DIPL.-ING. KIRCHNER G U T A C H T E N. über den Verkehrswert im Zwangsversteigerungsverfahren (im Sinne des 194 BauGB) für das mit einem

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1 DIPL.-ING. KIRCHNER Architekt öbv Sachverständiger für Immobilienbewertung Dipl.-Ing. Architekt Ulrich Kirchner Rathausufer Düsseldorf Von der Architektenkammer NW öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Telefon 0211 / für die Bewertung von bebauten und unbe- Telefax 0211 / bauten Grundstücken info@immowert-kirchner.de G U T A C H T E N über den Verkehrswert im Zwangsversteigerungsverfahren (im Sinne des 194 BauGB) für das mit einem als Architektenhaus ausgeführten, freistehenden Einfamilienhaus mit Einlieger und Garage bebaute Grundstück Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Der Verkehrswert wurde zum Wertermittlungsstichtag ermittelt mit rund für das Flurstück Nr für das separat zu bewertende Flurstück Nr Datum: /fl AZ: 082 K 019/15 Objekt: Einfamilienhaus mit Einlieger und Garage Die Internetversion unterscheidet sich vom Originalgutachten nur dadurch, dass sie lediglich die wesentlichen Anlagen enthält. Sie können das Originalgutachten inkl. der hier fehlenden Anlagen (Übersichtsplan, RW-Karte, Grundkarte, Katasterplan, Wohnungsbindung, evtl. Baulasten und tlw. Fotos) auf der zuständigen Serviceeinheit des Amtsgerichtes von Montag bis Freitag in der Zeit von Uhr bis Uhr und zusätzlich Donnerstag von Uhr bis Uhr einsehen. Stadtsparkasse Düsseldorf BLZ Konto USt-Nr. 103/5112/2113 IBAN: DE BIC: DUSSDEDDXXX

2 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 1 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeine Angaben Zweck und Gegenstand des Gutachtens Auftragsdaten Grundbuch Bewertungsgrundlagen... 2.Grundstücksbeschreibung Allgemeine Lagemerkmale Bebaubarkeit und allgemeine Erschließung Spezielle Lagemerkmale Außenanlagen, Ver- und Entsorgung Gebäudebeschreibung Allgemeine Merkmale Ausstattung und Ausführung Zustand Allgemeine Beurteilung der Liegenschaft Wertbestimmende technische Daten GRZ (Grundflächenzahl) GFZ (Geschossflächenzahl) Wohnfläche/Nutzfläche Brutto-Grundfläche Alterswertminderung Zur Wertermittlung Allgemeines zu Verkehrswert und Preis Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Bodenwertermittlung Erläuterungen Bewertungsgrundlage Wertbeeinflussende Abweichungen Ermittlung des Bodenwertes Sachwertermittlung Erläuterungen Ermittlung des Sachwertes Ertragswertermittlung Erläuterungen Ermittlung des Ertragswertes Verkehrswert Ableitung des Verkehrswertes Zu den übrigen Punkten des Gutachtenauftrags Literaturverzeichnis Verwendete Wertermittlungsliteratur Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Anlagenverzeichnis Karten und Objektpläne... Nr Objektfotos... Nr

3 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 2 1. Allgemeine Angaben 1.1 Zweck und Gegenstand des Gutachtens Zweck des Gutachtens Gegenstand des Gutachtens Vorbemerkungen Feststellung des Verkehrswertes im Zwangsversteigerungsverfahren zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung) 082 K 019/15 vor dem Amtsgericht Düsseldorf. Zu bewerten ist das mit einem Architektenhaus in Form eines freistehenden Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung und Garage bebaute Grundstück Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen. Bei dem nachfolgend zu bewertenden Objekt handelt es sich um eine architektonisch anspruchsvolle und ambitionierte Wohnimmobilie, der jedoch Grundstücksgröße und insbesondere Lage nicht hinreichend Rechnung zu tragen vermögen. 1.2 Auftragsdaten Auftraggeber Amtsgericht Düsseldorf. Auftragserteilung Beschluss vom Bewertungsstichtage Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag ist der , der Tag der Ortsbesichtigung. Der Wertermittlungsstichtag ( 3 ImmoWertV) ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht (allgemeine Wertverhältnisse). Der Qualitätsstichtag ( 4 ImmoWertV) ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht (Grundstücksmerkmale). Auftragsrahmen Auftragsgemäß werden im Rahmen dieses Gutachtens keine Altlastenuntersuchungen sowie keine vertiefenden Untersuchungen über die Einhaltung der aktuellen Brandschutz-, Schallschutz- oder Wärmeschutzvorschriften durchgeführt.

4 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 3 Derartige Untersuchungen bleiben Sonderfachleuten vorbehalten und gehören nicht zum Fachgebiet eines Bewertungssachverständigen, sie sind nicht Gegenstand dieses Auftrages. Hierzu sind gegebenenfalls Sonderfachleute einzuschalten, aus deren eigenständigen Untersuchungen dann wertbeeinflussende Erkenntnisse gesondert zu berücksichtigen sind. 1.3 Grundbuch Grundbuchdaten Gemäß unbeglaubigtem Ausdruck vom Deckblatt Amtsgericht: Düsseldorf Grundbuch von: Eller Blatt: 7998 Bestandsverzeichnis laufende Nr.: 9 und 10 Gemarkung: Eller Flur: 33 Flurstücke: 1159, Gebäude- und Freifläche, Wohnen, Schreiberhauer Weg m² 1328, Gebäude- und Freifläche, Schreiberhauer Weg 106 m² Eigentümer gemäß Abteilung I Eintragungen in Abteilung II Anmerkung zu Abteilung III In Abteilung I des Blattes sind unter lfd. Nr. 4.1 Frau geborene, 4.2 Frau und unter lfd. Nr. 4.3 Frau geborene in Erbengemeinschaft als Eigentümerinnen eingetragen. Sie enthält unter lfd. Nr. 4 den grundsätzlich nicht verkehrswertrelevanten Teilungsversteigerungsvermerk. Schuldverhältnisse, soweit sie in Abteilung III verzeichnet sind, wurden im Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass diese ggf. beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Kaufpreises ausgeglichen bzw. bei Beleihungen berücksichtigt werden.

