IMMOBILIENTREUHÄNDERIN MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC. IMMOBILIENVERWALTER -MAKLER U. BAUTRÄGER Immobiliensachverständige für Verkehrswertermittlung,

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1 IMMOBILIENTREUHÄNDERIN MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC. IMMOBILIENVERWALTER -MAKLER U. BAUTRÄGER Immobiliensachverständige für Verkehrswertermittlung, CIS ImmoZert Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung 2500 Baden, Isidor Trauzl Straße 25 Tel , Fax regina.halbwidl@aon.at Herrn Rechtsanwalt Dr. Thomas Engelhart als Masseverwalter von Hannes Graf Esteplatz Wien BEWERTUNGSGUTACHTEN über den Verkehrswert der bebauten Liegenschaft EZ 206 GB Neunkirchen Grundstück(e) 262 und.241 mit der Liegenschaftsadresse 2620 Neunkirchen, Talgasse 13 Grundbücherlicher Eigentümer Hannes Graf, geb Auftraggeber: RA Dr. Thomas Engelhart, 1030 Wien Zweck: Wertermittlung im Konkursverfahren Graf Hannes Konkurs 4 S 116/09 z, HG Wien Stichtag: (Tag der Befundaufnahme) Datum des Gutachtens:

2 Inhaltsverzeichnis 1. ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS 1 2. ALLGEMEINES AUFTRAG AUFTRAGGEBER ZWECK DER WERTERMITTLUNG BEWERTUNGSSTICHTAG BEFUNDAUFNAHME (LOKALAUGENSCHEIN) ANGABEN DER BEI DER BEFUNDAUFNAHME ANWESENDEN PERSONEN Angaben zur Liegenschaft Angaben zu Rechtsverhältnissen BEWERTUNGSGRUNDLAGEN UND UNTERLAGEN VORBEMERKUNGEN UMSATZSTEUER GENAUIGKEITSANFORDERUNGEN UND HINWEISPFLICHT UNABHÄNGIGKEIT DER GUTACHTERIN, VERTRAULICHKEITSERKLÄRUNG 8 3. BEFUND GRUNDBUCHSSTAND BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT 11 Seite II

3 Beschreibung des Grundstücks Beschreibung der Baulichkeiten: BESTANDRECHTE UND RECHTE DRITTER ZUBEHÖR: ÖFFENTLICHE ABGABEN EINHEITSWERT ANMERKUNG ENERGIEAUSWEISVORLAGE BEWERTUNG WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS WERT DER BESTANDFREIEN LIEGENSCHAFT Sachwert der Liegenschaft Verkehrswert der fiktiv bestandfreien Liegenschaft WERT DER VERMIETETEN LIEGENSCHAFT Ertragswertverfahren Plausibilitätskontrolle Verkehrswert der vermieteten Liegenschaft ZUSAMMENFASSUNG ANMERKUNGEN ANHANG 56 Seite III

4 7.1. HAUPTMIETVERTRAG VEREINBARUNG (MIETRECHTSWEITERGABE) RECHNUNG UND QUITTUNG (MIETZINSVORAUSZAHLUNG) MANDATSBESCHEID BAUAUFTRAG UNTERLAGEN DER BAUBEHÖRDE (AUSZUGSWEISE) FOTODOKUMENTATION AUßENANSICHTEN Straßenansichten Gartenansichten FOTODOKUMENTATION INNENANSICHTEN Hauptgebäude Erdgeschoss Hauptgebäude Obergeschoss Hauptgebäude Dachboden Hauptgebäude Kellergeschoss Nebengebäude Wohneinheit Nordseite Nebengebäude Wohneinheit Südseite Nebengebäude Lagerräume LITERATURVERZEICHNIS 87 Seite IV

5 1. Abkürzungsverzeichnis Abb. Abbildung ABGB Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch Anm. Anmerkung BGBl. Bundesgesetzblatt BGF Bruttogeschossfläche, Bruttogrundrissfläche BK Betriebskosten BRI Bruttorauminhalt DKM Digitale Katastralmappe d.s. das sind EO Exekutionsordnung ETW Eigentumswohnung EW Einheitswert EZ(en) Einlagezahl(en) f. folgende Seite ff. folgende Seiten G Grenzkataster GB Grundbuch GF Geschäftsführer Gst. Grundstück GVG Grundverkehrsgesetz idf in der Fassung idgf in der geltenden Fassung insb. Insbesondere IPS Immobilienpreisspiegel k.a. keine Angabe KG Katastralgemeinde KO Konkursordnung KP Kaufpreis KV Kaufvertrag LBG Liegenschaftsbewertungsgesetz LD Lebensdauer LGBl. Landesgesetzblatt LHSt Landeshauptstadt LNr. Laufende Nummer (zb. Grundbuch: B-LNr.1) m.e. meines Erachtens MRG Mietrechtsgesetz Seite 1

6 MV NF Pkt. RH RND SV TZ u.a. udgl usw. V vgl. WEG WFG w.o. zb. Mietvertrag Nutzfläche Punkt Raumhöhe Restnutzungsdauer Sachverständiger Tagebuchzahl unter anderem und dergleichen und so weiter Vervielfältiger vergleiche Wohnungseigentum(gesetz) Wohnbauförderungsgesetz wie oben zum Beispiel Gebäudebeschreibung: DG Dachgeschoss EG Erdgeschoss KG Kellergeschoss OG Obergeschoss UG Untergeschoss Gerichts- und Behördenbezeichnungen: BG Bezirksgericht LG Landesgericht OGH Oberster Gerichtshof OLG Oberlandesgericht VfGH Verfassungsgerichtshof VwGH Verwaltungsgerichtshof BH Bezirkshauptmannschaft FA Finanzamt Gde Gemeinde Seite 2

7 2. Allgemeines 2.1. Auftrag Ermittlung des Verkehrswerts der Liegenschaft EZ 206 GB 01906, in 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, zum Zeitpunkt der Befundaufnahme unter der Annahme der Kontaminations- und Lastenfreiheit und unter Berücksichtigung des per Bewertungsstichtag bestehenden Mietverhältnisses. Für die Liegenschaft liegt zum Bewertungsstichtag ein unbefristeter Hauptmietvertrag vor. Bei dem Mietobjekt(en) handelt es sich um Wohn- oder Geschäftsräumlichkeiten, welche sich in vor baubewilligten Gebäuden befinden. Da nach fachlicher Einschätzung des Auftraggebers keine der Voll- oder Teilausnahmebestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ( ) zur Anwendung kamen, und dieses Bestandverhältnis daher dem Mietrechtsgesetz (MRG) zur Gänze unterliegen dürfte, soll die Wertermittlung unter Berücksichtigung der mietrechtlichen Bestimmungen des MRG wie insbesondere Preis- und Kündigungsschutz erfolgen. Die im C-Blatt der Liegenschaft eingetragenen Lasten sollen unberücksichtigt bleiben. Auftragsbasis: Auftragsschreiben per vom von RA Dr. Thomas Engelhart & Partner Rechtsanwälte OG sowie Telefonat mit Herrn RA Dr. Thomas Engelhart am Auftraggeber RA Dr. Thomas Engelhart & Partner Rechtsanwälte OG, Esteplatz 4, 1030 Wien 2.3. Zweck der Wertermittlung Wertermittlung in der Konkurssache Graf Hannes Konkurs 4 S 116/09 z, HG Wien 2.4. Bewertungsstichtag Befundaufnahme (Lokalaugenschein) am , 8:45 Uhr bis 10:00 Uhr Anwesenheit von: Seite 3

