Gutachten über den Verkehrswert ( 194 BauGB)

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1 SACHVERSTÄNDIGENBÜRO DR. MICHAEL SCHMID Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke (TÜV) Schulstr. 68, Gräfelfing Gutachten über den Verkehrswert ( 194 BauGB) Bewertungsobjekt / Adresse: a) 4- Zimmer Eigentumswohnung Nr. 25 b) Tiefgaragen-Stellplatz Nr. 72 Lutzstr. 9a, München Lage im Gebäude: 2. OG Anteil am Grundstück (Miteigentumsanteil): Flurstück 25/7 Gemarkung Laim 19,95/1.000 für das Wohnungseigentum und 1/1.000 für den Kfz - Stellplatz Lage des Bewertungsobjekts Auftraggeber: Amtsgericht München GZ 1517 K 78/12 verb. mit K 87/12 Wertermittlungsstichtag: 13. Juni 2012 Verkehrswert: Zu a): Zu b): Dieses Gutachten umfaßt einschließlich Deckblatt u. Inhaltsverzeichnis 24 Seiten mit 2 Anlagen (13Seiten) und wurde in 4-facher Ausfertigung erstellt, davon 1 Exemplar für Archivzwecke des Auftragnehmers.

2 Inhaltsverzeichnis 1 Grundlagen und Hinweise Wertrelevante Merkmale Rechtliche Gegebenheiten Lage Grundstück und bauliche Anlagen Grundstücksmerkmale Gebäudemerkmale Wohnungsausstattung Einheit Nr Beschreibung Tiefgaragenstellplatz Nr Außenanlagen WEG - Verwaltung / Gemeinschaftseigentum Fazit Wertermittlung Marktlage Wertermittlungsverfahren Wahl des Wertermittlungsverfahrens Vergleichswertverfahren Vergleichswert der Wohnung Nr Vergleichswert des Tiefgaragenstellplatzes Ertragswertermittlung Bodenwert Ertragswert der baulichen Anlage Marktanpassung gemäß 8 Abs. 2 ImmoWertV Verkehrswert

3 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 2 1 Grundlagen und Hinweise Auftrag Gemäß Schätzungsanordnung des Amtsgerichts München vom 28 März 2012 ist der Verkehrswert des Beschlagnahmeobjekts im grundsätzlich zu unterstellenden miet- und lastenfreien Zustand zu ermitteln. Der Verkehrswert nach 194 Bau GB ist dort wie folgt definiert : "Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." Auftraggeber Amtsgericht München, Vollstreckungsgericht, Infanteriestr. 5, München GZ: 1517 K 78/12 verb. mit K 87/12 Zweck des Gutachtens Ausschließlicher Zweck des Gutachtens ist die Feststellung des Verkehrswerts nach 194 BauGB im gegenständlichen Zwangsversteigerungsverfahren. Die Nutzung des Gutachtens ist nur im Rahmen der Rechtspflege ( 45 UrhG) in dem Verfahren gestattet, welches dem Gutachtenauftrag zugrundeliegt. Das Gutachten darf weder ganz noch in Teilen oder Auszügen noch im Wege der Bezugnahme ohne Zustimmung des Sachverständigen vervielfältigt oder veröffentlicht werden. Die enthaltenen Karten, Pläne und Fotos sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht aus dem Gutachten separiert oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Die Obliegenheit des Sachverständigen und seine Haftung für die korrekte Ausführung seiner beruflichen Tätigkeit besteht nur gegenüber dem Auftraggeber und der genannten Zweckbestimmung. Eine Haftung gegenüber Dritten ist ausgeschlossen. Wertrelevante Stichtage Wertermittlungsstichtag und Qualitätsfestschreibungszeitpunkt sind im Zwangsversteigerungsverfahren der Tag der Ortsbesichtigung. Diese fand am 13. Juni 2012 statt. Somit müssen folgende Besonderheiten beachtet werden: Es müssen die Wertverhältnisse zugrunde gelegt werden, die an diesem Tag vorherrschten. Es müssen die Zustandsmerkmale zugrunde gelegt werden, welche das zu bewertende Grundstück (inkl. Gebäude) an diesem Tag besaß. Ortsbesichtigung Die Verfahrensbeteiligten wurden jeweils mit Schreiben vom 24. April 2012 zur geplanten Ortsbesichtigung am 8. Mai 2012 geladen. Von der Schuldnerin erfolgte keine Terminbestätigung. Auf Weisung des Rechtspflegers wurde der Ortstermin dennoch durchgeführt. Teilnehmer dieser Ortsbesichtigung waren - der Hausmeister der Anlage, welcher im Auftrag der Gläubigerin Zutritt zu den Gemeinschaftsanlagen verschaffte, - der Sachverständige Der Ortstermin dauerte von bis Auf wiederholtes Klingeln wurde nicht geöffnet. Insofern waren bei der Ortsbesichtigung nur die Gemeinschafts- und Außenanlagen zu besichtigen. Per Fax erklärte sich die Schuldnerin am 4. Juni 2012 doch zu einer Ortsbesichtigung bereit. Diese Wurde in Absprache mit dem Gericht am 13. Juni 2012 um durchgeführt. Teilnehmer dieser Ortsbesichtigung waren

4 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 3 - die Schuldnerin, - ein Vertreter der Firma AssetGate, Stuttgart als Bevollmächtigte der Gläubigerin des angebundenen Verfahrens, - der Sachverständige. Der Ortstermin dauerte bis Bei diesem Termin wurde die Wohnung besichtigt. Nutzung des Objekts Abschluss der Recherchen Arbeitsunterlagen Die Wohnung und der Stellplatz werden von der Schuldnerin selbst genutzt. Die Recherche bezüglich der wertrelevanten Merkmale des Bewertungsobjekts wurde am 13. Juni 2012 abgeschlossen. Mit Schreiben vom 19. April 2012 wurden die Verfahrensbeteiligten um Übersendung zweckdienlicher Unterlagen gebeten. Es wurden folgende Unterlagen zur Verfügung gestellt: Von der Schuldnerin: - keine Unterlagen Von der Gläubigerin: - Beschlußprotokoll der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 28. Jull 2010; - Beschlußprotokoll der 2. außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 17. Februar 2011; - Beschlußprotokoll der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 31.März Beschlußprotokoll der 3. außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 7.November Hausgeldabrechnung bis für Einheiten 25 der Hausverwaltung B. Drechsler, München; - Jahresabrechnung 2011 ( bis für Wohnung Nr. 25 und Tg-Stellplatz Nr. 72) der J. Rüprich Hausverwaltungen GmbH; - Wirtschaftsplan Energieausweis vom ; Vom Amtsgericht: - Beglaubigte Abschrift des Grundbuchauszugs, Grundbuch von Laim, Blatt (Wohnungseigentums - Grundbuch) vom 5. März 2012 und Blatt (Teileigentumsgrundbuch) vom 6. März Vom Sachverständigen eingeholte Unterlagen (i.d. R. Kopien) und Auskünfte: Beim Grundbuchamt - Abgeschlossenheitsbescheinigung der Landeshauptstadt München vom ; - Aufteilungspläne; - Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vom des Notars Rudolf Spoerer, München (Urk.R.Nr /01); - Baubeschreibung (Stand ) - Grundriss - Lageplan Beim Baureferat der Landeshauptstadt München - schriftliche Auskunft über Erschließungskosten vom

