Herausgeber Stadt Mannheim Fachbereich Städtebau und Fachbereich für Wirtschafts- und Strukturförderung. Fortschreibung Zentrenkonzept Mannheim STADT

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1 Herausgeber Stadt Maheim Fachbereich Städtebau ud Fachbereich für Wirtschafts- ud Strukturförderug Fortschreibug Zetrekozept Maheim STADT

2 Ihalt Fortschreibug Zetrekozept Maheim Ziel der Fortschreibug des Zetrekozeptes ist eierseits, eie Überblick über die aktuelle Situatio des Eizelhadels zu erhalte ud adererseits die perspektivische Eizelhadelsetwicklug i der Stadt Maheim aufzuzeige. Auch solle mit der Erarbeitug eier umfassede plaerische Kozeptio die Voraussetzuge geschaffe werde, die durch das Baurecht bestehede Möglichkeit, die Eizelhadelsetwicklug auf der Grudlage städtebaulicher Ziele räumlich zu steuer, umsetze zu köe. Damit ka auch das Vorgehe bei Prüfverfahre oder Afrage vo Ivestore beschleuigt ud optimiert werde. Vorwort 1. Eileitug Ausgagslage ud Aufgabestellug Vorgehesweise Stadtetwicklug ud Eizelhadel Demografischer Wadel ud Eizelhadelsetwicklug 7 2. Eizelhadelsstadort Maheim Räumliche Eiordug der Stadt Maheim Eizelhadelsagebot Gesamtstädtisches Eizelhadelsagebot Nahversorgugssituatio Zetrestruktur der Stadt Maheim Ziele des Zetrekozeptes Progose des Verkaufsflächebedarfs Grudlage ud Aahme Verkaufsflächeprogose 2020 für Maheim Maßahmekozept zur Stärkug des Eizelhadels Plaugsvorgabe der Regioalplaug Grudsätze zur räumliche Eizelhadelsetwicklug Sortimetszuordug Bauleitplaerische Umsetzug Räumlicher Etwicklugsrahme für die Eizelhadelsetwicklug Weitere Maßahme Hadlugsrahme für die Stadtbezirke Iestadt/Jugbusch Neckarstadt-West Neckarstadt-Ost Schwetzigerstadt/Oststadt Lidehof Sadhofe Schöau Waldhof Neuostheim/Neuhermsheim Seckeheim Friedrichsfeld Käfertal Vogelstag Wallstadt Feudeheim Neckarau Rheiau 73 GLOSSAR 75 ANHANG 77

3 Impressum Herausgeber Stadt Maheim Fachbereich Städtebau Fachbereich für Wirtschafts- ud Strukturförderug Autore Klaus Kispert // Georg Klumpp // Dr. Wolfgag Miodek // Has Skarke // Redaktio Klaus Herbst // Georg Klumpp // Fotos Norbert Gladrow // Gestaltug Druck Druckerei Schwörer, Maheim Auflage Stad April 2009

4 3 Vorwort 3 Vorwort Sehr geehrte Dame ud Herre, der Maheimer Eizelhadel immt eie, sogar über die Metropolregio Rhei-Neckar hiaus ausstrahlede, herausragede Positio ei. Um diese zu erhalte ud zu stärke, legte die Stadtverwaltug als eie der erste Städte i Deutschlad bereits im Jahr 2000 ei Zetrekozept vor wurde dieses Zetrekozept u fortgeschriebe: die Date wurde eu erhobe, der Etwicklugsbedarf des Eizelhadels ermittelt, strategische Ziele festgelegt ud ei eues Maßahmekozept erarbeitet. Die eorme Veräderuge der Eizelhadelsladschaft i Maheim i de letzte zeh Jahre sowohl im Zetrum als auch i de Stadtteile ud Vororte machte die Fortschreibug des Zetrekozeptes uerlässlich. Mit dem Zetrekozept wird der Hadlugsrahme für die räumliche Etwicklug des Eizelhadels gesetzt ud Plaugs- ud Ivestitiossicherheit für die asässige Hädler, aber auch für Ivestore vo außer halb geschaffe. Somit ist die Fortschreibug des Zetrekozepts auch eie zwigede Voraussetzug für eie kosistete Stadtetwicklug. Maheims Positio als herausragede Eikaufsstadt kote i de letzte Jahre ausgebaut werde ud auch die Lage i de Stadtteile hat sich positiv etwickelt. Die überragede Kaufkraft-Bidugsquote vo 140 Prozet gilt es zu erhalte. Auch we eie Stadt ur beschräkte Möglichkeite hat, die Eizelhadlugsetwicklug aktiv positiv zu beeiflusse, ka sie aber doch etscheidede Rahmebediguge schaffe ud so positive Etwickluge förder. Ei Schwerpukt der Eizelhadelsetwicklug liegt auf der Iestadt, dere steigede Attraktivität erhalte ud stabilisiert werde soll. Geauso wichtig aber sid lebedige ud attraktive Stadtteilzetre, de sie sid ei wesetlicher Bestadteil der Lebes- ud Wohqualität für die Bürgerie ud Bürger. Deshalb wurde auch für jede Stadtteil gesodert die Rahmedate erhobe ud Maßahmevorschläge erarbeitet. Das uter der Federführug der Fachbereiche Städtebau ud Stadtetwicklug ud Wirtschafts- ud Strukturförderug fortgeschriebee Zetrekozept wird auch i Zukuft dazu beitrage, dass Maheim ei attraktiver Wirtschaftsstadort mit Zugkraft für die gesamte Metropolregio ud lebeswerter Wohort für die Bürgerie ud Bürger bleibt. Dr. Peter Kurz Oberbürgermeister Lothar Quast Bürgermeister für Plae, Baue, Umweltschutz ud Stadtetwicklug Michael Grötsch Bürgermeister für Wirtschaft, Arbeit, Soziales ud Kultur

5 4 Kapitel 1. Eileitug Im Februar 2000 hat der Gemeiderat mit großer Mehrheit das Zetrekozept beschlosse. Das Zetrekozept sollte die fuktioale Positio der Gesamtstadt ach auße gegeüber de Nachbarstädte sicher ud gleichzeitig ach ie die Versorgugsfuktio der Stadtteilzetre stärke. Diesem Kozept liege Date aus dem Jahr 1997 zugrude. Seither hat sich die Eizelhadelsladschaft i Maheim sowohl im Bereich der Nahversorgug als auch der oberzetrale Agebote deutlich verädert. Um auch weiterhi die Etwicklug der Iestadt ud der zetrale Bereiche i de Stadtbezirke positiv begleite zu köe, ist das Büro Dr. Doato Acocella Stadt- ud Regioaletwicklug i Lörrach beauftragt worde, das Zetrekozept fortzuschreibe.

