Leben + Arbeiten in Wöllstein: ehemalige Mühle mit Wohnhaus (6ZKB, WC, 178 qm), Werkstatt-/Ladengebäude (76 qm), Scheune (129 qm), zweitem

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1 Leben + Arbeiten in Wöllstein: ehemalige Mühle mit Wohnhaus (6ZKB, WC, 178 qm), Werkstatt-/Ladengebäude (76 qm), Scheune (129 qm), zweitem 77-qm-Haus, Sauna + Garten + Garage. KP: Früher Mühle, heute Antiquitätengeschäft. Die Lage an der B420 ist ideal für ein Geschäft mit Kundenverkehr und der rückwärtige Garten ein Familientraum! Willkommen......in der wunderschönen Wöllsteiner Spatenmühle, gebaut anno 1860, von den jetzigen Besitzern mit Herzblut liebevoll und fachgerecht renoviert. Auf dem tollen, qm großen Grundstück mit viel Grün können Ihre Kinder spielend groß werden, Ihre Blumen und Sträucher blühen und Ihre Bäume in den Himmel wachsen. Unter dem Dach des historischen Gebäudes sind zwei Häuser miteinander verbunden, beide völlig autark, aber auf Wunsch zu vereinen. Ein Scheunentrakt bietet weitere 1

2 Das Wohnhaus ist 1958 gebaut worden. Es schließt sich rechts an das 77-qm- Mühlenhaus und links an die Scheune mit Sauna und Gewölbekeller an Ausbaufläche oder einfach nur Lagerraum für Ihr Gewerbe oder Ihr Hobby. Und dann sind da noch ein weiteres Werkstattund Ausstellungsgebäude, in Holzständerbauweise errichtet sowie eine Großraumgarage (5 m x 9 m). Ohne jede Übertreibung: Die Möglichkeiten, die die Spatenmühle bietet, sind unzählig. Sie könnte ein großartiges Heim für ihre ganze Familie mit Kind, Hund und Kegel sein (inklusive Gästehaus für die Großeltern!). Und sie könnte auch den richtigen Rahmen voller Atmosphäre für Ihr Gewerbe oder Ihren Pensionsbetrieb bieten. Aber vielleicht wollen Sie ja auch ein- Apropos Bäume, die in den Himmel wachsen: Der vordere Teil der Grundstücks ist der B420 zugewandt für Selbstständige bietet sich so eine prominente Sichtlage und ein Schaufenster für ihr Gewerbe oder Kunstgewerbe, ihre Gastronomie oder ihren Handel. Das Anwesen selbst ist 20 Meter von der Straße zurück versetzt und auf seiner Rückseite tut sich Natur und völlig ungestörte Privatsphäre auf, eingerahmt vom idyllischen Bachlauf der Dunzel, alten Bäumen, Sträuchern und dem Feldrand. Das Werkstattgebäude ist in Holzständerweise erbaut. Ein Traum: Die alten Obstbäume 2

3 Die Küche ist Lebensmittelpunkt im Haus. An sie angeschlossen sind der Hauswirtschafts- und Vorratsraum und das gemütliche Esszimmer fach nur Ihr privates Motorradmuseum samt Werkstatt richtig nett unterbringen. Egal, welche Idee Sie haben: Wir freuen uns darauf, Ihnen diese besondere Immobilie vorstellen zu dürfen! Allgemein: Wohnen und Arbeiten an einem Ort, dazu vielleicht noch das 77-qm-Haus, das derzeit als Ausstellungsfläche genutzt wird, ausbauen und vermieten? Das geht hier und zwar ziemlich gut. Wohnen im Haupthaus, und gleich nebenan auf dem Hof ist im jetzigen Werkstatt- und Ladengebäude Platz für Ihre Selbstständigkeit oder Ihr Hobby. Denn auch das würde funktionieren dank der vielfältigen Möglichkeiten, die das Mühlenanwesen mit dem zusätzlichen Platz in der Scheune bietet. Das Wohnhaus entstand im Jahr 1958 und bietet derzeit auf über 178 qm Wohnfläche auch nach heutigen Maßstäben einen absolut familientauglichen Grundriss. Im Erdgeschoss liegen hinter dem Eingang mit Windfang das Gäste-WC und der Flur. Rechts des Flurs liegt die freundliche und Vom Flur im Erdgeschoss gehen das Büro, das Wohnzimmer und die Küche ab. Im Eingangsbereich hinter der Glastür sind der Windfang und das Gäste-WC 3

