Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 20111

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1 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 20111

2 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2011 Transaktionshighlights Befragungsaufbau und -systematik Marktausblick Schweiz 2011 Investitionsstrategie Schweiz 2011 Eine Auswahl an Wohn-und Gewerbeimmobilientransaktionen im Jahr 2010 Kurzinformationen zur Befragung Befragungsergebnisse zum Marktausblick 2011 Investmentfokus der Akteure Kernaussagen Immobilien-Investmentmarkt 2011 Seite 2

3 Immobilien-Transaktionsmarkt Schweiz

4 Eine Auswahl an Gewerbeimmobilientransaktionen*... Datum Verkäufer Käufer Q 2 Swissmem Ledermann Immobilien AG Q 2 04 Real AG MobimoAG Q 2 k.a. PSP Swiss Property AG Q2 HabasSwiss Investments AG CreditSuisse RES Commercial Target Objekte Preis Büroliegenschaft, Zürich 1 k.a. Büroliegenschaft, Lausanne Büroliegenschaft, Zürich Büro- und Geschäftsliegenschaft, Basel 1 k.a. Q3 Sulzer AG ImpleniaAG Übernahme Sulzer Immobilien AG k.a Q 3 SPSSwiss Prime Site Swiss Finance& Property Investment AG Büro- und Geschäftsliegenschaft, Basel 1 k.a. Q 3 Keystone Development AG Helvetica Property Investors AG Produktions- und Verwaltungsstätte, Baar 2 k.a. Q 4 UBS Swisslife AG Haus am Bellevue, Zürich 1 k.a. Q 4 SPS Swiss Prime Site AG Swiss Finance & Property Investment AG Büroliegenschaft,Zürich 1 k.a. Q 4 Migros Pensionskasse CreditSuisse RES Commercial Büroliegenschaft,Spreitenbach 1 k.a. 1 Verkäufergruppen 2 Käufergruppen Zu den aktiven Verkäufergruppenzählen institutionelle Anleger, Projektentwickler, Banken und Corporates. Als Käufer treten vor allem eigenkapitalstarke Investoren wie Family Offices, Versicherungen und Immobilien AGs auf den Markt auf. 3 Transaktionsgrösse Die Transaktionen von Gewerbeimmobilien reichen von kleinem bis mittlerem Volumen. Der Preis wird nur sehr selten publiziert. * Nur veröffentlichte Transaktionen Seite 4

5 und Wohnimmobilientransaktionen* im Jahr 2010 in der Schweiz Datum Verkäufer Käufer Target Wohneinheiten Preis Q 1 GautschiAG CreditSuisse REF Green Property Trischliplatz, Rohrschach 52 k.a. Q 2 RietparkImmobilien AG CreditSuisse REF Green Property RietparkA2, Schlieren 62 k.a. Q 2 k.a. Swiss Finance& Property Investment AG Wohnliegenschaft,Basel 1 k.a. Q 2 RietparkImmobilien AG CreditSuisse REF Green Property RietparkB, Schlieren 83 k.a. Q 4 bfwliegenschaften unbekannt Wohnliegenschaften in der Ostschweiz k.a Q 4 SapompWohnbau AG PK Hoffmann-La Roche Wohnliegenschaftenim Mittelland ca k.a. 1 Verkäufergruppen 2 Käufergruppen Unter die wichtigsten Verkäufergruppen fallen Projektentwickler und Pensionskassen / Anlagestiftungen. Käuferseitig sind vor allem Pensionskassen und Anlagestiftungen aktiv. In kleineren Transaktionen sind auch private Investoren marktwirksam. 3 Transaktionsgrösse Die Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien bewegen sich in kleiner bis mittlerer Grössenordnung. In der Schweiz bilden grosseportfoliotransaktionendie Ausnahme. * Nur veröffentlichte Transaktionen Seite 5

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7 Trendbarometer Immobilien- Investmentmarkt Schweiz 2011

