STANDORT ESSEN : Büromarkt 2012

Transkript

1 STANDORT ESSEN : Büromarkt 2012 Fünf-Jahres-Erfolg im Büromarkt Essen Die positive gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Essen prägt die Nachfrage nach Büroflächen am Standort. In den letzten Jahren behauptet Essen bei der Leistungsfähigkeit der Wirtschaft souverän seine führende Rolle innerhalb der Metropole Ruhr und holt gegenüber den beiden Rhein-Metropolen Düsseldorf und Köln mächtig auf. Beim Bruttoinlandsprodukt und bei der Bruttowertschöpfung kann Essen eine weitaus höhere prozentuale Steigerung als die Ruhrgebietsstädte und auch als Düsseldorf und Köln verbuchen. Diese Entwicklungen beeinflussen den Arbeitsmarkt in Bezug auf die Zahl der Erwerbstätigen in Essen. Sie steigt in den letzten Jahren stetig und wächst um durchschnittlich rund Erwerbstätige pro Jahr. Auf den Essener Konjunkturaufschwung und den damit verbundenen Personalzuwachs reagiert auch der Büromarkt, der im Jahr 2011 erneut durch seine hohe Absatzleistung besticht: Der Flächenabsatz beträgt rund m². Damit erreicht der Essener Büromarkt seit 2007 jährlich einen Absatz, der oberhalb der er Marke liegt. Gute Nachfragesituation Sowohl fremdvermietete als auch eigengenutzte Flächen prägen die gute Nachfragesituation im Essener Büromarkt. Auf die Fremdvermietung entfallen im Jahr 2011 rund m², das sind 86 % des gesamten Absatzes. Zwar sinkt die Fremdvermietungsleistung gegenüber 2010 um 11 %, sie ist aber für den traditionell stark von Eigennutzern geprägten Essener Markt nach wie vor ungewöhnlich hoch. Die Flächenabnahme durch Eigennutzer hat sich in den Jahren 2010 und 2011 konsolidiert. Die Eigennutzerquote liegt 2011 bei 14 % und insgesamt ca m². Darunter fällt z. B. die rund m² große Fläche, die Evonik Industries in einem Neubau auf dem Firmengelände Goldschmidtstraße belegt. Die hohe Dichte der in Essen beheimateten Konzerne und Großunternehmen beeinflusst den Büroflächenabsatz in Essen. Allein drei Konzerne, beziehungsweise deren Gesellschaften, prägen die großvolumigeren Vertragsabschlüsse mit insgesamt rund m². Rund m² sichert sich ThyssenKrupp in der Innenstadt, gefolgt von Evonik Industries mit rund m² und einer weiteren Konzerngesellschaft, die im Südviertel rund m² mietet. Bedeutende Flächendeals 2011 (inkl. Eigennutzer) Neben der Nachfrage der Konzerne tragen auch Essens kleine und mittelständische Unternehmen zu der hohen Abschlussdynamik bei. Die Nachfrage dieser, oft mit Essen eng verwurzelten Unternehmen bezieht sich zu großen Teilen auf bedarfsgerechte Flächen im Segment von 200 m² bis 800 m². Die Ausnahme des Jahres 2011 ist das 1922 in Essen gegründete und heute europaweit erfolgreich tätige Familienunternehmen Menden Buchstaben, das in Essen-Kettwig eine rund m² große Bürofläche und ca m² Hallenfläche belegt. AOK Rheinland/Hamburg ca m 2 Innenstadt / Südviertel Industriekonzern (ThyssenKrupp) ca m 2 Innenstadt / Südviertel Landesbetrieb Straßenbau NRW ca m 2 Rüttenscheid / Bredeney Evonik Industries AG ca m 2 Sonstige Lagen Konzerngesellschaft ca m 2 Innenstadt / Südviertel Energieunternehmen ca m 2 Innenstadt / Südviertel Stadt Essen / Job-Center ca m 2 Helbingstraße / Ruhrallee Medizinischer Dienst der Krankenkassen ca m 2 Rüttenscheid / Bredeney Menden Buchstaben GmbH & Co. KG ca m 2 Sonstige Lagen ITZ Informationstechnologie GmbH ca m 2 Rüttenscheid / Bredeney Deutsche Bahn AG ca m 2 Innenstadt / Südviertel

