Revival einer bekannten Anlageform

Transkript

1 Revval ener bekannten Anlageform Autor(en): Objekttp: Hornung, René Artcle Zetschrft: Hochparterre : Zetschrft für Archtektur und Desgn Band (Jahr): 20 (2007) PDF erstellt am: Persstenter Lnk: Nutzungsbedngungen ETHBblothek st Anbetern der dgtalserten Zetschrften. Se bestzt kene Urheberrechte an den Inhalten der Zetschrften. Rechte legen n der Regel be den Herausgebern. auf der Plattform eperodca veröffentlchten Dokumente stehen für nchtkommerzelle Zwecke n Lehre und Forschung sowe für de prvate Nutzung fre zur Verfügung. Enzelne Dateen oder Ausdrucke aus desem Angebot können zusammen mt desen Nutzungsbedngungen und den korrekten Herkunftsbezechnungen wetergegeben werden. Das Veröffentlchen von Bldern n Prnt und OnlnePublkatonen st nur mt vorherger Genehmgung der Rechtenhaber erlaubt. sstematsche Specherung von Telen des elektronschen Angebots auf anderen Servern bedarf ebenfalls des schrftlchen Enverständnsses der Rechtenhaber. Haftungsausschluss Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr für Vollständgket oder Rchtgket. Es wrd kene Haftung übernommen für Schäden durch de Verwendung von Informatonen aus desem OnlneAngebot oder durch das Fehlen von Informatonen. s glt auch für Inhalte Drtter, de über deses Angebot zugänglch snd. En nst der ETHBblothek ETH Zürch, Rämstrasse 101, 8092 Zürch, Schwez,

2 : haben ene lange Geschch te: Foncpars», der älteste der ver Fonds der UBS, wurde schon 1943 gegründet. Fonds <Sma> und <Anfos> gbt es set den Fünfzger, (Swssreab set den Sechzgerjah ren. Entstanden st de heutge Palette nach ener Bere ngung n den Jahren 2000 bs 2002 aus zuvor elf Fonds. waren n früheren Jahrzehnten en tra dtoneller Bestandtel fast jedes Portefeulles, doch dann machte der Aktenhpe dese Anlageform für enge Jahre unnteressanter. Vortele gngen allerdngs ncht ver gessen: ene konstante Ausschüttung, verbunden mt we ng Rsko. Als 2001 de HghtechBlase platzte und de Aktenbörsen massv an Wert verloren, entdeckten prvate und nsttutonelle Anleger de Immoblenanlagen weder. Damals haben vor allem nsttutonelle Anleger (Pensons kassen) enen Tel hrer Börsenverluste mt den konstan ten Erträgen aus den Immofonds abschern können. wesen derzet Prämen (sog. Agos) von 20 bs 25 Prozent auf und beten ene Ausschüttungs rendte von 3 bs 4 Prozent. Heute snd se weder Tel je des dversfzerten Portefeulles, denn se snd ncht nur n Zeten tefer Aktenkurse, sondern auch be tefen Zn sen nteressant. «haben eben ncht nur enen scheren nneren Wert, se haben auch enen gews sen Charme», stellt Dr. Rccardo Boscardn, Head Global Reat EstateSwtzerland, fest. Und de Anlagen snd real, man kann se phssch berühren und enen emotonalen Bezug schaffen en wchtger Untersched zu dervat ven, snthetschen Anlagemstrumenten. Revval ener bekannten Anlageform Text: René Hornung Wer baut de Schwez? Laen haben de Antwort rasch parat: de Pensons kassen. Doch de Realtät präsentert sch dfferenzerter: Zu den wcht gen Investoren zählen auch de grossen Immoblengesellschaften und de. Se gehören heute weder n jedes Portefeulle. Professonalserung En Grund für den aktuellen Erfolg deser Anlagen