8 Herrn Mag. Peter Djokic, als Vertreter der Heinrich Scholdan Gesellschaft m.b.h. & Co OHG, welche Mieter der gesamten Liegenschaft ist. Frau Mag. Regina Halbwidl, MSc., SV Das Hauptgebäude konnte in allen Geschossen - Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss sowie unausgebautes Dachgeschoss - besichtigt werden. Ebenso konnten die Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Nebengebäudes begangen werden. Das unausgebaute Dachgeschoss des Nebengebäudes war nicht zugänglich. Ebenfalls nicht zugänglich war das auf dem Grundstück errichtete Garagengebäude Angaben der bei der Befundaufnahme anwesenden Personen Angaben zur Liegenschaft Herr Mag. Peter Djokic gibt auf diesbezügliche Befragung an, dass die Liegenschaft seines Wissens an Strom, Gas, Wasser und Kanal angeschlossen ist. Im Hauptgebäude wurde in einem der straßenseitigen Zimmer nach einem Zimmerbrand etwa Anfang 2009 der Boden komplett erneuert Angaben zu Rechtsverhältnissen Herr Mag. Djokic sagt bei der Befundaufnahme aus, dass 1. die Firma Heinrich Scholdan Gesellschaft m.b.h. & Co OHG die Hauptmietrechte von Herrn Herbert Kratky laut Vereinbarung vom übernommen hat 2. die Mietzinsvorauszahlung in der Höhe von ,00, welche laut Rechnung und Quittung vom an den Hauseigentümer, Herrn Hannes Graf, geleistet wurde, errechnete sich durch Diskontierung der Zahlungsströme auf den Zahlungstag und sei für den Zeitraum vom bis inklusive Dezember 2013, somit für fünf Jahre bestimmt, sodass daher Mietzinszahlungen gemäß zugrundeliegenden Hauptmietvertrag erst wieder ab an den Vermieter zu fließen haben Bewertungsgrundlagen und Unterlagen Grundbuchsauszug, Abfragedatum vom Auszug aus der digitalen Katastralmappe Lageplan, Orthophoto Seite 4

9 Erhebungen in der Urkundensammlung Grundbuchsgericht Grundbuchsauszüge der erhobenen Vergleichsliegenschaften Auszüge aus der digitalen Katastralmappe der erhobenen Vergleichsliegenschaften Internetabfragen Umweltbundesamt/Verdachtsflächenkataster Stand vom Internetabfragen Pläne Stand vom Stand vom Stand vom Internetabfragen Grundbuch: Stand vom Flächenwidmungs- und Bebauungsplan (Ausschnitt) der Gemeinde Neunkirchen, Kopie ausgegeben am Unterlagen aus dem Bauakt in Kopie angefertigt durch das Bauamt der Gemeinde Neunkirchen am : Einreichplanung für die Errichtung des Wohngebäudes und des Nebengebäudes, undatiert Baubewilligung für Einbau einer gasbefeuerten Zentralheizungsanlage: Bewilligungsbescheid vom Niederschrift der Bauverhandlung für Einbau einer gasbefeuerten Zentralheizungsanlage vom Technische Beschreibung der Gasheizungsanlage vom Abgabenbescheid Kanalbenützungsgebühr vom Abgabenbescheid Kanaleinmündungsgebühr Baubewilligungsbescheid Hauskanalleitung vom Bauverhandlungsniederschrift über die Errichtung einer Kanalhausleitung vom Kanalplan Aktenvermerk Sanierungsauftrag der Baubehörde vom Mandatsbescheid der Stadtgemeinde Neunkirchen vom (Sanierung der Fassade) Niederschrift Lokalaugenschein Baumängel Fassade Talgasse 13 vom Marktrecherchen Luftbildaufnahmen Seite 5

10 Niederösterreichisches Geoinformationssystem Baupreisindex auf Demografische Kennzahlen der Statistik Austria Eigene Vergleichspreissammlung Fotodokumentation Erhebungen bei Bauträgern, Maklern Liegenschaftsbewertungsgesetz idgf ÖNORM B 1802 Fachliteratur lt. Literaturverzeichnis im Anhang 2.8. Vorbemerkungen Die Sachverständige geht bei der Gutachtenserstellung von den ihr zur Verfügung gestellten Unterlagen und ihr gegebenen Informationen aus. Das Gutachten wurde ausschließlich nach den Bestimmungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992, BGBl 1992/150 erstellt. Es wird der Verkehrswert gem. 2 Abs 2 LBG ermittelt. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass dieser Verkehrswert ex definitione nicht ident mit einem Beleihungswert ist. Wenn nicht ausdrücklich anders angegeben versteht sich die Wertermittlung geldlastenfrei. Eine rechtliche und auch steuerliche Beurteilung wird von der Gutachterin nicht vorgenommen. Es wird weiters angenommen, dass gegebenenfalls wertbeeinflussende Abgaben, Beiträge oder Gebühren zum Stichtag bezahlt sind, und Grundstücksabtretungen, Sonderumlagen oder ähnliches nicht mehr anfallen. Es wurde nicht geprüft, ob zugunsten des Bewertungsgrundstücks irgendwelche nicht im Grundbuch eingetragenen Rechte, auch aufgrund privatrechtlicher Vereinbarungen, oder dinglich nicht gesicherte Verpflichtungen der Liegenschaftseigentümer bestehen. Währungsbeträge sind in Euro angegeben, Flächenmaße in Quadratmeter. Die Liegenschaft wurde mit bloßem Augenschein besichtigt. Die Feststellungen zur Beschaffenheit und den tatsächlichen Eigenschaften der baulichen Anlagen, des Grundstückes und des Bodens erfolgt ausschließlich auf Grundlage der Ortsbesichtigung und der vorliegenden Unterlagen. Von der Sachverständigen wurden weder eine bauliche noch eine bauphysikalische Untersuchung des Gebäudes durchgeführt, noch wurde eine Untersuchung der Teile durchgeführt, welche überdeckt sind, sich nicht offen darbieten oder unzugänglich sind. Die Funktionsfähigkeit der haustechnischen und sonstigen technischen Anlagen wurde seitens der Sachverständigen nicht im Detail sondern nur Seite 6