8 Das Trendbarometer berücksichtigt ein weites Spektrum von Investorengruppen, Die Umfrage berücksichtigt die Antworten von 36 der rund 80 angefragten bedeutendsten Unternehmen und Investoren, die in den vergangenen Jahren am schweizerischen Immobilienmarkt aktiv waren. Inhaltlich gliedert sich die Umfrage in zwei Themen: Allgemeine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarkte es in der Schweiz im Jahr 2011 durch Immobilien-Investoren Untersuchung zum Investmentfokus von Immobilien-Investoren in der Schweiz unter Berücksichtigung von Investmentkriterien und exogenen Markteinflüssen Investorengruppen Banken Geschlossene Immobilienfonds Immobilien-AGs Institutionelle Investoren Kapitalanlagegesellschaften Opportunity/Private EquityFunds Versicherungen Wohnbaugenossenschaften Sonstige Hintergrund Die Ernst & Young Real Estate GmbH führt diese Befragung seit 2006 in Deutschland durch. In diesem Jahr wurde sie erstmals auf die Schweiz ausgedehnt. 1 2 Zielsetzung Einschätzung des Immobilien- Investmentmarktes im kommenden Jahr. Ausblick auf die Strategie, die Investoren im kommenden Jahr in der Schweiz verfolgen. 3 Statements Neben vorgegebenen Antworten haben die Teilnehmer die Möglichkeit, zu jeder Frage individuelle Statements abzugeben. Die nachfolgend abgegebenen Statements wurden anonymisiert und teilweise mit ähnlichen Einschätzungen zusammengefasst. Seite 8

9 die den Investmentmarkt in der Schweiz 2011 positiv sehen 1 Die Schweiz bleibt dank der Stabilität attraktiv. 2 Aufgrund der stabilen Schweizer Volkswirtschaft eignen sich die Immobilien hervorragend zur Diversifikation. 3 Die Preise sind aufgrund der hohen Nachfrage zu hoch. 1 Attraktivität 2 Preisentwicklung Aufgrund der volkswirtschaftlichen Stabilität der Schweiz zählen Immobilieninvestmentszu den sicheren Anlagen. Im europäischen Vergleich wird die Schweiz als besonders attraktiv beurteilt. Die hohe Nachfrage lässt die Preise ansteigen. Es ist sowohl an zentraler als auch peripherer Lage mit einem moderaten Preisanstieg im Wohnsegment zu rechnen. 3 Finanzkrise Die Entwicklung des Schweizer Frankens beeinflusst das wirtschaftliche Wachstum, wobei dies wenig Einfluss auf den hiesigen Immobilienmarkt hat. Die Auswirkungen der Finanzkrise für 2011 werden als gering eingeschätzt. Seite 9

10 85 Prozent der Befragten schätzen den Standort Schweiz als attraktiv oder sehr attraktiv ein, Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestments 64% 21% 9% 6% Key Message Die Mehrheit der befragten Personen (85%) erachten den Standort Schweiz als attraktiv oder sehr attraktiv, um Immobilieninvestments zu tätigen. Lediglich 6 Prozent der Befragten halten die Schweiz für weniger attraktiv. sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv keine Angabe Statements Die Preise sind aufgrund der hohen Nachfrage zu hoch. (Bank) Die Schweiz bleibt dank Stabilität attraktiv. (Versicherung) Aufgrund der stabilen Schweizer Volkswirtschaft und den volatilen Märkten in den übrigen Anlagekategorien, insbesondere im Ausland, eignen sich Schweizer Immobilien mit einer konstanten Cashflow Rendite von 4.5% % hervorragend zur Diversifikation von Multi-Asset Portfolios. (Bank) Originalwortlaut der Frage: Wie beurteilen Sie die Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2011 absolut gesehen? Seite 10

11 ebenso im europäischen Vergleich Key Message Mehr als die Hälfte (55%) der Befragten schätzen den Standort Schweiz im Vergleich zu andern europäischen Ländern als äusserst attraktiv ein. Lediglich 3 Prozent halten den Standort Schweiz als weniger attraktiv. Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestments im europäischen Vergleich 55% 32% 9% 3% sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv keine Angabe Statements Die Rechtssicherheit, die Steuersituation, die hiesige Bauqualität sowie die wirtschaftliche Situation machen Immobilien in der Schweiz nach wie vor attraktiv. (Immobilien AG) Lediglich die Lex Koller und die vielen kantonalen Unterschiede (Notariat etc.) dämpfen die Attraktivität für Ausländer. (Immobilien AG) Originalwortlaut der Frage: Wie beurteilen Sie die Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2011 im europäischen Vergleich? Seite 11