2 Den vom Volumen her bedeutendsten Deal im Jahr 2011 und den größten Einzelmietvertrag seit 2009 verbucht der Essener Büromarkt im Universitätsviertel - grüne mitte Essen. Hier mietet die AOK Rheinland/Hamburg langfristig eine rund m² große Bürofläche in einem Neubauprojekt, das im Sommer 2013 fertig gestellt sein soll. Zu den weiteren großen Vertragsabschlüssen gehört die ca m² große Bürofläche im Büropark Bredeney, die das Planungs- und Baucenter Ruhr des Landesbetriebes Straßenbau Nordrhein-Westfalen (Straßen.NRW) mietet. Auch der Medizinische Dienst des Spitzenverbandes Bund der Krankenkassen e. V. (MDS) belegt hier im ersten Halbjahr 2011 rund m² Bürofläche. Ein weiterer bedeutender Flächendeal von knapp m² an der Ruhrallee geht auf das Konto des JobCenter Essen der Stadt Essen. Starke Branchen prägen den Markt Büroflächenabsatz nach Branchen 2011 Öffentliche Verwaltung / Vereine / Verbände m 2 Immobilien m 2 Unternehmensbezogene Dienstleistungen m 2 7,6 % 4,2 % 10,9 % 2,4 % Die Nachfragesituation im Essener Büromarkt spiegelt wider, dass die Essener Wirtschaft auch in Bezug auf ihre Branchenstruktur gut aufgestellt ist. Zu Essens aufstrebenden und im Vergleich zum Landesdurchschnitt Nordrhein-Westfalens stärker vertretenen Branchen gehören die Energieversorgung, die Branche Information und Kommunikation sowie das Gastund das Baugewerbe. In den letzten Jahren stiegen zudem die Beschäftigtenzahlen im Bereich der öffentlichen und privaten, der freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen sowie der sonstigen wirtschaftlichen Dienstleistungen. Zu den starken Essener Branchen zählt auch die Medizin- und Gesundheitswirtschaft mit rund Beschäftigten. 26,7 % Banken / Versicherungen / Finanzdienstleistungen m 2 Gewerbe / Handel / Verkehr m 2 So wundert es nicht, dass das Gesundheitswesen zum Spitzentrio der nachfragestärksten Branchen im Büromarkt gehört. Sechs Meter hohe Torbögen machen während der Bauphase auf das neue Stadtquartier Universitätsviertel - grüne mitte Essen aufmerksam. Diese Branche vereint rund m² und 21,5 % des gesamten Flächenabsatzes auf sich und belegt damit den zweiten Platz des Branchenrankings. Wie bereits im Vorjahr führt der Bereich Gewerbe/Handel/ Verkehr das Essener Branchenranking an. Er steigert seinen Anteil am Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr um rund m² auf rund m² und einen Flächenanteil von 26,7 %. An dritter Stelle ordnet sich die zukunftsträchtige Branche Energie/ Umwelt mit 12,0 % und rund m² Flächenabsatz ein. Es folgt der Bereich Öffentliche Hand/Verbände/Vereine mit rund m² und einem Flächenanteil von 10,9 %. Auf den Bereich IT/Medien/ Verlage entfallen rund m² und damit ein Marktanteil von 8,5 %. Gesundheitswirtschaft / Medizin m 2 Sonstige m 2 21,5 % 6,2 % 12,0 % 8,5 % IT / Medien / Verlage m 2 Energie / Umwelt m 2 Innerstädtische Lagen sind gefragt Wie auch in den Vorjahren bleibt bei der Verteilung des Flächenabsatzes nach Büromarktzonen der eindeutige Favorit der Bereich Innenstadt/Südviertel. Auf diese