11 nach dem bloßem Augenschein geprüft. Detaillierte Untersuchungen, insbesondere zerstörende Untersuchungen wurden nicht ausgeführt, weshalb Angaben über nicht sichtbare Bauteile und Baustoffe aus Auskünften, die der Sachverständigen gegeben werden, auf vorgelegte Unterlagen oder Annahmen beruhen. Sie dürfen daher nicht so interpretiert werden, als würden diese die Konstruktion oder das bauliche Tragwerk in seiner Gesamtheit beurteilen. Es wird ausdrücklich festgehalten, dass dieses Gutachten jedenfalls kein Gutachten über den allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses im Sinne des 37 Abs 4 WEG 2002 darstellt. Die Bewertung allfälliger Instandhaltungs- Instandsetzungs- oder Herstellungskosten wird von der Sachverständigen entsprechend ihrer Erfahrungen angesetzt und wird dabei von einer der Lage und jeweiligen Nutzung des Objektes marktkonformen Ausführung ausgegangen. Maße und Flächen sind den vorgelegten Unterlagen entnommen und wurden örtlich nicht oder nur stichprobenweise überprüft. Technische Berechnungen sind überschlägig, d.h. in einem Genauigkeitsmaß ausgeführt wie es für die Bewertung des Verkehrswerts maßgeblich ist. Soweit nichts anderes augenscheinlich feststellbar ist, wird angenommen, dass konsensgemäß gebaut wurde, daher keine Abweichungen der tatsächlichen Bauführung vom genehmigten Bauplan vorliegen und sämtliche behördliche Auflagen erfüllt wurden. Der Wertermittlung werden die Umstände zugrundegelegt, die im Rahmen einer üblichen, ordnungsgemäßen und angemessenen Erforschung des Sachverhaltes, vor allem bei der örtlichen Besichtigung erkennbar waren oder sonst bekannt geworden sind. Die Bewertung der Liegenschaften beinhaltet grundsätzlich alle auf den Grundstücken errichteten Gebäude und die darin eingebaute Gebäudeausstattung, wie Installationen, Sanitäreinrichtungen, Heizungsanlagen, etc. Weiters sind Außenanlagen, Einfriedungen, Gartengestaltungsbauwerke sowie alle Ver- und Entsorgungseinrichtungen im ermittelten Verkehrswert berücksichtigt. Die auf der Liegenschaft vorhandenen Fahrnisse, wie Möblierung, Gerätschaften, Hausrat etc. sind im ermittelten Verkehrswert nicht eingerechnet. Das vorliegende Verkehrswertgutachten ist nicht für steuerliche Zwecke zu verwenden, sondern ist nur für den gegenständlichen Auftrag vorgesehen. Meine Bewertungen und Berichte sind streng vertraulich und nur für den Auftraggeber oder dessen Berater bestimmt. Der vorliegende Bericht wurde ausschließlich zu dem oben genannten Zweck erstellt. Es wird gegenüber dritten Parteien keine Haftung übernommen für den Fall, dass sich andere, sei es zum genannten oder zu einem anderen Zweck, darauf berufen. Dieser Bericht darf ohne meine schriftliche und vorab erteilte Seite 7

12 Zustimmung zu Form und Kontext, in dem es erscheinen soll, weder in Teilen noch im Ganzen in veröffentlichten Unterlagen, Rundschreiben oder Verlautbarungen Erwähnung finden noch in einer anderen Weise veröffentlicht werden Umsatzsteuer Ab Inkrafttreten des Budgetbegleitgesetzes 1998 sind umsatzsteuerliche Bestimmungen für Immobilientransaktionen in Kraft, die folgenden Hinweis erforderlich machen: Sollte die Immobilie mit Inrechnungsstellung von 20% Umsatzsteuer verwertet werden, so ist die Umsatzsteuer dem ermittelten Wert hinzuzurechnen, hierbei wäre eine eventuelle Vorsteuerkorrektur nicht nötig. Sollte ohne Inrechnungsstellung von 20 % Umsatzsteuer verkauft werden, wären eventuell geltend gemachte Vorsteuerabzüge von baulichen Maßnahmen der letzten zehn Jahre zu berichtigen und anteilig an die Finanzverwaltung abzuführen Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht (ÖNORM B 1802 Pkt. 3.3.) Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. Weiters ist darauf zu verweisen, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Je nach Verwertungsdauer und Anzahl der Interessenten kann der erzielte Kaufpreis innerhalb einer Bandbreite von bis zu 15 % nach oben und unten abweichen Unabhängigkeit der Gutachterin, Vertraulichkeitserklärung Die gefertigte Sachverständige erklärt ausdrücklich, dass sie diese Liegenschaftsbewertung als unabhängige Gutachterin objektiv und unparteiisch erstellt hat. Die gefertigte Sachverständige erklärt weiters, sämtliche Informationen, Urkunden und Unterlagen, die sie vom Auftraggeber oder von Dritten im Zusammenhang mit der Gutachtenserstellung erhalten hat und den Inhalt des Gutachtens selbst, insbesondere die ermittelten Werte im Rahmen der gesetzlichen Gegebenheiten vertraulich zu behandeln. Seite 8

13 3. Befund 3.1. Grundbuchsstand GRUNDBUCH Neunkirchen EINLAGEZAHL 206 BEZIRKSGERICHT Neunkirchen ****************************************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ 2862/2009 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 262 Baufl.(begrünt) GST-Fläche 813 Baufl.(Gebäude) 418 Baufl.(begrünt) 395 Talgasse 13 GESAMTFLÄCHE 1793 ************************************* A2 ************************************** ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 Graf Hannes GEB: ADR: Ausstellungsstr. 63/26, Wien 1020 d 967/2005 IM RANG 3296/2004 Kaufvertrag Eigentumsrecht vorgemerkt e 1347/2005 Rechtfertigung f 3570/2005 Belastungs- und Veräußerungsverbot h 2862/2009 Eröffnung des Konkurses am (4 S 116/09 HG Wien) ************************************* C *************************************** 8 b 967/2005 IM RANG 333/2005 Schuldschein und Pfandurkunde PFANDRECHT EUR ,-- 14 % Z, 16 % VuZZ, NGS EUR ,-- für UNIQA Personenversicherung AG c 967/2005 Widmung für den Deckungsstock d 967/2005 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 439 GB Rohrbach am Steinfelde 9 a 3570/2005 BELASTUNGS- UND VERÄUSSERUNGSVERBOT für Mario Wolfgang Graf, geb gelöscht ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS GEBÜHR: EUR *************** :12, D ********** ZEILEN: 39 Gutsbestand (A1-Blatt) Die Liegenschaft in EZ 206 besteht laut Grundbuchsauszug vom aus dem Grundstück Nr.262 sowie. 241 im Gesamtausmaß von 1793 m². Gutsbestand (A2-Blatt) Keine Eintragungen Eigentumsverhältnisse (B-Blatt L-Nr. 1) Als Eigentümer der bewertungsgegenständlichen 1/1 Anteile B-LNr.1 ist Herr Hannes Graf, geb , eingetragen. Seite 9