5 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 4 Beim Gutachterausschuß - Auszug aus der Kaufpreissammlung vom 18. Mai Bodenrichtwerte 2010 für das Stadtgebiet München, Hrsg. Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, - Immobilienmarktbericht 2011, Hrsg. Gutachterausschuß der Stadt München Sonstige Grundlagen / Unterlagen: - Gesetze und Verordnungen (Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Baugesetzbuch (BauGB), Bayerische Bauordnung (BayBO), Baunutzungsverordnung (BauNVO), Immobilien - Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV), Wertermittlungsrichtlinien (WertR), Kommunalabgabengesetz (KAG); - Aufzeichnungen des Sachverständigen bei der Ortsbesichtigung sowie dabei erstellte Photos - Auskünfte und Informationen, insbesondere der an der Ortsbesichtigung beteiligten Personen Anmerkung zu den Dokumenten Wesentliche Literatur Verwendete Abkürzungen Die Dokumente, die zur Verfügung standen, sind überwiegend aktuellen Datums. Ansonsten wird im Rahmen dieses Gutachtens unterstellt, dass in dem Zeitraum zwischen der Erstellung der Dokumente und dem Wertermittlungsstichtag keine wertrelevanten Änderungen eingetreten sind. Die zur Verfügung gestellten Dokumente wurden auf Plausibilität geprüft; für die Richtigkeit der Unterlagen und der erhaltenen Auskünfte wird keine Gewähr übernommen. Diese gilt auch für die eingeholten Pläne als Grundlage zur Überprüfung der Wohnflächenberechnung. Ein örtliches Aufmaß wurde nicht erstellt. Bei der Ortsbesichtigung festgestellte Abweichungen wurden teilw. handschriftlich ohne gesondertes Aufmaß ergänzt. Beschreibungen der Grundstücke, der baulichen Anlagen, der Außenanlagen und des Zubehörs stellen keine vollständige Aufzählung von Einzelheiten dar. Sie dienen der allgemeinen Darstellung und Grobübersicht. Zur Gebäudewertermittlung wurden keine Untersuchungen auf Befall durch tierische oder pflanzliche Schäden an Holz oder Mauerwerk vorgenommen. Rohrleitungen wurde nicht auf Rohrfraß oder Dichtigkeit überprüft. Die Gebäude und baulichen Anlagen wurden nicht auf schadstoffbelastete Materialien oder unzureichende statische Bauteile untersucht. Eine Überprüfung der Einhaltung brandschutzrechtlicher Bestimmungen und der vorgeschriebenen Abstandsflächen wurde nicht vorgenommen. Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München: Der Immobilienmarkt in München, Jahresbericht für 2011; Kleiber, Wolfgang, Verkehrswertermittlung von Grundstücken: Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten), Beleihungs- und Versicherungswerten unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 6.Auflage. Köln: Bundesanzeiger, Kröll, Ralf u. Hausmann, Andrea: Rechte und Belastungen bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken.4. Auflage, Neuwied; Luchterhand Verlag, 2011; Plötz Immobilienführer, München und Region,2009, Köln 2009; Sommer, Goetz und Ralf Kröll: Lehrbuch zur Grundstückswertermittlung, 2. Auflage, Köln 2008 Stumpe B., Tillmann H.-G.: Versteigerung und Wertermittlung; Bundesanzeiger Verlag Köln 2009; - BGF (Bruttogeschoßfläche) - GAA (Gutachterausschuß der Landeshauptstadt München) - GFZ (Geschoßflächenzahl)

6 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 5 - GRZ (Grundflächenzahl) - LZ (Liegenschaftszinssatz) 2 Wertrelevante Merkmale 2.1 Rechtliche Gegebenheiten Grundbuchvortrag gemäß vorliegenden Ausdrucken vom 5.3. bzw (auszugsweise) Anmerkung: Lasten und Beschränkungen, die sich ggf. aus Abt. II des Grundbuchs ableiten, finden bei Verkehrswertgutachten im Rahmen der Zwangsversteigerung (noch) keine Berücksichtigung, sind also ggf. noch zu berücksichtigen. Eintragungen in Abt. III bleiben im Rahmen der Wertermittlung ebf. unberücksichtigt. Betreffend der exakten Inhalte der hier nur auszugsweise aufgeführten Grundbuchinhalte wird ausdrücklich verwiesen. A) Grundbuch Wohnungseigentum: Aa) Bestandsverzeichnis Ab) Abteilung I Eigentümer: Lfd. Nr. 1: gelöscht Lfd. Nr. 2: eingetragen am Ac) Abteilung II (Lasten und Beschränkungen)

7 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 6 B) Grundbuchblatt Teileigentum (Tiefgaragenstellplatz) Ba) Bestandsverzeichnis Bb) Abteilung I Eigentümer: Lfd. Nr. 1: gelöscht Lfd. Nr. 2: eingetragen am

8 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 7 Bc) Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) Anmerkung Umlegung-, Flurbereinigungs- und Sanierungsverfahren Darstellung im Flächennutzungsplan / Bau-Planungsrechtliche Situation In beiden Grundbuchauszügen findet sich unter Nr. 2 ein Tiefgaragenandock- und -nutzungsrecht für den jeweiligen Eigentümer von Flurstück 25. Laut Lageplan (s.s. 13.) betrifft dies das unmittelbar anschließende, östlich gelegene Grundstück, welches bis zur Fürstenrieder Strasse durchreicht. In der Praxis könnte das bedeuten, dass der Eigentümer dieses Grundstücks die Durchfahrt durch die Tiefgarage der Wohnanlage "Lutzstrasse" mit Zu- und Abfahrt auf die Lutzstrasse verlangen könnte. Seitens der Hausverwaltung wurde darauf hingewiesen, dass für dieses Grundstück ca ein Bauantrag eingereicht wurde. Die Eigentümergemeinschaft hat diesbezüglich juristische Hilfe in Anspruch genommen. Das Grundstück ist derz. in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen. Im Flächennutzungsplan ist das gegenständliche Gebiet mit MK (= Kerngebiet ( 7 BauNVO)) gekennzeichnet. Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Gemäß 7 Abs. 3 BauNVO können auch Wohnungen zugelassen werden.

