Handbuch der Mietpreisbewertung. für Wohn= und. Gewerberaum. von Ferdinand Dröge Diplom-Kaufmann. 3., neu bearbeitete und erweiterte Auflage

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1 Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn= und Gewerberaum von Ferdinand Dröge Diplom-Kaufmann 3., neu bearbeitete und erweiterte Auflage Luchterhand

2 In h a I t sve rze i c h n i s &Wort Abkürzungcverzeichnic Literaturverzeichnis V xx I xxv A. I. Grundlagen für die Bestimmung von Mieten und Pachten Gesetzliche Grundlagen 1. Das Mietrecht des BGB a) nach 558 (vormals 2 MHG) b) nach 559 (vormals 3 MHG) c) nach 560 (vormals 4 MHG) d) nach 5 (bis ) e) Staffelmiete-lndexmiete 2. Das zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz (2. WKSchG, MHG) 3. Der preisgebundene Wohnraum a) Neubaumietenverordnung (NMV) b) Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) c) Zweites Wohnungsbaugesetz (11. WoBauG) - Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) d) Zweite Berechnungsverordnung (11. BV) - Wohnflächenver- Ordnung (WoFIV) - Betriebskostenverordnung (BetrKV) e) Bundesmietengesetze (BMG) - Altbaumietenverordnung (AMV) 4. Schranken der Mietpreisbildung - Strafgesetze a) 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) b) 291 StGB (vormals 302a) (Mietwucher) c) 26 Wohnungsbindungsgesetz d) 138Abs. 2 BGB 5. Der Rechtsentscheid - Ersatz durch Zivilprozessreform seit a) Zweck - Geschichtliche Entwicklung b ) Vor I a g evo rau ssetzu n g en c) Wirkung 6. Die Gerichtsbarkeit - Aufbau der Justiz a) Das Amtsgericht (AG) b) Das Landgericht (LG) c) Das Oberlandesgericht (OLG) d) Das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) e) Der Bundesgerichtshof (BGH) f) Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) IX

3 II. 7. Die Bedeutung unklarer Rechtsprobleme für den Mietsachverständigen 8. Besondere Bestimmungen für die neuen Bundesländer 9. Interessante lnternetadressen Technische Grundlagen 1. Arten und Möglichkeiten der Flächenberechnung a) Die DIN die II. BV - die WoFlV b) Der Begriff Wohnung -Räume von Wohnungen c) Die DIN 277 d) Die Flächenberechnungsmethoden in der Praxis aa) Die gebräuchlichen Berechnungsverfahren beim Wohn raum bb) Probleme bei nicht genehmigten Mietflächen cc) Gerichtliche Entscheidungen zur Flächenberechnung dd) Möglichkeiten der Flächenberechnung beim Gewerberaum ee) Aufmaß und Flächenberechnung unter Berücksichtigung der divergierenden Berechnungsmethoden e) Die wichtigsten Berechnung sformel n f) Das örtliche Aufmaß - Problemsituationen 2. Mustergutachten - Flächenberechnung einer Mansardenwohnung 3. Statistische Mittelwerte a) Medianwert - Zentralwert b) Häufigster Wert - Mittlerer Bereich c) Arithmetisches Mittel d) Die Regressionsanalyse e) Wichtige statistische Begriffe 4. Bautechnisches Grundlagenwissen III. Wirtschaftliche Grundlagen 1. Die örtliche Angebots- und Nachfragesituation, der örtliche M iet ma r kt a) Die wesentlichen Determinanten des Angebots b) Nachfragebeeinflussende Elemente 2. indexreihen - Marktbeobachtungen a) Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes b) Marktbeobachtungen 3. Datenquellen, ihre Bedeutung und ihre Problematik a) Die Tätigkeit des Sachverständigen als Gerichts- und Privatgutachter b) Verkehrswertgutachten über Renditeobjekte und vermietete Eigentumswohnungen c) Mieterlisten d) Studien privater Marktforschungsunternehmen und großer Ma klerfi rmen e) Mietpreissammlungen der Haus- und Grundbesitzervereine, Mieterverbände und sonstiger offizieller Stellen X 5