14 Lasten (C-Blatt): Im C-Blatt ist ein Pfandrecht unter C-LNR 8 (TZ 967/2005) für die UNIQA Personenversicherung AG einverleibt. Weiters ist ein Belastungs- und Veräußerungsverbot für Herrn Mario Wolfgang Graf, geb , eingetragen. Die angeführten Lasten sollen im Sinne des Bewertungsauftrags in der nachfolgenden Verkehrswertermittlung nicht berücksichtigt werden. Außerbücherliche Rechte oder Verpflichtungen wurden nicht bekannt gegeben. Die später folgende Bewertung wird auftragsgemäß lastenfrei durchgeführt. Statistik der Tagebuchzahlen über Kauftransaktionen in der KG im Jahr 2010: BEZIRKSGERICHT Neunkirchen TAGEBUCH FÜR GRUNDBUCHSSTÜCKE ******************************************************************** GB Neunkirchen Gegenstand: Eigentumsrecht (Kauf) ab: JAHR TZ EZ TZ EZ TZ EZ TZ EZ TZ EZ GEBÜHR: EUR *************** :19, D ********** ZEILEN: 21 Seite 10

15 3.2. Beschreibung der Liegenschaft Bei der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft handelt es sich um die Liegenschaft mit der Adresse 2620 Neunkirchen, Talgasse 13. Auf dem Grundstück befindet sich ein zweigeschossiges, teilunterkellertes Wohngebäude, ein entlang der rechten Grundgrenze situiertes Nebengebäude sowie ein weiteres kleines Nebengebäude an der linken Grundgrenze Beschreibung des Grundstücks Lage Neunkirchen ist die Bezirkshauptstadt für den Bezirk Neunkirchen mit Einwohnern (Stand 1. Jänner 2010), in der sich das Bezirksgericht, ein Finanzamt sowie ein Krankenhaus mit 395 Betten befinden. Die Stadt liegt im Südosten Niederösterreichs im Industrieviertel, genauer gesagt im Steinfeld. Quelle: Seite 11

16 Die Lage ist in den folgenden beiden Abbildungen mit A gekennzeichnet: Makrolage: Quelle: Stand vom ; Markierung der Lage mit A Quelle: Stand vom ; Markierung der Lage mit A Seite 12

17 Mikrolage: Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich in der Nähe des Zentrums (Hauptplatz) der Stadtgemeinde Neunkirchen. Die Talgasse liegt im südwestlichen Bereich des besiedelten Gemeindegebiets. Das Grundstück liegt in der Nähe der Kreuzung Talgasse/Ferdinand Raimund Weg, unweit des Hauptplatzes und nahe dem Stadtpark. Quelle: Stand vom ; Markierung der Lage mit A Seite 13

18 Die Lage einer Wohnliegenschaft wird hinsichtlich ihres Verkehrswerts insbesondere nach folgenden Kriterien beurteilt: Kriterium Erfüllungsgrad verkehrstechnische Erreichbarkeit öffentlicher Verkehr verkehrstechnische Erreichbarkeit Individualverkehr Neunkirchen ist durch die ÖBB-Südbahn gut erschlossen. Die Fahrtzeit nach Wien-Südbahnhof beträgt, je nach Verbindung, circa Minuten, nach Wiener Neustadt etwa 25 Minuten..Der Busbahnhof von Neunkirchen befindet sich direkt im Zentrum am Minoritenplatz, von dort fahren alle Buslinien in die Orte des Bezirks ab. Die zentrale Lage des Grundstücks bedeutet eine guten Anschluss an den öffentlichen Verkehr. Die Stadt ist ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt im südlichen Niederösterreich, da sie an der alten Handelsstraße von Wien-Triest gelegen ist. Für den Straßenverkehr ist Neunkirchen durch die S6 Semmering Schnellstraße (Abfahrt Neunkirchen), durch die A2 Süd Autobahn (Knoten Wr. Neustadt, Abfahrt Neunkirchen Ost) sowie durch die Wiener Neustädter Straße B 17 sehr gut erschlossen. Wiener Neustadt ist in ca. 15 Minuten, Wien in etwa 45 bis 50 Minuten erreichbar. Infrastrukturelle Einrichtung (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeit, Sport, Kultur, etc.) Beeinträchtigung durch Lärm- und Abgasemissionen Wohnumgebung Als Bezirkshauptstadt verfügt Neunkirchen über alle wichtigen Ämter und Behörden, wie Bezirksgericht, Finanzamt, Gebietskrankenkasse, Bezirkshauptmannschaft, Arbeiterkammer, Bezirksbauernkammer, Wirtschaftskammer. Weiters verfügt Neunkirchen über ein Krankenhaus und eine Stadtpolizei. Mehrere Kindergärten, Volksschulen und Hauptschulen, sowie Gymnasium, Handelsakademie, Berufsschulen stehen zur Verfügung. Einkaufsmöglichkeiten konzentrieren sich einerseits in der nahegelegenen Innenstadt (um den Hauptplatz und den Holzplatz, Triesterstraße, Fabriksgasse, Wienerstraße) und andererseits am Handelsgebiet "Am Spitz", welches am Stadtrand in Richtung Ternitz liegt. (Supermärkte, Elektrohandel, Baumarkt, div. Autohändler und Werkstätten, Bürohäuser,...). Die Talgasse ist keine Durchzugsverkehrsroute und daher nur mittelstark befahren, es sind somit nur geringe Lärmund Staubbeinträchtigungen gegeben. Wohngebäude mittlerer Größenordnung, durch die Grundstückstiefen und das angrenzende Grünlandgebiet für städtische Verhältnisse überdurchschnittlich großer Anteil an Grünflächen in der Umgebung des zu bewertenden Wohngebäudes. Seite 14

19 Maße, Form und Topographie Die Liegenschaft besteht aus den Grundstücken 262 und.241 mit einer Grundfläche von insgesamt 1793m² gemäß Angaben im Grundbuchsauszug. Das Grundstück befindet sich noch nicht im Grenzkataster, sodass seine Grundstücksgrenzen und die -größe rechtlich nicht gesichert sind. Die Liegenschaft insgesamt ist eine Mittelparzelle und in Form eines unregelmäßigen Vielecks konfiguriert. Annähernd lässt sich die Form mit einem langgestreckten Rechteck beschreiben. Das Grundstück Nr..241 grenzt im Norden an die Talgasse und ist somit an das öffentliche Gut angebunden. Die Liegenschaft ist weitgehend eben und horizontal gelegen. Quelle:Eigene Darstellung auf Basis von: (Stand nicht maßstabgetreu) Seite 15

20 Quelle:Eigene Darstellung basierend auf: (Stand nicht maßstabgetreu) Flächenwidmung, Anschlüsse und Kontaminierung Quelle: Flächenwidmungs-und Bebauungsplan, Stand vom , nicht maßstabsgetreu; Seite 16