9 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 8 Objektlage Quelle: Auszug aus dem digitalen Flächennutzungsplan der Landeshauptstadt München Das Bewertungsobjekt liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Erschließungszustand Nach Auskunft des WEG Verwalters ist das Grundstück voll erschlossen. Gemäß schriftlicher Auskunft der Erschließungsstelle im Baureferat München vom 9.Mai 2012 sind die Erschließungsbeiträge für Strassenherstellung und -grunderwerb abgewickelt. Das Recht der Stadt München, für weitergehende Erschließungsmaßnahmen Beiträge im Rahmen der 123 BauGB zu verlangen bleibt unberührt. Für zukünftige Verbesserungs- und Erneuerungsmaßnahmen können grundsätzlich Ausbaubeiträge nach Art. 5 KAG anfallen. Laut Auskunft des Baureferats, Tiefbau sind derz. keine Maßnahmen in diesem Bereich geplant. Die Lutzstrasse ist ein gepflasterte, in beidseitiger Richtung zu befahrende öffentliche Strasse mit beidseitigen Gehwegen. Uneingeschränkte Parkerlaubnis besteht am westlichen Fahrbahnrand. Parkraumsituation Mobilfunk Gebäudeversicherung Hausverwalter Eigentümergemeinschaft Die Parkplatzsituation im gegenständlichen Mikrogebiet zwischen Landsbergerstrasse im Norden, Fürstenriederstrasse im Osten, Agnes- Bernauer-Strasse im Süden und von-der Pfordten-Strasse im Westen ist als angespannt zu bezeichnen. Die Nähe zum S-Bahnhof Laim, viele Büros und Gewerbe entlang den erstgenannten Hauptverkehrsstrassen und eine große Zahl von Wohnungen führen zu großer Parkraumnachfrage. Die nächsten Mobilfunkanlagen befinden sich lt. der Mobilfunkkarte der Stadt München in der Landsbergerstr-.312 (ca. 100m entfernt), Fürstenriederstrasse 6 (ca. 150 m entfernt) und Ecke Rapotostr. / Landsbergerstrasse (ca. 300m entfernt). Gemäß Auskunft des WEG-Verwalters besteht eine Gebäudeversicherung zum gleitenden Neuwert bei der Versicherungskammer Bayern. (aus Datenschutzgründen anonymisiert) Die Zustimmung des Verwalters im Falle einer Veräußerung ist nicht erforderlich. Die Wohnungseigentümergemeinschaft umfaßt die Einheiten Lutzstrasse 9, 9a, 9b und 11. Sie besteht aus 4 Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 59 Wohnungen und einer Tiefgarage mit 60 PKW -Stellplätzen, davon 26 Einzelstellplätze, 10 Duplexstellplätzen und 24 Vierfachparkern.

10 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite Lage Makrolage Das Objekt befindet sich im Münchner Stadtteil Laim (Stadtbezirk 25 ) Der Stadtteil Laim liegt zwischen der Schwanthalerhöhe im Osten sowie Pasing im Westen und erstreckt sich in seiner Nord-Süd-Ausdehnung von den Bahnanlagen Hauptbahnhof-Pasing bis zur Autobahn A 96 München- Lindau. Neben dem S-Bahnhof Laim ist der Stadtteil durch drei U- Bahnhaltepunkte und die Trambahnlinie 19 an das öffentliche Nahverkehrsnetz und das übrige Stadtgebiet angebunden. Nach der Sozialstruktur ist Laim als bürgerliches Mittelstandsviertel einzuordnen. Von der erwerbstätigen Bevölkerung sind zwei Drittel in einem Angestellten- beziehungsweise Beamtenverhältnis beschäftigt. Der Anteil qualifizierter Erwerbstätiger ist relativ hoch. Der Ausländeranteil beträgt ca. 22%. Quelle: Übersichtskarte, Bayer. Vermessungsverwaltung, München Mikrolage Das Bewertungsobjekt befindet sich auf der östlichen Seite der Lutzstrasse welche die Perhamerstrasse im Süden und die Landsbergerstrasse im Norden verbindet; Die Entfernung zur stark befahrenen Landsbergerstrasse beträgt ca. 100 m Luftlinie, zur ebenfalls stark befahrenen Fürstenrieder Strasse ebenfalls ca. 100 Meter. Deutliche (Lärm-) Immissionen sind dadurch auf der Hauseingangsseite /Nordseite feststellbar. Auf der Südseite des Hauses (Balkon) sind kaum Immissionen wahrnehmbar.. Entfernung zur Münchner Innenstadt (Marienplatz) ca. 6 km U-Bahn Station Laimer Platz (U5) ca. 900m, S- Bahn Station "Laim" ca. 300 m (von hier ca. 10 Minuten zum Marienplatz, ca. 50 Minuten zum Flughafen) entfernt Nächster BAB-Anschluß (A96 München - Lindau) ca. 2,1 km entfernt. Zum Flughafen sind es ca. 40 km.

11 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 10 Quelle: Digitale Ortskarte, M 1:10000, Bayer. Vermessungsverwaltung Gemäß Plötz Immobilienführer für München wird die Adresse als gute Wohnlage mit 3 Sternen (von 5 möglichen) bewertet. Im Münchner Mietspiegel wird die Lutzstrasse in diesem Bereich als "durchschnittlich" klassifiziert. Störende Immissionen, die über das im Stadtgebiet übliche Maß hinausgehen sind nicht zu vernehmen. Die Infrastruktur bzgl. des Angebots an Handel und Dienstleistungen wie auch Kindergärten/-tagesstätten ist als gut zu bezeichnen. Entlang der Landsberger-, Fürstenrieder- und Agnes- Bernauer-Strasse befinden sich breite Angebote an Geschäften des täglichen Bedarfs. Nord-östlich (Richtung Landsbergerstrasse und Laimer Unterführung) und östlich (Richtung Fürstenrieder Strasse) des Bewertungsobjekts befinden sich, durch Zäune und Hecken abgetrennt, Nutzungen (Auto-Vermietung; Kfz- Reparatur, diverse Schuppen), welche das Bebauungspotential nicht ausschöpfen, und welche möglicherweise in einem absehbaren Zeitraum einer anderen Nutzung und Bebauung zugeführt werden können. Beurteilung: Die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets ist gut.

12 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 11 Luftbild und Auszug aus der Flurkarte Quelle: DOP, Bayer. Vermessungsverwaltung Flächen zukünftiger Neu-Bebauung? Quelle: Digitale Flurkarte, Bayer. Vermessungsverwaltung 2.3 Grundstück und bauliche Anlagen Grundstücksmerkmale Vorbemerkung Grundstück Die nachfolgenden Angaben beziehen sich auf dominierende Ausstattungsmerkmale. Teilbereiche können hiervon abweichend ausgeführt sein. Beschreibungen der nicht sichtbaren Bauteile beruhen auf Auskünften während des Ortstermins, vorgelegten Unterlagen oder Annahmen. Die Größe des Gesamtgrundstücks beträgt lt. Grundbuch m².. Der Grundstückszuschnitt ist geringfügig unregelmäßig (s. Abb.).

