Typologische Beurteilung des Projektperimeters Vitznau

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1 geoinfomapping Typologische Beurteilung des Projektperimeters Vitznau KTI-Projekt Hochschule Luzern Julian Hull jh vitznau_typologisierung_jh_ca Seite 1

2 A. Typologische Merkmale der Gemeinde Vitznau Situation Geographie: Kanton: Luzern Lage: Am Fuss des Rigis und am Ostufer des Vierwaldstättersees mit Sicht auf den Bürgenstock Höhe: 438 m.ü.m. bis 774 m.ü.m. Exposition: W und WSW [Hangneigung], Neigung bietet Aussicht auf den Vierwaldstättersee, Zwang für geomorphe Grundrissstruktur durch natürliche Hindernisse (Bäche, Topographie) Einwohner Anzahl: 1248 (31. Dezember 2010) Arbeiten Beschäftigte: Anzahl Vollzeitäquivalente 2008: 394; Dies entspricht 31.6% der Einwohner Verteilung: Zentral, Dominanz zentrumsanliegender Gebiete (weiterführende Karte im Anhang S.6-8) Schwerpunkt Tourismus: Touristische Ausprägung des Zentrums durch Bergbahn und Seeschifffahrt Innerhalb des Einzugsgebiet des Rigi Kaltbad/Kulm (Badezentrum, Wander- und Ausflugsziel) Mildes (südliches) Klima Verkehr ÖV: Busanschluss vorhanden, Viertelstundentakt zu Hauptverkehrszeiten Bergbahn Seeschifffahrt: Fahrzeit nach Luzern Bahnhofquai 1 h 13 min Fahrzeit zum nächsten Bahnhof: Küssnacht am Rigi, 36 min Fahrzeit nach Zug: 1 h 08 min Fahrzeit nach Zürich: 1 h 36 min [Statistik der Auslastung der Bergbahn; Statistik der Auslastung des Busbetriebs; Statistik der Auslastung der Seeschifffahrt] Individualverkehr: Nächster Autobahnanschluss (A4 Richtung Rotkreuz): 19 min, 14.5 km Fahrzeit nach Küssnacht am Rigi: 16 min, 12 km Fahrzeit nach Zug: 32 min, 34 km Fahrzeit nach Zürich: 41 min, 53 km Bebauungsstruktur Struktur: Homogene Bebauung im Zentrum entlang der Hauptstrasse; rückwärtig heterogene Bebauung, teilweise kleinteilige Bebauung mit grossem Anteil Einfamilienhaus/Doppelhausbebauungen in der Peripherie und Blockstrukturen USPs Klimatisch günstige Lage am Vierwaldstättersee Ausgangsgebiet des Naherholungsgebiets Rigi Parkhotel als exklusive Destination Aussicht jh vitznau_typologisierung_jh_ca Seite 2

3 B. Typologie der relevanten Local Areas Local Area Dorfkern Station Situation: am See, historische Gebäude, gastgewerbliche Zweckbauten Vorhandene bauliche Dichte: hoch Massstäblichkeit: Mittel Epoche/Habitus der Gebäude: Begrünung: Flächenanteil mittel, parkartige Aussenraumstrukturen am See entlang vorhanden Durchlässigkeit: Für Langsamverkehr hohe Durchlässigkeit, für Automobilverkehr hohe (lineare) Durchlässigkeit EG-Nutzung: touristische Ladengeschäfte, Gasthöfe und gewerbliche Nutzung sehr ausgeprägt und räumlich konzentriert entlang der Hauptachse OG-Nutzung: ÖV: Bushaltestelle im Zentrum des Gebiets, hohe Frequenz, für Pendelverkehr Bergbahnstation in Zentrumsnähe, saisonale Frequenzen (stündliche Abfahrt), touristische Ausprägung Seeschifffahrtsstation in Zentrumsnähe, geringe Frequenz, touristische Ausprägung Flows: Starke saisonale touristische Schwankung, ansonsten geringe Flows Territorialität und Funktion des Raumes (öffentlich/halböffentlich/privat): Anteil öffentlicher Räume mit Gestaltungskonzept entlang des Seeufers hoch, Räume mit Verweilcharakter und Aufenthaltsqualität, an der Strasse kein Verweilcharakter; Anteil privater Räume auf westlicher Strassenseite hoch; Atmosphäre: vergangene Pracht Typologie: stark geprägt von Verkehrsinfrastruktur und Tourismus an der Hauptstrasse; Zuweisung zum Hauptnutzungssegmeint: Geschäftlich Local Area Oberdorf Gufferi Vorhandene bauliche Dichte: gering bis mittel Gebäudehöhe: ca. 3.5 Geschosse Massstäblichkeit: klein Begrünung: Flächenanteil mässig und geringe Baumdichte Durchlässigkeit: für Langsamverkehr hoch, für Automobilverkehr Durchfahrt erschwert EG-Nutzung: nicht wohnen/nebenräume OG-Nutzung: Wohnen ÖV: Distanz zu Bushaltestelle: 100 m bis 500 m Distanz zu Bergbahn: 100 m bis 500 m Distanz zu Seeschifffahrtsstation: 150 m bis 550 m Territorialität: privat und halbprivat Flows: gering Funktion des öffentlichen Raumes: Durchgangsräume (Fusswege) Atmosphäre: traditionell dörflich Typologie: Zuweisung zum Hauptnutzungssegment: Wohnen jh vitznau_typologisierung_jh_ca Seite 3