21 MAXIMALE RECHTICH ZULÄSSIGE BEBAUBARKEIT GEMÄSS BEBAUUNGSPLAN-VO FÜR GST. 241 unter Berücksichtigung der Bebauungsbestimmungen lt. Verordnung (theoretisch erzielbar sofern die Grundstückskonfiguration optimal) Fläche Bauplatz maximal bebaubare Fläche Grundstück Nr. Fläche (Bx) Bebauungsdichteberechnung 262 Gp 980 nicht als Bauland Wohngebiet bebaubar.241 BW x=bx * 0,5 406,50 maximal bebaubare Fläche 406,50 Widmung GSt.242 Bebauungsbestimmungen GSt.242: Widmung GSt 262 Bebauungsbestimmungen GSt 262: Anschlüsse (gemäß Angaben d. Gemeinde sowie des Hauptmieters) BW-b Bauland Wohngebiet Wohndichteklasse b ( Einwohner je ha) Bebauungsdichte 50%, offene oder gekuppelte Bauweise, Bauklasse 2-3, max. 11m Gebäudehöhe; Gp Grünland Parkanlage keine Anschluss des Gebäudes an Strom, Wasser, Kanal, Gas (augenscheinlich funktionsbereit); öffentlich-rechtliche Verpflichtungen baubehördlicher Bauauftrag Die Aufschließungsabgabe für das Grundstück.241 in den derzeitigen Grenzen gilt gemäß Angaben der Baubehörde als entrichtet. Nach Angaben der Gemeinde sind grundstücksbezogene Abgaben in der Höhe von ca ,-- offen. Ob sonstige Verpflichtungen offen sind wurde nicht bekanntgegeben. Mit Mandatsbescheid der Stadtgemeinde Neunkirchen vom ist ein Bauauftrag zur Sanierung der baufälligen straßenseitigen Fassade erteilt worden, der per Bewertungsstichtag noch nicht erfüllt worden ist. Kontaminierung (Abfrage im Internet beim Umweltbundesamt) Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft GSt. Nr..241 und 262 scheint im Verdachtsflächenkataster bzw. im Altlastenatlas derzeit nicht auf. Weitergehende Untersuchungen hinsichtlich einer Kontaminierung wurden von der SV nicht angestellt, diese können nur von Sonderfachleuten durchgeführt werden. Seite 17

22 Entsprechend den Bestimmungen des Altlastensanierungsgesetzes (ALSAG, BGBl. Nr. 299/1989 i.d.g.f) hat der Landeshauptmann dem Bundesminister für Umwelt Verdachtsflächen bekanntzugeben. Der Verdachtsflächenkataster wird vom Umweltbundesamt geführt und beinhaltet jene vom Landeshauptmann gemeldeten Altablagerungen und Altstandorte, für die der Verdacht einer erheblichen Umweltgefährdung aufgrund früherer Nutzungsformen ausreichend begründet ist. Die Eintragung einer Liegenschaft in den Verdachtsflächenkataster dokumentiert keinesfalls, dass von der Liegenschaft tatsächlich eine erhebliche Gefahr ausgeht. Ob von einer Verdachtsfläche tatsächlich eine erhebliche Gefahr ausgeht, muss durch entsprechende Untersuchungen (z.b. Boden- und Grundwasseruntersuchungen) nachgewiesen werden. Werden mit der Meldung einer Fläche zu wenig Informationen übermittelt, wird die Altablagerung oder der Altstandort nicht in den Verdachtsflächenkataster aufgenommen. Eine Eintragung kann erst erfolgen, wenn vom Landeshauptmann zusätzliche, ausreichende Informationen übermittelt werden. Es gibt bereits eine große Anzahl von Meldungen, die noch nicht in den Verdachtsflächenkataster aufgenommen werden konnten. Die österreichweite Erfassung von Verdachtsflächen ist noch nicht abgeschlossen. Es sind daher noch nicht alle Verdachtsflächen im Verdachtsflächenkataster enthalten. Quelle: Stand vom Es liegen keine augenscheinlichen Anzeichen für eine Kontamination vor. Das vorliegende Gutachten wird unter der Annahme, dass keine wertmindernde Bodenkontamination gegeben ist, erstellt. Seite 18

23 Beschreibung der Baulichkeiten: Auf der Liegenschaft befinden sich 1. ein zweigeschossiges, teilunterkellertes Wohngebäude, 2. ein entlang der westlichen Grundgrenze situiertes Nebengebäude sowie 3. ein weiteres kleines Nebengebäude (Garage) an der östlichen Grundgrenze. Lageplan: Das Wohngebäude ist in gekuppelter Bauweise errichtet und besteht aus folgenden Geschossen: Kellergeschoss (teilunterkellert) Erdgeschoss Obergeschoss Seite 19

24 Das Nebengebäude ist nicht unterkellert und besteht aus einem Geschoss (Erdgeschoss). Weiters ist eine nicht unterkellerte ebenerdige Garage vorhanden. Auf dem nachfolgenden Lageplan, der bei der Baubehörde als Kanalplan aufliegt, ist die Lage von Wohnhaus, Nebengebäude und Garagengebäude ersichtlich. Der Plan ist nicht genordet, die Talgasse liegt im Norden, die Gebäude südlich davon. Seite 20

25 Raumprogramm und Nutzflächen Als Basis für die folgende Aufstellung der Flächen sowie für die Darstellung der Grundrisse dienten die im Bauakt aufliegenden Baupläne. Die Flächen sind gerundet und entsprechen einem für die Liegenschaftsbewertung erforderlichen Genauigkeitsmaß. Eine detaillierte Bestandvermessung wurde aus verfahrensökonomischen Gründen nicht durchgeführt. Die nachfolgenden Angaben beruhen daher im Wesentlichen auf den vorhandenen Planunterlagen: Grundrissplan Wohngebäude Kellergeschoss (teilunterkellert) Quelle: Einreichplan, NICHT MASSSTABSGETREU Seite 21