12 Der Transaktionsmarkt für 2011 wird optimistisch gesehen, "Wohnimmobilien treffen weiterhin auf ein hohes Investitionsinteresse." "Die Sorge vor mittelfristig hoher Inflation treibt Anleger vermehrt in den Immobilienmarkt." "Auch bei Investments in Bestandesimmobilienwerden Green-Building-Standards zukünftig eine wichtigere Rolle spielen." "Insgesamt wird sich das Transaktionsvolumen im Jahr 2011 weiter erholen und über dem Niveau von 2010 bewegen." "Die Grösseder gehandelten Immobiliendeals wird im Jahr 2011 wieder zunehmen." "Neue Projektentwicklungen nehmen im Jahr 2011 wieder zu." "Immobilienportfolios werden im Jahr 2011 vermehrt gehandelt." Schweizer institutionelle Investoren legen einen verstärkten Fokus auf Einzelhandelsimmobilien." Originalwortlaut der Frage: Welchen der folgenden Aussagen zum Immobilienmarkt stimmen Sie zu? 18% 15% 9% 6% 21% 47% 41% 41% 79% 44% 35% 58% 46% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu 41% 38% 44% 38% 44% 18% 12% 18% 3 % 3 % 3% 6% Keine Angabe Key Message Wohnimmobilien stossen auf besonderesinvestmentinteresse (97%). Inflation treibt Anleger vermehrt in den Immobilienmarkt (85%). Investments in ökologisch nachhaltige Bestandsimmobilien nehmen eher zu (82%). Das Transaktionsvolumen wird sich 2011 eher vergrössern (76%). Die Grösse der Immobiliendeals wird zunehmen. Eine Mehrheit rechnet mit einer Zunahme neuer Projektentwicklungen. Der Handel von Immobilienportfoliosändert sich kaum. 70 Prozent der Befragten glauben nicht, dass verstärkt auf Einzelhandelsimmobilienfokussiert wird. Seite 12

13 ebenso wird der Kapitalmarkt positiv eingeschätzt Key Message Über 80 Prozent erwarten einen attraktiveren Kapitalmarkt. Offene Immobilienfonds funktionieren nur bei guter Vertriebsstruktur. Der Höhepunkt der Krise ist vorbei. Internationale Finanzinvestoren kehren auf den Markt zurück. Es wird kaum Notverkäufe geben. Bei Bruch der Kreditbedingungen werden Banken nicht auf Fälligkeitenverzichten. "Der Kapitalmarkt wird für "Die Rolle der offenen Immobilienfonds als Investor ist abnehmend, sofern deren Vertriebsstruktur nicht gut aufgestellt ist." "Der Höhepunkt der Krise ist überstanden- Flächennachfrage, Mieten und Zahlungsmoral nehmen wieder zu." "Internationalee Finanzinvestoren kehren auf den Immobilienmarkt zurück." "Notverkäufe werden nur vereinzelt zu beobachten sein, da Banken Beständee eher in das eigene Portfolio übernehmen." "Selbst bei Bruch der Kreditbedingungen werden Kredite von Banken nicht fällig gestellt." Ich stimme zu IPOs und Kapitalerhöhungen wieder attraktiver." 21% 15% 12% 3% 21% 32% Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Keine Angabe 55% 58% 55% 49% 61% 44% 18% 15% 9% 3 % 3 % 3 % 6% 3 % 12% 6% 3% 15% 6% Statements Wohnimmobilien garantieren langfristig stabile Cashflows und eignen sich daher bestens zur Diversifikation. (Pensionskasse) Für Kapitalerhöhungen wird der Finanzmarkt, speziell der Gang an die Nebenbörse, an Bedeutung gewinnen. (Bank) Originalwortlaut der Frage: Welchen der folgenden Aussagen zum Immobilienmarkt stimmen Sie zu? Seite 13

