Bericht zur Prüfung im Oktober 2005 über Finanzmathematik (Spezialwissen)

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1 Bericht zur Prüfung im Oktober 2005 über Finanzmathematik (Spezialwissen) Peter Albrecht (Mannheim), Hans-Jochen Bartels (Mannheim) und Raimond Maurer (Frankfurt) Am 22. Oktober 2005 wurde zum fünften Mal eine Prüfung im Spezialwissen Finanzmathematik durchgeführt. Hierbei waren 25 Teilnehmer zu verzeichnen. Die Prüfung bestand aus einer dreistündigen Klausur, in der elf Aufgaben gestellt wurden, die sämtlich zu bearbeiten waren. Die Aufgaben wurden, analog zum Aufbau des entsprechenden Spezialwissensseminars, drei Blöcken zugeordnet. Jeder Block wurde bei der Bewertung gleich gewichtet. Um die Klausur zu bestehen, mussten mindestens 45 von 90 möglichen Punkten erreicht werden Block I (Albrecht) 1. Aufgabe (20 Minuten) Ermitteln Sie den Value at Risk über eine Zeitperiode der Länge h für einen synthetisch erzeugten Covered Short Call (Basisobjekt long, Call short) auf Basis der Delta-Normal- Methode. Hinweise: 1. Der Covered Short Call werde auf der Basis der Black/Scholes-Formel für einen Europäischen Call erzeugt: C t = N [d 1 (t)] S t X e r(t t) N[d 2 (t)] N( x) = N(x). 3. Die Rendite des Basisobjekts sei gegeben durch R h N(µh, σ 2 h). 4. Gehen Sie davon aus, dass das Call-Delta eines Europäischen Calls gleich N [d 1 (t)] ist. i) Für den synthetischen Covered Short Call gilt: CSC t = S t C t. ii) Delta-Approximation für die Veränderung des Preises des Covered Short Call: CSC t / S t = S t / S t C t / S t = 1 N[d 1 (t)] = N[ d 1 (t)]. iii) Verlustvariable inkl. Delta-Approximation L h = CSC t CSC t+h = N[ d 1 (t)] (S t S t+h ). iv) Es gilt: S t S t+h = S t R h N( S t µh, S 2 t σ 2 h). v) Im Falle der Normalverteilung gilt: V ar h = E(L h ) + N 1 α σ(l h ). 537

2 vi) Damit gilt insgesamt: V ar h = N[ d 1 (t)] S t µh + N[ d 1 (t)]n 1 α S t σ h 2. Aufgabe (20 Minuten) = N[ d 1 (t)] S t [N 1 α σ h µh]. Gehen Sie zu der Bewertung eines ausfallbedrohten Zerobonds aus von einem Intensitätsmodell unter der Annahme einer Recovery Rate von null. Der Spot Rate-Prozess unter Q sei gegeben durch b + R t, wobei R t den Cox/Ingersoll/Ross-Prozess bezeichne, d.h. dr t = α(µ R t )dt + σ R t dw t. Der Prozess für die Ausfallintensität unter Q sei gegeben durch c+λ t, wobei λ t den Vasicek- Prozess bezeichne, d.h. dλ t = a(m λ t )dt + v dw t. Bestimmen Sie unter diesen Voraussetzungen den Wert B d (t, T ) eines ausfallbedrohten Zerobonds im Duffie/Singleton-Kontext. Hinweise: 1. Setzen Sie die Werte B V (t, T ) bzw. B CIR (t, T ) eines ausfallfreien Zerobonds im Kontext des Vasicek- bzw. Cox/Ingersoll/Ross-Modells als bekannt voraus! 2. Nehmen Sie die stochastische Unabhängigkeit von R t und λ t unter Q an. Im Duffie/Singleton-Kontext gilt für rc = 0 B d (t, T ) = E t Q T e [c+r s +b+λ s ]ds t Aufgrund der Unabhängigkeit von R t und λ t gilt damit: B d (t, T ) = e (c+b)(t t) E t Q T e R(s)ds t E t Q T e λ(s)ds t 3. Aufgabe (20 Minuten) = e (c+b)(t t) B V (t, T ) B CIR (t, T ). Wie bestimmt sich der Distance to Default (DD) im Rahmen des KMV-Modells? Weisen Sie in diesem Kontext die fundamentale Beziehung P D = N( DD) nach. Dabei bezeichne P D die Ausfallwahrscheinlichkeit im Zeitpunkt T und N die Verteilungsfunktion der Standardnormalverteilung. Hinweis: Die stochastische Differentialgleichung ds t /S t = µdt + σdw t besitzt die Lösung S t = S 0 exp {(µ 1 2 σ2 ) t + σ t Z t }, wobei Z t N(0, 1). 538