13 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 12 Die Grundstückstiefe beträgt an der Nordseite ca. 85m, an der Südseite ca. 80m. Die Breite beträgt an Ost- und Westseite (Zugang von der Lutzstrasse) jeweils ca. 38m. Das Geländeniveau des Innenhofs und der Haus- und Wohnungs-eingänge liegt auf Strassenniveau. Der Zugang zum Innenhof mit den Zugängen zu den Hausnummern 9, 9a und 9b erfolgt durch eine feuerwehrgeeignete Durchfahrt aus der Lutzstrasse. Rechts daneben befindet sich die doppelspurige Zufahrt zur Tiefgarage. Außenanlagen Grünflächen, mit Baum-, Busch- und Pflanzwerk bepflanzt; mit Verbundsteinen belegt oder asphaltiert; Kinderspielplatz mit Geräten; Müllraum im Haus (EG, Zugang von der Durchfahrt) für Müllgroßbehälter; Gebäudemerkmale Bauweise der Gebäude In geschlossener Bauweise errichteter Komplex aus vier 4-geschossigen Mehrfamilienhäusern mit Walmdachkonstruktion. Baujahr Ca Baubeschreibung: Rohbau (auszugsweise) Fundamente: Außenwände: Innenwände: Geschoßdecken Dach/Eindeckung: Fassade Treppen: Fußböden Fenster/ Fenstertüren Der Baubeschrieb ist ein stichpunktartiger, nicht abschließender und nicht umfassender Überblick über die Beschaffenheit des Gebäudes. Er ist ohne Anspruch auf Vollständigkeit und nicht als Zusicherung von Eigenschaften zu verstehen. Streifen- und Einzelfundamente bzw. Betonplatte Im Kellerbereich aus Beton bzw. Stahlbeton, tragende Kellerwände 24 bzw. 11,5 cm Ziegelmauerwerk bzw. Beton nach statischer Erfordernis; sonstige Außenwände 24 cm Ziegelmauerwerk und 8cm Wärmedämmung; Fensterbrüstungen mit Heizkörpernischen aus 11,5 cm Mauerwerk Wohnungstrennwände und Treppenhaustrennwände 24cm Schallschutzziegelmauerwerk nach DIN 4109, tragende Zwischenwände in Ziegelmauerwerk nach statischer Bemessung, nicht-tragende Zwischenwände 11,5 cm Ziegelmauerwerk; Geschoßdecken aus Stahlbeton; Decke über Tiefgarage im Gefälle aus wasserundurchlässigem Beton, ohne zusätzliche Abdichtung. Walmdach mit Holzdachstuhl; Dachdeckung mit Ziegel oder Betondachsteinen auf Lattung mit Unterspannbahn; Spenglerarbeiten in Kupferblech Außenwände mit Dämmplatten und Putzauftrag als "Wärmedämm- Verbundsystem"; Oberfläche mit Strukturputz; Treppen als Stahlbetonfertigteile bzw. Ortbeton; Tritt- und Setzstufen bekleidet mit Natursteinplatten; Schwimmender Estrich auf Wärme- und Trittschalldämmung in allen Wohngeschossen nach DIN 4109; Wohnzimmer mit Eßplatz, Flur, diele, Abstellraum, Schlaf- und Kinderzimmer mit Mosaikparkett als Massivparkett, wahlweise eiche oder Buche; Küche, Speisekammer, Bad und WC mit keramischen bodenfliesen, Villeroy & Boch Fenster und Fenstertüren in Holz, isolierverglast; Beschläge aus Leichtmetall

14 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 13 Rollläden Türen: Elektroinstallation: Heizung/Brennstoffart: Warmwasserzubereitung: Sanitär: Aufzug Kellerabteil Tiefgarage Rundfunk- u. TVempfang Gemeinschaftseinrichtungen Energieausweis Rollladenkästen sind vor den Fenstern montiert und bauseits vorhanden Hauseingangstüre aus Metall, selbstschließend, mit elektrischem Türöffner; Wohnungseingangstüren als Vollspantüre (32dB) mit Stahlzarge, glattes Türblatt Innentüren mit glattem Türblatt und Holzwerkstoffzargen, beides weiß; Küchen- und Wohnzimmertüren mit Glaseinsatz; Türen 213,5cm hoch; Steckdosen und Schalter Busch-Jaeger, weiß; alle Räume mit Deckenauslaß (im Wohnzimmer 2) im Bad und Gäste WC als Wandauslaß; je nach Raum 4-7 Steckdosen; Türsprechanlage als Wechselsprechanlage. Zentrale Pumpenwarmwasserheizungsanlage mit Befeuerung durch Erdgas; profilierte Plattenheizkörper mit einzeln regulierbaren thermostatischen Heizkörperventien. Zentral über die Heizungsanlage mit Warmwasserboiler, indirekt beheizt, Zirkulationspumpe mit Nachtabschaltung Keramische sanitäre Einrichtungsgegenstände in weiß; WC und Bad ca. 2,25m hoch gefliest Personenaufzüge mit Haltestellen vom KG bis 3.OG; Hausinterne Verteilanlage (Sternnetz) mittels Leerrohren für Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel. Betriebsfertige Antennenanschlüsse in allen Wohnräumen. Durch Metallgitter abgetrennt, Größe ca. 5,7m² Mit 26 Einzelstellplätzen und 34 Doppelparkerstellplätzen; Zugang über Schleusen aus den Treppenhäusern; überdachte TG-ein- und -ausfahrt als zweispurige Rampe aus Ortbeton mit Riffelung der Fahrspuren. Abstellraum für Fahrräder und Kinderwagen im UG Briefkastenanlage für Briefe DIN A4 vor den Hauseingängen Es liegt ein Energieausweis vom der Fa. BRUNATA Gmbh&Co KG, München auf Basis des Energieverbrauchs vor. Der Energieverbrauchskennwert beträgt 73 kwh/(m²a). In diesem Wert ist der Energieverbrauch für Warmwasserbereitung enthalten. Es wurden keine Empfehlungen für energiesparende Maßnahmen ausgesprochen Wohnungsausstattung Einheit Nr. 25 Lage im Gebäude Bodenbeläge Balkon Bad Rolläden Die Wohnung Nr. 25 befindet sich im 2.OG links. Sie hat eine Nord-Süd- Achse, d.h. Schlafzimmer auf der Nordseite, Küche und Wohnzimmer mit Balkon auf der Südseite. Norden und Süden In den Wohn- und Schlafräumen Massiv Parkett Buche in Stäbchenform; Küche graue Bodenfliesen, Flur apricot-farbene Fliesen; An der Südseite anschließend an Wohnzimmer und Küche. Deckenhoch weiß gefliest, ausgestattet mit Badewanne, Waschbecken, WC und Stellplatz für Waschmaschine. Zusätzlich separates WC mit Duschwanne, deckenhoch weiß gefliest. An allen Fenstern / Fenstertüren Rollläden; an der Südseite zum Balkon mit elektrischem Antrieb, ansonsten manuell.