6 5 1. Eileitug Ausgagslage ud Aufgabestellug Ziel der Fortschreibug des Zetrekozeptes ist eierseits, eie Überblick über die aktuelle Situatio des Eizelhadels zu erhalte ud adererseits, die perspektivische Eizelhadelsetwicklug i der Stadt Maheim aufzuzeige. Auch solle mit der Erarbeitug eier umfassede plaerische Kozeptio die Voraussetzuge geschaffe werde, die durch das Baurecht bestehede Möglichkeit, die Eizelhadelsetwicklug auf der Grudlage städtebaulicher Ziele räumlich zu steuer, umsetze zu köe. Damit ka auch das Vorgehe bei Prüfverfahre oder Afrage vo Ivestore beschleuigt ud optimiert werde. Im Gutachte wurde die folgede Arbeitsschritte durchgeführt: Ermittlug der derzeitige Versorgugssituatio der Stadt Maheim, Ermittlug des Etwicklugsbedarfs des Eizelhadels bis zum Jahr 2015, uter besoderer Berücksichtigug der regioale Kokurrezsituatio, Festlegug strategischer Ziele, Erarbeitug eies Maßahme- ud Zetrekozeptes, Bewertug verschiedeer Stadorte auf ihre allgemeie Eigug für die Asiedlug vo Eizel hadel. Das vom Büro Dr. Doato Acocella Stadt- ud Regioaletwicklug vorgelegte Gutachte (siehe Beschlussvorlage Nr. 185/2007 Fortschreibug Zetrekozept; Alage: Bericht zur Fortschreibug des Zetrekozepts für die Stadt Maheim; im Folgede abgekürzt: Bericht Büro Dr. Acocella) bildet die wesetliche Plaugsgrudlage für die Ausformulierug des vorliegede Kozeptes. Das Zetrekozept soll auch weiterhi als Grudlage ud Orietierug für die Bauleitplaug diee, de Gesamtrahme für die Beurteilug vo Eizelvorhabe darstelle sowie Plaugsud Ivestitiossicherheit für de Eizelhadel schaffe. 1.2 Vorgehesweise De Ausgagspukt eies Zetrekozeptes bildet die Aalyse der Ist-Situatio. Agesichts der Notwedigkeit, die räumliche Lekug des Eizelhadels städtebaulich zu begrüde, sid hierfür icht ur das Eizelhadelsagebot, soder ergäzed auch das Agebot a Diestleistuge sowie isbesodere die städtebauliche Situatio i der Iestadt ud de sostige zetrale Bereiche zu berücksichtige. Eie weitere Baustei bildet die Aalyse der Nahversorgugssituatio. Das Eizelhadelsagebot wurde im Zeitraum Jauar/Februar 2006 auf der Basis eier flächedeckede Begehug im gesamte Stadtgebiet erfasst. Erhobe wurde dabei die Merkmale Verkaufsfläche, Brache, Betriebsform ud Lage differeziert ach zetrale Bereiche, icht itegrierte Lage ud sostige itegrierte Lage. Seither erfolgte, größere Veräderuge im Eizelhadelsagebot (Neuasiedluge, Schließuge, Erweiteruge), die icht mehr bei de Berechuge im Gutachte eibezoge werde kote, wurde bei der aktuelle Bearbeitug mitberücksichtigt. Die Attraktivität zetraler Bereiche wird icht allei durch das Eizelhadelsagebot, soder auch durch die Fuktiosmischug sowie die städtebauliche ud verkehrliche Bediguge bestimmt. Etspreched wurde i die Bewertug der Etwicklugsfähigkeit dieser Bereiche ebe dem Eizelhadel auch adere zetreprägede Fuktioe wie Diestleistuge, Gastroomie etc. sowie städtebauliche ud verkehrliche Rahmebediguge eibezoge. Das etsprechede Diestleistugsagebot wurde im Rahme der Erhebug des Eizelhadelsagebotes i de zetrale Bereiche mit aufgeomme. Ausgehed vo der Ist-Situatio wurde das bisherige Zetresystem überprüft ud agepasst. Auf der Ist-Situatio aufbaued wurde da utersucht, wie die küftige Eizelhadelsetwicklug i Maheim verlaufe ka. Dafür ist etscheided, welcher vo der Nachfrageseite gedeckte zusätzliche Verkaufsflächebedarf i Maheim zu erwarte ist ud welche räumliche Etwicklugsmöglichkeite dies eröffet. Vo erheblicher Bedeutug dabei ist, welche Ziele die Stadt Maheim verfolgt, wobei auch die Etwickluge im Umlad mit eizubeziehe sid. Auf der Grudlage dieser Arbeitsschritte wurde ei Maßahmekozept abgeleitet, das im Wesetliche aus dem Zetrekozept besteht ud erste Hadlugsasätze formuliert. I die Erarbeitug des Zetrekozeptes wurde prozessbegleited zwei Arbeitsgruppe eibezoge: eie verwaltugsitere Arbeitsgruppe, bestehed aus de Fachbereiche der Dezerate IV ud II (FB Städtebau bzw. FB Wirtschafts- ud Strukturförderug), eie Arbeitsgruppe mit Vertreter aus Verwaltug, Politik (Fraktiosvorsitzede) ud Fachöffetlichkeit (IHK Rhei- Neckar, HWK Maheim Rhei-Neckar-Odewald, EHV Nordbade, BDS Kreisverbad ud Verbad Regio Rhei- Neckar). I diese Arbeitsgruppe wurde i mehrere Sitzuge i uterschiedlicher Itesität u.a. die ihaltliche Vorgehesweise, die Progoseaahme, die Zwischeergebisse (z.b. der Ist-Situatio), der Umgag mit eizele Stadorte sowie das Maßahmekozept diskutiert ud zur weitere Bearbeitug bestimmt. Darüber hiaus wurde i acht zusammegefasste Sodersitzuge (Nord, Ost, Mitte, Süd) mit de Bezirksbeiräte ud Gewerbevereie sowie eier Verastaltug mit de örtliche Gewerbevereie die Möglichkeit agebote, sich ihaltlich i de Bearbeitugsprozess eizubrige. Das Gutachte wurde auch i de Bürgerdieste der Stadtbezirke sechs Woche öffetlich zur Eisicht ausgelegt.

7 6 1. Eileitug Übersicht Abstimmugs- ud Beteiligugsprozess Iformatiosvorlage für Ausschuss für Umwelt ud Techik ud Ausschuss für Wirtschafts- ud Beschäftigugsförderug: Eizelhadelsetwicklug i Maheim, Erforderis zur Fortschreibug Zetrekozept, Utersuchugsrahme, Zeitrahme, Orgaisatio Ausschuss für Umwelt ud Techik: müdlicher Bericht zur Fortschreibug Workshop mit Träger öffetlicher Belage: Aufgabe, Ziele, Ergebisse Bestadserhebug durch das Büro Dr. Acocella, Eckdate-Progose Hauptausschuss mit Ausschuss für Umwelt ud Techik: Iformatiosvorlage Sachstadsbericht zur Fortschreibug, Vorstellug ausgewählter Ergebisse der Bestadsaufahme, weiteres Vorgehe Workshop mit Träger öffetlicher Belage, Vorstellug erster Ergebisse des Gutachtes, Sortimetsliste, Diskussio eizeler Stadorte Iformatiosverastaltug Bezirksbeiräte ud Gewerbevereie Stadtbezirke Nord: Vorstellug Ergebisse der Bestadsaufahme durch Büro Dr. Acocella Iformatiosverastaltug Bezirksbeiräte ud Gewerbevereie Stadtbezirke Süd: Vorstellug der Ergebisse der Bestadsaufahme durch Büro Dr. Acocella Ausschuss für Umwelt ud Techik: Beschluss-Vorlage eigebracht, Beratug der Vorlage sowie des CDU- Atrages erfolgte ach der Sommerpause Hauptausschuss: Beschluss über weiteres öffetliches Beteiligugsverfahre Fachrude mit Kammer ud Verbäde bis Offelage des Gutachtes Büro Dr. Acocella i de Bürgerdieste ud im Beratugszetrum Baue ud Umwelt sowie auf der Homepage der Stadt Gespräch mit de Fraktiosvorsitzede im Gemeiderat wege CDU-Äderugsatrag Iformatiosverastaltug Bezirksbeiräte ud Gewerbevereie Stadtbezirke Süd: Bericht über Ergebisse des Gutachtes durch Büro Dr. Acocella Iformatiosverastaltug Bezirksbeiräte ud Gewerbevereie Stadtbezirke Ost: Bericht über Ergebisse des Gutachtes durch Büro Dr. Acocella Iformatiosverastaltug Bezirksbeiräte ud Gewerbevereie Stadtbezirke Nord: Bericht über Ergebisse des Gutachtes durch Büro Dr. Acocella Iformatiosverastaltug Bezirksbeiräte ud Gewerbevereie Stadtbezirke Mitte: Bericht über Ergebisse des Gutachtes durch Büro Dr. Acocella Treffe mit Maheimer Gewerbevereie: Diskussio über Maßahme zur Umsetzug des Zetrekozepts Treffe mit Maheimer Gewerbevereie: Verabschiedug vo gemeisame Aktivitäte zur Umsetzug des Zetrekozepts Die im Rahme der Beteilugsverfahre eigebrachte Vorschläge ud Areguge wurde bei der weitere Bearbeitug geprüft ud i die Kozeptio eigearbeitet. 1.3 Stadtetwicklug ud Eizelhadel Die gesellschaftliche Aufgabe des Eizelhadels ist die Versorgug der Bevölkerug mit Güter. Dies betrifft zuächst die Deckug der Grudversorgug i jeder Stadt. I eiem Oberzetrum erstreckt sich diese Aufgabe auf die qualifizierte Versorgug mit Güter des kurzfristige sowie des mittel- ud lagfristige Bedarfs ud darüber hiaus mit hochwertige, spezialisierte Güter. Mit Ausahme des kurzfristige Bedarfsbereiches solle dabei ebe der eigee auch die Bevölkerug im Umlad des Oberzetrums versorgt werde. Nebe dieser eigetliche Aufgabe erzeugt der Eizelhadel aber auch i itegrierte Lage städtische Bediguge wie Dichte, Frequez ud Mischug. Dem Eizelhadel werde deshalb stadtbildede Fuktioe zugesproche. Städtisches Lebe, urbae Attraktivität ud Multifuktioalität sid ohe Eizelhadel ur schwer vorstellbar. Im Zuge des Strukturwadels, ud hier isbesodere der Suburbaisierug der Eizelhadelsstadorte, hat die Hadelsfuktio jedoch viel vo ihrer stadtbildede Kraft verlore. Um diese stadtbildprägede Kraft aufrechtzuerhalte ud darüber hiaus die Nahversorgug sämtlicher Bevölkerugsteile zu sicher, bedarf es deshalb der räumliche Steuerug der Eizelhadelsetwicklug. Die Etwicklug des Eizelhadels wird sowohl durch die Abieter als auch durch die Nachfrager/Kosumete bestimmt. Veräderuge auf der Abieterseite (hadelsedogee Faktore) sid z.b. die Kozeptio vo Betriebstype (Tate-Emma-Lade, Supermarkt, Discouter, SB-Warehaus etc.), die Stadortdyamik (z.b. erst wohortah, da Pkw-orietiert) oder die Sortimetsstrukturieruge der uterschiedliche Abieter. Zu de hadelsexogee Faktore gehöre vor allem achfragebedigte Eiflüsse wie Eikomme, Mobilität ud Eikaufsverhalte sowie die rechtliche Rahmebediguge. Betrachtet ma die Wechselbeziehuge vo hadelsedogee ud hadelsexogee Faktore, ka im Allgemeie davo ausgegage werde, dass der Eizelhadel icht vorragig auf die Bedürfisse der Nachfrage reagiert, soder dass die verschiedee Etwickluge im Eizelhadel primär durch hadelsedogee Faktore iitiiert werde. Das Verhältis vo Städte ud Eizelhadel hat sich verädert. Nebe de ökoomische ud gesellschaftliche Rahmebediguge, wie zuehmede Mobilität, Kokurrezdruck etc., sid diese Äderuge i erster Liie autoomem Hadel des Eizelhadels zuzuschreibe. So steigt die Azahl der Eizelhadelsbetriebe a icht itegrierte Stadorte ud i Idustrie- bzw. Gewerbegebiete. Diese