3 i) Definition von DP T = DP T (T ): DP T := Short Term Debt Long Term Debt ii) Definition Distance to Default (DD): DD := E[ln(A T )] ln(dp T ) σ. T Dabei bezeichne {A t } die Wertentwicklung der Aktiva des betrachteten Unternehmens. iii) Allgemein gilt im Merton-Modell für t = T mit m := µ σ 2 /2: A T = A 0 exp [mt + σ T Z T ], mit Z T N(0, 1). iv) Im Merton-Modell folgt somit E [ln(a T )] = ln(a 0 ) + mt und damit: v) Hieraus folgt des Weiteren: DD = ln(a 0/DP T ) + mt σ T P D = P (A T DP T ) = P [mt + σ T Z T ln (DP T/A 0 )] [ = P Z T ln(a ] 0/DP T ) mt σ T [ = N ln(a ] 0/DP T ) + mt σ T = N ( DD).. Block II (Bartels) 4. Aufgabe (20 Minuten) Es gelte: Die stochastischen Prozesse X und Y genügen den stochastischen Differentialgleichungen dx t = α X t dt + σ X t dw t, dy t = γ Y t dt + δ Y t dw t, wobei sowohl X als auch Y von demselben standardisierten Wienerprozess W t getrieben werden. Man definiere den Prozess Z durch Z := X/Y. Man leite eine stochastische Differentialgleichung für Z her. Falls möglich, eliminiere man dabei X und Y und gebe die Antwort nur in Termen von Z. 539

4 Es ist nach Itô : ( ) 1 d = 1 dy t Y t Yt 2 Yt 3 und mit der Produktregel folgt: ( ) Xt d = (dx t ) 1 ( 1 + X t d Y t Y t δ 2 Y 2 t dt = (δ 2 γ) 1 Y t dt δ 1 Y t dw t Y t ) σ δ X t 1 Y t dt = α Z t dt + σ Z t dw t + (δ 2 γ)z t dt δ Z t dw t σ δ Z t dt. Fasst man die entsprechenden Terme zusammen, so ergibt sich : ( ) Xt d = dz t = (α + δ 2 γ σ δ )Z t dt + (σ δ)z t dw t, Y t also wieder die Differentialgleichung einer geometrischen Brownschen Bewegung allerdings mit modifizierten Parametern. Alternativ hätte man dies auch so ableiten können: Lösungen X t, Y t sind explizit angebbar: X t = X 0 exp ((α σ 2 ) ) t + σ W t, 2 Y t = Y 0 exp ((γ δ 2 ) ) t + δ W t 2 und man prüft leicht nach mit Hilfe des Additionstheorems der Exponentialfunktion, dass durch Division der beiden Prozesse wieder eine geometrische Brownsche Bewegung entsteht mit neuen konstanten Parametern (siehe oben). 5. Aufgabe (20 Minuten) Im Vasicek-Modell genügt die Shortrate r(t) einer stochastischen Differentialgleichung (i) Man zeige, dass dr(t) = b(c r(t))dt + σ dw t mit b > 0, c > 0. t r(t) = (r(0) c)exp( bt) + c + σ exp( b t) Lösung der stochastischen Differentialgleichung ist. 0 exp(bs)dw s (ii) Man erläutere den sogenannten Mean Reversion Effekt, indem man den Erwartungswert von r(t) für t betrachtet. Anleitung: Man benutze ohne Beweis, dass M t := 540 t 0 exp(bs)dw s ein Martingal ist.