4 Das Wohnzimmer mit über 25 qm wurde aus zwei Zimmern zusammengelegt. Der schöne Schrank verbirgt einen noch erhalten Durchbruch zum Büro. Auch diese beiden Räume wären somit problemlos zu vereinen großzügige Küche (16 qm). Sie ist mit sämtlichen E-Geräten wie Herd, Dunstabzugshaube, Backofen und Spülmaschine ausgestattet. Zusätzlich gibt es einen Holzherd, der nicht nur für angenehme Wärme sorgt wie der Kaminofen in der Küche sondern auch toll zum Kochen ist. Das ca. 15 qm große, helle Esszimmer mit dem rückwärtigen Kaminofen schließt an die Küche an. Gleich nebenan liegt der unverzichtbare Hauswirtschafts- und Vorratsraum (9,5 qm) mit Anschlüssen für die Waschmaschine, den Trockner sowie große Kühl- und Gefrierschränke. Der Raum zählte einst zur Scheune und ist durch seine massive Bauweise im ganzen Jahr hindurch angenehm kühl ideal für Vorräte. Zurück zum Flur: Geradeaus befindet sich das große Wohnzimmer (25 qm) mit Licht von Auch der Büroraum ist schön hell. Alle Türen sind toll aufbereitet. Rechts im Bild: Ein Kamin des Heizungssystems wie in jedem Raum 4

5 Das Schlafzimmer mit angrenzendem Ankleideraum liegt zum Hof hin. Bei der Sanierung ist hier ein neuer Dielenboden verlegt worden zwei Seiten. Das Zimmer hat zwei Zugänge, einmal vom Esszimmer und einmal von der Diele aus. Links des Flurs finden Sie das Büro. Es hat ca. 13 qm und eine Tür zum Wohnzimmer, die derzeit nicht genutzt wird. Eine Praktisch: ein eigenes Ankleidezimmer mit Platz für gleich drei Kleiderschränke schöne, massive Holztreppe führt ins Obergeschoss. Hier liegt rechter Hand das Schlafzimmer (ca. 16 qm) mit angeschlossenem Ankleidezimmer (15 qm). Geradeaus des Flurs ist ein weiteres Gäste- bzw. Schlafzimmer, das mit 25 qm angenehm groß ist. Links des Flurs kommt man ins tolle Badezimmer. Der 13 qm große Raum ist mittig durch eine halbhohe Wand unterteilt, an der zur einen Seite das Waschbecken mit Spiegel und zur anderen Seite die Badewanne an der Wand ihren Platz finden. Das Bad ist außerdem mit einer Dusche ausgestattet. Alle Sanitärobjekte sind qualitativ gut. Im OG finden Sie zudem noch einen sonnigen Balkon Richtung Innenhof. Ihm fehlt aktuell noch ein Geländer, die Vorrichtung dafür ist bereits vorhanden. Das Haus ist unterkellert. Unter dem Küchen- und Wohnbereich befindet sich ein Gewölbekeller mit Zugang über die Scheune. Unter den anderen Räumen ist ein Nutzkeller, der vom Hof aus zugänglich ist. 5

6 Das Gästezimmer mit Büroecke ist wie das Wohnzimmer aus zwei Räumen zusammengelegt. Die ursprüngliche Teilung ist am Mauervorsprung noch zu erkennen. Wer mehr Räume braucht, kann hier unkomplizert wieder eine Wand einziehen Ausstattung Nach dem Kauf im Jahr 1997 haben die Eigentümer das gesamte Anwesen grundlegend saniert. Beispielsweise sind alle Elektroleitungen neu verlegt worden. Dabei ist jede Leitung separat abgesichert was weit über dem Standard ist. Und nicht nur in diesem Punkt merkt man dem Gebäude an, dass die Eigentümer bei der Sanierung mit Herz und Verstand gearbeitet haben: Jedes Gebäude und jeder Gebäudeteil hat ein autarkes elektrisches System mit eigenen Sicherungen und Schutzschaltern. Im Haupthaus, der Scheune und Werkstatt liegt Starkstrom. Bei der Sanierung sind ebenfalls neue Kunststoff-Wasserleitungen verlegt worden. Auch hier weit über dem üblichen Standard: Jeder Anschluss im Bad hat eine eigene Leitung. Zusätzliche Leerrohre sorgen im Notfall für unkomplizierte Reparaturmöglichkeiten. Für einen solchen Fall haben die Eigentümer an eine Installationsklappe gedacht. Eine tolle Unterteilung des Raums: die halbhohe Zwischenwand im Badezimmer Seinerzeit ebenfalls erneuert: die Bodenbeläge. In der Küche, dem Esszimmer und im Flur sind weiß-blaue Fliesen verlegt. Bei den weiteren Böden im Wohnbereich und in den Schlafzimmern haben die Besitzer die originalen Dielen erhalten, soweit dies möglich war. In einigen Räumen ist schönes Parkett verlegt. Das 6