8 7 1. Eileitug 7 Betriebe trage zur Auflösug der bestehede städtische Hadelsstrukture bei ud sid eie Ursache für die Zuahme des motorisierte Eikaufsverkehrs. Die weitere Verbreitug vo Filialsysteme mit budesweit eiheitlichem Marktauftritt macht eie Berücksichtigug regioaler bzw. lokaler Wüsche der Kosumete schwierig oder gar umöglich. Shoppig-Ceter bzw. gemeisame Großivestitioe vo Hadel, Freizeit ud Gastroomie trete als autarke Versorgugszetre mit hohem Erlebiswert i Kokurrez zu de gewachsee städtische Wirtschaftsstrukture. Die Betriebstype des Hadels uterliege eiem i immer kürzere Zeitabschitte stattfidede Wadel. Die Lebeszykle der Betriebstype verkürze sich: Immer scheller komme iovative Betriebstypekozepte auf ud setze sich durch. Daraus resultiere icht uerhebliche städtebauliche Auswirkuge. 1. Die Suburbaisierug der Hadelsstadorte gefährdet die Retabilität stadtbezogeer Etwicklugskozepte sowie vo Ivestitioe der öffetliche Had ud der private Wirtschaft. Die fehlede wirtschaftliche Perspektive führt zum Rückzug weiterer Eizelhadelsuterehme aus de Iestädte ud zetrale Bereiche. 2. Die aus betriebswirtschaftliche Effiziezgrüde für erforderlich erachtete Midestverkaufsfläche steigt i alle Eizelhadelsbrache a ud erschwert i Kombiatio mit der vorherrschede eigeschossige Bauweise die Itegratio der Betriebe i die gewachsee Strukture der Iestädte. Die Multifuktioalität des Hadels ud die kleiteilige Strukture i de Kerbereiche drohe, abhade zu komme. 3. Das Flächewachstum im Hadel reduziert die Möglichkeite, die städtische Fuktioe Wohe ud Versorgug zu mische ud damit das Idividualverkehrsaufkomme zu reduziere. Die schwidede Attraktivität der Iestadt ud sostige zetrale Bereiche als Eikaufsorte hemmt die Bereitschaft, i verbesserte ierstädtische ÖPNV-Kozepte zu ivestiere. Es ist die Ausahme, dass autokudeorietierte Eizelhadelsgroßbetriebe im Umlad der Städte a öffetliche Verkehrsmittel agebude werde wolle. Die Größe des Eizugsgebietes des suburbae Eizelhadels führt zu eiem zusätzliche Astieg des Idividualverkehrs. 4. Als Folge der Suburbaisierug ziehe sich der Hadel ud adere Ifrastruktureirichtuge (z.b. Poststelle, Bakfiliale) aus de Wohgebiete zurück. Damit ist die wohugsahe Grudversorgug icht mehr garatiert. Mit dem Kozetratiosprozess im Lebesmitteleizelhadel steigt die durchschittliche Betriebsgröße. Für Abieter etsteht die Notwedigkeit, mit diese größere Betriebseiheite etspreched höhere Umsätze zu erwirtschafte. Es vergrößert sich der dazu otwedige Eizugsbereich jedes Betriebes. Der hiermit ausgelöste Verdrägugswettbewerb reduziert das Agebot zuehmed auf Betriebe, die hisichtlich Stadort ud Betriebstyp optimiert sid. Das Versorgugsetz düt sich aus. Eie fußläufige bzw. wohortahe Nahversorgug durch relativ kleiflächige Lebesmittelbetriebe i Wohlage ist häufig icht mehr gewährleistet. Die Etwicklug verläuft etgege dem für die Nahversorgug wichtige Ziel eier Stadt der kurze Wege. Betroffe ist vor allem der immobile Teil der Bevölkerug. Mit dem wachsede Ateil älterer Mesche steigt so die Zahl poteziell uterversorgter Haushalte. 5. Der Flächeverbrauch der modere Betriebstype (großflächige, eigeschossige Verkaufsräume, komfortable Pkw- Stellplatzalage) sowie die Fokussierug dieser Betriebstype auf motorisierte Kosumete aus eiem möglichst große Eizugsgebiet führe zu zusätzliche Umweltbelastuge. Die aufgezeigte typische Probleme, isbesodere zetraler Orte, beeiträchtige de ierstädtische Eizelhadel immer häufiger. Dabei weise die Eizelhädler auf die Abhägigkeit des Stadortes Iestadt vo seier Erreichbarkeit hi. Gleichzeitig muss sich der Hadel der Kokurrez optimal geplater Shoppig-Ceter mit guter Verkehrsabidug, Flaierambiete, hochwertige Abieter ud hohem Orgaisatiosgrad (Werbug, Öffugszeite etc.) sowie mit Agebote zur Freizeitgestaltug stelle. Dies erfordert wiederum a ierstädtische Stadorte eie (bauliche) Aufwertug des Ambietes, z.b. durch Fußgägerzoe, ud eie vielfältige Fuktiosmischug, um eie ierstädtische Erlebisraum zu schaffe bzw. auszubaue. 1.4 Demografischer Wadel ud Eizelhadelsetwicklug Die räumliche Etwicklug des Eizelhadels wird vor dem Hitergrud der demografische Etwicklug zuküftig immer stärker a Bedeutug gewie. Dies betrifft sowohl die Zahl als auch die Struktur der Eiwoher. Die Verwaltug hat im November 2008 eie Bevölkerugsvorausschätzug vorgelegt (siehe B-Vorlage Nr. 451/2008), i der die zuküftige Bevölkerugsetwicklug für die Gesamtstadt ud die Stadtbezirke bis 2020 aufgezeigt wird. Die wesetliche Ergebisse dieser Bevölkerugsvorausschätzug werde hier kurz zusammegefasst. Bei der als am wahrscheilichste ageommee Variate geht die Bevölkerug i Maheim bis 2020 um auf ca Persoe oder um gut 2% zurück. Dieses Resultat ist als moderat azusehe; ei drastischer Bevölkerugsrückgag wie zum Teil i de ostdeutsche Städte ist icht zu erwarte (siehe Abbildug auf der ächste Seite).