5 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite Bewertungsgrundlagen Ortsbesichtigung Vertragliche Bindungen Wohnungsbindung Eine Besichtigung des Bewertungsobjektes nahm ich am mit der Antragstellerin, Frau und meiner Kollegin, Frau, vor. Die Liegenschaft ist unbewohnt und steht mit Ausnahme einigen Restmobiliars insgesamt leer; bei der Bewertung wird ein vollständig geräumter Zustand unterstellt. Entsprechend schriftlicher Mitteilung des Wohnungsamtes der Landeshauptstadt Düsseldorf vom steht das Objekt nicht unter Bindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), ersetzt durch das Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein Westfalen (WFNG NRW). Planunterlagen und Fotos Zur Bewertung wurden neben dem Katasterplan Anlage 4 insbesondere die Gebäudepläne Anlage 6 bis 9 sowie die Fotos Anlage 10 bis 20 herangezogen. 2. Grundstücksbeschreibung (vgl. Anlage 1 bis 4) 2.1 Allgemeine Lagemerkmale Ort und Einwohnerzahl Städtebauliche Impulse Düsseldorf, in der Mitte der Metropolregion Rhein-Ruhr und des zentralen europäischen Wirtschaftsraums gelegen, bildet als Landeshauptstadt das politische Zentrum des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und ist mit knapp Einwohnern dessen zweitgrößte Stadt. Universität, Städtische Kunstakademie, Oberlandesgericht; bedeutendes Handels- und Bankenzentrum; Messestadt; Flughafen Düsseldorf International. Zahlreiche in der Durchführung begriffene Umstrukturierungsmaßnahmen in der City und in den citynahen Bereichen, wie etwa der Bau des Kö-Bogens, der Wehrhahn- Linie, des Le Quartier Central u.v.a., die den urbanen und dabei zugleich überschaubaren Charakter Düsseldorfs mit großstädtischem Flair weiter unterstreichen, tragen gegenwärtig zu einem generellen, tendenziellen Anziehen des Düsseldorfer Immobilienmarktes bei.

6 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 5 Lage im Stadtgebiet Der Stadtteil Vennhausen befindet sich in südöstlicher Randlage. Er liegt etwa 6 km östlich der Innenstadt und bildet ein überwiegend ruhiges Wohngebiet mit schönen Lagen am Wald. Es ist durch die angrenzenden Industriegebiete Lierenfelds und Gerresheims von der Stadt getrennt und relativ wenig besiedelt. Das Bewertungsobjekt befindet sich innerhalb eines Wohnsiedlungsgebiets an einem als Sackgasse mit Wendehammer ausgeführten Stichweg des Schreiberhauer Weges, der seinerseits als reine innerörtliche Anliegererschließung vom Langenbielauer Weg bis zum parallel zum Bachbett der Düssel verlaufenden Reichenbacher Weg führt. Infrastruktur Düsseldorf als Oberzentrum bietet alle Infrastrukturmerkmale einer Großstadt. Der Stadtteil mit befriedigender Kfz-Anbindung über städtische Straßen an die Innenstadt; befriedigende Fernverkehrsanbindung über die Autobahnauffahrt Düsseldorf- Eller an die A 46. Ebenfalls befriedigende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr durch Buslinien mit Haltestellen in fußläufiger Entfernung mit Anschluss an den S-Bahnhof Gerresheim sowie an den S-Bahnhof Eller. Der Randlage entsprechende Einkaufsanbindung. Als Naherholungsmöglichkeit bietet sich der östlich an das Wohngebiet angrenzende Stadtwald Düsseldorf an. Unmittelbare Nachbarschaft Lagequalität Insgesamt eingeschossige Wohnbebauung mit Siedlungscharakter hinter Vorgärten in offener Bauweise. Mittlere Wohnlage mit Siedlungscharakter in östlicher Düsseldorfer Randlage. 2.2 Bebaubarkeit und allgemeine Erschließung Flächennutzungsplan Der Bereich des Bewertungsobjektes ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt.

7 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 6 Wohnbauflächen sind solche Flächen, die vorwiegend oder ausschließlich dem Wohnen dienen. Planungsrecht Entwicklungszustand Baulasten Erschließung Laut B-Plan Nr. 5975/17 vom ist offene eingeschossige allgemeine Wohnbebauung (WA) mit Satteldach bei einer GRZ von 0,35 und einer GFZ von 0,7 zulässig; die zulässige Bautiefe beträgt 13,0 m. Nach 5 ImmoWertV handelt es sich bei dem Bewertungsgrundstück um baureifes Land. Die Einsicht in das Baulastenverzeichnis ergab, dass für das Bewertungsgrundstück keine Eintragungen vorliegen. Erschlossenes Bauland mit ca. 8 m breiter öffentlicher Verkehrsfläche im Bereich des Schreiberhauer Weges, im Bereich des Bewertungsobjektes als Sackgasse mit Wendemöglichkeit ausgebildet. Die Straße insgesamt als Mischfläche in Schwarzdecke befestigt und als reine Anliegererschließung ohne Lärmimmissionen geführt. Eine telefonische Anfrage beim Bauverwaltungsamt der Landeshauptstadt Düsseldorf ergab, dass im Bereich des Bewertungsobjektes keine anteiligen Erschließungskosten im Sinne des 127 ff. BauGB bzw. Kanalanschlussgebühren entsprechend 8 KAG (Kommunalabgabengesetz) mehr zu entrichten sind. Für den Ersatz des Aufwandes für eventuelle Erneuerungs-, Erweiterungs- und Verbesserungsmaßnahmen von öffentlichen Erschließungsanlagen kann die Stadt jedoch generell Ausbaubeiträge gemäß 8 KAG (Kommunalabgabengesetz) erheben. 2.3 Spezielle Lagemerkmale Zuschnitt und Topographie Grundstücksfront zum Wendeplatz ca. 3 m; Grundstückstiefe ca. 25 bzw. 30 m; rechteckähnlicher Zuschnitt mit leichtem Versatz an der östlichen Grundstücksgrenze; ebenes Geländeniveau.