4 IV. f) Inseratenteil in den einschlägigen Tageszeitungen g) RDM-Preisspiegel h) Kommunale Mietspiegel für Wohnraummieten 4. Die Mietpreissammlung des Sachverständigen 5. Das Handwerkszeug des Mietsachverständigen a) Literatur b) Formblätter c) Technische Hilfsmittel aa) Messgeräte wie bb) Dokumentationsmittel cc) Hilfsmittel für Untersuchungen d) Datenmaterial 6. Interessante lnternetadressen Begriffsdefinitionen 1. Miete - Pacht - Leihe 2. Mietbegriffe a) Bezeichnungen nach dem Wesensgehalt der Miete b) Begriffe zum wirtschaftlichen Umfang des Mietzinses aa) Netto-/Brutto-/Grund-/Teilinklusiv-/Triple-Net-Miete bb) Nebenkosten/Betriebskosten/Bewirtschaftungskosten c) Definitionen nach dem Charakter der Miete aa) Neu- und Bestandsmieten bb) Branchenübliche Miete, platzübliche Miete cc) Durchschnittsmiete - Marktmiete dd) Staffelmiete - Eingangsmiete ee) Umsatzmiete ff) lndexmiete gg) Die Kostenmiete - die preisgebundene Miete d) Zusammenfassende Darstellung der gebräuchlichsten Mietbegriffe 3. Das Übliche - das Ortsübliche - das Marktübliche 4. Verbale, subjektive Begriffsdefinitionen B. Arten und Formen von Mietgutachten Zur Person des Mietsachverständigen 113 II. Arten von Mietwertgutachten Mögliche Formen der Gutachtenerstattung Das schriftliche Gutachten Das mündliche Gutachten Zusammenarbeit von Richter und Sachverständigen vor Ort Muster einer vom Gericht gewünschten Vorabmitteilung Die mündliche Erläuterung der schriftlichen Arbeit Grundregeln und Verhalten bei der mündlichen Anhörung 125 C. Grundsätzliche Anforderungen an Mietgutachten Nachvollziehbarkeit - Begründung 129 # XI

5 II. Offenlegung der Befundtatsachen -das Urteil des BVerfG vom Anschlussurteile 1. Inhalt des Urteils - Kommentierung 2. Urteile des BVerfGv , , und vom Auswirkungen, Würdigung und Bedeutung 4. Reaktionen der Betroffenen und offizieller Stellen 5. Mögliche und praktizierte Lösungswege 6. Einschlägige Landgerichtsurteile zu dieser Thematik III. Persönliche Erstattung des Gutachtens -die Ortsbesichtigung IK Das Stichtagsprinzip K Die Tätigkeit des Gerichtsgutachters - Verhaltensregeln D. Die Bestimmung der Wohnraummiete I. Regelungen des BGB zur Miethöhe 1. Geltungsbereich 2. Erhöhungsmöglichkeiten a) Nach den 558 bis 560 BGB (bis bis 5 MHG) b) Formen und Fristen c) Begründungsmittel 3. Die mietpreisbildenden Determinanten - die Teilnutzwerte des 558 BGB a) Art b) Größe c) Ausstattung d) Beschaffenheit e) Lage f) Bedeutung und Einfluss der einzelnen Teilnutzwerte: II. 4. Sonstige mietpreisbildende Einflussfaktoren a) Sondermärkte b) Dauer des Mietverhältnisses c) Subjektive Einflussfaktoren d) Einfluss positiver und negativer Eigenschaften 5. lnternetadressen Das Sachverständigengutachten als Begründungs- und Beweismittel zur Bestimmung der Üblichen Entgelte 1. Denkbare Bewertungsmethoden a) Das Ertragswertverfahren b) Die Kostenmiete c) Das Vergleichswertverfahren 2. Die Mietwertermittlung nach 558 BGB a) Der Begriff des üblichen Entgelts aal Allgemeine Problematik bb) Sprachliche Bedeutung - rechtliche Interpretation cc) Üblich -angemessen dd) Auslegung in der Literatur XI1 f