5 Zu (i) Es gilt nach Itô bzw. der Produktregel für das angegebene r(t): t dr(t) = b(r(0) c)exp( bt)dt bσ exp( bt) = b (r(0) c) exp( bt) + σ exp( bt) = b(c r(t))dt + σdw t 0 t 0 exp(bs)dw s dt + σ exp( bt) exp(bt)dw t exp(bs)dw s dt + σdw t damit ist der angegebene Prozess wirklich Lösung der gegebenen stochastischen Differentialgleichung. Zu (ii) Der Erwartungswert von r(t) berechnet sich wegen der Martingal-Eigenschaft von M t := t 0 exp(bs)dw s zu (r(0) c)exp( bt) + c und strebt damit gegen c für t. r(t) wird also von dem Wert c angezogen, Abweichungen nach oben oder unten werden durch den deterministischen Anteil der stochastischen Differentialgleichung dahin korrigiert, dass r(t) immer zum Mittelwert zurückgezogen wird. Dieser Effekt ist gerade die sogenannte Mean Reversion. 6. Aufgabe (20 Minuten) Für eine europäische Call-Option auf eine Aktie ohne Dividendenzahlung berechnet sich der Preis nach Black-Scholes zu C 2.17, dabei beträgt der aktuelle Aktienpreis C 30, der Ausübungspreis der Option ist C 31, die risikolose Zinsrate ist 4% pro Jahr, die jährliche Volatilität beträgt 25 % und die Laufzeit der Option ist 6 Monate. Der aktuelle Preis der Call-Option an den Terminbörsen entspreche diesem angegebenen Black-Scholes-Preis. Der an der Terminbörse beobachtete Preis der entsprechenden Put-Option (mit sonst gleichen Daten wie bei dem Call) beträgt C Man gebe eine einfache Handelsstrategie an, die Arbitrage-Gewinne realisiert. Wie hoch ist der Gewinn bei der angegebenen Strategie? Hinweise: Transaktionskosten sind bei dieser Rechnung der Einfachheit halber mit 0 anzusetzen, Leerverkäufe seien zulässig und die Zinsrate, zu der man sich Geld ausleihen kann, betrage auch 4% pro Jahr. Es bezeichne S = S(t) den Preis einer Aktie. Für die Preise P (S, t) und C(S, t) europäischer Put- bzw. Call-Optionen auf diese Aktie mit jeweils demselben Ausübungspreis K und Ausübungszeitpunkt T gilt zum Zeitpunkt t < T die sogenannte Put-Call-Relation: P (S, t) + S(t) = e r(t t) K + C(S, t). 541

6 Diese Relation folgt wegen der No-Arbitrage-Bedingung aus der Tatsache, dass zum Ausübungstermin T die beiden folgenden Portfolios: Portfolio 1: 1 Aktie + 1 Put-Option auf diese Aktie mit Ausübungspreis K zum Ausübungszeitpunkt T ; Portfolio 2: 1 Call-Option auf die betreffende Aktie mit Ausübungspreis K und Ausübungszeitpunkt T + Barbetrag K zum Zeitpunkt T exakt denselben Wert haben. Dabei entspricht der Faktor e r(t t) einem Diskontierungsfaktor, nur dass anders als in klassischer versicherungsmathematischer Schreibweise die kontinuierliche Verzinsung exponentiell geschrieben wird, wie bei zeitstetigen Modellen allgemein üblich. Nun zur Frage der Aufgabe: Der sich nach der Put-Call-Parität ergebende richtige Wert der Put-Option beträgt: P (S, t) = C(S, t) S(t) + 31(1.04) 0.5 = 2.56, danach ist der an der Terminbörse beobachtete Wert der Put-Option von C 2.20 zu niedrig verglichen mit den Call-Preisen bei den angegebenen übrigen Daten. Eine explizite Arbitrage-Strategie zur Ausnutzung dieser Preisinkonsistenz bei den Puts und Calls wäre etwa: Man kauft eine Aktie und eine Put-Option mit den angegebenen Daten, dazu benötigt man C Verkauft man gleichzeitig je einen Call und leiht sich den restlichen Geldbetrag in Höhe von C 30.03, so ergibt sich zum Ausübungszeitpunkt sechs Monate später folgender Ertrag: Der Ertrag aus Aktie und Put-Option ergibt den Wert max(s(t ), 31), während man den Geldbetrag 30.03(1.04) 0.5 = zurückzuzahlen hat und gleichzeitig den Call einzulösen hat, falls S(T ) den Wert 31 übersteigt. Die Differenz von = 0.38 behält man in jedem Fall als Arbitrage-Gewinn. Block III (Maurer) 7. Aufgabe Devisentermingeschäfte (5 Minuten) Der Zinssatz für Jahresgeld im Euroraum beträgt 2,50% p.a. und für britische Pfund 5,00% p.a. Der aktuelle Devisenkurs beträgt 1,4505 Euro/Pfund und der einjährige Devisenterminkurs 1,4405 Euro/Pfund. Bewerten Sie diese Marktsituation und geben Sie ggf. eine Arbitragestrategie an, falls die Möglichkeit besteht Pfund in Großbritannien anzulegen (konkrete Berechnungen). Nach dem Zinsparitätstheorem gilt F S = 1 + f = 1 + r EUR 1, 025 f = 1 f = 2, 3810% > 0, 6894% 1 + r P fund 1, 05 Die beobachtete Forwardprämie liegt bei f = 0, 6894%. Der Forward ist offensichtlich fehlbewertet, daraus ergibt sich folgende Arbitragestrategie: Geldanlage von Pfund in Großbritannien zu Zinserträgen i.h.v. 5%. Finanzierung des Anlagebetrags durch Kreditaufnahme i.h.v Pfund 1,4505 Euro/Pfund = Euro zu Zinskosten von 542