14 Die Einschätzung der Preisentwicklung ist je nach Lage Key Message Büro Einzelhandel 47 Prozent der Befragten sind der Meinung, dass der Preis für zentral gelegene Büroimmobilien steigt. Hingegen sinkt der Preis an peripheren Lagen (71%). 47% 76% 50% 71% 65% 47% 47% 76% An A-Standorten bleiben die Preise für den Einzelhandel gleich (65%) oder steigen (32%). An weniger zentralen Lagen rechnet man mit gleichbleibenden oder gar sinkenden Preisen (76%). 26% 21% 3% 3% 3% steigend gleich sinkend 1a 1b Peripherie keine Angabe 32% 21% 3% 3% 3% 3% steigend gleich sinkend keine Angabe Statements A-Standorte werden eher eine Preissteigerung erfahren, weil die Nachfrage hoch gehalten wird. (Bank) Durch massive Ausdehnungen an Verkaufsflächen der letzten Jahre werden gute Investments in Einzelhandelsimmobilien zusehends standortabhängiger. (Immobilien AG) Originalwortlaut der Frage: Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung im Jahr 2011 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein? Seite 14

15 und Nutzungsart sehr differenziert Wohnen Hotel Key Message 71% 58% 53% 44% 26% 18% 3% 3% steigend gleich sinkend keine Angabe 1a 1b Peripherie 59% 53% 29% 29% steigend gleich 32% 62% 9% 9% 9% 9% sinkend keine Angabe Die Mehrheit geht von einer Preissteigerung für Wohnimmobilienin der Stadt (71%) oder im stadtnahen Gebiet (53%) aus. In ländlichen Gebieten bleiben die Preise gleich (58%). Die Preisentwicklung von Hotels im städtischen Umfeld bleibt gleich. In ländlicher Umgebung ist sie dagegen sinkend (62%). Statements Die Erwartung einer steigenden Inflation stützt die Transaktionspreise von Wohnimmobilien weiterhin. (Pensionskasse) Investments in Hotelimmobilien setzen spezifisches Branchen-Know-how voraus und sind daher einem eingeschränkten, gut vernetzten Kreis vorbehalten. (Bank) Originalwortlaut der Frage: Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung im Jahr 2011 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein? Seite 15

16 Welches sind die aktivsten Käufergruppen in der Schweiz im Jahr 2011 Käufergruppen Key Message Privat/Family Office Versicherungen Wohnbaugenossenschaften 73% 67% 41% 47% 3 % 9% 12% Eigenkapitalstarke Investoren wie Family Offices, Versicherungen, Immobilien AGs und offene Fonds gehören zu den grössten Käufergruppen. Immobilien-AGs Offene Fonds 67% 59% 21% 26% 9% 3 % 9% 6% Wohnbaugenossenschaften gesellen sich ebenso zu den aktivsten Käufergruppen. Opportunity-/PE-Funds Geschlossene Fonds 15% 32% 67% 44% 15% 15% 3 % 9% Private Equity Funds agieren 2011 nur moderat aktiv auf dem Käufermarkt. Sonstige internationale Fonds 21% 49% 15% 15% Banken 32% 32% 36% Staatsfonds 9% 47% 29% 15% Aktiv Moderat aktiv Zurückhaltend Keine Angabe Originalwortlaut der Frage: Welche Käufergruppen werden in der Schweiz Ihrer Meinung nach im Jahr 2011 aktiv sein? Seite 16