15 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 14 Grundriss

16 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 15 Grundrißbeurteilung Die Wohnung wird von Norden und Süden gut belichtet. Fenster auf beiden Seiten ermöglichen eine gute Durchlüftung. Der Grundriß der Wohnung ist praktisch. Vorteilhaft ist die Existenz von zwei Bädern; leider ist das Hauptbad innenliegend. Die Wohnung ist wie folgt aufgeteilt (m²-angaben lt. Aufteilungsplan): Etage / Raum m² (Wohn- /Nutzfläche) Wohnen 24,37 Küche 6,24 Gäste WC 2,76 Flur 7,46 Balkon (1/2) 3,01 Schlafzimmer 14,41 Kind 1 10,96 Kind 2 10,27 Bad 4,74 Abstellräume 1,07 Wohnfläche ges 85,3 Baumängel und Bauschäden Bei der Ortsbesichtigung waren keine Baumängel feststellbar und es wurde von der Schuldnerin auch auf keine hingewiesen. Ausnahme: Als Folge eines Wasserschadens durch einen defekten Waschmaschinenanschluß im Bad findet sich eine beschädigte, ca. DIN A3 große Fläche im Wohnzimmerparkett. Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass der Sachverständige keine Funktionsprüfung der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasser, Elektrik etc.) vornehmen konnte Beschreibung Tiefgaragenstellplatz Nr Außenanlagen Es handelt sich um eine Tiefgaragenanlage mit insgesamt 60 Stellplätzen, welche über eine doppelspurige Rampe von der Lutzstrasse angefahren wird. Der Zugang erfolgt über eine Schleuse im UG. In der Tiefgarage befindet sich der Platz Einzelstellplatz Nr. 72 (markiert) dann schräg rechts vom Zugang. Er ist schnell und bequem erreichbar. Die Lage des Kfz-Stellplatzes ist im Anhang enthalten. Entsprechend dem Freiflächengestaltungsplan bestehen verschiedene Anpflanzungen mit Sträuchergruppen, Bäumen und Bodendeckern. Ein Kinderspielplatz mit Spielgeräten, Bänken ist vorhanden. Die Wege sind teilweise bitumengebundene Asphaltdecke, Betonklinker - und Granitsteinpflasterbelag, Münchner Gehwegplatten. Im Bereich der Feuerwehrzufahrt Betonrasensteine im Gartenbereich. Fahrradständer bei Hauseingängen. Bodenbeschaffenheit Die Bodenbeschaffenheit (z. B. Bodengüte, Eignung als Baugrund, Belastung mit Altablagerungen) wurde im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens nicht untersucht. Diesbezügliche Untersuchungen können nur durch einen entsprechenden Fachgutachter durchgeführt werden. Im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens wurde lediglich bei der Sichtung der vorgelegten Unterlagen und beim Ortstermin auf mögliche

17 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 16 Indikatoren für Besonderheiten des Bodens geachtet. Es waren jedoch keine Auffälligkeiten erkennbar. Dementsprechend wird eine standortübliche Bodenbeschaffenheit ohne bewertungsrelevante Besonderheiten unterstellt WEG Verwaltung / Gemeinschaftseigentum Von den Verfahrensbeteiligten sowie der Hausverwaltung, welcher ein Fragebogen zu Instandhaltungsrücklagen, anstehenden Modernisierungsmaßnahmen und Beschlüssen über Sonderumlagen zugesandt worden war ergaben sich folgende Informationen: - Hausgeld: 265.-/Monat (Wohnung und Kfz-Stellplatz) - Instandhaltungsrücklage (incl. TG) zum : ,98 für das Gesamtobjekt; Anteil des Bewertungsobjekts (19,95/1.000): 2.740,49 - Instandhaltungsmaßnahmen: im für das Baujahr üblichen Rahmen; Lt. Auskunft der HV bestehen keinen anhängigen Streitigkeiten mit dem Bauträger. - Modernisierungsmaßnahmen: Laut schriftlicher Auskunft der Hausverwaltung keine geplant. - Sonderumlagen: keine anstehend 2.4 Fazit Anmerkung Die Gesamtanlage und ihre Gemeinschaftsflächen machen einen insgesamt sehr gepflegten Eindruck. Das Bewertungsobjekt befindet sich in einem insgesamt gepflegten, dem Alter ( ca. 9 Jahre) und der Eigennutzung entsprechenden Zustand. Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein Wertgutachten und nicht um ein Bausubstanzgutachten! Es wurden nur augenscheinliche, stichprobenartige Feststellungen getroffen. Vorhandene Abdeckungen von Boden-, Wand- oder Deckenflächen wurden nicht entfernt. Bei der Substanzbeschreibung muss daher unter Umständen eine übliche Ausführungsart und ggf. die Richtigkeit von Angaben unterstellt werden. Aussagen über tierische und pflanzliche Holzzerstörer oder sog. Rohrleitungsfraß, Baugrund- und statische Probleme, Schall- und Wärmeschutz, gesundheitsschädliche Stoffe etc. sind daher im Rahmen dieses Gutachtens ohne weitere Untersuchungen eines entsprechenden Spezialunternehmens unvollständig und unverbindlich. Weiterhin wird vorausgesetzt, dass bis auf die eventuell festgestellten Mängel die zum Bauzeitpunkt gültigen einschlägigen technischen Vorschriften und Normen (z. B. Statik, Schall- und Wärmeschutz, Brandschutz) eingehalten worden sind. 3 Wertermittlung 3.1 Marktlage Marktsituation Der Gutachterausschuß der Stadt München berichtet in seinem "Jahresbericht 2011" von einer weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien auf einem hohen Niveau, welche bei einer Steigerung der beurkundeten Verträge um 5% zu einem Umsatzanstieg um 22% geführt hat. Es wurde der historisch höchste Geldumsatz erreicht. Ein wesentlicher "Treiber" dieses Wachstums war die starke Nachfrage am Teilmarkt für Eigentumswohnungen, auf welchem 19% mehr als im Vorjahr umgesetzt wurde. Für Bestandswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen beobachtet der GAA einen durchschnittlichen

18 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 17 Preisanstieg von 10%. 1 In vielen Segmenten der Wohnimmobilien übersteige die Nachfrage bei weitem das Angebot, so dass der Markt z.t. "nahezu leergefegt" sei. Der Münchner Immobilienmarkt zeigt damit weiterhin eine sehr hohe Attraktivität. Demographische Entwicklung Nach verschiedenen Prognosen wird der Großraum München auch in Zukunft weiterhin von einer zunehmenden Bevölkerung geprägt sein. Auch wenn die Höhe des prognostizierten Zuwachses schwankt - - die Bevölkerungsprognose der Landeshauptstadt geht von einem Zuwachs von 10,9% aus 2. - das Bayerische Landesamt für Statistik ermittelt bis 2029 einen Anstieg um 8,4 auf dann 1,44 Mio Einwohner, und - die Bertelsmann Stiftung prognostiziert in ihrem Demographiebericht Kommune "München, Stadt" ein Wachstum der Bevölkerung der Stadt München um 13%,- weisen doch alle Prognosen eindeutig in dieselbe Richtung. Da Wohnraum auch heute schon in München knapp und teuer ist und keine Bautätigkeit zu erkennen ist, die die Nachfrage ausreichend befriedigen kann, wird der Immobilienmarkt in München auch weiterhin tendenziell ein Anbietermarkt bleiben. 3.2 Wertermittlungsverfahren Bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens haben sich die Verfahrenswahl als auch die Verfahrensgrundsätze den Verhältnissen des Grundstücksmarktes zu unterwerfen. Gemäß 8 ImmoWertV sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren ( 15 ImmoWertV), einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung ( 16 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren ( 17-20), das Sachwertverfahren ( 21-23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen Das oder die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Vergleichswertverfahren ( 15 ImmoWertV) Ertragswertverfahren ( ImmoWertV) Sachwertverfahren ( ImmoWertV) Das Vergleichswertverfahren ist das Regelverfahren für die Wertermittlung, wenn - wie bei unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen- sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert. Zur Ableitung des Verkehrswertes werden Kaufpreise solcher Grundstücke oder Eigentumswohnungen herangezogen, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Faktoren hinreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen. Das Ertragswertverfahren ist für die Verkehrswertermittlung von Objekten geeignet, bei welchen Renditeüberlegungen im Vordergrund, d.h. die Verzinsung des investierten Kapitals bei der Preisbildung, im Vordergrund steht. Vorzugsweise wird dieses Verfahren bei Mehrfamilienwohnhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Bürogebäuden oder sonstigen Gewerbeobjekten angewandt. Der Ertragswert ermittelt sich aus dem Barwert aller zukünftigen Erträge. Im Sachwertverfahren wird der Sachwert als Ersatzbeschaffungswert der baulichen und sonstigen Anlagen( Herstellungskosten der baulichen Anlage) zusammen mit dem Bodenwert ermittelt, wobei die 1 GAA München, Jahresbericht 2011, S. 6 2 Perspektive München: Bezirksdatenblätter zur kleinräumigen Bevölkerungsprognose , herausgegeben von Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Raumordnung