7 2,5% p.a. Dies führt zu sicheren Nettokosten in einem Jahr für die Ablösung des Kredits i.h.v ,025 = ,63 Euro. Der Verkauf des zukünftigen Rückzahlungsbetrags der Fremdwährungsanlage ,05 = Pfund mittels Forwards führt zu einem sicheren Cash-Flow i.h.v. zu einem Preis 1,4405 = ,25 Euro. Es wurde damit ein Arbitragegewinn von 257,63 EUR erzielt. 8. Aufgabe Wechselkurssicherung mit Devisenforwards (15 Minuten) Gegeben sei eine Zwei-Länder-Welt mit einem Wertpapier 1 (Heimatland des Investors) und einem Wertpapier 2 (Ausland). Die Erwartungswerte für die Rendite der Wertpapiere sind E(R 1 ) = 0, 25; E(R 2 ) = 0, 10 bzw. für die Wechselkursrendite E(e 2 ) = 0, 05. Die Kovarianzen sind: R 1 R 2 e 2 R 1 0,09 0,0045 0,0003 R 2 0,0225-0,0014 e 2 0,0064 Vernachlässigen Sie bei Ihren Berechnungen alle (R i e 2 )-Kreuzproduktterme. a) Berechnen Sie Struktur und Volatilität des Minimum-Varianz-Portfolios (MVP), wenn der Investor keine Wechselkurssicherung durchführt. b) Der Investor beschließt, den ursprünglichen Investitionsbetrag für Wertpapier 2 in voller Höhe durch Devisenforwards abzusichern. Welche Struktur und Volatilität hat das MVP? c) Der Investor entschließt sich nun, die Währungsposition im Rahmen eines Currency- Overlay zu optimieren. Dabei hat die Asset-Allocation-Abteilung ohne Berücksichtigung einer Wechselkurssicherung ein MVP berechnet, das sich zu 20% aus Wertpapier 1 und zu 80% aus Wertpapier 2 zusammensetzt. Berechnen Sie für diese Gewichte den optimalen Umfang der Währungssicherung welche die Portfoliovarianz minimiert. Welche Volatilität hat dieses Portfolio? Zu a) Keine Wechselkurssicherung (h = 0) Portfoliorendite aus Sicht des Inländischen Investors: R h=0 P F,inl. = xr 1 + (1 x)[r 2 + e 2 + R 2 e 2 ] Gemäß Maßgabe sind alle Varianzen, Kovarianzen und Erwartungswerte der (R i e 2 )-Kreuzproduktterme zu vernachlässigen, also: V ar(r h=o P F,inl.) = x 2 V ar(r 1 ) + (1 x) 2 [V ar(r 2 ) + V ar(e 2 ) + 2Cov(R 2, e 2 )] + 2x(1 x)[cov(r 1, R 2 ) + Cov(R 1, e 2 )] = 0, 09x 2 + (1 x) 2 [0, 0261] + 2x(1 x)[0, 0048] = 0, 1065x 2 0, 0426x + 0,