9 8 1. Eileitug Bedeutsamer als die Veräderug der Bevölkerugszahl ist jedoch die Veräderug der Altersstruktur. Bei der Variate der wahrscheiliche Etwicklug wird für die Altersgruppe die Etwicklug i Maheim bis 2020 wie folgt aussehe: 20,0 15,0 10,0 5,0 0, tatsächlich ohe Waderug Bestadserhaltug wahrscheilich Sämtliche Altersgruppe bis zu 50 Jahre werde bis 2020 ateilmäßig zurückgehe. Nicht ur die Kider ud Jugedliche werde betroffe sei, soder auch ei großer Teil der Persoe im erwerbsfähige Alter diejeige also, die auf lägere Sicht zahlemäßig och viel stärker tagiert sei werde. Bricht ma die gesamtstädtische Ergebisse auf die Stadtbezirke heruter, so lässt sich ahad der folgede Abbildug darstelle, welche Stadtbezirke bei der als wahrscheilich bezeichete Variate die Gewier bzw. Verlierer des demografische Wadels i Maheim sei werde. Das Bild gibt a, um wie viel Prozet sich die Bevölkerugszahl zwische 2007 bis 2020 voraussichtlich äder wird. Dabei ist der 10,0 5,0 0,0-5,0-10,0 bis u. 10 Ateile der Altersgruppe 2007 ud 2020 i % 10 w Bevölkerugsetwicklug i de Stadtbezirke bis 2020 (i %) Schöau Friedr.feld Vogelst. Rheiau Sadhof. Neckarst.-West Neckarst.-Ost Feudeheim Waldhof Maheim Iest./Jugbusch 90 u.ä. Käfertal Seckeheim Neckarau Lidehof Schwetzigerst./Ostst. Wallstadt Neuosth./Neuhermsh. Charakter der Progose als Tred- bzw. Status-quo-Progose zu beachte, das heißt der küftige Wohugsbau oder die Koversio militärischer Fläche ist dari icht berücksichtigt. Zwar hat der Stadtbezirk Neuostheim/Neuhermsheim hierach eie besoders starke Zuwachs zu erwarte. Dieser resultiert aber primär icht aus dem demografische Wadel, soder ist Ergebis des i de ächste Jahre och zu erwartede Wohugszugags bzw. Bevölkerugszuzugs im Neubaugebiet Neuhermsheim. Dagege hadelt es sich bei der voraussichtliche Etwicklug i de Stadtbezirke Schöau, Friedrichsfeld, Vogelstag ud Rheiau mit jeweils über 5% Rückgag bis 2020 um direkte Folge des demografische Wadels, teils durch Abwaderug, teils durch stark egative atürliche Salde aufgrud der heutige Altersstruktur. So zeichet sich Schöau seit Jahre durch sehr hohe Abwaderugsrate aus, im Stadtbezirk Vogelstag dagege bereits aktuell der demografisch älteste Maheimer Stadtbezirk mit dem höchste Durchschittsalter geht vom jährliche Sterbeüberschuss der wesetliche Eifluss aus. Etspreched werde sich auch Veräderuge i der Altersstruktur i de Stadtbezirke uterscheide. Auf eie komplette Darstellug der Date wird hier verzichtet, da sie de Rahme dieser Vorlage überschreite würde. Nichtsdestoweiger werde sie eie wesetliche Grudlage im Rahme der Umsetzug dieser Kozeptio bilde. Dass die Eiwoherzahl lagfristig abehme ud der Ateil der ältere Mesche kotiuierlich zuehme wird, hat für de Eizelhadel ud damit auch für die Iestädte ud sostige zetrale Bereiche eie wichtige Bedeutug, z.b. i Bezug auf de Bedarf a Kiderbekleidug ud Spielware, die Erreichbarkeit vo Nahversorgugseirichtuge für ältere Mesche oder auch das Agebot a gesudheitsförderde Artikel. Isbesodere die fußläufig gute Erreichbarkeit vo Nahversorgugsbetriebe für weiger mobile Bevölkerugsgruppe sollte verstärkt Beachtug fide. Deshalb sollte die Nahversorgug vorderragig dort stattfide, wo die Bevölkerug auch ihre Woh- ud Lebesmittelpukt hat. Eg mit dem Wadel der Altersstruktur ist die Veräderug der Haushaltstype verbude. Die Azahl der Haushalte steigt i Deutschlad kotiuierlich a, die Haushaltsgröße immt gleichzeitig ab, was sich a der deutliche Zuahme vo Sigle-Haushalte zeigt. Die Pluralisierug ud Idividualisierug der Lebes- ud auch Wohforme, welche u.a. zu eiem veräderte Kaufverhalte führe, sid weitere Treds, die bei astehede Plauge zur zuküftige Eizelhadelsetwicklug berücksichtigt werde müsse. -15,0

10 9 2. Eizelhadelsstadort Maheim Die im Dreilädereck vo Bade-Württemberg, Hesse ud Rheilad-Pfalz liegede Metropolregio Rhei-Neckar gehört mit rud 2,5 Mio. Eiwoher zu de größte Ballugsräume i Deutschlad. Maheim ist mit rud Eiwoher das wirtschaftliche ud kulturelle Zetrum i eier aus de beachbarte Oberzetre Ludwigshafe ud Heidelberg sowie eier Reihe vo Mittelzetre gebildete polyzetrische Gebietsstruktur.

11 Räumliche Eiordug der Stadt Maheim 2.1 Räumliche Eiordug der Stadt Maheim Die zetrale Lage, die güstige topographische Bediguge ud eie hervorragede Ifrastruktur mache die Stadt Maheim zum Mittelpukt der Regio. Isbesodere die regioale ud überregioale Verkehrsfuktioe trage zu der Lagegust bei. Im motorisierte Idividualverkehr (MIV) bildet das bestehede, dichte Autobahetz (A 5, 6, 61, 67, 656, 659) das Hauptgerüst, das vo leistugsfähige Budes- (B 36, 37, 38, 38a, 44) ud Ladesstraße ergäzt wird. Zetraler ierstädtischer Verkehrsverteiler ist der Stadtrig, der de historische Stadtker umschließt. Weitere wichtige Verkehrsträger sid der öffetliche Persoeahverkehr (ÖPNV) ud die Bah, der Regioalflugplatz sowie die Wasserwege Rhei ud Neckar mit de Hafealage. Der Eizelhadelsbesatz i Maheim ist mit eier Vielzahl vo Abieter, vo dee eiige überregioale Marktbedeutug erreiche, stark ausgeprägt. Der Eizelhadelsstadort Maheim ist der stärkste Eikaufsmaget i der Regio ud profitiert vo der zetrale Lage, der gute Erreichbarkeit, dem gute Parkplatzagebot ud der Agebotsvielfalt. Die vergleichsweise gerige Kaufkraft der Eiwoher i Maheim (mit je Eiwoher im Jahr % weiger als der Ladesdurchschitt) wird durch erhebliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umlad wettgemacht. I Bade-Württemberg ist Maheim die Eikaufsstadt mit dem höchste Kaufkraftzufluss. Der Eizelhadelsstadort Maheim hat seit mehrere Jahre die im budesweite Vergleich sehr gute Zetralitätskewerte halte ud sogar verbesser köe. Die GfK-Zetralitätskeziffer ist i de letzte Jahre stetig gestiege ud beträgt ,1, d.h. i Maheim werde rud 40% mehr Ausgabe getätigt, als Kaufkraft i Maheim selbst vorhade ist. I de letzte Jahre hat ei erhebliches Flächewachstum i de liks- ud rechtsrheiische Nachbargemeide stattgefude. Das Rhei-Neckar-Zetrum i Vierheim wurde durch die Fa. ECE, die größte budesweit agierede Eikaufszetreetwicklugs- ud Betreibergesellschaft, ausgebaut ud moderisiert, die gleichzeitig auch das Maagemet im Rhei-Neckar-Zetrum überomme hat. Das Eikaufszetrum kote seie Verkaufsfläche auf m² vergrößer ud bietet u Platz für ca. 100 Fachgeschäfte. Auch i Ludwigshafe westlich der B 9 wurde weitere Fachmärkte agesiedelt, die teilweise auch zetrerelevate Sortimete abiete. Die eigags aufgeführte Zahle belege, dass der Eikaufsstadort Maheim ud hierbei isbesodere die Maheimer City trotz dieser Flächeetwicklug seie Positio gegeüber de Kokurrezstadorte i de letzte Jahre sogar och verbesser kote. Allerdigs sid Eizelhadelsgroßprojekte vo großer Zetralitätswirkug i der Regio bereits im Bau bzw. werde derzeit geplat. Hier sid vor allem das geplate eue Eikaufszetrum Rheigalerie/Zollhof der ECE i Ludwigshafe (rud m² Verkaufsfläche) sowie größere Eizelhadelsprojekte u.a. i Weiheim, Speyer ud möglicherweise auch i Heidelberg zu ee. 2.2 Eizelhadelsagebot Gesamtstädtisches Eizelhadelsagebot I der Stadt Maheim existiere isgesamt Eizelhadelsbetriebe, die auf eier Verkaufsfläche vo rud m² eie Umsatz vo ca ,7 Mio. erziele. Beim Vergleich mit der Hadels- ud Gaststättezählug, die 1993 zum bislag letzte Mal budesweit durchgeführt wurde, zeigt sich, dass sich die Gesamtverkaufsfläche (+ 39%) im Vergleich zur Betriebszahl (+ 18%) ud zum Umsatz (+ 19%) überdurchschittlich erhöht hat. Dies deutet auf eie Vergrößerug der durchschittliche Verkaufsfläche der Eizelhadelsbetriebe sowie auf eie Rückgag der Flächeproduktivität hi, wobei diese Etwickluge auch budesweit festzustelle sid. Gegeüber dem Datebestad des bisherige Zetrekozeptes vom Februar 1997 hat sich die Betriebszahl um 10% verrigert. Der Gesamtumsatz (+ 15%) ud isbesodere die Verkaufsfläche (+ 27%) sid higege relativ deutlich agestiege, so dass auch für de Zeitraum vo Februar 1997 bis Jauar/Februar 2006 eie Vergrößerug der durchschittliche Betriebsgröße sowie ei Rückgag der durchschittliche Flächeleistug zu kostatiere sid. Diese Veräderuge sid mit hoher Wahrscheilichkeit zu eiem beträchtliche Ateil durch eiige große Betriebe mit Agebotsschwerpukt i de Sortimetbereiche Nahrugs-/Geussmittel, Medie, Elektro/Leuchte Bau/Garte bzw. Möbel bedigt. Tab. 1: Eizelhadelsagebot Maheim Jauar / Februar 2006, Februar 1997 ud 1993 (HGZ) Eie Differezierug der Eizelhadelsbetriebe (ohe Bäcker, Metzger ud Apotheke) i Maheim ach Größeklasse ergibt folgedes Bild: Ja./Feb. 2006* Februar 1997* HGZ 1993* Äderug Äderug Betriebe % % VKF (qm) % % Umsatz (Mio. E) 1.949, ,8 +15% 1.643,8 +19% * ohe Bäcker, Metzger ud Apotheke HGZ: Hadels- ud Gaststättezählug Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella Rud 65% der Betriebe verfüge über eie Verkaufsfläche vo weiger als 100 m². Auf diese Betriebe etfalle jedoch ur etwa 8% der gesamtstädtische Verkaufsfläche. Großflächig (mehr als 800 m² VKF) sid dagege ur rud 6% aller Betriebe. Auf diese Betriebe etfalle kapp 68% der gesamte Verkaufsfläche.