4 C. Vorschläge der MFH-Variante im Projektperimeter Charakteristiken des Projektperimeters Situation: Vollständig innerhalb dem Gebiet Oberdorf-Gufferi Anzahl Objekte: 54 Gebäudehöhe: ca. 3.5 Geschosse Altersstruktur der Objekte im Projektperimeter Vitznau: vor ohne Angabe Anzahl Objekte Fläche des Projektperimeters: m^2 Gebäudegrundfläche: m^2 Überbauungsziffer: 15 % Massstäblichkeit: klein Hauptnutzungssegment: wohnen Hangneigung: Aussicht: verbaut Begrünung: Flächenanteil mässig und geringe Baumdichte Durchlässigkeit: für Langsamverkehr hoch, für Automobilverkehr Durchfahrt erschwert EG-Nutzung: nicht wohnen/nebenräume Distanz zu ÖV: Bus/Bergbahn/Seeschifffahrt 100 m bis 350 m Territorialität: privat und halbprivat Funktion des öffentlichen Raumes: Durchgangsräume (Fusswege) Flows: gering Eigentümerstruktur: keine Daten Distanz zu Schule: 150 m bis 400 m Arbeitsplätze: Atmosphäre: traditionell dörflich jh vitznau_typologisierung_jh_ca Seite 4