8 Minimierung der Portfoliovarianz: dv ar(rp h=0 F,inl. ) = 0, 213x 0, 0426 =! 0 x h=0 MV P = 0, 2 dx Ergebnisse: x h=0 MV P = 0, 2 V ar(r h=o,mv P P F,inl. ) 0, 0218 V ar(r h=o,mv P P F,inl. ) 0, 1478 Zu b) Vollständige Wechselkurssicherung mit Devisenforwards (h = 1) Portfoliorendite aus Sicht des Inländischen Investors: R h=1 P F,inl. = xr 1 + (1 x)[r 2 + f 2 + R 2 e 2 ] Gemäß Maßgabe sind alle Varianzen, Kovarianzen und Erwartungswerte der (R i e 2 )-Kreuzproduktterme zu vernachlässigen, also: V ar(r h=1 P F,inl.) = x 2 V ar(r 1 ) + (1 x) 2 V ar(r 2 ) + 2x(1 x)cov(r 1, R 2 ) Minimierung der Portfoliovarianz: = 0, 09x 2 + 0,0225(1 x) 2 + 2x(1 x)(0,0045) = 0, 1035x 2 0, 036x + 0, 0225 dv ar(rp h=1 F,inl. ) = 0, 207x 0, 036 =! 0 x h=1 MV P = 0, dx Ergebnisse: x h=1 MV P 0, V ar(r h=1,mv P P F,inl. ) 0, 0194 V ar(r h=o,mv P P F,inl. ) 0, 1392 Zu c) Currency-Overlay-Management mit Devisenforwards (h=opt.) Portfoliorendite aus Sicht des Inländischen Investors: R h=opti P F,inl. = xr 1 + (1 x)[r 2 + e 2 + R 2 e 2 + h(f 2 e 2 )] Gemäß Maßgabe sind alle Varianzen, Kovarianzen und Erwartungswerte der (R i e 2 )-Kreuzproduktterme zu vernachlässigen, also mit x = 0, 2: 544 V ar(r h=opti P F,inl. ) = x2 V ar(r 1 ) + (1 x) 2 [V ar(r 2 ) + V ar(e 2 ) + h 2 V ar(e 2 ) + 2Cov(R 2, e 2 ) 2hCov(R 2, e 2 ) 2hV ar(e 2 )] + 2 x(1 x)[cov(r 1, R 2 ) + Cov(R 1, e 2 ) hcov(r 1, e 2 )] = (0, 2) 2 0, 09 + (0, 8) 2 [0, , , 0064h ( 0, 0014) 2h( 0, 0014) 2h(0, 0064)] + 2 0, 2 0, 8 [0, , 0003 h 0, 0003] = 0, h 2 0, h + 0, 02184

9 Minimierung der Portfoliovarianz: dv ar(r h=opti P F,inl. ) = 0, h 0, =! 0 h h=opti MV P = 0, dh Ergebnisse: h h=opti MV P V ar(r h=opti,mv P P F,inl. ) 0, 0193 V ar(r h=opti,mv P P F,inl. ) 0, Aufgabe Fisher/Weil Duration und Konvexität (5 Minuten) Bestimmen Sie die Fisher/Weil-Duration und Fisher/Weil-Konvexität eines Zero-Bond mit Restlaufzeit t n = T. (Identisch mit Macaulay-Duration) D F W = 1 P = C F W = 1 P n t i Z(t i )e u it i i=1 )T T e u(t e = u(t )T T n t 2 i Z(t i )e uiti i=1 = T 2 u(t )T e = T 2 e u(t )T 10. Aufgabe Key-Rate-Duration und Asset-Liability- Management (20 Minuten) Nehmen Sie an, Sie seien Finanzvorstand eines Pensionsfonds. Sie erwarten jeweils am Ende der nächsten drei Jahre (i = 1, 2, 3) Zahlungsverpflichtungen in Höhe von L 1 = 40 Mio., L 2 = 50 Mio. und L 3 = 60 Mio. Am Markt seien folgende ausfallfreie Standardbonds mit Nennwert von jeweils 100 verfügbar. Kurs Restlaufzeit Kuponrate Yield-to-Maturity Bond 1 107, ,00% 2,00% Bond 2 104,84 2 5,00% 2,49% Bond 3 100,06 3 3,00% 2,98% a) Bestimmen Sie die Spot Rates {R 1, R 2, R 3 } für Nullkuponanleihen mit den Laufzeiten 1, 2 und 3 Jahre. b) Bestimmen Sie die Stückzahlen {N 1, N 2, N 3 } eines Portfolios aus obigen Standardbonds so, dass die Zahlungsverpflichtungen perfekt gedeckt sind! Was ist der heutige Wert dieses Portfolios P? Vernachlässigen Sie dabei die Ganzzahligkeitsbedingung! 545