12 2.2 Eizelhadelsagebot 11 Tab. 2: Eizelhadelsagebot i Maheim (auf 25 qm gerudet) Abb. 1: Verkaufsfläche ach Stadtbezirke ud Bedarfsbereiche Sortimete Verkaufsfläche Umsatz (i Mio. ) Nahrugs- / Geussmittel ,1 Drogerie / Parfümerie ,6 PBS; Zeituge / Zeitschrifte ,3 Blume / Zoo ,7 kurzfristiger Bedarf ,7 Bekleidug ud Zubehör ,3 Schuhe, Lederware ,6 Sport / Freizeit ,7 Spielware ,5 Bücher ,6 lagfristiger Bedarf Nahrug/Geuss mittelfristiger Bedarf sost. kurzfristiger Bedarf Verkaufsfläche GPK / Gescheke, Haushaltsware / Bestecke ,2 Haus-/ Heimtextilie ,5 mittelfristiger Bedarf ,4 Uhre / Schmuck ,7 Foto / Optik ud Zubehör ,3 Medie ,2 Elektro / Leuchte ,6 Teppiche / Bodebeläge ,6 baumarkt- / garteceterspezifische ,8 Sortimete Möbel, Atiquitäte ,6 Sostiges ,9 lagfristiger Bedarf ,6 Summe ,7 PBS = Papier / Bürobedarf / Schreibware; GPK = Glas / Porzella / Keramik durch Ruduge ka es zu Abweichuge der Summe komme Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella 1) Iestadt/Jugbusch 2) Neckarstadt-West 3) Neckarstadt-Ost/Wohlgelege 4) Schwetzigerstadt/Oststadt 5) Lidehof 6) Sadhofe 7) Schöau 8) Waldhof 9) Neuostheim/Neuhermsheim 10) Seckeheim 11) Friedrichsfeld Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella 12) Käfertal 13) Vogelstag 14) Wallstadt 15) Feudeheim 16) Neckarau 17) Rheiau Die Aufgliederug ach Stadtbezirke (vgl. Abb. 1) zeigt eie deutliche Kozetratio der Eizelhadelsbetriebe ud Verkaufsfläche im Stadtbezirk Iestadt/Jugbusch. Eie vergleichsweise große Azahl vo Eizelhadelsbetriebe ist zudem i de Stadtbezirke Neckarstadt-Ost, Schwetzigerstadt/Oststadt ud Neckarau zu verzeiche. Demgegeüber weise die beide Stadtbezirke Sadhofe ud Vogelstag (ach dem Stadtbezirk Iestadt/ Jugbusch) die größte Verkaufsfläche auf, wozu i beide Fälle die dortige Eizelhadelsschwerpukte a icht itegrierte Stadorte beitrage. Die Iestadt zeichet sich zudem durch eie hohe Ateil a Verkaufsfläche des mittelfristige Bedarfsbereiches bzw. zetrerelevater Sortimete (z.b. Bekleidug, Schuhe, Sport/Freizeit, Spielware) aus (vgl. Abb. 1). Die sostige Stadtbezirke sid higege etweder vo Sortimete des kurzfristige Bedarfsbereiches bzw. ahversorgugsrelevate Sortimete (isbesodere Nahrugs-/Geussmittel) oder vo Sortimete des lagfristige Bedarfsbereiches bzw. ahversorgugsrelevate Sortimete (isbesodere baumarkt-/garteceterspezifische Sortimete sowie Möbel, Atiquitäte) geprägt. Eizelhadelsagebot i Bezug zur Nachfrage: Bidugsquote Die Eizelhadelsachfrage errechet sich aus der Eiwoherzahl der Stadt Maheim ud der Kaufkraft je Eiwoher, eiem budesdeutsche Durchschittswert. Die gebietsspezifische Kaufkraft wird durch die etsprechede Keziffer berücksichtigt. Diese beträgt für Maheim 99 Pukte. Die Relatio des erzielte Umsatzes zur i Maheim verfügbare Kaufkraft ergibt lokale Bidugsquote. Eie Quote vo mehr als 100% bedeutet, dass per Saldo (Zuflüsse, vermidert um Abflüsse aus Maheim) Kaufkraft ach Maheim zufließt. Die Gesamtbidugsquote der Stadt Maheim liegt bei 145%, d.h. per Saldo sid deutliche Kaufkraftzuflüsse zu verzeiche. Jede Stadt sollte eie möglichst wohugsahe (Nah-)Versorgug ihrer Eiwoher mit Güter des kurzfristige Bedarfs gewährleiste. Das bedeutet, dass i diesem Sortimetsbereich Bidugsquote vo etwa 100% erreicht werde sollte. I Maheim beträgt die Bidugsquote im kurzfristige Bedarfsbereich 104%.