26 Grundrissplan Wohngebäude Erdgeschoss Quelle: Einreichplan, NICHT MASSSTABSGETREU Seite 22

27 Grundrissplan Wohngebäude Obergeschoss Quelle: Einreichplan, NICHT MASSSTABSGETREU Seite 23

28 Wohnhaus - Gebäudeschnitt: Quelle: Einreichplan, NICHT MASSSTABSGETREU Seite 24

29 Grundriss Nebengebäude: Quelle: Einreichplan, NICHT MASSSTABSGETREU Seite 25

30 WOHNGEBÄUDE Raumnutzung ERDGESCHOSS (Wohnung 1) Fläche in m² Vorraum 2,10 3,20 6,7 Vorraum 1,70 3,20 5,4 Zimmer 2,90 3,20 9,3 Küche 2,40 2,30 5,5 Zimmer 4,60 5,24 24,1 Gang 5,80 1,10 6,4 Kabinett 4,07 1,95 7,9 Kabinett 4,07 2,80 11,4 Zimmer 4,56 5,24 23,9 Küche 3,85 5,24 20,2 Wohnutzfläche ERDGESCHOSS 120,8 offene Veranda 2,35 4,20 9,9 Nutzfläche ERDGESCHOSS 130,7 Raumnutzung OBERGESCHOSS (Wohnung 2) Fläche in m² Vorzimmer 2,52 5,89 14,8 Bad+WC 4,46 2,18 9,7 Kabinett 4,46 3,14 14,0 Schlafzimmer 5,38 4,73 25,4 Zimmer 5,38 4,82 25,9 Speiszimmer 5,38 4,68 25,2 Wohnzimmer 5,39 4,15 22,4 Veranda 2,50 4,05 10,1 Wohnnutzfläche OBERGESCHOSS 147,6 Raumnutzung KELLERGESCHOSS Fläche in m² Vorkeller 5,10 1,90 9,7 Kohlenkeller 2,70 1,42 3,8 Gemüsekeller 4,60 5,10 23,5 Nutzfläche KELLERGESCHOSS 37,0 GESAMTNUTZFLÄCHE Wohngeb. 315,3 hievon WOHNNUTZFLÄCHE Wohngeb. 268,5 NEBENGEBÄUDE Raumnutzung Fläche in m² Zimmer 4,47 4,23 18,9 Küche 4,9 2,64 12,9 Vorraum 2,25 1,18 2,7 Kabinett 4,1 1,6 6,6 Waschküche 5,66 3,31 18,7 Wagenschupfe 6,02 5,3 31,9 Stall 4,8 5,7 27,4 Schupfe 5,38 5,12 27,5 Nutzfläche NEBENGEBÄUDE 146,6 Die oben bildlich und tabellarisch dargestellte Raumaufteilung entspricht nicht genau den Verhältnissen in natura. Beim Nebengebäude wurden die Räume durch Zwischenwände und Einbau von Sanitärräumen verändert, sodass insgesamt zwei für Wohnzwecke genutzte Einheiten sowie zwei Abstellräume (Garagen) entstanden sind. Im Erdgeschoss des Hauptgebäudes weicht die tatsächliche Raumaufteilung der Wohnung von der Plandarstellung teilweise ab. Die Gestaltung der Räume im Obergeschoss entspricht von geringfügigen Änderungen - annähernd der Plandarstellung. Insgesamt umfasst das Hauptgebäude zwei Wohnungen eine im Erdgeschoss eine im Obergeschoss. Seite 26

31 Konstruktion und Ausstattung Hauptgebäude WOHNGEBÄUDE ALLGEMEIN Tragwerk Dach Stiegen Fassade Fenster Türen und Tore Außenanlagen Wandbeläge Bodenbeläge Deckenbeläge Haustechnik Sanitärraumausstattung Ausführung und Baumaterialien Fundamente, tragende Bauteile: massive Bauweise, vermutlich Ziegel/Stein/Mauerwerk; Außenwände aus 45-60cm, nicht tragende Innenwände im EG massiv 10-15cm stark; Decke über KG vermutlich Gewölbedecke, Decke über EG und OG vermutlich Tramdecken bzw. Dippelbaumdecke Satteldach, zimmermannsmäßig gefertigter Holzdachstuhl, Unterdach mit Holzverschalung, Stiege zum Keller- und Obergeschoss jeweils eine einläufige halbgewendelte Steinstiege, Stiege zum Dachboden einläufige gerade Steinstiege. stark strukturierte verzierte Fassade an der straßenseitigen Gebäudefront, großflächig lose Putz- Gesimse und Blechteile, die übrigen Gebäudeseiten sind glatt einfache Putzfassaden nach augenscheinlich durchgeführten Installationsarbeiten teils nicht fertiggestellten Verputzarbeiten Holzkastenfenster Hauseingangstüre sowie Wohnungseingangstüren sind hohe zweiflügelige Holztüren, wohnungsinnenseitige Türen teils einfache, einflügelige Holztüren, teils verglast; teils hohe Stilholzflügeltüren in Holztürstöcken, braun; Zugangswege befestigt (betoniert), starke Witterungsschäden/Baumängel; Einfriedung des Grundstücks teils mit Maschendrahtzaun teils mit Mauern Ausführung und Baumaterialien Wände grundsätzlich verputzt, gemalt; keramischer Fliesenbelag in Sanitärräumen; Holzparkettböden (teils Fischgrätparkett, teils Sternparkettboden), in mehreren Aufenthaltsräumen wurde der Boden mit Spannteppichböden bedeckt, keramischer Fliesenbelag in WC-Räumen und Badezimmern verputzt und gemalt gasbefeuerte Zentralheizung für Warmwasserbereitung und Raumheizung, laut Angaben der Mieter angeblich funktionstüchtig; diverse haustechnische Anlagen und Leitungen für Wasser, Abwasser, Strom teils veraltet; Badezimmer im EG-Wohnung: Waschtisch, kleine Einbaubadewanne, Waschmaschinenanschluss; WC- Raum mit STand-WC und Dusche; Badezimmer im OG- Wohnung: Doppelwaschbecken, Eckbadewanne, Handtuchtrockner-Wandradiator; WC-Raum: Hänge-WC mit Vorwandinstallationen Seite 27

32 Konstruktion und Ausstattung Nebengebäude NEBENGEBÄUDE ALLGEMEIN Tragwerk Dach Stiegen Fassade Fenster Türen und Tore Ausführung und Baumaterialien Fundamente, tragende Bauteile: massive Bauweise, vermutlich Ziegel/Stein/Mischmauerwerk; Außenwände aus 45-50cm, nicht tragende Innenwände im EG massiv 10-15cm stark; Decke über KG vermutlich Gewölbedecke, Decke über EG und OG vermutlich Tramdecken bzw. Dippelbaumdecke Satteldach, wahrscheinlich zimmermannsmäßig gefertigter Holzdachstuhl, Dachdeckung mit kleinformatigen dunkelgrauen Dachsteinen; Dachboden war beim Befundtermin nicht zugänglich; Dacheindeckung nach äußerem Augenschein an mehreren Stellen großflächig durchhängend, Unterkonstruktion möglicherweise mangelhaft Stiege zum Dachboden lt. Planunterlagen eine einläufige viertelgewendelte Stiege glatte einfache Putzfassaden, Dachgesimse; Holzkastenfenster Hauseingangstüren/Wohnungseingangstüren einflügelige Holztüren, Eingangstore zu ehemaligen Stall und Wagenschupfe hohe zweiflügelige Holztore; wohnungsinnenseitige Türen teils einfache, einflügelige Holztüren, in Holztürstöcken; Ausführung und Baumaterialien Wandbeläge Bodenbeläge Deckenbeläge Haustechnik Sanitärraumausstattung Wände grundsätzlich verputzt, gemalt; keramischer Fliesenbelag in Sanitärräumen; teils Holzdielenböden in den Aufenthalts/Wohnräumen, keramische Fliesen in Nebenräumen und Nassräumen verputzt und gemalt gasbefeuerte Zentralheizung für Warmwasserbereitung und Raumheizung, bei der Befundaufnahme konnte die Funktionstüchtigkeit nicht überprüft werden; diverse haustechnische Anlagen und Leitungen für Wasser, Abwasser, Strom vermutlich veraltet; Badezimmer in der straßenseitigen Wohnung bestehend aus gemauerter und verfliester Duschecke, kein Waschtisch, nur Anschlüsse für Waschtisch vorhanden. WC-Raum mit Stand-WC Badezimmer in gartenseitiger Wohneinheit: Waschbecken, Badewanne; Wände Böden mit Korkbelag versehen. WC-Raum: Stand-WC Seite 28