8 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 7 Das Grundstück ist als eine Art Hinterlieger allseits von mit Siedlungshäusern bebauten Wohngrundstücken umgeben, es lässt jedoch einen der ambitionierten Bebauung angemessenen, repräsentativen Charakter vermissen. Immissionen Bodenverhältnisse Anlässlich der Ortsbesichtigung waren keine über das lageübliche Maß hinausgehenden störenden Einflüsse wahrnehmbar. Soweit ersichtlich, handelt es sich um normal gewachsenen tragfähigen Baugrund. In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrundsituation insoweit berücksichtigt, als sie in den Richtwert eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen, insbesondere im Hinblick auf Altlasten, wurden nicht angestellt, da kein entsprechender Verdacht vorliegt. Naturschutzrechtliche Auflagen Bodenordnung Nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) sind bei Grundstücken, welche im Innenbereich nach BauGB zu bebauen sind, keine Auflagen zu beachten, welche nicht im B-Plan festgesetzt wurden. Aufgrund fehlender Satzung findet hier auch der 135c BauGB keine Anwendung. Der Bereich des zu bewertenden Grundstücks ist zum Bewertungsstichtag nicht in ein Bodenordnungsverfahren (Umlegung, Grenzregelung oder Flurbereinigung) einbezogen. 2.4 Außenanlagen, Ver- und Entsorgung Außenanlagen Erschließung des Grundstücks über gestaltetes zweiflügeliges Stahlgittertor, die Garagenzufahrt in Natursteinpflasterbelag mit leicht geneigter Rampe zu dem im KG befindlichen Garagenbereich. Der Vorgartenbereich sowie der Hauszugang in Natursteinpflasterbelag, ansonsten mit Büschen und Baumbestand sowie mit weißen Kieselsteinen gestaltet, Außenbeleuchtung vorhanden, darüber hinaus Mülltonnenstandplatz in einfacher Betonbox.

9 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 8 Der Einliegerwohnung vorgelagerte Terrasse mit einfachem älterem und uneben verlegtem Holzbelag; angrenzender Abgang zum tieferliegenden rückwärtigen Garten über Betontreppe, eine weitere Terrasse vor dem Küchenbereich liegend, ebenfalls mit Holzbelag, dieser Bereich mit Grillofen in Waschbeton, hier begrünte Pflanztröge im Randbereich; ansonsten Sichtschutz zum Nachbarn in farbigem Holzflechtwerk. Die rückwärtige Außenanlage gärtnerisch angelegt und gestaltet mit Rasenflächen, Bodendeckern und Büschen, im Randbereich alter Baumbestand, die Wegeflächen in Natsteinpflasterbelag. Die rückwärtige Hauptterrasse ebenfalls in älterem und in großen Teilen erneuerungsbedürftigem Holzbelag mit rückwärtig vorgelagertem halbrundem Außenschwimmbecken, dieses mit Plexiglaskuppel in Alu-Konstruktion überdeckt; das Becken mit Natursteinumrandung und über Außenstufen begehbar, derzeit außer Betrieb und instandsetzungsbedürftig; im Außenterrassenbereich ein integrierter offener Kamin mit Marmoreinfassung und Edelstahlkamin, benachbart ein kleiner Zierteich sowie ein kleines Holzgartenhaus als Geräteunterstand; die Bepflanzung des gestalteten Außenanlagenbereichs höherwertig, teilweise auch mit hochwachsendem Bambus, Unterhalb der Holzoberflächen der Terrassen befindet sich der ursprüngliche Terrassenbelag in Form aufgerauter farbiger Betonplatten. Umfriedung insgesamt in bewachsenem Maschendrahtzaun. Den offenen Kamin, das Außenschwimmbecken, den Teich sowie das Holzgartenhaus berücksichtige ich bei der Wertermittlung mit einer pauschalen Zulage. Anschlüsse Das Grundstück verfügt über Anschlüsse an Wasser, Kanal, Gas, Breitbandkabel und elektrischen Strom.

10 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 9 3. Gebäudebeschreibung (vgl. Anlage 6 bis 20) 3.1 Allgemeine Merkmale Art der Aufbauten Bewertungsbaujahr Ein voll unterkellertes, eingeschossiges, freistehendes Wohngebäude mit ausgebautem Dachgeschoss. Die Bauakte sah ich am ein. Danach wurden die Aufbauten 1986 errichtet. Die Schlussabnahme erfolgte am Ich übernehme das Entstehungsjahr oder als Bewertungsbaujahr Baurechtlicher Zustand Denkmalschutz Energieausweis Die formelle und materielle Legalität des Bewertungsobjektes wird nachfolgend unterstellt. Gemäß Bauakteneinsicht steht das Bewertungsobjekt nicht unter Denkmalschutz. Es liegen keine Informationen über einen eventuell vorhandenen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis entsprechend der EnEV 2009 vor; bei der nachfolgenden Wertermittlung wird eine dem Bewertungsbaujahr entsprechende Wärmedämmung mit entsprechendem Energiebedarf unterstellt. 3.2 Ausstattung und Ausführung Hinweis Die nachfolgenden Angaben beziehen sich auf dominierende Ausstattungsmerkmale, die anlässlich der Ortsbesichtigung festgestellt wurden. Teilbereiche können hiervon abweichend ausgeführt sein. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie technischer Einrichtungen und Installationen (z.b. Heizung, Wasserversorgung, Elektrik, etc.) wird ohne eigene Überprüfung im Gutachten unterstellt. Konstruktion Fassade Massivbauweise mit konstruktiv ausgeführten Mauerwerkswänden und Stahlbetondecken. Die Fassadenflächen insgesamt in Edelputz gestrichen, der Sockel farbig abgesetzt, die gestalterisch integrierten Dachgauben ebenfalls verputzt und gestrichen, die Wärmedämmung aus dem Ursprungsbaujahr.