legt n der Professonalserung des Managements und n der bre ten Dversfzerung des Bestandes. Heute nvesteren de ver UBS jedes Jahr über 150 Mllonen Franken n Neubauprojekte und nochmals rund 100 Mllo nen werden für Sanerungen aufgebracht. Früher erkundg ten sch Anleger kaum nach solchen Zahlen und nach den Strategen. Se waren froh, wenn se sch mt begrenztem Ensatz an enem scheren Investment betelgen konnten. «Das hat sch gründlch geändert», stellt Urs Fäs, Head Port folo Management der UBS, fest: «In vestoren wollen vel mehr wssen. Der Markt st zugängl cher und refer geworden, und er wächst weterhn.» Fondsletung der UBS reagerte darauf mt der Enfüh rung von Standards und Sstemen auf allen Ebenen. Das st m Immoblenberech ncht so enfach, denn ncht enmal de Wohnungsgrössen werden n der Schwez nach en hetlchen Krteren erfasst. Analsenstrumente muss ten zuerst entwckelt werden. Fäs st stolz auf das nterne Management Informatons Sstem mt dem Kürzel <REOS>, das Ratngs und Strategen, Performances, Wertverände rungen, Sanerungsaufwand bs hn zu Beurtelungen jeder enzelnen Legenschaft lefert. Ene fortschrttlche Immo blenfondsletung st heute auf solche Grundlagen ange wesen. Das Sstem deckt auch den Erklärungsbedarf der Anleger ab. Dazu aber brauche es (Übersetzungshlfen, denn der Anlagefachmann mt enem Background aus dem Kaptalmarkt denke n anderen Kategoren als de Immob lenleute. Das st vor allem nötg, wel anders funktoneren als Wertschrftenfonds. Be Letzteren wrd gegen jede Enlage en Antelschen ausgegeben.» Horgen, Zegelmattstrasse 2133: Wohnen, Martn Spühler Archtekten, <Sma>. 4 Belage zu HP

3 r T~ g, ' 7 9a H" Belage zu HP

4 UBS UBS (CH] Propert Fund Léman Resdental <Foncpars> Anlageschwerpunkte: Wohnbauten Romande Anzahl Legenschaften: 122 Anlagewert: CHF 750 Mo. UBS ICH] Propert Fund Swss Res dental <Anfos> Anlageschwerpunkte: Wohnbauten deutsche Schwez Anzahl Legenschaften: 150 Anlagewert: CHF 1340 Mo. UBS (CH) Propert Fund Swss Com mercal <Swssreal> Anlageschwerpunkte: kommerzelle Bauten ganze Schwez Anzahl Legenschaften: 53» Das Volumen der Aktenfonds wächst drekt. Be den Im moblenfonds blebt der nnere Wert grundsätzlch glech. Wenn sch mehr Anleger über de an der Börse gehandel ten Antele am Fonds betelgen, stegen de enzelnen An telschene m Pres. Im Verglech zum Inventarwert baut sch en Aufpres auf das sogenannte Ago. Dabe blebt der Wert der enzelnen Antelschene relatv träge, wel de Erträge den Anlegern zurückbezahlt werden. Es st zwar ken festgeschrebenes Recht der Anleger, jedes Jahr ene Ausschüttung zu bekommen, aber be den Immo blenfonds st des nzwschen Usanz. «Was erwrtschaf tet wrd, geben wr zurück», erklärt Rccardo Boscardn das Prmat, mt dem den Anlegern de Rendte garantert wrd. Entsprechend kalkulert und plant de Fondsletung. Selbst n Jahren mt höherem Sanerungsbedarf soll ene Ausschüttung möglch sen; de Substanz wrd dafür ncht angetastet, lautet ener der Grundsätze des UBSFondsmanagements. «Wr leben schlesslch von den Anlegern, und dese erwarten enen Ertrag», so Boscardn. Anlagewert: CHF 710 Mo. UBS (CH) Propert Fund Hohe Nachfrage Swss Mxed <Sma> Anlageschwerpunkte: gemscht ganze Schwez