13 Eizelhadelsagebot Im für die Nahversorgug besoders bedeutsame Sortimetsbereich Nahrugs-/Geussmittel liegt mit 101% gleichsam eie recherische Vollversorgug der Bevölkerug Maheims vor. Abb. 2: Bidugsquote Maheim isgesamt erisch gewährleistet. Aders stellt sich die Situatio dar, we ma die eizele Stadtbezirke betrachtet (vgl. Abb. 3): Abb. 3: Bidugsquote im Sortimetsbereich Nahrugs-/Geussmittel auf Stadtbezirksebee Nahrug/Geuss Drogerie/Parfümerie Schreibw./Bürobedarf Blume/Zoo Bekleidug Schuhe/Lederware Sport/Freizeit Spielware Bücher GPK/Gesch./Haush. Haus-/Heimtextilie Uhre/Schmuck Foto/Optik Medie Elektro/Leuchte Teppiche/Bodebel. Bau-/Gartemarkt Möbel, Atiquitäte Sostiges 0% Iestadt/Jugbusch Neckarstadt-West Neckarst.-Ost/Wohlg. Schwetzigerst./Ostst. Lidehof Sadhofe Schöau Waldhof Neuosth./Neuhermsh. Seckeheim Friedrichsfeld Käfertal Vogelstag Wallstadt Feudeheim Neckarau Rheiau 0% itegrierte Betriebe icht itegrierte Betriebe Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella Im mittelfristige Bedarfsbereich wird eie sehr hohe Bidugsquote vo 208% erreicht, d.h. dass der i diesem Bereich erzielte Umsatz etwas mehr als das Doppelte der Kaufkraft der Bevölkerug Maheims beträgt. Sortimetsweise betrachtet ist i de Bereiche Sport/Freizeit ud Bekleidug ei überdurchschittlich hoher Kaufkraftzufluss zu verzeiche, währed im Sortimet Spielware per Saldo Kaufkraft i relativ gerigem Umfag abfließt. Im lagfristige Bedarfsbereich sid per Saldo ebefalls deutliche Kaufkraftzuflüsse festzustelle, die Bidugsquote beträgt 153%. Ei vergleichsweise hoher Kaufkraftabfluss liegt per Saldo im Sortimetsbereich Bau-/Gartemarkt vor. Grud hierfür sid die i de Nachbarkommue ahe der Stadtgreze zu Maheim agesiedelte etsprechede Agebote. I de sostige Sortimete dieses Bedarfsbereiches sid higege ausahmslos per Saldo Kaufkraftzuflüsse zu verzeiche, wobei Bidugsquote vo mehr als 200% i de Sortimete Medie (Uterhaltugselektroik, Toträger, Telekommuikatio, Computer), Teppiche, Bodebeläge ud Möbel, Atiquitäte zu verzeiche sid Nahversorgugssituatio Zieht ma zur Beurteilug der quatitative Nahversorgugssituatio die Bidugsquote für de kurzfristige Bedarfsbereich isgesamt ud de für die Nahversorgug besoders bedeutsame Sortimetsbereich Nahrugs-/Geussmittel hera, so erreicht der kurzfristige Bereich gesamtstädtisch eie Bidugsquote vo 104%, d.h. per Saldo fließt i gerigem Umfag Kaufkraft ach Maheim zu (siehe Bericht Büro Dr. Acocella, Kap ). Mit eier Bidugsquote vo 101% im Sortimet Nahrugs-/Geussmittel ist auch die Versorgug der Bevölkerug Maheims rei rech- Die Stadtbezirke Iestadt/Jugbusch, Neckarstadt-Ost, Sadhofe, Neuostheim/Neuhermsheim ud Vogelstag verzeiche im Sortimet Nahrug/Geuss ud im kurzfristige Bedarfsbereich erhebliche Kaufkraftzuflüsse ud überehme damit Versorgugsfuktio für agrezede Teilbereiche der Stadt Maheim. Der Stadtbezirk Neckarau weist im kurzfristige Bedarfsbereich ud im Sortimet Nahrug/Geuss gerigfügige Kaufkraftzuflüsse aus, die sich mit der zwischezeitliche Eröffug des Fachmarktzetrums Alte Seilerei (Seilwolff-Ceter) och erhöht habe dürfte. I de Stadtbezirke Neckarstadt-West ud Waldhof sid sowohl im Sortimet Nahrug/Geuss als auch im kurzfristige Bedarfsbereich isgesamt relativ gerigfügige Kaufkraftabflüsse zu verzeiche. Dies gilt auch für de Stadtbezirk Wallstadt, wo im kurzfristige Bedarfsbereich isgesamt ei relativ gerigfügiger Kaufkraftabfluss zu verzeiche ist, währed im Sortimet Nahrug/Geuss rei recherisch eie Vollversorgug der Bevölkerug besteht. I de Stadtbezirke Schwetzigerstadt/Oststadt, Lidehof, Schöau, Seckeheim, Friedrichsfeld, Käfertal, Feudeheim ud Rheiau sid deutliche Kaufkraftabflüsse sowohl bei Nahrug/Geuss als auch im kurzfristige Bereich isgesamt zu verzeiche. Für die Beurteilug der Nahversorgugssituatio ist ebe dem quatitative Aspekt (Bidugsquote) aber auch die räumliche Verteilug der Nahversorgugsstadorte ierhalb eier Stadt etscheided. Nur Betriebe a itegrierte Stadorte leiste eie umittelbare Beitrag zu eier fußläufige Nahversorgug der Bevölkerug.

14 2.2 Eizelhadelsagebot 13 Besoders hohe Ateile im Sortimet Nahrug/Geuss a icht itegrierte Stadorte sid mit Ausahme des Stadtbezirkes Iestadt/Jugbusch i dejeige Stadtbezirke festzustelle, die i diesem Sortimet Bidugsquote vo deutlich mehr als 100% aufweise (vgl. Abb. 3): Abb. 4: Lebesmittelbetriebe i der Stadt Maheim Sadhofe Im Stadtbezirk Neckarstadt-Ost beträgt die Bidugsquote im Sortimet Nahrug/Geuss 147%. Davo werde jedoch ur 47% a itegrierte Stadorte erzielt, währed 100% durch icht itegrierte Stadorte geeriert werde. Der Stadtbezirk Sadhofe weist im Sortimet Nahrug/Geuss eie Bidugsquote vo isgesamt 174% auf, der Ateil der Betriebe a icht itegrierte Stadorte beträgt 149%. Im Stadtbezirk Neuostheim/Neuhermsheim liegt die Bidugsquote im Sortimet Nahrug/Geuss bei 203%, davo 179% erzielt durch Betriebe a icht itegrierte Stadorte. Im Stadtbezirk Vogelstag ist im Sortimet Nahrug/Geuss eie Bidugsquote vo 183% zu verzeiche. Der Ateil vo Betriebe a icht itegrierte Stadorte liegt bei 139%. Neckarstadt-Ost /Wohlgelege Neckarstadt-West Iestadt/ Jugbusch Schwetzigerst. /Oststadt Lidehof Schöau Waldhof Käfertal Vogelstag Feudeheim Wallstadt Seckeheim Neuostheim/ Neuhermsheim Gesamtstädtisch betrachtet liegt die Bidugsquote im Sortimet Nahrugs-/Geussmittel durch Betriebe a itegrierte Stadorte (Iestadt, sostige zetrale Bereiche, sostige itegrierte Stadorte) bei 69%, währed der Wert der Betriebe a icht itegrierte Stadorte 32% beträgt. Neckarau Rheiau Friedrichsfeld Die folgede Abbildug 4 zeigt alle Lebesmittelbetriebe im Stadtgebiet vo Maheim (Stad Jauar/Februar 2006). Dabei wurde als Nahversorgugsstadorte auch kleiere Lebesmittelgeschäfte eigestuft, weil uter Umstäde bereits ei Lebesmittelgeschäft mit eier Verkaufsfläche vo weiger als 100 m² eie wichtige Beitrag zur Versorgug immobiler bzw. eigeschräkt mobiler Mesche leiste ka. Die 112 als Lebesmittelbetriebe eigestufte Geschäfte sid zudem ach Betriebstype differeziert. Eie hohe Dichte a Lebesmittelbetriebe ierhalb bzw. am Rad der Wohbaufläche ist isbesodere im Stadtbezirk Iestadt/Jugbusch ud i de beachbarte Stadtbezirke zu verzeiche. Demgegeüber sid i de äußere Stadtbezirke größere Wohbaufläche ohe Lebesmittelbetriebe festzustelle. Die isgesamt 112 Lebesmittelbetriebe weise eie Gesamtverkaufsfläche vo ca m² auf. Davo sid jedoch ur etwa m² dem Sortimet Nahrug/Geuss zuzuorde, da isbesodere i de Warehäuser mit Lebesmittelabteiluge sowie auch i de Verbrauchermärkte ud SB-Warehäuser ei großer Teil der Gesamtverkaufsfläche auf adere Sortimete etfällt. Differeziert ach Größeklasse weise rud 16% der Lebesmittelbetriebe Gesamtverkaufsfläche vo bis zu 200 m² auf, wobei diese Betriebe ur kapp 2% der mit Nahrug/Geuss besetzte Verkaufsfläche aller Lebesmittelbetriebe i sich vereie (vgl. Abb. 5). Weitere rud 10% der Lebesmittelbetriebe besitze eie Verkaufsfläche vo m² mit eiem Ateil a der Verkaufsfläche im Sortimet Nahrug/Geuss vo rud 4%. Demgegeüber sid 40% der Lebesmittelbetriebe großflächig, d.h. sie weise eie Verkaufsfläche vo 800 m² ud mehr auf. Auf diese Betriebe etfalle ca. 79% der mit Nahrug/Geuss besetzte Verkaufsfläche. Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella Abb. 5: Betriebsgrößeklasse der Lebesmittelbetriebe Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella Bei Betrachtug der Verkaufsflächegröße der Lebesmittelbetriebe ach Lage zeigt sich, dass sich Lebesmittelbetriebe mit eier Verkaufsfläche Lebesmittelbetriebe Lebesmittelgeschäft Lebesmittelmarkt Supermarkt Lebesmitteldiscouter Verbrauchermarkt/SB-Wareh. Warehaus mit LM-Abteilug 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Betriebe VKF gesamt VKF NuG Stadtteile Wohbaufläche Verkehrsfläche Gewerbefläche Freifläche Gewässer 2001 qm ud mehr 801 bis 2000 qm 401 bis 800 qm 201 bis 400 qm 101 bis 200 qm 51 bis 100 qm bis 50 qm vo bis zu 400 m² vor allem i de zetrale Bereiche (ohe Iestadt) sowie a sostige itegrierte Stadorte befide, vo 401 bis 800 m² überwieged i de zetrale Bereiche