3 Zone entfallen ca m² und damit 42,2 % des gesamten Flächenabsatzes. Damit ist der Absatz in dieser Lage um rund m² und beachtliche 41,0 % gestiegen. Zu dem Ergebnis trägt maßgeblich der Mietvertrag der AOK Reinland/Hamburg für eine rund m² große Bürofläche im Universitätsviertel - grüne mitte Essen bei. Mit diesem Quartier ist ein städtebaulicher Clou gelungen. Mitten in der Stadt entsteht zwischen der Essener City und der Universität zurzeit auf insgesamt 13,3 ha ein Bürolagen in Essen 42 2 Büroflächenabsatz nach Bürolagen Lage Flächenabsatz Anteil Innenstadt / Südviertel ca m 2 42,2 % Sonstige Lagen ca m 2 20,1 % Rüttenscheid / Bredeney ca m 2 19,2 % Helbingstraße / Ruhrallee ca m 2 6,4 % Krupp-Gürtel ca m 2 4,6 % Bürozentren Nord ca m 2 4,0 % weststadt ca m 2 3,5 % Gesamt: ca m 2 100,0 % 42 grünes, gemischt genutztes Quartier zum Arbeiten, Wohnen und Erholen. Hier sind die heiß begehrten Wohnbaugrundstücke bereits vergeben und auch die Vermarktung der für eine Büronutzung vorgesehenen Grundstücke steht kurz vor dem Abschluss. B231 Krupp-Gürtel B224 Bürozentren Nord Innenstadt / Südviertel 40 Neben der Büromarktzone Innenstadt/ Südviertel ist bei den Büronutzern auch das südliche Stadtgebiet mit der Bürolage Rüttenscheid/Bredeney sehr gefragt. Auf diese Lage entfallen rund m² des Büroflächenabsatzes in 2011, das ist ein Anteil von 19,2 %. weststadt 40 Rüttenscheid / Bredeney Helbingstraße / Ruhrallee Überschaubarer Leerstand im Markt Düsseldorf 52 B224 B Ähnlich wie in Essen ist auch in anderen deutschen Büromärkten die Nachfragesituation insgesamt gut. Während ein vergleichsweise hohes Leerstandsniveau die Angebotsseite anderer Büromärkte auch weiterhin prägt, beweist der Essener Markt seit Jahren seine Stabilität. Die Nettoabsorption ist positiv und die Leerstandsrate sinkt in 2011 gegenüber dem Vorjahr um 0,1 Prozentpunkte auf 4,7 %. In absoluten Zahlen entspricht diese Quote einem verfügbaren Mietflächenangebot von rund m². Die Essener Bürolagen erstrecken sich von der Innenstadt in Richtung Süden mit direkter Anbindung an die A 52 und den Flughafen Düsseldorf. Im Norden sind die Büromarktzonen an die A 42 und in der Innenstadt an die A 40 angeschlossen. Kurzum: Die Essener Bürozentren liegen in der Nähe zu mindestens einer der Autobahnen, die durch das Stadtgebiet führen und den Standort mit den deutschlandweit wichtigen Ost-West- und Nord-Süd- Verkehrsachsen verbinden. Ein sehr geringer Anteil des Büroflächenangebots entfällt dabei auf Büroneubauten. Der Grund ist wiederum die hohe Abschlussdynamik: Von den im Jahr 2011