11 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 10 Dach Fenster Hauseingang Eingangshalle Treppen Türen Fußböden Ausführung als angedeutetes Zeltdach insgesamt in Kupferblech bedacht mit mittiger quadratischer Kuppel zur Belichtung des Innenbereiches; die Lichtkuppel in einbrennlackiertem Alu mit großflächiger Isolierverglasung und mechanisch öffenbaren Lüftungsfenstern. Insgesamt lasierte Massivholzfenster mit Isolierverglasung und Sprossenteilung aus dem Ursprungsbaujahr, die bodentiefen Fenster mit Brüstung in gestrichenem Stahl, lediglich ein Schlafraum mit Kunststoff-Rollladenpanzern, die übrigen Fenster ohne Rollläden. Treppenanlage zum Eingangsvorplatz mit vier Außenstufen in Natursteinpflasterbelag, der Zugang ebenfalls in Natursteinpflaster gestaltet, der eigentliche Hauseingang mit drei weiteren Außenstufen in weißem Marmor sowie mit gestrichenen Rundstützen gestaltet; die Hauseingangstür als überhohe Massivholztüre mit Klingel- und Gegensprecheinrichtung; Windfang mit zweiflügeliger Schiebetüranlage in die Wand integriert mit gestalteter Bleiverglasung, der Eingangsbereich mit eingelassener Reinstreifermatte. Die Eingangshalle offen bis in den belichteten Dachraum gestaltet; die offene Galerie im OG mit umlaufenden Stützen und umlaufenden Stahlgeländern. Innentreppen zum OG und KG in Massivkonstruktion, in weißem Marmor belegt mit Edelstahlhandlauf. Die höherwertigen Türelemente insgesamt als glatte lackierte Holztürblätter in raumhohen Holzzargen mit Holzkämpfer und Edelstahlbeschlägen. Bodenbelag im gesamten EG in weißem Marmor, diagonal verlegt und gestaltet, die Küche mit schwarzem Feinsteinzeugbelag; im OG ebenfalls überwiegend weißer Marmor, diagonal verlegt; Schlafräume mit Teppichware bzw. Feinsteinzeugbelägen.

12 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 11 Innenansichten Galerie Kamin Abstellräume OG Beheizung Sanitäre Ausstattung Wand- und Deckenflächen des gesamten Objektes in höherwertigem Feinputz gestrichen; Küche mit Fliesenspiegel in Feinsteinzeug; zum Teil abgehängte Decken mit Einbauleuchten. Die zum Wohnraum offene Galerie teilweise mit Massivbrüstung und teilweise mit gestrichenem Stahlgeländer in den verglasten offenen Luftraum. Der Wohnraum mit offener Brennstelle in Edelstahl mit Edelstahlkamin, zur Terrasse ein weiterer Außenkamin. Die jeweiligen Abstellräume im Eckbereich der Zeltdachkonstruktion mit Einbauschrankelementen, teilweise halbhoch und teilweise raumhoch mit höherwertigen Türelementen, teilweise auch verspiegelt. Die Beheizung erfolgt im gesamten Objekt in Form einer Fußbodenheizung. Gäste-WC als Stand-WC mit eingebautem Spülkasten, Waschtisch in Marmorplatte eingelassen mit höherwertigen Armaturen, die Wände raumhoch in weißen Marmorfliesen verkleidet, der Bodenbelag ebenfalls in weißem Marmor. Badezimmer im OG großzügig und hochwertig gestaltet mit türhoher weiß-marmorierter und gebänderter Marmorverkleidung, der Bodenbelag ebenfalls in Marmor, großzügige Einbauwanne, zwei Waschtische auf Standsäule, zwei nahezu ebenerdige Einbauduschen mit satinierten Ganzglastürblättern sowie zwei Stand-WC s mit Einbauspülkästen und zusätzlichem Handwaschbecken hinter satinierten Ganzglastürblättern. Die sanitäre Ausstattung in heutigen Wohnvorstellungen gerecht werdender, höherwertiger Ausführungsqualität. Einlieger Die separate Einliegerwohnung von außen begehbar, entsprechend dem Haupthaus ausgestaltet; hier eine kleine überalterte Pantry-Küche mit weißem Marmorfliesenspiegel.

13 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 12 Hier ferner ein kleines Duschbad mit Stand-WC und eingebautem Spülkasten sowie kleinem Handwaschbecken, dieses zur Ortsbesichtigung jedoch ohne Armaturen. Die Wände hier ebenfalls raumhoch weiß-marmoriert gefliest, der Bodenbelag ebenfalls in weißem Marmor, Warmwasser hier über Elektrodurchlauferhitzer und im Pantry-Küchenbereich über 5-Liter-Untertischgerät. Vom Einliegerbereich besteht eine durch Einbauschrank geschlossene Verbindung zum Windfang des Haupthauses, die Verbindung kann jederzeit hergestellt werden. Auch im Einliegerbereich insgesamt Fußbodenheizung vorhanden. Elektroinstallation Heizungsanlage Warmwasserversorgung Keller Unterputzanlage in überdurchschnittlicher Ausstattungsqualität nach VDI; Klingelanlage mit Gegensprecheinrichtung zur Hauseingangstür; Kabelanschluss. Heizungsanlage in separatem Heizraum im KG als gasbefeuerte zentrale Warmwasserheizung der Marke Buderus aus dem Ursprungsbaujahr mit erneuertem Ausdehnungsgefäß und zentraler Warmwasserbereitung nebst Pumpen- und Steuerungsanlage. Im Haupthaus zentral über die Heizungsanlage, im Einliegerbereich abweichend dezentral über Elektrodurchlauferhitzer sowie 5-Liter-Untertischgerät. Der Keller in großen Teilen ebenfalls voll ausgebaut mit Bodenbelag in weißem, diagonal verlegtem Marmor; die Wände hier ebenfalls in Feinputz gestrichen, die stehenden Fenster im Sockelbereich ebenfalls als weiße lasierte Massivholzfenster mit Isolierverglasung und Außenvergitterung. Saunabereich mit bodengleicher Einbaudusche mit satiniertem Ganzglastürblatt, die Dusche als Schwalldusche mit raumhoher weiß-marmorierter Wandverkleidung, in den Boden eingelassenem Whirlpool in Kunststoff, wandhängendem WC mit Einbauspülkasten sowie in Unterschrank eingelassenem Waschtisch.