Anzahl Legenschaften: 349 Anlagewert: CHF 4500 Mo. Glossar > Ago: Aufschlag, der den Untersched zwschen dem Inventarwert und dem höheren Kurswert enes Fonds antels ausdrückt; n Prozent des Nennwerts. Dervatve Anlagenstrumente: Snthetsche Fnanzmarktprodukte, de sch auf Basswerte we Ak ten, Oblgatonen, Indzes oder Wa ren bezehen. Ausschüttungsrendte: Verhältns zwschen ausgeschüttetem Brutto ertrag und dem aktuellen Börsen kurs enes Fondsantels. neue Produkte Auf de höhere Nachfrage nach antelen reagert de Letung auf zwe Arten: UBS hat n den letzten dre Jahren be dre der ver Fonds je ene Kap talerhöhung durchgeführt. Glechzetg werden neue Pro dukte entwckelt, zuletzt en geschlossener Fonds, der n renovatonsbedürftge Legenschaften an BLagen nves tert, de enges Potenzal versprechen. Denkbar seen aber auch neue, spezalsertere Fonds, de bespelswe se Altersheme oder Schulen fnanzeren könnten. Auch en Fonds, der rskorechere Investments tätgt, wäre vor stellbar. «Allerdngs geht es be uns ncht um das blosse Wachstum», hält Urs Fäs fest. Das Management wolle en Wachstum errechen, das hohe Qualtätsansprüche erfüllt und möglchst genau auf de Bedürfnsse der Anleger en geht. (Bu and Hold» hesst de Maxme, wobe (halten» ncht m landläufgen Snn von (kaufen und dann jahrelang nchts mehr machen» zu verstehen st. (Hold» hesst für de Fondsletung, en langfrstges Investment zu tätgen und es dann mmer auf enem guten Stand zu unterhalten. Aus der Scht der Fondsletung st der Markt allerdngs schwerger geworden, und er st hart umkämpft: Um n teressante, gut unterhaltene Objekte an ALagen balgen sch vele Investoren. «Her werden heute hohe Prese be zahlt und damt tefe Rendten n Kauf genommen», stellt Rccardo Boscardn fest. Dazu komme de harte Konkur renz durch Investoren aus dem Ausland, de zum Tel mt 80 bs 90 Prozent Fremdfnanzerung arbeten können. Schwezer dürfen des ncht. Das Gesetz begrenzt de Fremdfnanzerung auf 50 Prozent. Kaptalerhöhungen werden für Neuakqustonen, Neu bauten oder Sanerungen bestehender Objekte sowe zur Rückzahlung von Hpotheken engesetzt. UBSLetung hat auf allen Gebeten en grosses Knowhow. Als Legenschaftenentwckler seht se sch hngegen ncht. Engestegen wrd erst, wenn en baure fes und bewllgtes Projekt vorlegt, so en weterer Grund satz des Teams. In kommerzelle Neubauprojekte nvestert de Fonds n der Regel nur, wenn das Investment glech zetg mt langfrstgen Metverträgen abgeschert wer den kann, was am Bespel des PrcewaterhouseCoopersHauptstzes n ZürchOerlkon gelang. In anderen Fällen haben de Fonds kommerzelle Bauten schlüsselfertg und voll vermetet übernommen. Auch n Umnutzungen wrd 6 Belage zu HP n Enzelfällen nvestert und ene Ausnahme st auch der Bau des Basler St.JakobTurms, n den auch gegen Met znsgaranten nvestert wrd. handeln vorschtg, schern sch ab; ncht zuletzt de velen Leer flächen n Büro und Gewerbebauten snd der Grund dafür. Allerdngs: UBS snd zu zwe Drt teln m Wohnungsbau nvestert. Auch her se es jedoch schwerg, den rchtgen Zetpunkt für de Investton zu treffen. benötgte Zet für Planung, Bewllgungsver fahren und Bau snd oft schwerg abzuschätzen. In den Planungsprozessen wrd de Fondsletung auch von