4 Büroflächenabsatz / Leerstand Büroflächenabsatz in m 2 Bürofläche Leerstand in % , Eigennutzung Fremdvermietung Leerstand , ,4 5,6 5,6 5, insgesamt fertig gestellten rund m² BGF waren zu Baubeginn bereits 96 % vermietet. Komplett belegt sind die Neubauten des IT-Dienstleisters Atos GmbH in Rüttenscheid/Bredeney, der Neubau der GNS Gesellschaft für Nukleartechnik in der weststadt, die Bürofläche der opta data Gruppe im KRÖGER-BÜRO-PARK und die Büroflächen im Haus am Dom in Essens Innenstadt. Einzig das Weststadt Tor bietet, nachdem es im Jahr 2011 aufgestockt wurde, noch rund 400 m² Fläche. Der geringen Zahl der zum Jahresende 2011 verfügbaren Neubauflächen stehen die Flächen gegenüber, die zurzeit errichtet werden. Das Volumen der Flächen im Bau summiert sich auf rund m². Von diesen sind zum Jahresende 2011 noch ca m² im freien Markt verfügbar. Nutzer können derzeit Büroflächen in einer Größe von bis zu m² im Büro- und Geschäftshaus Rü62 im beliebten Essener Stadtteil Rüttenscheid anmieten, das voraussichtlich Ende des Jahres 2012 fertig gestellt wird. Weitere ca m² Mietfläche stehen ab Ende 2012 in dem neuen ,8 4,9 4, , % 10% 5% 6-geschossigen Bürogebäude der EURO- PA-CENTER AG am Cityrand zur Verfügung. Stabiles Mietniveau Die Spitzenmiete in Essen erreicht seit drei Jahren konstant eine Höhe von 13,50 /m². Sie wird unverändert in Neubauprojekten innerhalb der bevorzugten Lagen in der Büromarktzone Rüttenscheid/Bredeney erzielt. Im Bereich der Innenstadt hat insbesondere die sehr gute Nachfrage für die neuen, Mietpreisniveau / Spitzenmiete (EUR/m 2 /mtl.) 15,00 10,00 13,00 12,50 12,00 11,75 12,00 12, modern ausgestatteten Neubauflächen im Universitätsviertel - grüne mitte Essen dafür gesorgt, dass die Spitzenmiete mittlerweile auf 13,20 /m² gestiegen ist. Die Nachfragedynamik hat auch im Süd-Ost-Viertel die Spitzenmiete auf 11,50 /m² steigen lassen und im Bereich Helbingstraße/Ruhrallee wird eine Mietzinshöhe von 10,30 /m² erreicht. Die auf das gesamte Stadtgebiet bezogene Durchschnittsmiete bleibt gegenüber dem Vorjahr unverändert bei rund 9,00 /m². Ausblick Die neuen Unsicherheiten bei der künftigen konjunkturellen Entwicklung in Deutschland werden den seit Jahren stabilen Essener Büromarkt kaum beeinflussen. Aufgrund der auch zukünftig hohen Abschlussdynamik im Essener Markt und der weiterhin geringen spekulativen Bautätigkeit wird die Leerstandsrate in 2012 nicht steigen. Die strukturell gefestigte Nachfragebasis und mehrere mögliche großvolumige Abschlüsse in 2012 lassen einen Büroflächenabsatz als realistisch erscheinen, der wiederum die er Marke überschreitet. Auch in den nächsten Jahren wird Essen um Neubauprojekte bereichert, die durch ihre hochwertige Architektur bestechen. Ein Beispiel ist der geplante Neubau der WAZ Mediengruppe, die sich für das Universitätsviertel - grüne mitte Essen als 13,20 13,50 13,50 13, ,00 10,00 Standort für ihre neue Zentrale entschieden hat. Nach dem angekündigten Architektenwettbewerb wird die Fertigstellung der Immobilie für 2014 erwartet.