33 Baudaten Baubewilligung/Benützungsbewilligung Wohngebäude/Nebengebäude: unbekannt Im Bauakt liegt kein diesbezüglicher Bescheid auf. (Baujahr angeblich ca. 1860) Bau- und Erhaltungszustand Der Bau- und Erhaltungszustand des Wohngebäudes ist teilweise stark renovierungsbedürftig. Davon ausgenommen ist die Innenausstattung der Wohnung im Obergeschoss des Hauptgebäudes, deren Erhaltungszustand als sehr gut bis gut einzustufen ist. Die allgemeinen Teile des Gebäudes wie Dachboden, Stiegenhaus, Gangflächen, Keller und Fassaden (vor allem straßenseitig) bedürfen einer durchgehenden Sanierung. Der bauliche Zustand des Nebengebäudes ist stark sanierungsbedürftig bis wirtschaftlich abbruchreif. Zum Befundaufnahmezeitpunkt war das Nebengebäude als Lagerflächen für Hausrat, Haus- und Gartengeräte und Gerümpel verwendet. Folgende Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten waren bei der Befundaufnahme augenscheinlich erkennbar: a) Hauptgebäude: Starke Wasserschäden vermutlich durch unzureichende Gebäudeisolierung im Kellerbereich feststellbar Wasserschäden im Bereich des Dachstuhls Fertigstellungsarbeiten beim Fassadenverputz nach Leitungsverlegung Sanierung der gesamten straßenseitigen Fassade sowie Instandsetzung der Fassaden an den übrigen Gebäudeseiten Boden- und Wandbeläge sowie Sanitäreinrichtungen in der EG-Wohnung renovierungsbedürftig Innentüren, Fenster in der EG-Wohnung instandsetzungsbedürftig b) Nebengebäude: Sanierung der gesamten straßenseitigen Fassade sowie Instandsetzung der Fassaden an den übrigen Gebäudeseiten Sanierung von Innenputz, Estrich sowie der Wand- und Bodenbeläge Instandsetzung Außenputz Seite 29

34 Haustechnische Leitungen und Installationen in nicht überprüfbaren Zustand Trockenlegung von Feuchteschäden: - erdberührte Außenwände Instandsetzung von außen liegenden Holzbauteilen (Holzoberfläche), insbesondere Fenster Sanierung von Setzungsrissen Boden- Wandbeläge instandsetzungsbedürftig Inhomogene Grundrisslösung problematisch Renovierungsbedürftige Außenanlagen (Zugangswege, befestigte Flächen im Hofbereich zwischen Haupt- und Nebengebäude) Folgender sonstiger Mangel ist augenscheinlich gegeben: Mit Mandatsbescheid vom wurde durch das Stadtbauamt der Stadtgemeinde Neunkirchen ein Auftrag zur Sanierung der straßenseitigen Fassade der Gebäude aufgetragen und deren Fertigstellung bis spätestens gefordert. Die Sanierungsarbeiten waren jedoch zum Zeitpunkt der Befundaufnahme noch nicht in Angriff genommen worden. Seite 30

35 3.3. Bestandrechte und Rechte Dritter Ein unbefristeter Hauptmietvertrag über die gesamte Liegenschaft wurde vorgelegt. Der Mietvertrag, die zugehörige Vereinbarung über die Weitergabe der Mietrechte sowie die Quittung über die geleistete Mietzinsvorauszahlung sind im Anhang zu diesem Gutachten ersichtlich. Per Bewertungsstichtag besteht augenscheinlich ein gültiges Mietverhältnis zwischen dem Hauseigentümer, Herrn Hannes Graf und der Hauptmieterin, der Heinrich Scholdan Gesellschaft m.b.h. & Co OHG. Der Mietvertrag in Verbindung mit der o.a. Vereinbarung weist folgende Eckdaten auf: Liegenschaft 2620 Neunkirchen Talgasse 13 Vermieter Herr Hannes Graf, 1020 Ausstellungsstraße 63/26a Mieter Anm. zum Mieter Mietdauer Mietgegenstand Heinrich Scholdan Gesellschaft m.b.h. & Co OHG Walfischgasse 7, 1010 Wien Mieter laut Mietvertrag aus 2005 war Herr Herbert Kratky, 2340 Mödling, Lowatschekgasse 27, welcher seine Hauptmietrechte im Sinne des vereinbarten umfassenden Weitergaberecht an die Heinrich Scholdan Gesellschaft m.b.h. & Co OHG mit Vereinbarung vom abgetreten hat. vom an auf unbestimmte Zeit geschlossen (unbefristetes Mietverhältnis) Liegenschaft 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, zur Gänze, Haupthaus sowie einstöckiges Nebengebäude mit zwei Wohneinheiten, zwei Garagen und Garten Kündigungsverzicht und Weitergaberecht Vertragsdatum Verzicht des Vermieters auf Aufkündigung wegen Eigenbedarfs, ganz oder teilweise Untervermietung ist dem Mieter gestattet, Weitergaberecht des Mieters zu gleichen Bedingungen, wobei das Weitergaberecht auf den Nachmieter übergeht. Vertrag undatiert, Vertragsdatum laut Angaben im Vergebührungsformular "Anmeldung über die Selbstberechnung der Gebühren": Mietzins Indexierung VPI 2005 Schwellenwert 10,00% monatlicher Hauptmietzins nettto 700,- zuzüglich Betriebskosten (kein Betriebskostenpauschale im Vertrag bestimmt) und zuzüglich Umsatzsteuer Mietzinsvorauszahlung(en) Abtretung von Mietzinsforderungen Mietzinsvorauszahlung für den Zeitraum vom bis inkl. 12/2013 keine Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme waren die beiden Wohnungen im Hauptgebäude bewohnt und wurde seitens des anwesenden Vertreters der Hauptmieterin, Herrn Mag. Seite 31

36 Peter Djokic, festgehalten, dass befristete Untermietverträge bestehen. Das Nebengebäude war unbewohnt und liegen dafür angeblich keine Untermietverträge vor. Die folgende Bewertung erfolgt daher unter Berücksichtigung des unbefristeten Hauptmietverhältnisses, das sich auf die gesamte Liegenschaft bezieht Zubehör: Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme war kein verkehrswertrelevantes Zubehör vorhanden. Die Fahrnisse, die sich zum Bewertungszeitpunkt im Gebäude befanden, sind Einrichtungsgegenstände die im Eigentum der Mieterin bzw. der Untermieter stehen und sind daher nicht Gegenstand der Bewertung. Die nachfolgende Bewertung schließt daher keinerlei Zubehör ein Öffentliche Abgaben Grundstücksbezogene Abgaben, die durch Bescheide mit dinglicher Wirkung vorgeschrieben werden, wie Aufschließungsgebühr oder Kanalanschlussgebühr, sind nach Angaben der Stadtgemeinde für das bebaute Grundstück.242 beglichen. Laufende Grundabgaben (aktuell Grundsteuer und Kanalbenützungsgebühr) sind nach Auskunft am Gemeindeamt Neunkirchen per September 2010 in der Höhe von ca ,-- offen. (Angaben laut Telefonaten mit Herrn Ing. Wiedhofer am ) 3.6. Einheitswert Der Einheitswert wurde nicht bekanntgegeben Anmerkung Energieausweisvorlage Ein Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes is des Energieausweisvorlagegesetzes 2006 liegt nicht vor. Im Verkaufs- oder Vermietungsfall sollte der Verkäufer oder Bestandgeber einen Energieausweis für das Gebäude erstellen lassen. Gemäß Energieausweisvorlagegesetz gilt bei Nichtvorlage eines Energieausweises zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende durchschnittliche Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Weiters wird der Energieausweis auch für die Erlangung einer Baubewilligung benötigt. Seite 32