19 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 18 altersbedingte Wertminderung sowie die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (8 Abs. 3 ImmoWertV), insbesondere Baumängel und Bauschäden sowie wirtschaftliche Wertminderungen und Werterhöhungen zusätzlich berücksichtigt werden müssen. Es eignet sich insbesondere für Objekte, die überwiegend unter dem Aspekt der Eigennutzung gehandelt werden. 3.3 Wahl des Wertermittlungsverfahrens Eigentumswohnungen werden am Immobilienmarkt in der Regel nach Preisen pro m² Wohnfläche beurteilt und gehandelt, Tiefgaragenplätze nach deren Art. Aus diesem Grund kann der Verkehrswert im Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Für die Wertermittlung sind m² - Preise geeigneter Vergleichsobjekte heranzuziehen. Geeignet sind Vergleichspreise dann, wenn sie hinsichtlich wertbeeinflussender Merkmale wie bspw. Lage, Größe, Alter oder Ausstattung dem gegenständlichen Bewertungsobjekt nahe kommen.

20 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite Vergleichswertermittlung 3.4.1Vergleichswert der Wohneinheit Nr. 25 Für die Wertermittlung sind Vergleichspreise von Wohnungen heranzuziehen, die für Wiederverkäufe von Wohnungseigentum in vergleichbarer Art bezahlt werden. Die Vergleichsobjekte sollen bezüglich einer möglichst großen Zahl wertbestimmender Faktoren dem Bewertungsobjekt nahe kommen. Werterhöhende oder wertmindernde Merkmale, welche sich bspw. aus der Größe der Gesamtwohnanlage, der Umgebung oder aus dem Bauzustand ergeben sind gesondert zu berücksichtigen. Auszug aus der Kaufpreissammlung Der Gutachterausschuß stellt aus seiner Kaufpreissammlung folgende Daten aus den Gemarkungen Laim und Pasing aus dem Zeitraum März 2010 bis Februar 2012 zur Verfügung: (Die Hausnummern sind aus Datenschutzgründen entfernt) Nr. Strasse Verk. datum 1 Fischer-von- Erlach Wohnfl. (m²) Preis /m² Baujahr Etage Wohnlage 2/ Gut 2 Reutterstr. 1/ EG Gut 3 Perhamerstr. 1/ Durchsch. 4 Landsbergerstr. 9/ Durchsch. 5 Lutzstr. 3/ EG Durchsch. 6 Lutzstr. 2/ Durchsch. 7 Tuttlinger Str. 11/ Gut 8 Schladminger Str. 3/ gut Die Auswertung der Vergleichsobjekte ergibt: 1) Bis auf 1 Objekt (Nr. 1)waren alle Objekte nicht vermietet. Nach Untersuchungen des Gutachterausschusses liegen die Verkaufspreise vermieteter Objekte im Mittel um ca. 5% unter denen nicht vermieteten Wohnungseigentums 3. 2) Die Vergleichsfälle liegen maximal 2 Kilometer vom Bewertungsobjekt entfernt. Die Objekte Nr. 5 und Nr. 6 befinden sich in derselben Anlage wir das Bewertungsobjekt. Alle Wohnungen verfügen über Balkon, Gartenanteil oder Dachterrasse. Die Vergleichsobjekte stammen weitgehend aus der gleichen Baujahresklasse ( ) 3) Die Spannbreite der Verkaufspreise liegt zwischen bis pro m². Der vorläufige arithmetische Mittelwert ergibt in diesem Fall /m². Der geringste Verkaufspreis liegt ca. 15% unter diesem Mittelwert. Ein Anhaltspunkt für "ungewöhnliche oder persönliche" Verhältnisse ist damit nicht ersichtlich 4. 3 Immobilienmarkt in München 2010, S Gemäß Begriffsdefinition des Verkehrswerts (s. S. 2 dieses Gutachtens) dürfen derartige Verhältnisse nicht berücksichtigt werden.

21 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 20 4) Zwischen den Vergleichsfällen aus 2010 und 2012 ist ein deutlicher Anstieg der Kaufpreise feststellen. Angesichts der hohen Marktdynamik des Münchener Immobilienmarktes ist es daher angebracht diese Verkaufspreise auf den Stichtag 5 hochzurechnen: Nr. Verk.datum Index Verkaufstag Index Stichtag Faktor Umgerechneter Verkaufspreis ( ) 1 2/ ,3 120, / ,8 120, / ,9 120, / ,7 120,3 1, / ,0 120,3 1, / ,0 120,3 1, / ,4 120,3 1, / ,8 120,3 1, ) Dabei sind Quasi-Neuobjekte aus den Baujahren 2010 und 2009 ebenso dabei, wie ein Objekt aus1999. Bereinigt man obige Liste um diese "Ausreißer" und berücksichtigt nur Objekte aus dem Bewertungsbaujahr +/- 2 Jahre (d.h. von ), konzentriert also um den wertbestimmenden Faktor "Alter" erhält man einen Mittelwert aus den Verkaufspreisen Nr. 3,5,6 und 8 von /m² Wohnfläche Ableitung des vorläufigen Vergleichswerts Die vorgestellten Vergleichswerte müssen mit Blick auf die allgemeine Marktlage und der Abwägung, der für das Bewertungsobjekt preisbildenden Faktoren zu einem Vergleichswert "zusammengeführt" werden. Die Vergleichskriterien sind hinreichend genau, so dass sich für das Bewertungsobjekt "Wohnungseigentum Nr. 25" ein vorläufiger Vergleichswert in Höhe von ergibt. 85,5 m² Wfl. x = gerundet Vergleichswert des Tiefgaragenstellplatzes Auszug aus der Kaufpreissammlung Der Gutachterausschuß konnte drei Vergleichspreise aus dem näheren Umfeld benennen. Aus Datenschutzgründen sind die Adressen anonymisiert. Nr. Strasse Verk.datum Preis ( ) Baujahr Vermietet 1 Ilmmünsterstr. 2/ Nein 2 Agricolastr. 7/ Ja 3 Lautensackstr. 4/ Nein Richtwerte des Gutachterausschusses Für wiederverkaufte Tiefgaragenstellplätze im gesamten Stadtgebiet berichtet der Gutachterausschuß in seinem Jahresbericht 2011 folgende Daten 6 : Baujahresklasse ᴓ Kaufpreis pro TG- Preisspanne Stellplatz Quelle: Bayer. Landesamt für Statistik: Preisindizes für Bauwerke in Bayern im Februar Immobilienmarkt München 2011, S.34