15 Eizelhadelsagebot (ohe Iestadt) sowie a sostige itegrierte Stadorte agesiedelt sid. Dagege befidet sich aäherd ei Drittel der großflächige Lebesmittelbetriebe (über 800 m²) i icht itegrierter Lage. Differeziert ma die Lebesmittelbetriebe ach Betriebstype (Abb. 6), sid rud 48% der Betriebe Lebesmitteldiscouter, rud 21% Supermärkte ud rud 15% Lebesmittel-SB-Geschäfte. Auch hisichtlich der Verkaufsfläche etfällt der höchste Ateil auf die Lebesmitteldiscouter (ca. 39%), jeweils etwa 25% befide sich i Supermärkte bzw. Verbrauchermärkte/SB-Warehäuser. Ierhalb Deutschlads gehöre die meiste Lebesmittelbetriebe och immer zu de Lebesmittel-SB-Märkte/-Geschäfte (57% i 2005). Die Lebesmitteldiscouter folge auf Platz zwei mit 24% aller Lebesmittelbetriebe. Bezüglich der Verkaufsfläche etfällt der größte Ateil auf die Lebesmitteldiscouter (ca. 33%), der Ateil der Verbrauchermärkte/SB-Warehäuser, Supermärkte ud Lebesmittel-SB-Märkte/-Geschäfte liegt bei jeweils ca. 20 % bis kapp 24%. Im Vergleich zu de gesamtdeutsche Durchschittswerte sid i Maheim hisichtlich Betriebszahl ud Verkaufsflächeateil demach deutlich höhere Ateile bei de Lebesmitteldiscouter vorhade, währed der Ateil der Lebesmittel-SB-Märkte/-Geschäfte erheblich uter diese Vergleichswerte liegt. Zur räumliche Bewertug der Nahversorgugssituatio wurde um jede Lebesmittelbetrieb ei 500-Meter-Umkreis gezoge. Es ka davo ausgegage werde, dass sich die Bevölkerug, die i eiem 500-Meter-Umkreis woht, fußläufig versorge ka. Für die Eiwoher ierhalb dieses Radius ist eie ausreichede Nahversorgug gewährleistet. erwarte, wobei erfahrugsgemäß hiervo isbesodere Lebesmittelbetriebe i zetrale Bereiche bzw. a Eizelstadorte ierhalb vo Wohgebiete betroffe sid. Deshalb soll bei der Realisierug weiterer Lebesmittelbetriebe zur Verbesserug der Nahversorgug auf die städtebaulich richtige Stadortwahl sowie auf eie stadortgerechte Dimesioierug geachtet werde. Abb. 7: Durch Lebesmittelbetriebe ahversorgte Bereiche (500-Meter-Radie) Neckarstadt-Ost /Wohlgelege Sadhofe Iestadt/ Jugbusch Schwetzigerst. /Oststadt Lidehof Neckarau Schöau Waldhof Käfertal Vogelstag Wallstadt Feudeheim Seckeheim Neuostheim/ Neuhermsheim Abb. 6: Betriebstype der Lebesmittelbetriebe 500 Meter Radius Rheiau Friedrichsfeld 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Betriebe VKF gesamt VKF NuG Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella Warehaus mit LM-Abteilug Verbrauchermarkt/ SB-Warehaus LM-Discouter Supermarkt LM-SB-Markt LM-SB-Geschäft Wie aus der folgede Abbildug 7 hervorgeht, gibt es i fast alle Stadtbezirke Wohbaufläche, die sich icht ierhalb eies 500-Meter-Umkreises befide. Die Eiwoherzahle der icht ahversorgte Bereiche sid mit Ausahme des Bereiches Gartestadt/Waldpforte relativ gerig. Sie liege im Allgemeie zwische ud Eiwoher. Bei Neuasiedluge vo Betriebe i diese Bereiche mit de vo de große Kozere derzeit geforderte Midestgröße sid daher Auswirkuge auf adere Nahversorgugsstadorte zu Lebesmittelbetriebe Lebesmittelgeschäft Lebesmittelmarkt Supermarkt Lebesmitteldiscouter Verbrauchermarkt/SB-Wareh. Warehaus mit LM-Abteilug Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella Stadtteile Wohbaufläche Verkehrsfläche Gewerbefläche Freifläche Gewässer Die Berechug des Nahversorgugsateiles (Abb. 8) erfolgte auf Basis eies 500-Meter-Umkreises um jede der 112 Lebesmittelbetriebe i Maheim. Es ergibt sich ei Nahversorgugsateil vo isgesamt kapp 78% für die Gesamtstadt. Dies bedeutet, dass rud ei Füftel der Bevölkerug eie Etferug vo mehr als 500 Meter zum ächstgelegee Lebesmittelbetrieb zurücklege muss. Die Nahversorgugssituatio ist somit isgesamt als gut zu bezeiche. Betrachtet ma die eizele Stadtbezirke, habe die Iestadt/ Jugbusch sowie die agrezede Stadtbezirke Neckarstadt-West ud Schwetzigerstadt/Oststadt die höchste Nahversorgugsateile (mehr als 90%) zu verzeiche. Uterdurchschittliche Ateilswerte liege higege i de meiste äußere Stadtbezirke vor. I Sadhofe, Waldhof, Feudeheim ud Rheiau beträgt der Nahversorgugsateil sogar weiger als 60%. Die räumliche Verteilug der Nahversorgugsateile i Maheim etspricht damit