14 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 13 Darüber hinaus eine Holzeinbausauna, hier ebenfalls Fliesenbelag, die Wandflächen in Feinputz gestrichen, die Decke mit Holzverkleidung nebst Einbaustrahlern. Im KG ein weiterer WC-Raum mit wandhängendem Urinal und kleinem Handwaschbecken mit Kaltwasseranschluss, die Wände türhoch mit schwarz-weißem Kleinmosaikfliesenbelag, der Bodenbelag desgleichen. Separater Hauanschlussraum mit Gaszähler, Stromzähler und Wasseranschluss nebst Filter. Des weiteren Pumpensumpf mit Riffelblechabdeckung und Hebeanlage für die Entwässerung des Kellergeschosses. Der Kellerbereich ist, soweit augenscheinlich ersichtlich, insgesamt trocken. Besondere Bauteile / Einbauten Terrassenflächen, Pool, Zierteich, Außen- sowie Innenkamin, Gartenholzhaus. Sie werden im Sach- und Ertragswertverfahren mit einem pauschalen Restwert in Höhe von entsprechend berücksichtigt. Garage Diese zugänglich vom KG her über T-30-Stahltüre, die Garage sowie der angrenzende Hobbyraum mit einfachem Estrichbelag sowie geweißten Wand- und Deckenflächen; rückwärtiger Ausgang mit Stahltüre, das Garagentor als Faltschiebetor in Holz im Handantrieb; die Garage sowie der Hobbyraum ohne Beheizung. 3.3 Zustand Hinweis Über den Augenschein hinausgehende Untersuchungen auf pflanzliche oder tierische Schädlinge sowie gesundheitsschädliche Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Bauschäden und Baumängel wurden nur soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei und für den Sachverständigen offensichtlich erkennbar waren.

15 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 14 Pflegezustand Schäden und Mängel Der Bau- und Unterhaltungszustand ist dem Bewertungsbaujahr 1986 entsprechend befriedigend bis gut; die Ausstattung insgesamt höherwertig. Akute Schäden, die über die Alterswertminderung anteilig hinausgehen, wurden anlässlich der Ortsbesichtigung nicht festgestellt. Das Objekt jedoch insgesamt mit Gebrauchsspuren und hinsichtlich der Malerarbeiten renovierungsbedürftig, vereinzelt auch im Bereich der sanitären Installationen (fehlende Armaturen, WC-Sitz, etc.); darüber hinaus sind die Holzbeläge der Terrassenflächen und das Außenschwimmbecken instandsetzungsbedürftig. Wertbeeinflussung Anmerkungen Ich schätze die mit den Schäden und Mängeln verbundene Wertbeeinflussung auf rund und bringe diesen Betrag als Wertminderung für Schäden und Mängel in Abzug. Es wird darauf hingewiesen, dass die Wertminderung allein aufgrund einer Inaugenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme und Vorplanung geschätzt wurde. Der Bewertungssachverständige kann in der Regel tatsächlich erforderliche Aufwendungen zur Herstellung eines schaden- und mangelfreien Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt ist. Unter Zugrundelegung einer Restnutzungserwartung von 51 Jahren wurde die Wertminderung hier lediglich auf Basis der anteiligen Kosten zur Behebung von Schäden und Mängeln berücksichtigt, die zum Erhalt der Substanz und damit eines gebrauchs- und vermarktungsfähigen Zustandes unabdingbar sind; wertverbessernde Maßnahmen blieben hierbei außer Acht. Belichtungsverhältnisse Insgesamt gut.

16 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 15 Grundrissliche Lösung Heutigen gehobenen und individuellen Wohnverhältnissen entsprechendes, architektonisch anspruchsvoll und ambitioniert gestaltetes Einfamilienhaus repräsentativen Charakters mit Einliegerwohnung und in den Baukörper integrierter Garage. 3.4 Allgemeine Beurteilung der Liegenschaft Ein großzügiges, in den 1980er Jahren errichtetes, ca. 280 m² Wohnfläche und ca. 104 m² höherwertig ausgebauter Nutzfläche im Keller umfassendes, freistehendes Einfamilienhaus mit Garage, das Ganze in dem Bewertungsbaujahr 1986 entsprechend hochwertiger Ausführungs- und Ausstattungsqualität bei leichtem Instandhaltungsstau auf einem rechteckähnlich geschnittenen Grundstück in zwar ruhiger, für den ambitionierten Charakter der Bebauung jedoch eher unangemessener, mittlerer Wohnsiedlungslage des in östlicher Düsseldorfer Randlage befindlichen Stadtteils Vennhausen bei befriedigender Kfz- und Nahverkehrs- sowie der Randlage entsprechender Einkaufsanbindung. 4. Wertbestimmende technische Daten Die nachfolgend aufgeführten Daten wurden von mir mit dem für den Wertermittlungszweck ausreichenden Genauigkeitsgrad in Anlehnung an die BauNVO, die DIN 277/87, die DIN 283 sowie die WoFlV vom bzw. die II. BV ermittelt. Aufgrund möglicher Abweichungen von diesen Vorschriften können sie jedoch lediglich als Grundlage für die hier vorgenommene Verkehrswertschätzung dienen. 4.1 GRZ (Grundflächenzahl) Anrechenbare Baufläche zu Grundstücksfläche - Summe der anrechenbaren Baufläche laut Baugenehmigung 200,48 m² oder rund 200 m² = 0,3 - Grundstücksgröße, reales Baugrundstück 807 m² 4.2 GFZ (Geschossflächenzahl) Anrechenbare Geschossfläche zu Grundstücksfläche - Summe der anrechenbaren Geschossfläche laut Baugenehmigung rund 343 m² = 0,4 - Grundstücksgröße, reales Baugrundstück 807 m²

17 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite Wohn- und Nutzfläche Sie entnehme ich nach überschlägiger Prüfung der mir vorliegenden Berechnungen zur Baugenehmigung aus 1986 inklusive 3 % Putzabzug. Ich erhalte: - Wohnfläche EG: Wohnen 72,64 m² Küche / Kamin 31,74 m² Windfang 4,23 m² Garderobe 3,37 m² WC 2,83 m² 114,81 m² - Wohnfläche OG: Schlafen 1 20,52 m² Schafen 2 20,52 m² Bad 16,79 m² Umkleide 1 9,45 m² Umkleide 2 9,45 m² Abstellraum 1 9,45 m² Abstellraum 2 9,45 m² Studio 16,30 m² Flur 16,41 m² 128,34 m² - Wohnfläche Haupthaus 243,15 m² oder rund 243 m² - Wohnfläche Einlieger EG: Wohn-/Schlafraum 30,19 m² Kochnische 2,95 m² Bad 3,38 m² 36,52 m² oder rund 37 m² - Höherwertige Nutzfläche KG: Hobbyraum 68,67 m² Ruheraum/Sauna 35,13 m² 103,80 m² oder rund 104 m² Wohn- und Nutzfläche insgesamt rund 384 m² 4.4 Brutto-Grundfläche Es liegt keine Berechnung vor. Ich ermittle die Brutto-Grundfläche daher anhand der vorhandenen Planunterlagen inklusive Garage überschlägig wie folgt: Kellergeschoss 227,18 m² Erdgeschoss 200,48 m² Obergeschoss 200,48 m² 628,14 m² oder rund 628 m²

