Der Entwicklungs- und Einfiihrungsprozess des G-REIT

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1 Der Entwicklungs- und Einfiihrungsprozess des G-REIT von Marc S. Hadyk Die Arbeit hat dem Promotionsausschuss Dr. jur. der Universität Bremen als Dissertation vorgelegen. Gutachter: 1. Prof. Dr. Christoph Ulrich Schmid 2. Prof. Dr. Peter Derleder C Kolloquium am: 13. Juli 2010

2 Inhaltsverzeichnis hihaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis /CG Literaturverzeichnis ^ X I VII A. Einleitung v 1 B. Darstellung ausländischer REIT-Strukturen 10 I. Einleitung 10 II. US-REIT-Struktur Entstehungsgeschichte Rahmenbedingungen, 14 a. Gesellschafts- und zivilrechtliche Regelungen 14 b. Steuerrechtliche Regelungen 19 aa. Besteuerung auf Anteilseignerebene 19 bb. Besteuerung auf Gesellschaftsebene Verlust des REIT-Status US-REIT-Marktentwicklung US-REIT-Formen \ 25 III. Französische REIT-Struktur Entstehungsgeschichte Rahmenbedingungen 29 a. Gesellschafts- und zivilrechtliche Regelungen 29 b. Steuerrechtliche Regelungen 32 aa. Besteuerung auf Anteilseignerebene 32 bb. Besteuerung auf Gesellschaftsebene Verlust des SUC-Status SIIC-Marktentwicklung 35 IV. Britische REIT-Struktur Entstehungsgeschichte Rahmenbedingungen 37

3 a. Gesellschafts- und zivilrechtliche Regelungen 37 b. Steuerrechtliche Regelungen 40 aa. Besteuerung auf Anteilseignerebene 40 bb. Besteuerung auf Gesellschaftsebene 41 C. Bisherigen nationalen Anlageformen 43 I. Einleitung 43 II. Immobilienfonds Offene Immobilienfonds 46 a. Einführung 46 b. Gesellschafts- und zivilrechtliche Regelungen 48 c. Steuerrechtliche Regelungen 55 d. Resümee Geschlossene Immobilienfonds 58 a. Einfuhrung 58 b. Gesellschafts- und zivilrechtliche Regelungen 60 c. Steuerrechtliche Regelungen 64 d. Resümee 67 III. Investmentaktiengesellschaften Einführung Gesellschafts- und zivilrechtliche Regelungen Steuerrechtliche Regelungen Resümee 75 IV. Überleitung 75 D. Der Entwicklungs- und Einführungsprozess der deutschen REIT-Struktur 77 I. Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit 78 börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz) - in der Fassung seit dem 1. Januar Einleitung Gesetzliche Regelungen 79 a. Gesellschafts- und zivilrechtliche Regelungen 79

4 b. Steuerrechtliche Regelungen 81 aa. Besteuerung auf Gesellschaftsebene 82 bb. Besteuerung auf Anteilseignerebene 83 c. Exit-Tax"-Regelung 87 d. Bestandswohnimmobilien Rückblick auf den Entwicklungs- und Einführungsprozess 87 II. Vorschläge der Initiative Finanzstandort Deutschland Einleitung Vorschläge der Initiative Finanzstandort Deutschland 92 a. Einleitung 92 aa Ursprünglicher Vorschlag 93 bb. Reaktion auf den Vorschlag der Initiative Finanzstandort Deutschland 94 cc. Überarbeiteter Vorschlag der Initiative Finanzstandort Deutschland 94 (i.). Einheitsmodell 95 (ii.). Trustmodell 96 dd. Reaktionen auf den überarbeiteten Vorschlag 98 ee. Resümee 100 b. Gesellschafts- und zivilrechtliche Regelungen 104 c. Steuerrechtliche Regelungen 108 aa. Laufende Besteuerung 108 bb. Besteuerung von Veräußerungsgewinnen 110 cc. Berücksichtigung von Verlusten 111 d. Stille Reserven 111 e. Wohnbestandsimmobilien Änderungen bestehender Gesetze Resümee 115 III. Referentenentwurf Einleitung Rahmenbedingungen 126 a. Gesellschafts- und zivilrechtliche Regelungen 127 b. Steuerrechtliche Regelungen 131 aa. Besteuerung auf Gesellschaftsebene 132

5 rv bb. Besteuerung auf Anteilseignerebene 134 c. Exit-Tax"-Regelung 136 d. Bestandswohnimmobilien Resümee 138 IV. Gesetzentwurf Einleitung '" Rahmenbedingungen 147 a. Gesellschafts- und zivilrechtliche Regelungen 148 b. Steuerrechtliche Regelungen 149 aa. Besteuerung auf Gesellschaftsebene 149 bb. Besteuerung auf Anteilseignerebene 150 c. Exit-Tax"-Regelung 151 d. Bestandswohnimmobilien Resümee 152 V. Weitere Entwicklungen im Gesetzgebungsverfahren Änderungsvorschläge aus der Empfehlung der Ausschüsse und der Stellungnahme 158 des Bundesrates a. Vergleich beider Papiere 158 b. Änderungsvorschläge 159 c. Resümee Gegenäußerung der Bundesregierung zur Stellungnahme des Bundesrates Erste Lesung Zweite und dritte Lesung Resümee 168 VI. Beschlussempfehlung und Bericht des Finanzausschusses Einleitung Rahmenbedingungen 171 a. Gesellschafts- und zivilrechtliche Regelungen 171 b. Steuerrechtliche Regelungen 172 c. Exit-Tax"-Regelung 173 d. Bestandswohnimmobilien 173

6 3. Resümee 173 VII. Weiterer Gang des Entwicklungsprozesses 177 VIII. Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit 178 börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz) - in der Fassung bis zum 31.Dezember Einleitung Rahmenbedingungen 178 a. Gesellschafts- und zivilrechtliche Regelungen 178 b. Steuerrechtliche Regelungen 180 aa. Besteuerung auf Gesellschaftsebene 180 bb. Besteuerung auf Anteilseignerebene 181 c. Exit-Tax"-Regelung 183 d. Bestandswohnimmobilien 184 e. Abschnitt 4 - Schlussvorschriften Resümee 184 IX. Novellierung des REIT-Gesetzes in der Fassung bis zum 31. Dezember Einleitung Novellierung des REIT-Gesetzes 197 a. Veränderungen der gesellschafts-und zivilrechtlichen Regelungen 197 b. Veränderungen der steuerrechtlichen Regelungen 200 c. Exit-Tax"-Regelung Resümee 204 E. Änderungsvorschläge für die Ausgestaltung des REIT-Gesetzes in der Fassung seit 214 dem 1. Januar Veränderungsvorschläge 214 a. Einleitung 214 b. Änderungsvorschläge für die gesellschafts- und zivilrechtlichen Regelungen 214 c. Änderungsvorschläge für die steuerrechtlichen Regelungen 216 d. Bestandswohnimmobilien Resümee 217

7 F. Vergleich mit inländischen und ausländischen Anlageformen 219 I. Vergleich mit nationalen Anlageformen Vergleich mit geschlossenen Immobilienfonds Vergleich mit offenen Immobilienfonds Vergleich mit Immobilienaktiengesellschaften Resümee 221 II. Vergleich mit ausländischen REIT-Strukturen Vergleich mit der US-amerikanischen REIT-Struktur Vergleich mit der französischen REIT-Struktur Vergleich mit der britischen REIT-Struktur Resümee 224 G. Finanz- und marktkapitalistische sowie soziologische Auswirkungen 227 H. Schlussbemerkungen 232 VI

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