6 ee) Das Urteil des LG München I zum Begriff der üblichen Entgelte 201 ff) Einfluss des Vierjahreszeitraumes 202 gg) Würdigung und Interpretation 206 b) Die Gewichtung von Bestands- und Neumieten 212 aa) Grundlegende Erwägungen 212 bb) Auswirkungen divergierender Zeiträume 217 cc) Meinungen in der Literatur 218 dd) Konsequenzen 220 e) Die Datenauswahl 221 (1) Mietpreisentwicklung 223 (2) Preisdifferenz Bestands- zu Neumieten 225 (3) Einfluss der Wohnqualität 225 (4) Verwendbare Daten - Kontrollfunktion 225 d) Das repräsentative Datenmaterial - Datenmaterial des Sachverständigen 229 e) Einfluss des Mietbegriffs auf die Höhe des üblichen Entgelts Das Vergleichswertverfahren 237 a) Mögliche Bewertungsmethoden 239 b) Die Grenzwertmethode nach Töllner 240 c) Zu- und Abschläge bei divergierenden Vergleichsobjekten: 242 aa) Art 244 bb) Größe 244 cc) Ausstattung 247 dd) Beschaffenheit 247 ee) Lage Bewertungsmöglichkeiten bei geringem Datenbestand 250 III. Pro und Contra Mietspiegel - Sachverständigengutachten Meinungen in der Literatur - Praxis der Gerichte Regressionsanalyse - Tabellenmietspiegel Die Zufallsstichprobe Zielvorgaben für die Entscheidung Problematik Mietspiegel I Sachverständigengutachten 276 a) Der Mietspiegel 276 b) Das Sachverständigengutachten 284 c ) Ver g I e i c h e n d e Gegen ü berste I u n g Der objektive Entscheidungsprozess Zu sa m m e n f a sse n de Wü rd i g u ng Mustergutachten zum Mietspiegel Interessante lnternetadressen 298 E. Inhalt und Aufbau eines Mietgutachtens in der Praxis 299 I. Auftragsabwicklung Annahme und Bestätigung des Auftrages 299 a) Gerichtsgutachten 301 b) Privatgutachten Erforderliche U n t er1 a g en Xlll

7 II a) Mietvertrag b) Grundrisspläne Der Aufnahmebogen -Tonband a) Aufnahmebogen für Wohnraum b) Aufnahmebogen für Gewerberaum Die Terminierung - Ablauf einer Ortsbesichtigung Die Gutachtenerstattung Die Kostenrechnung - Honorartabellen Die Datenarchivierung Die gerichtliche Anhörung -Stellungnahmen - häufig gestellte Fragen a) Fragen zur angemessenen Berücksichtigung der tatsächlichen Gegebenheiten b) Einwendungen gegen verbale Qualitätseinstufungen c) Frage nach der Herkunft und Repräsentativität der Daten d) Forderung nach Offenlegung der Befundtatsachen e) Fragen zur Bewertungsmethode f) Einwendung zur Wohnflächenberechnung g) Polemische und beleidigende Vorhaltungen h) Beispiele von Stellungnahmen aa) Anrechnung von Balkonen bb) Beheizung cc) Betriebskosten dd) Beweriungsmethode ee) Gartennutzungsrecht ff) Gewerbezuschlag gg) Zusätzliches Kellerabteil hh) Küchenausstattung ii) Ortsübliche Vergleichsmiete jj) Lageeinordnung kk) Erdgeschosslage 11) Mangelhafter Wärmeschutz mm) Kontaminierte Böden nn) Lärm durch Klavierspielen -Ausnutzung eines geringen Angebots 00) Offenlegung der Vergleichswohnungen pp) Offenlegung der Befundtatsachen - Nachvollziehbarkeit des Gutachtens qq ) Neu m i et e n vo m R DM -P rei ss p i eg e I abgeleitet rr) Schönheitsreparaturen trägt der Vermieter ss) Wohnfläche einer Empore tt) Anrechnung der Flurfläche zu einem Bruchteil uu) Untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete Neumieten - M hstergutachten zur Wohnraummiete Allgemeine Angaben - Bewertungsgegenstand Zweck des Gutachtens