18 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite Alterswertminderung nach Ross Bewertungsbaujahr 1986 übliche Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre rechnerisches Alter 29 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer 51 Jahre Alterswertminderung 24,7 % 5. Zur Wertermittlung 5.1 Allgemeines zu Verkehrswert und Preis Der Verkehrswert (Marktwert) wird gemäß 194 BauGB "durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre". Der Preis wird demgegenüber durch Angebot und Nachfrage bestimmt und ist damit abhängig von ungewöhnlichen (Zwangsversteigerung bzw. Notverkauf) oder persönlichen Verhältnissen (unerfahrener Verkäufer - geschäftstüchtiger Käufer bzw. umgekehrt), wobei ein sorgfältig ermittelter Verkehrswert in der Mitte einer Bandbreite von +/- 10 % liegt, innerhalb derer sich ein Preis bewegen kann. Von der TEGoVA, der Vereinigung der Europäischen Bewerterverbände, wurde der Begriff Marktwert im Jahre 1991 definiert. Er stellt den geschätzten Betrag (wahrscheinlichsten Preis) dar, für den ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessener Vermarktungsdauer in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Vor dem Hintergrund dieser Definition muss es demnach das Ziel jeder Verkehrswertermittlung sein, den am Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Eigenschaften des Grundstücks am wahrscheinlichsten erzielbaren (rentierlichen) Kaufpreis unter normal üblichen örtlichen Marktgegebenheiten zu bemessen. Dies verlangt vom Sachverständigen das Verhalten wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer im Rahmen der Verkehrswertermittlung sowohl in den Bewertungsansätzen (Bewertungsdaten), als auch in den angewendeten Wertermittlungsverfahren sachgemäß zu berücksichtigen.

19 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV Nach den Vorschriften der ImmoWertV sind zur Ermittlung des Verkehrswertes das Vergleichs-, das Ertrags-, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Sie sind grundsätzlich gleichrangig. Im Vergleichswertverfahren ( 15, 16 ImmoWertV) wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Die Praxis zeigt, dass dieses Verfahren bei unbebauten Grundstücken und ggf. auch Eigentumswohnungen in der Regel nur herangezogen werden kann, wenn genügend Verkaufspreise vorliegen. Der Bodenwert ist vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln; dabei können auch geeignete mit den Merkmalen des zu bewertenden Grundstücks hinreichend übereinstimmende Bodenrichtwerte herangezogen werden. Sind im Bereich des Bewertungsobjektes nicht genügend Vergleichskaufpreise bekannt, so können auch Preise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden; zur Erkundung des Grundstücksmarktes können bedingt auch Verkaufsangebote herangezogen werden. Die hier enthaltenen Kaufpreisforderungen liegen jedoch nach einer veröffentlichten Untersuchung von Streich30 zwischen 10 % und 20 % über den später tatsächlich realisierten Verkaufspreisen. Das Ertragswertverfahren ( 17 bis 20 ImmoWertV) ist bei Grundstücken anzuwenden, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Wertschätzung am Markt im Vordergrund steht, so zum Beispiel bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten sowie gewerblich genutzten Grundstücken. Das Sachwertverfahren ( 21 bis 23 ImmoWertV) kommt demgegenüber bei solchen Grundstücken in Betracht, bei denen es auf einen Ertrag im vorstehenden Sinne nur unwesentlich ankommt, wo also die Eigennutzung im Vordergrund steht. 5.3 Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Gemäß 8 ImmoWertV ist der Verkehrswert aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren, insbesondere unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen.

20 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 19 Entsprechend den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs und der zur Verfügung stehenden Daten vollzieht sich die Wertbildung des hier zu bewertenden Objekts überwiegend nach substanzorientierten Gesichtspunkten sowie unter dem Aspekt der Eigennutzung. Somit ist der aus der Liegenschaft zu erzielende Ertrag nur ein untergeordnetes Beurteilungskriterium. Daher wird der Verkehrswert aus dem Sachwertverfahren abgeleitet. Zur Unterstützung und Plausibilisierung des Verkehrswertes wird nachfolgend auch das Ertragswertverfahren durchgeführt. Da dem Gutachterausschuss keine direkten Vergleichskaufpreise für das hier zu bewertende Grundstück vorliegen, wird der Bodenwert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt. 6. Bodenwertermittlung 6.1 Erläuterungen Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen ( 196 BauGB). Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen - z.b. abgabenrechtlicher Zustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, spezielle Lage, Grundstücksgestalt und rechtliche Gegebenheiten (Wohnungs- und Teileigentum) - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen vom Richtwert, welche durch angemessene Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden. 6.2 Bewertungsgrundlage Vom Gutachterausschuss der Stadt Düsseldorf wurde zum ein zonaler Richtwert ermittelt. Er beträgt an der Gubener Straße entsprechend Anlage 2 für eingeschossige Einfamilienhausbebauung bei 40 m Grundstückstiefe erschließungsbeitragsfrei 440 /m². 6.3 Wertbeeinflussende Abweichungen - Art der baulichen Nutzung Der Richtwert ist für eine eingeschossige Einfamilienhausbebauung ausgewiesen, während für das Bewertungsobjekt eine nahezu zweigeschossige Bebauung mit entsprechend höherer Ausnutzung des Grundstücks gegeben ist. Hierfür erachte ich einen Zuschlag als angemessen in Höhe von + 10 % Damit erhalte ich als abgeleiteten Richtwert 440 /m² x 1,10 oder rund 480 /m²