10 c) Mit welcher Wertänderung des Portfolios P müssen Sie rechnen, wenn die Zinsen um { R 1 = 100bp, R 2 = 50bp, R 3 = 0bp} (bp: Basispunkte = 0.01%) steigen? Verwenden Sie dazu das Konzept der (absoluten) Key-Rate-Durationen (KRD)! d) Sie möchten nun einige Risikokennzahlen berechnen. Wie groß ist die Standardabweichung der Wertveränderung des Portfolios P? Nehmen Sie dazu an, die Zinsänderungen { R 1, R 2, R 3 } hätten die Standardabweichungen {σ 1 = 1%, σ 2 = 0, 7%, σ 3 = 0, 5%} und seien perfekt korreliert. Hinweis: Verwenden Sie zur Berechnung der Wertveränderung das Konzept der Key-Rate- Durationen mit KRD 1 = 38,45 Mio., KRD 2 = 92,86 Mio., KRD 3 = 159,93 Mio. e) Nehmen Sie an, die Wertänderung des Portfolios P sei normalverteilt mit Erwartungswert 0 und Standardabweichung EUR 1,83 Mio. Wie groß ist der Verlust, der mit einer Wahrscheinlichkeit von 5% nicht überschritten wird? Zu a) R(1) : R(2) : R(3) : Zu b) R(1) = Y T M(1) = 0, 02 P (2) = 104, 84 = 5/1, /(1 + R(2)) 2 99, 938 = 105/(1 + R(2)) 2 R(2) = 105/99, = 0, 025 P (3) = 100, 06 = 3/ /1, /(1 + R(3)) 3 R(3) = 0, N 3 = 60 Mio N 3 = , N 2 + 3N 3 = 50 Mio N 2 = , N 1 + 5N 2 + 3N 3 = 40 Mio N 1 = , 84 P = 107, 84N , 84N , 06N 3 = 40 Mio (1 + R 1 ) Mio (1 + R 2 ) Mio (1 + R 3 ) 3 = 141, 7149 Mio Zu c) P = 3 KRD i R i i=1 P = 40(1 + R 1 ) (1 + R 2 ) (1 + R 3 ) 3 KRD 1 = P (R 1 ) = 40(1 + R 1 ) 2 = 38, 4468 KRD 2 = P (R 2 ) = 100/(1 + R 2 ) 3 = 92, 8599 KRD 3 = P (R 3 ) = 180/(1 + R 3 ) 4 = 159, 9277 P = (38, , , , 005) = 0, 8488 Mio 546

11 Zu d) P = 3 KRD i R i i=1 P = (38, 45 R , 86 R , 93 R 3 ) V ar( P ) = 38, , , , , , , 45 92, 86 0, 01 0, , , 93 0, 01 0, , , 93 0, 007 0, 005 = 3, 364 => Standardabweichung = 1, 834 Mio. Zu e) V ar(5%) = Mio = 3, 0195 Mio 11. Aufgabe Immobilien (15 Minuten) Erläutern Sie kurz folgende Fragestellungen: a) Was versteht man unter dem Liegenschaftszins und welche Rolle spielt er bei der Bewertung von Immobilien? b) Grenzen Sie einen REIT von einem geschlossenen Immobilienfonds ab. c) Welche Transaktionskosten sind mit Immobilieninvestments verbunden? d) Wie ist ein hedonischer Immobilienindex konstruiert? e) Aus historischen Wertentwicklungen wurde die (empirische) Renditevolatilität eines Immobilienindex mit 4% p.a. geschätzt. Der Autokorrelationskoeffizient erster Ordnung weist einen Wert von 0.8 auf. Welche bereinigte Volatilität ergibt sich bei Anwendung des Blundell/Ward-Verfahrens? Zu a) Der Liegenschaftszins LZ ist das Verhältnis des anfänglich erzielbaren Jahresreinertrags eines Mietobjekts zum realisierten Kaufpreis, d.h. die anfänglich akzeptierte Mietrendite. LZ = Mieteinnahmen p.a. Kaufpreis Es ist auch der Kehrwert dieses Quotienten gebräuchlich, der als Vervielfältiger bezeichnet wird. Durch die Multiplikation des relevanten Vervielfältigers mit den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen kann damit ein Ausgangspunkt für den aktuellen Marktwert des zu bewertenden Objekts gefunden werden. Liegenschaftszinssätze werden aus zeitnahen Kaufpreissammlungen ermittelt. Von ihrer Konzeption sind Liegenschaftszinssätze Momentaufnahmen des aktuellen (normierten) Preisgefüges in bestimmten Teilsegmenten des Immobilienmarktes, berechnet auf der Basis innerhalb eines bestimmten Zeitraums abgeschlossener Transaktionen. 547