5 Ausgewählte Projekte Neubau AOK Rheinland/Hamburg Auf einem ca m² großen Grundstück am Eingang zum Universitätsviertel - grüne mitte Essen errichten BAUWENS Development und HOCHTIEF Projektentwicklung eine 5-geschossige Büroimmobilie mit knapp m² BGF für die AOK Rheinland/ Hamburg. Mit den bauvorbereitenden Arbeiten wurde im November 2011 begonnen. Die Fertigstellung ist für das zweite Quartal 2013 geplant. Investor/Bauherr/Eigentümer: BAUWENS Development und HTP Büro-Nutzfläche: ca m² Lage: Innenstadt / Universitätsviertel - grüne mitte Essen Neubau Europa-Center II Die Hamburger EUROPA-CENTER AG realisiert eine weitere Immobilie am Standort Essen. Das 6-geschossige Bürogebäude verfügt über ca m² BGF, eine attraktive Eingangshalle und eine hochwertige Metall-Glas-Fassade. Der Neubau entsteht als zweiter Bauabschnitt des Bürohauses Europa-Center nahe des Essener Hauptbahnhofs und soll Mitte 2013 fertig gestellt sein. Investor/Bauherr/Eigentümer: EUROPA-CENTER AG Büro-Nutzfläche: ca m² Lage: Cityrand Atos GmbH Zu Anfang des Jahres 2012 bezogen die Mitarbeiter den von der HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH konzipierten Atos Campus im GRUGACARREE. Der internationale IT-Dienstleister beschäftigt dort rund 650 Mitarbeiter. Der Atos Campus umfasst zudem ein Betriebscasino und eine Tiefgarage. Das Gebäude erhielt eine DGNB- Vorzertifizierung in Silber. Investor/Bauherr/Eigentümer: Projektges. Luxemburger Straße Essen GmbH & Co. KG Büro-Nutzfläche: ca m² Lage: Rüttenscheid

6 Ausgewählte Projekte Impressum Herausgeber EWG Essener Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbh Lindenallee Essen Geschäftsführer: Dr. Dietmar Düdden Verantw. Redakteurin Claudia Peters Redaktion Patrick Pauwels Gestaltung & Kartografie herold & schönsteiner Ansprechpartner Berthold Leise (Prokurist) Leiter Standortentwicklung Telefon: +49(0) Fax: +49(0) Andreas Hill Leiter Unternehmensprojekte / Akquisition Telefon: +49(0) Fax: +49(0) andreas.hill@ewg.de Park View Business Die Arsatec GmbH plant auf einem ca m² großen Grundstück im Universitätsviertel - grüne mitte Essen den Bau von zwei Terrassenhäusern und einem separaten Längsriegel mit insgesamt 65 attraktiven Wohnungen. Zudem wird ein 6-geschossiges Büround Geschäftshaus mit ca m² Mietfläche entstehen. Der Entwurf stammt von Thomas Pink Petzinka Pink Architekten, Düsseldorf. Investor/Bauherr/Eigentümer: Arsatec GmbH Büro-Nutzfläche: ca m² Lage: Innenstadt / Unviersitätsviertel - grüne mitte Essen Neubau Bürogebäude Hollestraße 75 In direkter Nähe zur Essener Innenstadt und zum Hauptbahnhof plant der Projektentwickler die developer den Bau eines 6- bzw. 7-geschossigen Bürogebäudes. Die anspruchsvolle Planung von Léon Wohlhage Wernik Architekten sieht auf dem rund m² großen Grundstück der ehemaligen Volkshochschule auch 250 Stellplätze vor. Investor/Bauherr/Eigentümer: die developer Projektentwicklung GmbH Büro-Nutzfläche: ca m² Lage: Innenstadt Internet E S S E N ESSENER WIRTSCHAFTSFÖRDERUNGS GESELLSCHAFT MBH Stand: Februar 2012 Bildnachweise: S. 1: Peter Wieler, EMG, S. 2: EWG - Essener Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbh, S. 5 oben: BAUWENS Development GmbH & Co. KG und HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH, S. 5 mitte: EUROPA-CENTER AG, S. 5 unten: EWG - Essener Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbh, S. 6 oben: Arsatec GmbH, S. 6 unten: die developer und Léon Wohlhage Wernik Architekten