8 3. Mietbegriff 4. Unterlagen und Auskünfte 5. Die Lage a) Lärmniveau b) Erreichbarkeit öffentlicher Verkehrsmittel c) Art der Bebauung und Grünflächen d) Himmelsrichtung der Haupträume e) Gesamte Wohnlage 6. Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung 7. Die Raumaufteilung 8. Beurteilung des Bewertungsobjektes 9. Die Mietwertermittlung a) Mietspiegel b) Eigene ErfahrungswerteIVergleichsdaten c) Sonstige Orientierungshilfen 10. Zusammenfassung 11. Ergebnis 12. Anlagen 13. Beispielgutachten a) Beispiel 1 b) Beispiel Das Kurzgutachten 1. Allgemeine Problematik 2. Beispiel - Mustergutachten IV. Das Sammelgutachten 1. Die Besichtigung 2. Da rstel I u ng sformen 3. Mustergutachten E Die Bestimmung der Gewerberaummieten I. Rechtliche Unterschiede zur Wohnraummiete II. Arten von Gewerberaummieten 111. Die mietpreisbildenden Determinanten 1. Läden 2. BürosIArztpraxen 3. Lager- und Fabrikationsflächen 4. Betriebskosten einer Gewerbeimmobilie IV. Mietgutachten über Gewerberäume - Beispiele 1. Büromiete 2. Ladenmiete 3. Halle 4. Lagerplatz I! Das Schiedsgutachten 1. Mietanpassungsklauseln a) Wertsicherungsklauseln b) Span nu ng s klausel n c) Staffelmietvereinbarungen xv

9 d) Leistungsvorbehalte aal Leistungsbestimmung durch den Vermieter bb) Leistungsbestimmung durch den Schiedsgutachter e) Gewerbemietverträge ohne Anpassungsklauseln f) Beispiel für die Umrechnung von Indizes a a ) pro ze n t u a I e Ve rä n d e r u n g ( Prozent k I a u s e I ) bb) Änderung nach lndexpunkten (Punkteklausel) 2. Wesen des Schiedsgutachtens 3. Die Tätigkeit des Schiedsgutachters a) Auftragserteilung b) Erstattung des Gutachtens c) Wirkung eines Schiedsgutachtens d) Haftung des Schiedsgutachters - Honorierung 4. Begriffsdefinitionen a) NeufestsetzungIAnpassung b) Ortsüblich - angemessen c) Das billige Ermessen 5. Praktische Beispiele von Schiedsklauseln 6. Bedeutende Urteile des BGHzum Schiedsgutachten 7. Mustergutachten 8. Interessante lnternetadressen G. Sonderfälle der Mietwertermittlung I. 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung)- 291 StGB (Mietwucher) 1. Ausgangssituation - Begriffsdefinition 2. Das geringe Angebot a) Unterschied Mangellage - geringes Angebot b) Bestimmung des Begriffs nteilmarkt«c) Indizien für ein geringes Angebot d) Definition des Begriffs»geringes Angebot(( e) Aufgabenstellung für den Mietsachverständigen 3. Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete a) Ausgangsbasis b) Die Person des Mieters c) Bewertung eines Zeitraumes 4. Die laufenden Aufwendungen a) Gesetzesinterpretation b) Der Begriff der laufenden Aufwendungen c) Kapitalkosten - Herstellungskosten - Erwerbskosten d) Der marktübliche Zins e) Bewirtschaftungskosten aa) Die Abschreibung bb) Die Verwaltungskosten cc) Die Betriebskosten dd) Die lnstandhaltungskosten ee) Das Mietausfallwagnis f) Berechnungsablauf - praktischer Rechengang XVI j