5 D. Standortökonomische Beurteilung Segment: Wohngebiet Der Standort ist familienfreundlich: Nähe zu Schule, öffentlichem Verkehr, See, Naherholungsgebiet Rigi Anbindung an die Autobahn mit akzeptablen Wegen zu den Arbeitsplatzgebieten in Küssnacht, Rotkreuz, Cham, Zug, Baar, Zürich. Eignung als Familienwohnsitz für breite Schichten in mittlerem Segment Eignung als familienfreundlicher Zweitwohnungssitz wegen Klima, See, Rigi als Naherholungsgebiet E. Immobilienökonomische Beurteilung des Projektperimeters Die Bebauungsstruktur erlaubt keine Neubauten ohne Abbruch. Die Altersstruktur und die Gestaltung der Objekte macht Abbrüche für Ersatzbauten wirtschaftlich akzeptabel. Neubauten müssen einem tieferen mittleren Segment entsprechen. Um eine Siedlungserneuerung zu bewirken müsste ein Arealteil von ca. 30% des Gebietes (ca m2) als Gesamtprojekt realisiert werden können. In einem solchen Fall könnte die standorttypische Erdgeschossnutzung in eine Wohnnutzung umgewandelt werden, mit einer parkähnlichen Umgebung oder mit direkt zugeordneten Gärten. Die ortstypische Gebäudehöhe mit 3,5 Geschossen könnte fallweise bei Punktbauten auf 5 bis 8 Geschosse erhöht werden. F. Konklusion Vorschlag zur Auswahl der MFH-Variante Die bisher im Rahmen des KTI Projektes ermittelten Varianten gliedern sich wie folgt: - Punktbauten - Hofrandbauten - Kammbauten - Dachaufbauten Diese sind entweder in geschossweise oder in mehrgeschossige Wohnungen unterteilt. Die Erdgeschossnutzung ist als Wohnnutzung definiert. Die Gartenflächen können parkartig gemeinschaftlich oder als direkt zugeordnete Gärten gegliedert werden. Zusätzlich sind folgende Varianten möglich: - Reihenbauten - Hochhäuser Das zur Überprüfung bestimmte Gebiet eignet sich wegen der leichten Hanglage und der dörflichen Struktur nicht für Hofrandbauten. Dachaufbauten vermögen die vorhandene Gebäudestruktur nicht aufzuwerten und kommen deshalb nicht in Betracht. Zeilenbauten sind aus Gründen der Sicht auf den See für die Oberlieger und aufgrund der Körnung der Siedlungsstruktur auszuschliessen. Die Ersatzbauten müssen deshalb als Punktbauten mit ihrer Körnung in die vorhandene Baustruktur passen. Dies dürfte bei höheren Bauten einem Gebäudegrundriss von 16 mal 17 m und bei tieferen Bauten einem solchen von von 17 m mal 23 m entsprechen (gemäss Typologie-Beispiel der Architekten Baumschlager und Eberle). Für den Fall von 4-geschossigen Einzelersatzbauten muss das Erdgeschoss mit Garagen belegt werden. Bei der Neubebauung eines Teilareales sollten die Garagenplätze in Unterniveaugaragen zwischen den Bauten angeordnet werden. Wenn die Erdgeschosswohnungen im Hochparterre liegen können die Umgebungen parkartig gestaltet werden, was sich in die vorhandene Territorialität einfügt, auch wenn sie grundsätzlich verändert wird. Die Untergeschosse können damit hangabwärts mit Tageslicht versorgt werden. Für den Fall von mehr als 4-geschossigen Bauten sollten die Erdgeschossnutzungen wie heute nicht dem Wohnen dienen. Sie können talwärts als volle Geschosse in Erscheinung treten. jh vitznau_typologisierung_jh_ca Seite 5

6 Die Aussicht auf den See wird ab dem 3. Geschoss wirksam. Damit entsteht eine Schichtung in der Attraktivität der Wohnungen. Wenn die Dachwohnungen als Attika mit Dachterrassen gestaltet werden, können sehr attraktive Angebote entstehen. Bei 4-geschossigen Bauten sind Lösungen mit zweigeschossigen Wohnungen denkbar. Damit können Hauptwohnungen in Variante Gartenbezug und in Variante Dachterrasse angeboten werden, sowie ergänzende Kleinwohnungen mit Loggien. Bei allen Varianten muss auf eine Ausnützungsziffer verzichtet werden. Die Rahmenbedingungen der Bebauung sind mit Abstandsvorschriften, Höhenvorschriften (mit Sicherung der Durchblicke für die Oberlieger), Anreizen für genügend Nebenräumen auf den Wohngeschossen und Gebäudelängenvorschriften zu regeln. Zudem ist für die erdgeschossnahen Räume eine zusammenhängende Aussenraumgestaltung mit einem Gestaltungsplan zu definieren. Dies auch bei der direkten Zuordnung von Gärten zu den Wohnungen. Schlussfolgerungen: Das vorgeschlagene Gebiet eignet sich zu einer Bebauung mit Wohnungen mit Einfamilienhauscharakter in einem tieferen mittleren Segment. Der Beitrag dieser Nutzungsform zum Gebiet besteht in der Bereitstellung von preiswürdigem familienfreundlichem Wohnraum an einer zentrumsnahen Lage und damit in der Belebung des Gebietes auch tagsüber sowie mit genügend Schülern für ein attraktives Schulangebot und einer sinnvollen Altersstruktur in der Gemeinde. Zur Sicherstellung einer harmonischen Eingliederung müssen klare Festlegungen betreffend einer das gesamte Gebiet umfassenden Erdgeschoss-Niveauplanung und der Erschliessung mit Parkplätzen erfolgen. Die bestehende Bebauung lässt erwarten, dass ein Transformationsprozess nur schrittweise und nur teilweise erfolgt. jh vitznau_typologisierung_jh_ca Seite 6

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