12 Zu b) Geschlossener Immobilienfonds: Typischerweise werden bei geschlossenen Immobilienfonds die einzelnen Immobilienobjekte, in die das Fondsvermögen investiert werden soll, bereits bei Auflage von den Initiatoren des Fonds festgelegt. Finanzierung durch Eigen- und Fremdkapital. Ist das notwendige Eigenkapital beschafft, werden keine neuen Anteile mehr angeboten, d.h. der Fonds wird geschlossen. Hinsichtlich der Rechtsform sind geschlossene Fonds meist als Personengesellschaft organisiert, ohne dass spezielle gesetzliche Regelungen, etwa hinsichtlich der Art und Zusammensetzung des Fondsvermögens, existieren. Für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds existiert i.d.r. weder ein geregelter Sekundärmarkt noch besteht eine gesetzliche oder vertragliche Rücknahmeverpflichtung der ausgegebenen Anteile seitens der Fondsgesellschaft. Insofern verbleibt nur die Veräußerung der Anteile über einen wenig organisierten Sekundärmarkt, was deren Liquidität einschränkt. REIT: Bei den so genannten Real Estate Investment Trusts handelt es um i.d.r. börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften, deren Hauptgeschäftstätigkeit im Immobiliensektor liegt. In bestimmten Ländern (etwa den USA) existieren steuerliche Besonderheiten, anhand derer Immobilienaktien, deren Geschäftserfolg maßgeblich aus Miet- und Pachteinnahmen sowie Wertsteigerungen von im eigenen Bestand gehaltenen Immobilien abhängt, abgegrenzt werden können. So qualifizieren sich US-amerikanische Aktiengesellschaften als Real-Estate- Investment-Trusts (REITs) mit,,tax exempt status, wenn zumindest 75% des Vermögens in Immobilien- oder Hypothekendarlehn investiert sind, wenigstens 75% der Einkünfte aus Miet-, Pacht- und Darlehnzinsen oder Veräußerungsgewinnen aus Immobilien stammen und mindestens 95% des erzielten Jahresergebnisses an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Zu c) Direkte Transaktionskosten in Form von Maklergebühren, Grunderwerbssteuern, Register-, und Notariatsgebühren. Indirekte Transaktionskosten in Form von Market Impact. Zu d) Diese Kategorie von Immobilienindizes basiert auf der Auswertung von am Markt realisierten Transaktionspreisen für Immobilien innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Als Datenbasis wird eine Stichprobe der Preise aus verkauften Immobilienobjekten herangezogen. Bei der Konstruktion eines transaktionsbasierten Immobilienindex muss den Qualitätsunterschieden der im Zeitablauf erfassten Liegenschaften Rechnung getragen werden. Hedonische Indizes versuchen die Heterogenitätsproblematik dadurch zu lösen, dass mittels eines ökonometrischen Modells die wesentlichen wertbeeinflussenden Faktoren von Immobilieninvestments erfasst und von zeitlichen Einflussfaktoren separiert werden. Statistisch liegt dem Ansatz ein multiples Regressionsmodell zugrunde, wobei die wertbestimmenden Eigenschaften die unabhängigen Variablen und die beobachteten Transaktionspreise die abhängige Variable bilden. Die ermittelten Regressionskoeffizienten repräsentieren die marginale Zahlungsbereitschaft am Markt für die betreffende Eigenschaft. Zu e) Korrektur der STD der Rendite R gemäß dem Blundell/Ward-Verfahren: σ(r 1 a ) = STD(R) 2 (1 a) 2 = 2% 1 0, 8 2 = 4% 3 = 12% (1 0, 8) 2 548

13 Anhang: Tabelle der Standardnormalverteilung (z) P(Z z)

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