16 2.3 Zetrestruktur der Stadt Maheim 15 Etspreched ihrem Agebot wurde die zetrale Bereiche der Stadt Maheim verschiedee Type eier Zetrehierarchie zuim Wesetliche de Verteiluge aderer, hisichtlich ihrer Größe vergleichbarer Städte. Abb. 8: Ateil ahversorgter Eiwoher durch Lebesmittelbetriebe (500 m-radie) ach Stadtbezirke Sadhofe Schöau Waldhof 2.3 Zetrestruktur der Stadt Maheim I jedem der 17 Maheimer Stadtbezirke existiert zumidest ei zetraler Bereich (siehe Bericht Büro Dr. Acocella, Kap. 5.3). Die folgede Abbildug 9 verdeutlicht zudem die besodere Bedeutug der Iestadt i diesem Zetresystem. Nur etwa ei Viertel der Gesamtverkaufsfläche aller zetrale Bereiche (iklusive Iestadt) etfällt auf die sostige zetrale Bereiche. Ei der Iestadt hisichtlich seier Fuktio achgeordetes Zetrum existiert icht. Der zweitgrößte zetrale Bereich ierhalb Maheims, der zetrale Bereich Neckarau, besitzt ur ca. 3% der Gesamtverkaufsfläche der Iestadt. Neckarstadt-Ost /Wohlgelege Iestadt/ Jugbusch Schwetzigerst. /Oststadt Neckarstadt-West Käfertal Vogelstag Feudeheim Neuostheim/ Neuhermsheim Wallstadt Wallstadt Kriteriekatalog zur Abgrezug Die Abgrezug der Zetre bildet die rechtlich zetrale Voraussetzug für eie räumliche Lekug der Eizelhadelsetwicklug, sofer diese der Sicherug ud Weiteretwicklug des Eizelhadels a zetrale Stadorte diee soll. Im Folgede werde die Kriterie zur Abgrezug der Zetre ud die Zetrehierarchie für die Stadt Maheim dargestellt. Ateil icht versorgter Eiwoher Lidehof Neckarau Ateil versorgter Eiwoher Kilometer Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella Rheiau Seckeheim Friedrichsfeld Fazit Die Stadt Maheim weist per Saldo im kurzfristige Bedarfsbereich isgesamt sowie im für die Nahversorgug wesetliche Sortimet Nahrugs-/Geussmittel rei recherisch eie Vollversorgug auf. Räumlich betrachtet besitzt Maheim isgesamt eie gute, mit adere Städte ählicher Größe vergleichbare Nahversorgugssituatio. Dies ist im Wesetliche auf die durch eie Vielzahl a Zetre geprägte Hadelsstruktur zurückzuführe. I eiige Stadtbezirke, isbesodere i Feudeheim, Rheiau, Sadhofe ud Waldhof, sid jedoch gerige Nahversorgugsateile zu verzeiche. Diesbezüglich ist jedoch zu beachte, dass die icht ahversorgte Teilbereiche relativ gerige Eiwoherzahle aufweise, so dass bei evetuelle Neuasiedluge i der Regel ei Kaufkraftzufluss vo außerhalb otwedig wäre. Die Abgrezug der zetrale Bereiche erfolgte ahad folgeder Kriterie: Dichte Eizelhadels- ud Diestleistugsbesatz, Nahversorgugsfuktio, d.h. Agebote isbesodere im Sortimet Nahrugs-/Geussmittel (i.d.r. Lebesmittelgeschäft, i eiige Fälle auch ur Betriebe des Lebesmittelhadwerks mit ergäzede Agebote des kurzfristige Bedarfes) städtebauliche Qualitäte (Architektur, Straßeraumgestaltug), ifrastrukturelle Barriere (Straße, Bahliie), bauliche Barriere (z.b. Bürokomplexe, Halle), städtebauliche Brüche (z.b. Straßeraumgestaltug, Baustruktur), i.d.r. historischer Bezug, jedoch icht zwiged. Veräderuge i der Zetrestruktur gegeüber dem Zetrekozept 2000 Die i 2006 ermittelte Zetrestruktur der Stadt Maheim hat sich gegeüber dem im Februar 2000 beschlossee Zetrekozept verädert. Bei der Überprüfug der alte Zetreabgrezuge im Zuge eier Vor-Ort-Begehug wurde deutlich, dass aus heutiger Sicht eiige Zetre ihre Fuktio verlore habe. Auch wurde die Abgrezug der Zetre präzisiert bzw. teilweise de eue städtebauliche ud/oder fuktioale Gegebeheite agepasst. So kote gegeüber dem Zetrekozept 2000 bei der Vor-Ort-Begehug im Jauar/Februar 2006 vier eue Zetre festgestellt werde (u.a. Waldhof/Tauusplatz, Neuhermsheim/ Gerd-Dehof-Platz). Zetrehierarchie i der Stadt Maheim

17 Zetrestruktur der Stadt Maheim geordet. Dabei wurde die Iestadt auf Grud ihres im Vergleich zu de sostige zetrale Bereiche sehr große Eizelhadelsagebotes eiem eigee Zetretyp (Typ A) zugeordet. Für die weitere zetrale Bereiche wurde i eiem erste Aalyseschritt eie Cluster-Aalyse durchgeführt, wobei folgede Kriterie verwedet wurde: keie plausible Differezierug ergab ud zudem die Problematik der latete Gefährdug kleier Lebesmittelbetriebe icht berücksichtigte, wurde i eiem zweite Aalyseschritt ur och die zetrale Bereiche mit eiem gerige Eizelhadelsbesatz bzw. Eizelhadelsagebot ahad veräderter Variable utersucht: Azahl der Eizelhadelsbetriebe im jeweilige zetrale Bereich, Verkaufsfläche ahversorgugsrelevater Sortimete, d.h. alle Sortimete des kurzfristige Bedarfsbereiches iklusive Apotheke ud Lebesmittelhadwerk, Verkaufsfläche der üblicherweise zetrerelevate Sortimete ohe ahversorgugsrelevate Sortimete. Verkaufsfläche ahversorgugsrelevater Sortimete, d.h. alle Sortimete des kurzfristige Bedarfsbereiches iklusive Apotheke ud Lebesmittelhadwerk, Verkaufsfläche der üblicherweise zetrerelevate Sortimete ohe ahversorgugsrelevate Sortimete, Verkaufsfläche des bzw. der Lebesmittelbetriebe(s) je zetralem Bereich. Abb. 9: Verkaufsfläche der zetrale Bereiche der Stadt Maheim ach Bedarfsbereiche Verkaufsfläche Nach de Ergebisse dieser Aalyse ergibt sich für die Stadt Maheim die folgede Zetrestruktur. Demach gibt es ebe der Iestadt, der als A-Zetrum eie überregioale Bedeutug zukommt, je zwölf B- ud C-Zetre sowie acht D-Zetre (siehe auch die folgede Abb. 10). Zetretyp A Iestadt Die Iestadt als Hauptgeschäftsbereich der Stadt Maheim ist auf Grud ihrer gesamtstädtische ud überregioale Bedeutug i der Hierarchie der Zetre a oberste Stelle zu setze. Für die weitere Etwicklug vo Maheim bedeutet dies, alle gesamtstädtisch ud überregioal bedeutsame Asiedluge sofer es sich um ahversorgugs- oder zetrerelevate Agebote hadelt hier uterzubrige. Zetretyp B lagfristiger Bedarf Nahrug/Geuss mittelfristiger Bedarf sost. kurzfristiger Bedarf 1) Iestadt/Jugbusch 2) ZB Iestadt-Nordwest 3) ZB Jugbusch 4) ZB Neckarstadt-West 5) ZB Lage Rötterstraße 6) ZB Ulmeweg 7) ZB Am Steigarte 8) ZB Schwetzigerst./Seckeheimer 9) ZB Schwetzigerst./Schwetzigerstr. 10) ZB Berlier Straße 11) ZB Meerfeldstraße 12) ZB Sadhofe 13) ZB Memeler Straße 14) ZB Ortelsburger Straße 15) ZB Rasteburger Straße 16) ZB Alte Frakfurter Straße Quelle: Bericht Büro Dr. Acocella 17) ZB Rüsselsheimer Straße 18) ZB Oppauer Straße 19) ZB Doarstraße 20) ZB Freyaplatz 21) ZB Gerd-Dehof-Platz 22) ZB Dürerstraße 23) ZB Seckeheim 24) ZB Friedrichsfeld 25) ZB Käfertal 26) ZB Maheimer Straße 27) ZB Marie-Berays-Platz 28) ZB Vogelstag 29) ZB Wallstadt 30) ZB Feudeheim 31) ZB Neckarau 32) ZB Rheigoldplatz 33) ZB Rheiau Die zetrale Bereiche des Typs B etspreche icht dem i adere Städte oftmals vorhadee, fuktioal der jeweilige Iestadt achgeordete Zetretyp. Vielmehr überehme sie i der Regel lediglich Versorgugsfuktio für de jeweilige Stadtbezirk sowie zum Teil für beachbarte Stadtbezirke. Gekezeichet sid die B-Zetre durch folgede Merkmale: relativ hohe Azahl a Eizelhadelsbetriebe, gutes Nahversorgugsagebot ud darüber hiaus auch Agebote im sostige zetrerelevate Bereich sowie ei relativ breit gefächertes Diestleistugsagebot. Die Erhaltug dieser Zetre ist vo hoher Bedeutug, de sie biete vor allem auch für weiger mobile Mesche die Möglichkeit eier umfassede Versorgug. Das Ziel hisichtlich dieser Zetre muss daher die Gewährleistug eies vielfältige Eizelhadels- ud Diestleistugsagebots sei. Dabei ist vor allem auf de Fortbestad der Nahversorgugsbetriebe, isbesodere der Lebesmittelbetriebe, zu achte, da diese i B-Zetre die Magetfuktio für adere Eizelhadels- ud auch Diestleistugsbetriebe überehme. Da diese Aalyse hisichtlich der zetrale Bereiche mit geriger Betriebszahl ud relativ gerigem zetrerelevate Agebot