7 Das Werkstatt- und Ladengebäude ist aus dem Jahre Hier liegt Strom und Starkstrom. Toll: die Eingangstür, eine ehemalige Kapellentür ist ein echter Hingucker Badezimmer ist in den Farben Weiß und Rot gestaltet. Im Spritzwasserbereich ist das Bad gefliest, der Bodenbelag besteht aus robustem, rotem Linoleum. Badewanne, Waschbecken und Dusche sowie die weiteren Sanitärobjekte und -armaturen sind von guter Qualität. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt über einen Boiler. Die zweifach isolierten Holzfenster stammen aus dem Jahr der Sanierung. Die Dächer wurden im Jahr 2006 neu eingedeckt. Das Dach selbst ist nicht isoliert, aber die oberste Geschossdecke. Apropos gedämmt: Es liegt ein Energieausweis vor, der einen Endenergiebedarf von 238 kwh/(m²a) bescheinigt. Das kleine Ladengeschäft 7

8 Das 77-qm-Haus dient derzeit als Ausstellungsraum. Es könnte durch einen Durchbruch ans Haupthaus angeschlossen oder zu einer eigenständigen Wohneinheit umgebaut werden Der Fernsehempfang erfolgt über Satellit, die Telefon- und Internetverbindung über eine Leitung der Telecom. Die Eigentümer beheizen das Wohnhaus mit einem Holz-Ofensystem. Geheizt werden können zwei Öfen im Erdgeschoss, welche die warme Luft über ein Rohrsystem in den oberen Räumen verteilen. In den vergangen Jahren verbrauchten die Besitzer selbst in wirklich kalten Wintern weniger als 15 Raummeter Brennholz! Erneuerbare Energien können günstig sein. Der Einbau einer anderen Heizungsanlage würde sich realtiv einfach gestalten. Eine Gasleitung wird in den kommenden Monaten bis hin zu den Hauptanschlüssen im Haus verlegt werden. Alternativ wäre in der Scheune genügend Platz für ein Pellet- Heizsystem mit Lager. Werkstatt- / Ladenhaus Das Gebäude besticht durch seine wunderschöne neogotische Kapellentür, die ein echter Hingucker ist. Es stammt aus dem Jahr 1997 und ist ca. 76 qm groß. Wei- 8

9 Die Scheune dient als Lagerfläche. Im hinteren Teil ist eine Sauna untergebracht teren Platz gibt es noch im Speicher. Derzeit ist es in zwei Bereiche aufgeteilt: eine Ausstellungsfläche, derzeit für Antiquitäten, und eine Werkstatt mit eigener Eingangstür. Es liegen Strom und Starkstrom. Wasser und Abwasseranschluss sind einfach herzustellen. Das 77-qm-Haus von den Eigentümern liebevoll Mühlenhaus genannt, hat im Erdgeschoss einen tollen Raum von etwa 40 qm mit Licht von zwei Seiten. Im Obergeschoss befinden sich ein kleiner Flur und ein großer Raum entstanden aus der Zusammenlegung dreier Zimmer. Das Haus bietet mehrere Nutzungsvarianten. Nach der Installation eines Bades und eventuell der Abtrennung des großen Raumes im OG in zwei Zimmer ließe sich das gemütliche Haus sehr gut vermieten. Eine Miete von ca. 8,00 Euro pro Quadratmeter ist durchaus realistisch. Variante zwei: Durch einen Durchbruch zum Wohnhaus könnte das zweite Haus leicht an den bestehenden Wohnhaus angeschlossen werden. In der dritten Varianten kann das Haus wie bisher als Laden bzw. Ausstellungsfläche genutzt werden. Sicherlich gibt es noch weitere Ideen zur Nutzung, Strom ist vorhanden, Wasser- und Abwasseranschluss leicht zu realisieren. Wir zeigen Ihnen 9

10 Das große liebevoll angelegte Grundstück bietet viel Natur, Platz zum Entspannen, zum Gärtnern und für spielende Kinder! diese und andere Möglichkeiten bei einer Besichtigung gerne auf. Die Scheune ist etwa 129 qm groß und dient derzeit als Lager für das Antiquitätengeschäft. Sie ließe sich sehr einfach an das Haupthaus anschließen. Die Eigentümer haben innerhalb der Scheunenmauern bereits besagten Hauswirtschaftsraum und eine Sauna realisiert. Letzere kann auf Wunsch beim Kauf im Gebäude verbleiben. Garten, Hof, Doppelgarage und Besonderheiten Der Garten verläuft teilweise parallel zum Dunzelbach und ist naturnah mit altem Baumbestand angelegt. Es gibt einen Zier- und Nutzgarten- bereich und einen Platz für das Schwimmbecken. Einfach ein wunderbarer Ort zum Spielen, Entdecken und Toben, aber auch zum Entspannen und Gärtnern. Die Großraumgarage ist Baujahr 2001 und mit elektrischem Tor einfach zu bedienen. Sie ist 5 m x 9 m groß! Hier haben zwei Autos, Fahrräder und Co. mehr als bequem Platz. Sie ist von der Berliner Straße her anzufahren. Im Hof ist eine Zisterne untergebracht. In ihr wird das komplette Oberflächenwasser gesammelt, was gleich zwei Vorteile mit sich bringt: Zum einen kann der ganze Garten damit gegossen werden. Zum anderen fallen für die Eigentü- 10