21 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite Ermittlung des Bodenwertes Flurstück 1159 Ich übernehme den abgeleiteten Richtwert für das Bewertungsgrundstück und erhalte bei 701 m² je 480 /m² als Bodenwert insgesamt rund Das entspricht bei insgesamt 384 m² Wohn- und Nutzfläche inklusive Garage einem durchschnittlichen Wert von rund 875 /m². Flurstück 1328 Für das separat zu bewertende Flurstück 1328 übernehme den abgeleiteten Richtwert ebenfalls zu 100 % und erhalte bei 106 m² je 480 /m² als Bodenwert insgesamt rund Sachwertermittlung 7.1 Erläuterungen Das Sachwertverfahren ist in den 21 bis 23 ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, wie er bereits unter Ziffer 6 ermittelt wurde, und dem Sachwert der baulichen Anlagen. Der letztere entspricht der Summe aus dem Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen inkl. Grundleitungen und Anschlusskosten. Dabei wird der Gebäudewert im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung ermittelt, während der Wert der Außenanlagen auch pauschal zum Zeitwert geschätzt werden kann. Die zur Sachwertermittlung herangezogenen Daten werden nachfolgend erläutert: Herstellungskosten ( 22 ImmoWertV) Zur Ermittlung der Herstellungskosten werden die marktüblichen Normalherstellungskosten (NHK) entsprechend der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen der Gutachter auf der Basis der Preisverhältnisse des Jahres 2000 angesetzt. Bei ihrer Ermittlung wird ein Schema zugrunde gelegt, das die Ausstattungsqualität, die Relation der Brutto-Grundfläche zur Wohnund Nutzfläche, die Größe und andere wertbeeinflussende Faktoren berücksichtigt. Sie enthalten die Mehrwertsteuer. Baunebenkosten ( 22 (2) ImmoWertV) Sie gehören üblicherweise zu den Normalherstellungskosten und setzen sich aus den Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen sowie für die im unmittelbaren Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierungen zusammen. Die Baunebenkosten hängen vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen, dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung sowie der Ausstattung der Gebäude ab. Ihr Ansatz kann der Sachwertberechnung entnommen werden.

22 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 21 Alterswertminderung ( 23 ImmoWertV) Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen als in der Regel gleichmäßige Wertminderung zu ermitteln. Sie setzt sich zusammen aus der wirtschaftlichen Alterswertminderung zum einen und den speziellen Wertminderungen wegen Baumängeln und/oder Bauschäden zum anderen. Dabei wurde die wirtschaftliche Alterswertminderung bereits unter Ziffer 4.5 ermittelt. Marktanpassungsfaktoren ( 14 (2) ImmoWertV) Marktanpassungsfaktoren sind insbesondere Faktoren zur Anpassung des Sachwertes, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren). Sie spiegeln die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag auf dem örtlichen Grundstücksmarkt wieder. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ( 8 (3) ImmoWertV) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, die ggf. in der Gebäudebeschreibung unter Ziffer 3.3 aufgeführten Wertminderungen für behebbare Bauschäden und -mängel (einschließlich Instandhaltungsrückstau) sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden. Dies jedoch nur, soweit sie nicht durch den Ansatz der Normalherstellungskosten bzw. Baunebenkosten oder auch der Alterswertminderung bereits berücksichtigt sind. 7.2 Ermittlung des Sachwertes Basiswerte - Brutto-Grundfläche inklusive Garage gemäß Ziffer m² - Normalherstellungskosten, abgeleitet nach NHK 2000 unter Berücksichtigung der nach unterstellter Herstellung eines gebrauchs- und vermarktungsfähigen Zustands vorhandenen Ausführungs- und Ausstattungsmerkmale sowie der Regional- und Korrekturfaktoren 980 /m² - Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag 127,6 % - Normalherstellungskosten am Wertermittlungsstichtag /m² - Baunebenkosten (Kostengruppe 700 DIN 276) 16 % - Alterswertminderung nach Ross gemäß Ziffer ,7 %

23 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 22 Berechnung des Sachwertes 628 m² Brutto-Grundfläche je /m² m² Terrassenflächen je 450 /m² Zulage Außen- und Innenkamin pauschal Zwischensumme Hierauf 16 % Baunebenkosten Herstellungskosten der Auf- und Einbauten somit Abzgl. 24,7 % Alterswertminderung Gebäudesachwert am Wertermittlungsstichtag somit Zeitwert der Außenanlagen inklusive Grundleitungen pauschal Bodenwert Flurstück 1159 gemäß Ziffer Vorläufiger Sachwert am Wertermittlungsstichtag somit Marktanpassung Der ermittelte Sachwert ist an die Marktverhältnisse anzupassen. In Anbetracht des architektonisch reizvollen Objekts mit Liebhabercharakter einerseits aber auch der bestehenden Bebauung nicht angemessenen Wohnlage mit Siedlungscharakter andererseits erachte ich hier eine Marktanpassung mit einem Sachwertfaktor von 1,05 als angemessen. Damit erhalte ich x 1,05 oder als marktangepassten Sachwert rund besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gemäß 8 (3) ImmoWertV Restwert besondere Bauteile und Einbauten pauschal, siehe Ziffer Zwischensumme Wertminderung für Schäden und Mängel, siehe Ziffer Sachwert am Wertermittlungsstichtag somit

24 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite Ertragswertermittlung 8.1 Erläuterungen Das Ertragswertverfahren ist in den 17 bis 20 ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert gemäß Ziffer 6 dieses Gutachtens und dem Ertragswert der baulichen Anlagen. Dabei wird der Gebäudeertragswert durch Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Reinertragsanteils über die Restnutzungsdauer ermittelt. Hier die Erläuterung der zur Ertragswertermittlung herangezogenen Daten: Reinertrag, Rohertrag ( 18 ImmoWertV) Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen, insbesondere Mieten und Pachten. Ihm werden nicht die tatsächlich erzielten, sondern gemäß 17 (1) ImmoWertV die marktüblich erzielbaren Mietwerte (Pachtwerte) zugrunde gelegt. Diese können insbesondere aus Mietrichtwert- Tabellen oder anderen Marktübersichten ermittelt werden. Der Reinertrag ergibt sich dann aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Bewirtschaftungskosten ( 19 ImmoWertV) Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Sie umfassen die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten, das Mietausfallwagnis sowie evtl. Betriebskosten. In dieser Wertermittlung werden die veröffentlichten marktüblichen Daten auf Basis der II. BV. zugrunde gelegt. Kapitalisierung und Abzinsung ( 20 ImmoWertV) Der Kapitalisierung und Abzinsung sind Barwertfaktoren zugrunde zu legen. Der jeweilige Barwertfaktor ist unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und des jeweiligen Liegenschaftszinssatzes der Anlage 1 oder 2 des 20 ImmoWertV zu entnehmen. Restnutzungsdauer Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie wurde bereits unter Ziffer 4.5 ermittelt. Liegenschaftszinssätze ( 14 (3) ImmoWertV) Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie werden auf Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abgeleitet. Sie spiegeln die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag auf dem örtlichen Grundstücksmarkt wieder.