17 und wer wird in der Schweiz zu den Verkäufern zählen? Key Message Verkäufergruppen Die Opportunityund Private Equity Funds stellen zusammen mit Immobilien AGs die aktivsten Verkäufergruppen. Internationale Fonds und Non- Property Unternehmen zählen zu den aktiveren Verkäufergruppen. Die öffentliche Hand und Banken bilden mit 62 Prozent von aktiv bis moderat aktiv relativ aktive Verkäufergruppen. Opportunity-/PE-Funds Immobilien AGs Sonstige internationale Fonds Corporates (Non-Property) Öffentlichee Hand Banken Versicherungen 15% 21% 21% 12% 18% 55% 64% 49% 52% 41% 50% 29% 18% 3 % 21% 21% 6% 21% 6% 35% 3% 38% 53% Wohnbaugenossenschaften 15% 26% 56% 3 % Offene Fonds 15% 55% 6% Geschlossene Fonds 9% 26% 56% 9% Aktiv Moderat aktiv Zurückhaltend Keine Angabe Originalwortlaut der Frage: Welche Verkäufergruppen werden in der Schweiz Ihrer Meinung nach im Jahr 2011 aktiv sein? Seite 17

18 Folgende Nutzungsarten stehen bei Investoren 2011 stark Starker oder mittlerer Investmentfokus Key Message 79% Wohnimmobilien schwingen oben aus. Sie werden 2011 mit Abstand am stärksten im Fokus für Investments stehen (88%). 44% 44% 15% 3% 3% Stark Büro Einzelhandel Wohnen Logistik Hotel 9% Mittel 12% 12% Eine Mehrheit der Befragten erwartet, dass der Fokus auf Büroliegenschaften mittel bis stark sein wird (59%). Das Interesse für Investments in Einzelhandelsliegenschaften wird im Jahr 2011 im mittleren bis starken Bereich keine Mehrheit erreichen. Originalwortlaut der Frage: Welche Nutzungsarten stehen im Jahr 2011 im Vergleich zu 2010 besonders in Ihrem Investmentfokus? Seite 18

19 und weniger stark im Fokus Key Message Geringer und kein Investmentfokus Der Investmentfokus wird im Jahr 2011 weniger im Bereich Hotelliegenschaftenliegen. Ebenso geht eine Mehrheit davon aus, dass der Investmentfokus gering oder gar nicht auf Logistikliegenschaftengesetzt wird. 26% 26% 32% 26% 50% 59% 9% 12% 3% Gering Gar nicht Büro Einzelhandel Wohnen Logistik Hotel Originalwortlaut der Frage: Welche Nutzungsarten stehen im Jahr 2011 im Vergleich zu 2010 besonders in Ihrem Investmentfokus? Seite 19

20 Die Auswirkungen der Finanzkrise werden für die befragten Unternehmen im Jahr 2011 weitgehend ausgestanden sein. attraktive Chancen für Zukäufe bieten. zu Nachverhandlungen mit Banken führen. zu einer geringeren Investitionstätigkeit und einer Konzentration auf das Asset-Management führen. die Anschlussfinanzierung erschweren und teurer machen. zum Verkauf von Bestandesimmobilienführen. 12% 3% 6% 6% 18% 18% 21% 26% 32% 38% 26% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu 46% 41% 38% 41% 38% 32% 12% 12% 15% 6% 29% 3 % 6% 3% Keine Angabe Key Message Eine Mehrheit ist der Meinung, dass die Finanzkrise ausgestanden ist (64%) und sich Möglichkeiten für Zukäufe ergeben (56%). Es wird erwartet, dass weder die Investitionstätigkeit abnimmt noch die Anschlussfinanzierung erschwert wird. 70 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass die Finanzkrise kaum Auslöser für den Verkauf von Bestandesimmobilien ist. Originalwortlaut der Frage: Die Auswirkungen der Finanzkrise werden für Ihr Unternehmen im Jahr 2011 Seite 20

21 und folgende Exit-Kanäle werden eine Rolle spielen Key Message Immobilien AGs und der Trade- Salewurden als häufigste Exit- Strategien genannt. Publikumsfonds (15%) erzielen einen leicht höheren Anteil für Exit-Strategien als Spezial- und Geschlossene Fonds (beide 9%). Avisierte Exit-Strategien 37% 30% 15% 9% 9% Immobilien AG Publikumsfonds Spezialfonds Geschlossene Fonds Trade-Sale Originalwortlaut der Frage: Welches sind die von Ihnen avisierten Exit-Strategien? Seite 21

