblick auf durch Mietnomaden verursachte finanzielle Schäden

7 10. Antrag des ALG II beziehende Mieters auf Auszahlung der Unterkunftskosten direkt an den Vermieter ( 22 Abs. 7 S. 1 SGB II) IV. Zusammenfassung E. Der Mietnomade in Zivilprozess und Zwangsvollstreckung I. Der Zivilprozess Der Räumungstitel a) Verfahrensvorbereitungen aa) Das zuständige Gericht (1) Örtliche Zuständigkeit (2) Sachliche Zuständigkeit (a) Wohnraummietverhältnisse (b) Gewerberaummietverhältnisse (c) Sonderfall der gewerblichen Vermietung an den Hauptmieter und anschließender Untervermietung durch den Hauptmieter an einen Untermieter zu Wohnzwecken bb) Der/die richtige(n) Kläger cc) Der/die richtige(n) Beklagte(n) b) Ablauf des Klageverfahrens auf Räumung aa) Der Verfahrensgang im für den Vermieter günstigsten Fall bb) Der Verfahrensgang im Regelfall cc) Der Verfahrensgang im für den Vermieter ungünstigsten Fall dd) Zur möglichen Verfahrensverzögerung durch das Gericht wegen 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB c) Möglichkeiten des Vermieters, das Verfahren zu beschleunigen d) Der Räumungsanspruch im einstweiligen Rechtsschutz Der Zahlungstitel a) Anspruchsbegründung aa) Anspruchsbegründung nach 535 Abs. 2, 546a Abs. 1 BGB bb) Ergänzende Anspruchsbegründung mit 823 Abs. 2 BGB, 263 Abs. 1 StGB (1) Vollstreckungsrechtliche Vorteile (2) Geltendmachung mittels Feststellungsantrag (3) Zur Darlegungslast im Prozess

8 b) Gemeinsame Geltendmachung von Zahlungs- und Räumungsanspruch oder nachgeschobene Zahlungsklage Zusammenfassung II. Die Zwangsräumung nach 885 ZPO Allgemeine Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung a) Vollstreckbarer Titel b) Vollstreckungsklausel und Zustellung c) Sicherheitsleistung d) Zuständigkeit Preussische Räumung Die gängige Zwangsräumung bis zum Jahre a) Ablauf des Räumungsverfahrens bei der Preussischen Räumung b) Kritik an der Preussischen Räumung Die Alternative der Berliner Räumung nach BGH I ZB 45/ a) Grundsätzliche Überlegungen b) Das Vermieterpfandrecht aa) Gesetzliche Grundlage bb) Gesicherte Forderungen cc) Dem Pfandrecht unterfallende Gegenstände c) Die Rechtsprechung des BGH zur Berliner Räumung aa) Entwicklung der Rechtsprechung bb) Rechtliche Herleitung d) Ablauf des Räumungsverfahrens aa) Besitzeinweisung und Verwahrung des Pfandguts bb) Verwertung des Pfandguts e) Chancen und Risiken der Berliner Räumung aa) Chancen bzw. Nutzen der Berliner Räumung bb) Risiken bzw. Nachteile der Berliner Räumung f) Kritik an der Berliner Räumung Besitzentsetzung von im Titel nicht bezeichneten Untermietern nach 885 ZPO? Eigenmächtige Räumung durch den Vermieter und verbotene Eigenmacht a) Die Motivation des Vermieters bzgl. einer eigenmächtigen Räumung b) Die Ausgangslage c) Die unterschiedlichen Fallgruppen der eigenmächtigen Vermieterräumung

9 aa) Verbale Nötigung des Mieters durch den Vermieter oder Dritte bb) Einstellung/Unterbrechung der Versorgung (1) Ausgangslage (2) Historische Entwicklung (3) Gewerberaummietverhältnisse (4) Wohnraummietverhältnisse cc) Auswechseln der Schlösser und Ausübung körperlicher Gewalt gegenüber dem Mieter durch den Vermieter oder Dritte dd) Gestaltungsmöglichkeiten in der Vertragspraxis (1) Zustimmung zur Besitzentziehung im Mietvertrag (2) Besitzaufgabe als Rückgabe der Wohnung bei Verwendung entsprechender Mietvertragsklauseln d) Eigenmächtige Räumung durch den Vermieter als verbotene Eigenmacht? aa) Die Voraussetzungen des 858 Abs. 1 BGB und die rechtlichen Weiterungen bb) Ausschluss des Anspruchs des Mieters auf Wiedereinräumung des Besitzes aus 861 Abs. 1 BGB gem. 864 Abs. 2 BGB? e) Straf- und zivilrechtliche Weiterungen für den Vermieter Räumungsschutz a) Räumungsfristverfahren gem. 721 ZPO b) Räumungsfristverfahren gem. 794a ZPO c) Vollstreckungsschutz gem. 765a ZPO Zusammenfassung F. Der Mietnomade im Verfassungsrecht I. Forderungen nach Abbau des Mieterschutzes und das Soziale Mietrecht als Korrektiv Herleitung des Sozialen Mietrechts Grundlagen und konkrete Ausgestaltung des Sozialen Mietrechts Abbau des Mieterschutzes als Maßnahme im Kampf gegen das Mietnomadentum und verfassungsrechtliche Grenzen II. Mietnomadendatenbanken und Belange des Datenschutzes III. Der verfassungsrechtliche Anspruch des Vermieters auf wirkungsvollen Rechtsschutz durch gerichtliches Verfahren und Zwangsvollstreckung

10 G. Der Mietnomade in der Rechtspolitik I. Der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und FDP II. Forderungen und Vorschläge der einzelnen Interessengruppen/ Verbände Das Modell von Haus & Grund a) Zu Grunde liegende Überlegungen b) Angestrebte gesetzliche Änderungen/Ergänzungen aa) Einfügung von 938 Abs. 3 ZPO bb) Einfügung von 556c BGB cc) Einfügung von 940a Satz 2 ZPO dd) Einfügung von 546 Abs. 3 BGB ee) Änderung von 885 Abs. 1 S. 1 ZPO ff) Sonstige Maßnahmen Das Modell des Immobilienverband Deutschland (IVD) a) Zu Grunde liegende Überlegungen b) Angestrebte gesetzliche Änderungen/Ergänzungen aa) Änderungen des BGB (1) Einfügung von 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 c) BGB (2) Ergänzung von 551 Abs. 2 BGB (3) Änderung von 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB bb) Änderungen der ZPO (1) Einfügung von 278 Abs. 2a ZPO (2) Einfügung eines neuen 721 Abs. 6 ZPO (3) Änderung von 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO und Einfügung eines neuen 794 Abs. 2 ZPO (4) Einfügung eines neuen 885 Abs. 5 ZPO (5) Ergänzung von 940 a ZPO cc) Änderungen von 181 Nr. 1 GVGA dd) Änderungen von 29 SGB XII III. Umfrage von Immobilienscout24.de: Was tun bei Mietnomaden? IV. Sondergutachten der Forschungsstelle für Immobilienrecht an der Universität Bielefeld zu Mietausfällen durch Mietnomaden Grundlagen der Untersuchung Maßgebliche Erkenntnisse der Untersuchung a) Das Ausmaß der Schäden b) Die betroffenen Vermieter c) Besondere Merkmale von Mietnomaden? Zeitlicher Ablauf Fazit