10 5. Aufbau und Gliederung von Mietpreisüberhöhungsgutachten a) Der Auftrag b) Das Gutachten zur Angebotssituation c) Das Gutachten zur Höhe der laufenden Aufwendungen d) Umfassendes Gutachten zu 5 WiStG 6. Beispielgutachten 11. Die Mietminderung 1. Wesen der Mietminderung Mietabschläge durch Gerichte - Mietminderungstabelle Mängelfeststellung 4. Die Wertigkeit 5. Soll-Ist-Vergleich 6. Berechnung der Wertminderung 7. Sonder p ro b I em Mo bi I f u n ka n t e n n e 8. Beispielgutachten 111. Der Möblierungszuschlag 1. Die freie Schätzung 2. Das Vergleichswertverfahren Berechnung analog 559 BGB Empfohlene Verfahren in der Fachliteratur a) Methode Sterne1 aa) bb) cc) Überlassung der Möbel in neuwertigem Zustand Überlassung der Möbel in gebrauchtem Zustand (drei Jahre alt) Überlassung der Möbel nach wirtschaftlicher Abschreibung b) Methode Barihelmess 5. Lösungsvorschlag a) Bestimmung des Wertes der Möblierung b) Die Restnutzungsdauer c) Die Abschreibung und die Instandhaltung d) Kapital- und Risikozins e) Sch I u ssfolg eru ng - Lösung smodel I IV. Die Nutzungsentschädigung V. Nicht genehmigte Mietflächen VI. Bewertung von Hobbyräumen U. ä. VII. Das Mischmietverhältnis - das Mischraummietverhältnis 1. Wesen 2. Folgen einer überwiegenden gewerblichen Nutzung 3. Bedeutung des Mischmietverhältnisses für die Bewertung VIII. Der Gewerbezuschlag - Mustergutachten H. Internetadressen XVll

11 Anhang 705 ' Anhang A Rechtcprechungsübersicht I. Leitsätze der wichtigsten Rechtsentscheide für die Mietpreisbewertung, einschlägige BGH-Urteile und Urteile des BVerfG II. BVerfG, Beschl. vom BvR 1398/93 III. BVerfG, Beschl. vom BvR 860/97 IV. BGH, Beschl. vom Vlll AR2 4/94 Anhang B Gesetzes- und Verordnungstexte I. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 134,138, , b II. Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG)(außer Kraft) III. Gesetz zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts - Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) 5 a. E, 5 n. F IV. Strafgesetzbuch (StGB) 291 V. Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen - Zweite Berechnungsverordnung (11. BV) 4,18-31,4244, Anlage 3 zu 27, 28 a. F VI. Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächen- Verordnung - WoFIV) VII. Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) VIII. Zivilprozessordnung (ZPO) 287, IX. Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz (JVEG) Anhang C DIN 277 a) Fassung November 1950 b) Fassung Mai 1973 c) Neueste Fassung, Juni 1987 Anhang D DIN 283 Anhang E Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Büroräume (MF-B) Anhang F Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Handelsraum (MF-H) Anhang G Muster-Sachverständigenordnung des Deutschen Industrieund Handelstages

12 Anhang H Richtlinien zur Anwendung und Auslegung der Mustersachverständigenordnung des Deutschen Industrie- und Handelstages (DIHT) 911 Anhang I Inhaltliche Anforderungen an Gutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke des DIHT 947 Anhang J Fgchliche Bestellungsvoraussetzungen auf dem Sachgebiet»Mieten für Grundstücke und Gebäude«951 Anhang K Auitragsschreiben des Amtsgerichts München nebst Anlagen 957 Anhang L Einwilligungserklärung zur Offenlegung der Daten 965 Anhang M Arbeitsnachweis 766 Anhang N Karteikarte Wohnraum, Gewerberaum Stich wortverzeichnis Verzeichnis der Mustergutachten - Flächenberechnung Kap. A II 2. - Vorwegmitteilung Kap. B III 4. - Bei geringem Datenbestand Kap. D II 4. - Zum Mietspiegel Kap. D III 8. - Stellungnahmen Kap. E 18h - Wohnraummiete Kap E II Kurzgutachten Kap. E III 2. - Sammelgutachten Kap. E IV 3. Gewerbe rä u m e Kap F IV Büromiete 1. 0 Ladenmiete XIX

13 0 Hallenmiete Lageplatzmiete Cchiedsgutachten Kap. F V Mietpreisüberhöhung Kap. G Mietminderung Kap. G II Möblierungszuschlag Kap. G III Nutzungsentschädigung Kap. G IV Gewerbezuschlag Kap. G Vlll 691 xx f