37 Ausnahmen von der Vorlagepflicht gelten gemäß NÖ Bauordnung unter anderem für Gebäude die für Gottesdienst und religiöse Zwecke bestimmt sind, Gebäude vorübergehenden Bestandes, die auf längstens zwei Jahre bewilligt werden, Betriebsgebäude, land- und forstwirtschaftliche Wirtschaftsgebäude, sofern die Summe der Heizgradtage nicht mehr als 680 Kd beträgt, sowie frei stehende Gebäude mit einer konditionierten Netto-Grundfläche von weniger als 50 m². Weiters sind Gebäude, die als Teil eines ausgewiesenen Umfelds, z.b einer Schutzzone oder aufgrund besonderer architektonischer Werte geschützt sind, nur insofern den Anforderungen bezüglich Energieeinsparung und Wärmeschutz unterworfen, als keine unannehmbare Veränderung ihrer Eigenart oder äußeren Erscheinungsbildes damit verbunden ist. Da keine Daten zur Energieeffizienz vorliegen, wird bei der Wertermittlung vom Standard des Errichtungszeitpunktes ausgegangen. Seite 33

38 4. Bewertung Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme auf alle im Befund enthaltenen Feststellungen und Annahmen sowie unter Berücksichtigung der wertbeeinflussenden Merkmale und Voraussetzungen: Auftragsgemäß ist der Verkehrswert der 1/1 Liegenschaftsanteile B-LNr. 1 per Befundaufnahmetag lasten- und kontaminationsfrei, und unter Berücksichtigung des aufrechten Hauptmietvertrages festzustellen Wahl des Wertermittlungsverfahrens Unter dem Verkehrswert ist gemäß 2 Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 (LBG) in der geltenden Fassung jener Wert zu verstehen, der im redlichen Geschäftsverkehr bei Verkauf der Liegenschaft üblicherweise zu erzielen ist. Dabei sind außergewöhnliche Verhältnisse, wie zum Beispiel besondere Vorliebe oder andere subjektive Wertzumessungen einzelner Personen, außer Ansatz zu lassen. Grundsätzlich stehen gemäß LBG für die Bewertung von Liegenschaften, das Vergleichswert- das Sachwert- und das Ertragswertverfahren oder eine andere dem Stand der Wissenschaft und Bewertungslehre entsprechende Methode zur Verfügung. Bei der zur Bewertung vorliegenden Liegenschaft handelt es sich um ein Einfamilienhaus. Diese Liegenschaftsart gehört nach allgemeiner Verkehrsauffassung zu jenen Immobilien, die in erster Linie zur Eigennutzung angeschafft werden. Für bebaute Liegenschaften, wenn deren Eigennutzung im Vordergrund steht und die Beschaffungskosten für die Liegenschaft für in Betracht kommende Kaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung ist, dient gemäß ÖNORM B 1802 (Liegenschaftsbewertung-Grundlagen) das Sachwertverfahren. Für Immobilien, die vorrangig zur Ertragserwirtschaftung angeschafft werden, ist gemäß ÖNORM B 1802 (Liegenschaftsbewertung-Grundlagen) das Ertragswertverfahren maßgeblich. Zur Ermittlung des Werts der bestandfreien Immobilie wird das Sachwertverfahren verwendet, für die Wertermittlung Verkehrswerts der vermieteten Immobilie wird das Ertragswertverfahren herangezogen Wert der bestandfreien Liegenschaft Bei der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren wird zur Ermittlung des Bodenwerts das Vergleichswertverfahren benötigt. Seite 34

39 Das Liegenschaftsbewertungsgesetz definiert diese Vergleichs- und Sachwertverfahren wie folgt: Vergleichswertverfahren 4. (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kauf preisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. (2) Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten. (3) Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, daß sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflußt wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluß dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfaßt werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. Sachwertverfahren 6. (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert). (2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen. (3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen. Der Sachwert setzt sich somit aus dem Bodenwert, dem Bauwert und dem Wert der sonstigen Anlagen zusammen Sachwert der Liegenschaft Vergleichswert pro m² Boden Zur Analyse der Grundstücksverkäufe von unbebauten Liegenschaften werden standardmäßig Kauftransaktionen von Vergleichsliegenschaften aus der Urkundensammlung betreffend die bewertungsgegenständliche Katastralgemeinde Seite 35

40 erhoben. Dazu wurden aus dem Tagebuch für Grundbuchstücke des Bezirksgerichts Purkersdorf für die Jahre die Kaufverträge für die Katastralgemeinde Neunkirchen erhoben: Aus diesen Transaktionen wurden jene ausgewählt, die 1. im Zeitraum möglichst nahe dem Bewertungsstichtag stattgefunden haben, 2. sich auf unbebaute Liegenschaften bezogen, welche 3. in räumlicher Nähe zur Bewertungsliegenschaft oder in vergleichbarer Lage situiert sind und 4. gemäß Flächenwidmungsplan als Bauland Wohngebiet ausgewiesen sind. PLZ TZ EZ GB Gst. Nr. Straße ONr. Erwerbsdatum Widmung Kaufpr./m² Grundfl. in In m² , , 1638/51638/ BB 130, , /2, 1638/ BB 130, Würflacher Straße %,ok I II BW 114, / % o I II BW 68, / % o I II BW 52, /4 Gutenbergerstraße % o I II BW 110, / % o I II BW 70, /10 Alleegasse 13a BB 76, , 1621 Petzoldgasse % o I II BW 72, Anmerkung: Die oben durchgestrichenen Transaktionen müssen mangels Vergleichbarkeit (Bebaubarkeit, andere Widmung) aus den Vergleichspreisen eliminiert werden. Die bereinigte Vergleichspreisliste ergibt folgenden Mittelwert: PLZ TZ EZ GB Gst. Nr. Straße ONr. Zuordnung Widmung Kaufpr./m² in Grundfl. In m² Würflacher Straße %,ok I II BW 114, / % o I II BW 68, / % o I II BW 52, /4 Gutenbergerstraße % o I II BW 110, / % o I II BW 70, , 1621 Petzoldgasse % o I II BW 72, MITTELWERT 81,38 Als Plausibilitätskontrolle wurden Angebotspreise für unbebaute Wohnbaugrundstücke im Bauland in Neunkirchen im Internet recherchiert und ein durchschnittlicher Angebotsabschlag von 10% vorgenommen: Seite 36