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23 Kernaussagen

24 So sehen die Befragten den Immobilien-Investmentmarkt Marktausblick Eine grosse Mehrheit (85%) ist der Meinung, dass die Schweiz im Jahr 2011 ein attraktiver bis sehr attraktiver Standort für Immobilieninvestments ist. Insbesondere schneidet der Standort Schweiz im europäischen Vergleich besser ab. Eine Mehrheit (87% %) schätzt die Schweiz als sehr attraktiv oder attraktiv ein. Das Transaktionsvolumen wird 2011 zunehmen. Die Inflationssorge führt dazu, dass Anleger vermehrt in Immobilien investieren. Wohnimmobilien wecken 2011 besonderes Investment- Der Kapitalmarkt legt 2011 zu. IPOs und Kapital- interesse. Green-Building-Standards spielen bei künftigen Investments in Bestandsimmobilien eine wichtigere Rolle. erhöhungen nehmen zu (85%). Der Höhepunkt der Finanzkrise ist vorüber. Die Flächen- nachfrage, Miete und Zahlungsmoral steigen. Notverkäufe sind nur vereinzelt zu beobachten. Die Preise für Büroimmobilien an zentraler Lage bleiben auf stabilem Niveau (50%) oder legen noch etwas zu (47%). Hingegen werden die Preise an peripheren Lagen sinken. Der Einzelhandel zeigt ein ähnliches Abbild abgesehen davon, dass sowohl an B-Standorten (47%) als auch Randlagen (76%) Preissenkungen erwartet werden. Bei der Wohnnutzung werden Preissteigerungen erwartet. Dies gilt insbesondere für 1a und 1b Lagen. An peripherer Lage geht man von gleichbleibenden Preisen aus. Die Preisentwicklung von Hotels bleibt stabil, hat aber an peripherer Lage ebenfalls die Tendenz zu tieferen Preisen. Eigenkapitalstarke Investoren wie Family Offices und Versicherungen gehören zu den aktivsten Käufergruppen. Opportunity und Private Equity Funds, Immobilien AGs, Internationale Fonds und Corporates zählen zu den aktivsten Verkäufergruppen. Seite 24

25 und ihren eigenen Investmentfokuss für das Jahr 2011 Investmentfokus Investoren konzentrieren sich 2011 besonders stark auf Wohnimmobilien. Eine Mehrheit ist der Meinung, dass die Nachfrage nach Büroimmobilien vor allem im mittleren (44%) und im starken Bereich (15%) liegt. Einzelhandelsimmobilien stehen in geringem bis mittlerem Fokus. Logistik-und Hotelliegenschaften werden bei Investments 2011 kaum oder gar nicht berücksichtigt. Die Überwindung der Krise bildet Gelegenheit für attraktive Zukäufe. Es werden von der Mehrheit weder erschwerte Anschlussfinanzierungen noch Verkäufe von Bestandsliegenschaften erwartet. Die Immobilien AG (37%) ist die meist genannte Exit- Strategie gefolgt vom Trade-Sale (30%). Publikumsfonds (15%), Spezialfonds und geschlossene Fonds (beide 9%) sind bei Exit-Strategien von untergeordneter Bedeutung. Seite 25

26 Notizen Seite 26

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28 Ernst & Young Assurance Tax Legal Transactions Advisory 2011 Ernst & Young - all rights reserved. Rolf Bach Leiter TRE Schweiz Tel Mobile André Mathis MRICS Senior Manager Tel Mobile andre.mathis@ch.ey.com Daniel Zaugg Partner Tel Mobile daniel.zaugg@ch.ey.com Über Ernst & Young Ernst & Young ist ein weltweit führendes Unternehmen in den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuern, Transaktionen und Beratung. Unsere Mitarbeitenden auf der ganzen Welt verbinden unsere gemeinsamen Werte sowie ein konsequentes Bekenntnis zur Qualität. Wir differenzieren uns, indem wir unseren Mitarbeitenden, unseren Kunden und unseren Anspruchsgruppen dabei helfen, ihr Potenzial auszuschöpfen. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Website 28