11 mer keine Oberflächenwassergebühren an. Dieses Abkommen ist offiziell mit der Gemeinde Wöllstein vereinbart worden. Der Ort Wöllstein liegt im grünen Rheinhessen zwischen Bad Kreuznach (ca. 10 Auto-Minuten) und Alzey (ca. 20 Auto-Minuten). Es zählt zum Landkreis Alzey-Worms und ist Sitz der Verbandsgemeinde Wöllstein. Hier leben und arbeiten ca Menschen. Größere Arbeitgeber in der näheren Umgebung sind die Firma Sutter, JUWÖ Poroton-Werke, Meralux (Türen und Fenster), der Großküchenversorger Jomo und das Lidl-Zentrallager. Die Infrastruktur ist dementsprechend gut und alle Geschäfte des täglichen Lebens wie mehrere Supermärkte, Bäcker oder Metzger, Restaurants, Cafés, Ärzte, Anwälte usw. sind hier ansässig und teils fußläufig zu erreichen. Es gibt zwei Kinder-gärten, eine Grundschule und eine Realschule plus. Landeshauptstadt Mainz ist ca. 30 Minuten entfernt, Wiesbaden ca. 40 Minuten. Mehrmals täglich verkehren zudem Busse von Wöllstein nach Alzey, Wörrstadt oder Bad Kreuznach. Bezugstermin, Kaufpreis Die derzeitigen Eigentümer haben schon ein neues Domizil. Das heißt, dass nach Notartermin und der fälligen Kaufpreiszahlung einem zügigem Einzug nichts im Wege steht. Das Haus ist wie beschrieben kernsaniert. Größere Reparaturen oder Renovierungen stehen u. E. nicht an. Der Einbau einer Gas-, Pellet- oder Ölheizung ist kalkulier- und bezahlbar. Es ist unser Anspruch, beide Seiten, Verkäufer wie Käufer, fair zu beraten. In diesem Sinne warnen wir Kaufinteressenten davor, zu knapp zu kalkulieren und sich von Beispielrechnungen beeinflussen zu lassen, in denen von wenig Die Verkehrsanbindung über die A60, A63 und B420 ist gut. Die Die zweite Zufahrt zum Grundstück erfolgt über die Berliner Straße. Die Doppelgarage hat Platz für zwei Autos und ist mit einem elektrischen Tor einfach zu bedienen 11

12 oder gar keinem Eigenkapital die Rede ist, von einer jährlichen Tilgung von nur einem Prozent oder in denen die Kaufnebenkosten unter den Tisch fallen gelassen werden. Solche Kalkulationen bergen unseres Erachtens hohe Risiken. Insgesamt sollte ein Erwerber mit Kaufnebenkosten hier von etwa 8% kalkulieren (Grunderwerbssteuer, Notar und Gerichtskosten etc.) und somit beim vorliegenden Objekt mit einem Budget von ca Euro. Ausgehend von diesem Gesamtpreis und ca Euro Eigenkapital (ca. 20%) läge die monatliche Belastung beim derzeitigen Zinsniveau (ca. 1,5 %, 10 Jahre Laufzeit, 3% Tilgung) und entsprechender Bonität bei etwa Euro. Wichtig: Die hier gegebenen Hinweise können nur ein erster unverbindlicher Tipp sein. Gerne nennen wir Ihnen deshalb unverbindlich einen kompetenten Finanzierungsexperten, der Sie bezüglich Finanzierbarkeit, Kreditlaufzeit, sinnvoller Höhe der monatlichen Tilgung etc. individuell berät. Die Provision......für Rosenbrock Immobilien beträgt Euro zuzüglich 19% MwSt. (insg Euro) Sie ist verdient und fällig nach Abschluss des Notarvertrags und vom Käufer zu bezahlen. Grundrisse Oben: der EG-Grundriss. Rechts unten: der OG- Grundriss. Sie haben richtig großen Platzbedarf? Nach Ausbau der Scheune und Anschluss des Mühlenhauses bietet die Spatenmühle 384 qm! 12

13 Dieses Exposé wurde im Auftrag der Verkäufer von Rosenbrock Immobilien erstellt. Wir sind stets bemüht die Richtigkeit aller Informationen zu prüfen, dennoch sind für alle gemachten Angaben die Vermieter verantwortlich. Gerne betreuen wir auch Ihre Immobilienvermietung und Ihren Immobilienverkauf! Osterstraße 17 Tel.: / info@rosenbrock-immobilien.de Udenheim Fax: /