externen Planern, Archtekten oder Legenschaftsfachleu ten unterstützt. Und enmal pro Jahr wrd de Stratege für jede Legenschaft überprüft: Soll en Objekt weterentw ckelt werden, soll der Fonds es renoveren, halten, verkau fen oder gar enen Ersatzneubau erstellen? Kann en älte res Objekt nachverdchtet oder erwetert werden? Aktuell beobachtet de Fondsletung de hohe Metwoh nungsprodukton sehr genau. Möglch se nämlch, dass es auch her bald zu Leerständen kommen werde. «Wr prü fen deshalb sehr sorgfältg de Investtonsstandards und n ener frühen Phase, welche Metersegmente wr ansteu ern wollen», erläutert Urs Fäs. Und de Fonds nvesteren ncht n allen Regonen: Während das Arc Lémanque und der Grossraum Zürch weterhn grossen Zuspruch haben, werden sch andere Regonen entleeren, was sch vor al lem auf de Wohnungsnachfrage auswrke. Fondsma nager beobachten auch den Metermarkt: «Im Moment ge hen wr davon aus, dass der Trend nach mmer grösseren Wohnungen gestoppt st», ment Fäs. Heute seen tenden zell weder 3,5ZmmerWohnungen gefragt, das zegten de Erstvermetungen. Solche Marktdaten flessen ns (REOS)Sstem em und beenflussen de Investtonsent schede. Wchtg st auch de demografsche Entwcklung, vorab de zunehmend älter werdende Bevölkerung, de spe zelle Ansprüche an de Wohnungen stellt. Legenschaften ausgledern? Der hohe Stellenwert der Wohnlegenschaften n den Be ständen der UBS se vor allem m nterna tonalen Verglech aussergewöhnlch, stellt Rccardo Bos cardn fest. Ausländsche Immofonds seen wet stärker n Büros, Gewerbe und Verkaufsflächen nvestert. Boscar dn erwartet zwe Trends: de Internatonalserung und vermehrt ndrekte Immoblenanlagen, «denn wer sagt e gentlch, dass Unternehmen hre Legenschaften selber bewrtschaften und halten müssen oder dass de öffentl che Hand Schulhäuser, Sptäler oder mltärsche Anlagen ncht besser metet, statt se selber zu bestzen»? Es werde wohl zu ener Umschchtung vom drekten zum ndrekten Investeren n Legenschaften kommen, so Fäs. Unternehmen, aber auch Pensonskassen könnten hre B lanzen entlasten, wenn se Antele an ndrekten Immob lenprodukten we z. B. helten und se werden damt flexbler. «Ene Pensonskasse nvestert nor malerwese auch ncht nur drekt n den Aktenmarkt, son dern vergbt dazu Mandate an Fnanznsttute Analoges wäre auch mt den ImmoblenInvestments möglch», so Urs Fäs. Manch en Unternehmen oder ene Körperschaft verwalte de Legenschaften mehr schlecht als recht; en professonelleres Vorgehen, we es en garantere, se her und dort snnvoll. Glattpark Opfkon: Wohnen, von Ballmoos Krucker Archtekten, <Sma>.

5 .:.7! >; m um S:.7V:A77"7 MM B : S«M Jf! HI jü AM ' HUUUUf N %H»m,,V": \w.m jx^^ s S* mra I«llllllt m* 'mnwmmmmt l» LU fr «n r. ***:. >»* >. j«. j7:.,7 " WS«*»,J:~ *»«,., _ 7'; «s?1* :\Â.re 3"~ A A., erms 'V. JS*'** ; " r < A. ' A, 9 ' 3 W2 &m AtärSsAM, " ; '( 5»* «m»? ~ ï.tw«< ' "? SîC ^ 'j:'?*s3»t» tr&r*** *~"/îj# **«" 77A Ze. *s *?*a «w,fr «'r s* : A>%4f wr *?J 0?«35.. : ' m Ate. e «f '' 'f$ s3fes%* ftjn ;'>.. >* w* 77?<** J m. : 8 ( *»*»*.. 7 ï*k*%l < * 7 Je» "SA..A,' AS1 Sß ^ ' 1^ MuA *2J6 A^ r <., «A. ;.. ta < > * L ~ s' *# fa. # '*,..,., *. K «W 7 : L <.«=.* î' ' S SP Belage zu HP s