22 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite Werterhöhende oder wertmindernde Merkmale, welche sich z.b. aus der Größe der Tiefgaragenanlage, der Zufahrtsmöglichkeiten zum Stellplatz, der Lage des Stellplatzes innerhalb der TG-Anlage und aus dem Bauzustand ergeben, sind bei der Ermittlung des Vergleichswertes einzubeziehen. Ableitung des vorläufigen Vergleichswerts Vorstehend wurde die Parkraumsituation in der näheren Umgebung als "angespannt" bezeichnet. Mit Blick darauf und unter Berücksichtigung des Alters und Zustands der Tiefgarage, der bequemen Zufahrt und der guten Erreichbarkeit des Platzes wird der Vergleichswert für den Kfz - Stellplatz Nr. 72 mit festgestellt. 3.5 Ertragswertermittlung Ertragswertverfahren nach ImmoWertV Grundlage der Ertragswertermittlung sind die der ImmoWertV. Der Ertragswert ermittelt sich über den Barwert aller künftigen Erträge. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus - dem Bodenwert, - den Reinerträgen und - dem Barwertfaktor (unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und des marktorientierten Liegenschaftszinssatzes). Der am Wertermittlungsstichtag marktüblich zu erzielende Reinertrag des Objekts wird dabei über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mithilfe des finanzmathematischen Vervielfältigers (Barwertfaktor für die Kapitalisierung) kapitalisiert. Die Kapitalisierung erfolgt aufgrund eines speziellen Liegenschaftszinssatzes, mit dem die allgemeine, vom Grundstücksmarkt erwartete Ertrags- und Wertentwicklungen berücksichtigt werden. Neben dem kapitalisierten Reinertrag ist zusätzlich der Bodenwert zu berücksichtigen. Der so ermittelte Ertragswert ist zunächst vorläufiger Natur. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung) sowie besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z.b. ein Instandhaltungsstau, Rechte am Grundstück etc.; s. 8Abs. 3 ImmoWertV) müssen gesondert berücksichtigt werden Bodenwert Der Bodenwert ist im Vergleichswertverfahren zu ermitteln ( 16 Abs. 1 ImmoWertV). Dabei kann der Bodenwert auch auf Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. 7 Der Gutachterausschuß für den Bereich der Landeshauptstadt München gibt eine differenzierte Bodenrichtwertkarte für das Stadtgebiet heraus. Bodenrichtwerte sind gemäß der Definition des Gutachterausschusses durchschnittliche, auf einen m² Grundstücksfläche bezogene Lagewerte. Sie sind für einzelne Gebiete, Strassen und Strassenabschnitte, in denen annähernd gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen, ermittelt. Der relevante Bodenrichtwert wird dort zum Stichtag ; mit /m² / GFZ 1,0, erschließungsbeitragsfrei angegeben. 7 Geeignet ist ein Bodenrichtwert dann, wenn die Merkmale des zugrundegelegten Richtwertgrundstückes hinreichen mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.

23 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 22 Roh- und Reinertrag l /-berichte der einschlägigen Immobilienplattformen, sein. Der Marktspiegel der Immobilienplattform Immobilienscout24.de zum Bewertungsstichtag (s. Anlage) stellt einen durchschnittlichen Mietansatz von ca bis 14.-/m² für Mietangebote dar. Recherchen bei einschlägigen Maklerbüros und eigene Erkenntnisse bestätigen tendenziell diese Höhe. Damit wird der Rohertrag mit Wie schon weiter oben angeführt, erfreut sich der Münchener Immobilienmarkt weiterhin großer Attraktivität. Bodenrichtwerte werden vom GAA München alle zwei Jahre veröffentlicht. Seit der letzten Veröffentlichung der Bodenrichtwerte 2010, welcher auf Verkäufen der Jahre 2009 und 2010 beruht, hat der GAA in seinem Jahresbericht 2010 und der Marktanalyse 2011 fortgesetzt von steigenden Preisen auf allen Teilmärkten berichtet. Vor diesem Hintergrund und den eigenen Markterfahrungen des Verfassers ist es gerechtfertigt einen Zuschlag von 10% auf den o.g, Wert vorzunehmen. Der Bodenwert wird daher mit angesetzt Ertragswert der baulichen Anlage 1.155/m² Restnutzungsdauer Die Restnutzungsdauer ist nach 6 Abs. 6 ImmoWertV als die prognostizierte Anzahl von Jahren definiert, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist auf der Grundlage der Lage und des Objektzustands und der Grundstücksmarktverhältnisse sachverständig zu schätzen. Die Differenz zwischen der üblichen Gesamtnutzungsdauer und dem baulichen alter bietet dafür den ersten Anhaltspunkt. Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes: Die Gesamtnutzungsdauer ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung üblicherweise zu erwartende Nutzung des Gebäudes. Die Gesamtnutzungsdauer für Mehrfamilienhäuser wird in der WertR mit Jahren 8 angegeben, und wird üblicherweise mit 70 Jahren angesetzt. Restnutzungsdauer des Gebäudes: Die Restnutzungsdauer berechnet sich aus der Differenz von Gesamtnutzungsdauer und Alter des Gebäudes zum Stichtag.. Das Baujahr wird mit 2003 angegeben. Der Erhaltungszustand und die vorgenommenen Instandhaltungsmaßnahmen sind durchschnittlich. Die Restnutzungsdauer ist damit mit 61 Jahren ermittelt. 8 s. Kleiber 2010, S.34