25 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 24 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ( 8 (3) ImmoWertV) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, die ggf. in der Gebäudebeschreibung unter Ziffer 3.3 aufgeführten Wertminderungen für behebbare Bauschäden und -mängel (einschließlich Instandhaltungsrückstau) sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden. Dies jedoch nur, soweit sie nicht bereits durch den Mietwertansatz oder eine entsprechend geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind. 8.2 Ermittlung des Ertragswertes Basiswerte - Wohnfläche gemäß Ziffer 4.3 Haupthaus Einliegerwohnung 243 m² 37 m² höherwertig ausgebaute Nutzfläche KG gemäß Ziffer m² Garage 1 Stück - Nettokaltmiete: Aus der letzten veröffentlichten Düsseldorfer Mietrichtwert-Tabelle mit Stand vom entnehme ich für mittlere Wohnlagen bei Gebäuden, die zwischen 1986 und 1999 errichtet wurden, eine Bandbreite von 7,50 /m² bis 9,60 /m². Die Mietrichtwerttabelle kann für Objekte der gegebenen Art jedoch nicht in Ansatz gebracht werden. Der Mietmarkt für Objekte vergleichbarer Art ist recht eingeschränkt, da diese am Markt kaum angeboten werden. Recherchen im Internet sowie bei namhaften Maklern ergaben eine Bandbreite für hochwertig ausgestattete Wohnobjekte der gegebenen Größe in bevorzugten Lagen wie etwa in der Carlstadt, in Kalkum oder im Zooviertel von 12,00 /m² bis 18,00 /m². Für das hier gegebene Objekt erachte ich aufgrund der wertbestimmenden Eigenschaften in Verbindung mit dem Liebhabercharakter, der vorhandenen Ausstattung nach unterstellter Herstellung eines gebrauchsund vermarktungsfähigen Zustands sowie unter Berücksichtigung der Lage folgende Werte als orts- und marktüblich erzielbar:

26 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 25 für die Wohnfläche des Haupthauses im EG und OG für die Wohnfläche der Einliegerwohnung die höherwertig ausgebaute Nutzfläche im UG bewerte ich mit für die in den Baukörper integrierte Garage schätze ich den Mietwert auf monatlich 11,00 /m² 11,00 /m² 7,00 /m² 100 /Stück - Nachrichtlicher Hinweis: die ursprünglich eigengenutzte Liegenschaft steht zum Wertermittlungsstichtag leer; aus diesem Grund liegt keine tatsächlich gezahlte Vergleichsmiete vor. - Liegenschaftszinssatz, abgeleitet aus dem Geschäftsbericht des Düsseldorfer Gutachterausschusses für Einfamilienhäuser in Anbetracht des architektonisch reizvollen Objekts mit Liebhabercharakter einerseits, aber auch der bestehenden Bebauung nicht angemessenen Wohnlage mit Siedlungscharakter andererseits mit 3,0 % - wirtschaftliche Restnutzungsdauer gemäß Ziffer Jahre Berechnung des Ertragswertes 243 m² Wohnfläche Haupthaus je 11,00 /m² x m² Wohnfläche Einlieger je 11,00 /m² x m² höherwertige Nutzfläche KG je 7,00 /m² x Garage je 100 x Rohertrag Abzgl. Bewirtschaftungskosten (nach II.BV) - Instandhaltungskosten 280 m² Wohnfläche i.m. je 13,00 /m² m² höherwertige Nutzfläche je 6,50 /m² Verwaltungskosten = pauschal 50,00 x Mietausfallwagnis = 3,0 % des Rohertrages Garage pauschal Reinertrag somit jährlich Abzgl. 3,0 % Reinertragsanteil des Bodenwertes, Flurstück Ertrag der baulichen Anlagen somit jährlich

27 Verkehrswertgutachten: Einfamilienhaus mit Garage, Schreiberhauer Weg 9 in Düsseldorf-Vennhausen Seite 26 Übertrag: Ertrag der baulichen Anlagen somit jährlich Der Ertrag der baulichen Anlagen ist über die Restnutzungsdauer des Gebäudes von 51 Jahren bei einem Liegenschaftszinssatz von 3,0 % mit einem Barwertfaktor gemäß Anlage 1 zu 20 ImmoWertV von 25,95 zu multiplizieren. Damit ergeben sich als Gebäudeertragswert rund Bodenwert Flurstück 1159 gemäß Ziffer Vorläufiger Ertragswert zum Wertermittlungsstichtag somit besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gemäß 8 (3) ImmoWertV Restwert besondere Bauteile und Einbauten pauschal, siehe Ziffer Zwischensumme Wertminderung für Schäden und Mängel, siehe Ziffer Ertragswert zum Wertermittlungsstichtag somit Verkehrswert 9.1 Ableitung des Verkehrswertes Flurstück 1159 Für das Bewertungsobjekt wurde der Sach- und unterstützend der Ertragswert ermittelt. Einfamilienhäuser dienen, wie bereits unter Ziffer 5.3 ausgeführt, in der Regel der Eigennutzung. Daher wird der Verkehrswert aus dem unter Ziffer 7.2 ermittelten marktangepassten Sachwert von abgeleitet. Der unter Ziffer 8.2 unterstützend mit ermittelte Ertragswert ist nahezu identisch. Unter Würdigung der Bewertungsmerkmale sowie der Situation auf dem Immobilienmarkt schätze ich den Verkehrswert am Wertermittlungsstichtag auf rund (eine Million einhunderttausend Euro) Das entspricht bei insgesamt 384 m² Wohn- und höherwertig ausgebauter Nutzfläche inklusive Garage einem durchschnittlichen Wert von rund /m², oder nach Abzug von 104 m² Nutzfläche KG je oder rund mit dann verbleibenden rd / 284 m² Wohnfläche einem durchschnittlichen Wert von rund /m² Wohnfläche - dies Werte, die ich unter Berücksichtigung der im Gutachten aufgeführten, wertbestimmenden Eigenschaften als marktgerecht erachte.