24 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite /m² Wohnfläche für eine neu zu vermietende Wohnung in dieser Lage marktüblich erkannt. Als Anhaltspunkt wurde auch das Online - Berechnungsprogramm des Mietspiegels 2011 der Stadt München zur Berechnung herangezogen. Dieses weist auf Grundlage der Wohnungsdaten eine durchschnittliche ortsübliche Miete 9 von 11,69/m², mit einer oberen maximalen Spanne bis zu 12,73/m² aus. Für den Tiefgaragenstellplatz wird ein Rohertrag von 65.-/Monat als marktüblich erkannt. Bewirtschaftungskosten Unter den Bewirtschaftungskosten gemäß 19 ImmoWertV werden die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, die (nicht umlagefähigen, bzw. nicht umgelegten) Betriebskosten und das Mietausfallwagnis subsumiert. - Verwaltungskosten: 2% des Rohertrags p.a. - Instandhaltungskosten: nach den Grundsätzen der II. Berechnungsverordnung 28 Abs. II, Stand / m² Wohnfläche zzgl für den Garagenstellplatz - Mietausfallwagnis gem. II BV und WertR: 2% - (nicht umgelegte) Betriebskosten:0,5 % des Rohertrags Liegenschaftszinssatz Der zuständige Gutachterausschuß erhebt und veröffentlicht für Bestandswohnungen keine eigenen Liegenschaftszinssätze. Bis 2010 wurden für Neubau-Eigentumswohnungen Liegenschaftszinssätze veröffentlicht. Im Jahresbericht 2011 werden aufgrund der aktuellen Markentwicklung mit "..teilweise extrem hohen Preissteigerungen und veränderten Mietniveau" allerdings auch dafür keine Liegenschaftszinssätze mehr angegeben. In der Fachliteratur wird für Eigentumswohnungen ein Durchschnittswert von 3,5% 10 bzw. eine Spanne von 3,2% bis 4,1% 11 angegeben. Der Anstieg der Liegenschaftszinssätze in den letzten Jahren wird beispielhaft durch die folgende Tabelle illustriert 12 : Typ Veränderung 2011/2010 Mittelwert 2011 Mittelwert 2010 Mittelwert 2009 Mittelwert 2008 Wie schon oben ausgeführt herrscht im Münchner Immobilienmarkt insgesamt eine sehr hohe Marktdynamik, insbesondere im Bereich des Wohnungseigentums und hier der Bestandswohnungen. Dies führt seit Jahren zu steigenden Kaufpreisen und damit zu sinkenden Liegenschaftszinssätzen. Wiederverkaufte + 7% 2,7% 2,9% 3,3% 3,3% EFH,DHH,RH Neubau - EGTW k.a. 3,4% 3,4% 3,5% Mehrfamilien- Wohnhäuser ohne Denkmalschutz in allen Wohnlagen +19% 3,4% 4,2% 4,3% 4,3% 9 Die ortsübliche Miete ( 558 Abs 2 BGB) wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart, oder...geändert worden sind. Sie steht im Zusammenhang mit Mieterhöhungen bzw. Mieterhöhungsverlangen im Rahmen bestehender Mietverträge. Im vorliegenden Fall ginge es um Neu-Vermietung. In diesem Fall ist die Marktmiete anzusetzen, welche sich aus Angebot und Nachfrage auf dem entsprechenden Teilmarkt ergibt. 10 vgl. Kleiber 2010, S vgl. Sommer/Kröll 2008, S Quellen: Jahresberichte 2008 bis 2011

25 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite 24 Die Tabelle zeigt am Beispiel der veröffentlichten LZ - Kategorien den starken Anstieg von 2011 ggü und einen deutlichen Trend zu höheren Kaufpreisen. Als Ausgangspunkt der Ermittlung wird ein LZ von 3,4% gemäß den obigen Angaben gewählt. Zu- und Abschläge zu diesem Wert sind unter Abwägung folgender Faktoren sachgerecht 13 : Abschlag vom Liegenschaftszinssatz - 0,5% bis 1% - Gute bis sehr gute Lage (hoher Bodenwert) - Geringes wirtschaftliches Risiko des Objekts - Orts- und Zentrumsnähe - Zunehmendes Wirtschaftswachstum - Große Nachfrage - Je neuer die Baulichkeiten sind - Je funktionaler und je kleiner (WF < 40m²) die Immobilie ist - Besonders niedrige Nettokaltmiete - Besonders geringes Leerstandsrisiko - Regelmäßige Mietzahlungen - Gute Vermietbarkeit - Kurze Restnutzungsdauer (Quelle: Kleiber 2010, S. 1602, Abb. 37) Zuschlag zum Liegenschaftszinssatz +0,5% bis 1% - Schlechte bis sehr schlechte Lage - Erhöhtes bis hohes wirtschaftliches Risiko des Objekts - Randlage - Abnehmendes Wirtschaftswachstum - Geringe Nachfrage - Je älter die Baulichkeiten sind - Je individueller und je größer die Immobilie (WF > 100m²) ist - Besonders hohe Nettokaltmiete - Hohes Leerstandsrisiko - Unregelmäßige Mietzahlungen - Schlechte Vermietbarkeit Angewendet auf den vorliegenden Fall: Rechtfertigt Abschlag Guter, gepflegter Allgemeinzustand der Anlage gute Lage /Infrastruktur Geringes Risiko Wachstumsregion Rechtfertigt Zuschlag Das gegenständliche Objekt befindet sich bzgl. Lage, Größe und Preisniveau in einem Segment in welchem eine starke Nachfrage herrscht. Unter Abwägung der wertbeeinflussenden Faktoren und des starken Anstiegs der LZ (s. obige Tabelle) erscheint es gerechtfertigt auf den Ausgangssatz von 3,4% einen Abschlag von 15% vorzunehmen und den Liegenschaftszinssatz mit anzusetzen. 2,9% Die Wertigkeit von Tiefgaragenstellplätzen korreliert großteils mit den Eigentumswohnungen in den entsprechenden Lagen. Der LZ für die Tiefgarage wird daher ebenfalls mit 2,9% angesetzt. Vorläufiger Ertragswert Entsprechend den vorstehenden Wertansätzen wird der Ertragswert für die Wohnung Nr. 25 mit 13 vgl. Kleiber 2010, S ff.

26 Verkehrswertgutachten für Wohnungseigentum Nr. 25/ Kfz-Stellplatz 72, Lutzstr. 9a, München Seite (gerundet) und den Tiefgaragenstellplatz Nr. 72 mit ermittelt (gerundet) 3.6 Marktanpassung nach 8 Abs. 2 ImmoWertV Gemäß 8 ImmoWertV führt die Wertermittlung im Vergleichs-, Ertragsoder Sachwertverfahren immer erst zu einem vorläufigen Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert.In einem zweiten Schritt sind dann lt. 8 Abs. 2 ImmoWertV in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen - die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt, und - die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Objekts. 14 Marktanpassung gemäß 8 Abs. 2 ImmoWertV Im vorliegenden Fall wurde das Vergleichswert und das Ertragswertverfahren zur Wertermittlung angewendet. Es wurden - im Vergleichswertverfahren Vergleichspreise tatsächlich realisierter Verkäufe - im Ertragswertverfahren aus dem aktuellen Marktgeschehen abgeleitete Wertansätze (Rohertrag, Liegenschaftszinssatz, Bodenwert) zugrundegelegt. Eine Marktanpassung aufgrund der "allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt" ist somit nicht mehr erforderlich. Marktanpassung durch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen nach 8Abs 3 ImmoWertV gehören bspw. eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden, oder mietvertragliche Besonderheiten. Derartige Merkmale sind im vorliegenden Fall nicht erkennbar, so dass keine Marktanpassung erforderlich ist. 4. Verkehrswert Definition Ergebnis Der Verkehrswert, wie er in 194 BauGB normiert ist, wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Der Verkehrswert als der wahrscheinlichste Preis ist nach 8 Abs. 1 ImmoWertV aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Die beiden zur Wertermittlung herangezogenen Verfahren haben folgende Ergebnisse erbracht: Wohnung Nr. 25 Stellplatz Nr. 72 Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Unterschied (2%) Die Ergebnisunterschiede sind im Rahmen der Verkehrswertermittlung zu 14 Als solche kommen bspw. eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden, sowie von den marktüblichen Erträgen erheblich abweichende Erträge in Frage.