GUTACHTEN über den Verkehrswert (i.s.d. 194 Baugesetzbuch)

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1 E S HANDELT SICH UM DIE I NTERNETVERSION DES G UTACHTENS, DIE FÜR B IETINTERESSENTEN ERSTELLT WURDE. D IESE UNTERSCHEIDET SICH VON DEM O RIGINALGUTACHTEN, WELCHES NUR DEN V ERFAHRENSBETEILIGTEN BEKANNT GEMACHT WIRD, DADURCH, DASS ES Z.T. KEINE A NLAGEN (BAUZEICHNUNGEN, PP.) UND I NNENAUFNAHMEN ENTHÄLT. GUTACHTEN über den Verkehrswert (i.s.d. 194 Baugesetzbuch) Zwangsversteigerungsverfahren Geschäftsnummer: 184 K 004/ Objekt: 60 / Miteigentumsanteil an dem mit drei Mehrfamilienhäusern bebauten Grundstück in Essen, Burggrafenstraße 24-26, Elisenstraße 35, Gemarkung Essen, Flur 92, Flurstück 92 verbunden mit dem Wohnungseigentum an Nr. 7 des Aufteilungsplanes, gelegen im Haus Elisenstr. 35, im Dachgeschoss und ein Kellerraum, Grundbuch von Essen Blatt Verkehrswert: ,00 Euro Wertermittlungsstichtag (= Qualitätsstichtag):

2 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 2 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis 2 A. Aufgabenstellung 3 B. Grundlagen 3 1. Grundstücksbeschreibung Tatsächliche Eigenschaften Gestalt und Form Erschließungszustand Rechtliche Gegebenheiten Gebäudebeschreibung Fotoreportage Ausführung und Ausstattung Massen und Flächen Verkehrswertermittlung Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Bodenwertermittlung Bodenrichtwert Ermittlung des Bodenwerts Ertragswertermittlung Ertragswert des Sondereigentums Nr Vergleichswertermittlung Immobilienrichtwert Vergleichswert des Wohnungseigentums Nr Ableitung des Verkehrswerts Verkehrswert des Sondereigentums Nr Literaturverzeichnis 50 Anlagen Planunterlagen, Lärmschutzkarte

3 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 3 A. Aufgabenstellung Sie ergibt sich aus dem Beschluss des Amtsgerichts Essen vom , Geschäftsnr. 184 K 004/15: In dem Verfahren zur Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums Grundbuchbezeichnung: Wohnungsgrundbuch von Essen Blatt Lfd. Nr. 1 BV: 60 / Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung Essen, Flur 92, Flurstück 92, Gebäude- und Freifläche, Burggrafenstr. 24, 26, Elisenstr. 35, Größe: 9,21 a, verbunden mit dem Sondereigentum Nr. 7 des Aufteilungsplanes, Eigentümer: xxx, soll über den Wert (Verkehrswert) ein Gutachten von der vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. Eva Höffmann-Dodel, Eintrachtstr. 94, Mülheim / Ruhr eingeholt werden ( 74a Abs. 5 ZVG). B. Grundlagen 1. Feststellungen aufgrund von Anfragen bei den zuständigen Behörden: 1.1 Schreiben des Amtes für Straßen und Verkehr der Stadt Essen aus GA Höffmann-Dodel 181 K / 13 und Aktualisierung über das Internetportal der Stadt Essen. 1.2 Schreiben des Amtes für Stadtplanung und Bauordnung zwecks Baulasten aus GA Höffmann-Dodel 181 K / Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Flurkarte, des Vermessungs- und Katasteramtes der Stadt Essen aus GA Höffmann-Dodel 181 K / Schreiben der Bezirksregierung Arnsberg aus GA Höffmann-Dodel 181 K / Mietspiegel der Stadt Essen für nicht preisgebundene Wohnungen. 1.6 Grundbuchauszug des Amtsgerichtes Essen, Grundbuch von Essen Blatt vom Grundstücksmarktbericht der Stadt Essen für Teilungserklärung, Urkundenrolle Nr. 682/2005 vom Notar xxx und zugehörige Aufteilungspläne. 1.9 Auskunft des Amtes für Stadtplanung und Bauordnung zum planungsrechtlichen Zustand aus GA Höffmann-Dodel 181 K / Internetauskunft des Bodenrichtwertes in der betreffenden Lage Immobilienrichtwert für die betreffende Zone.

4 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 4 2. Eigentümer: xxx. 3. Durchgeführter Ortstermin am Teilnehmer: xxx, Hausmeister Frau Dipl.-Ing. E. Höffmann-Dodel, Sachverständige Frau Stefanie Thomsen, Sachverständigenbüro Höffmann-Dodel. 3.1 Arbeiten, die von der Mitarbeiterin Frau Stefanie Thomsen erstellt wurden: Fotoreportage am Ortstermin. Die zu bewertende Wohnung Nr. 7 ist leer stehend und nicht vermietet. Weder der Eigentümer noch die Hausverwaltung, bzw. der Hausmeister waren im Besitz der Schlüssel. Mit Ermächtigung durch den Eigentümer wurde die Wohnung deshalb am Ortstermin durch einen Schlüsseldienst geöffnet, um sie zu besichtigen. Die Schlüssel wurden dem Eigentümer zugesandt. Außerdem wurde ein Schlüssel dem Hausmeister zur Weitergabe an die Hausverwaltung übergeben. 4. Verwalter im Sinne von 29ff.WEG ist die xxx. 4.2 Angaben zum Gebäude, zur Instandhaltungsrücklage, den Eigentümerversammlungsprotokollen, Energieausweise etc. 5. Als Wertermittlungsstichtag (= Qualitätsstichtag) wird der Tag der Ortsbesichtigung, der , festgelegt. 6. Ausfertigungen Dieses Gutachten besteht aus insgesamt 57 Seiten. Hierin sind 7 Anlagen mit 7 Seiten enthalten. Das Gutachten wurde in fünf Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen. Zusätzlich eine Auslage- und eine anonymisierte Internetversion.

5 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 5 1. Grundstücksbeschreibung 1.1 Tatsächliche Eigenschaften Ort und Einwohnerzahl: Essen (ca Einwohner). Essen ist eine Großstadt im Zentrum des Ruhrgebiets in Nordrhein-Westfalen. Die kreisfreie Stadt im Regierungsbezirk Düsseldorf ist eines der Oberzentren des Landes und zählt zu den größten deutschen Städten. Sie ist ein bedeutender Industriestandort und Sitz wichtiger Großunternehmen. Nach dem massiven Rückgang der Schwerindustrie in den vergangenen vier Jahrzehnten hat die Stadt im Zuge des Strukturwandels einen starken Dienstleistungssektor entwickelt. Essen ist seit 1958 römisch-katholischer Bischofssitz und seit 1972 Universitätsstadt. Das Stadtgebiet Essen besteht aus Quelle: 9 Bezirken, wikipedia.de welche wiederum in insgesamt 50 Stadtteile unterteilt sind. Aufgrund der naturräumlichen Gliederung ist das Essener Stadtbild deutlich zweigeteilt zwischen den dicht besiedelten nördlichen Stadtteilen sowie den Bereichen um die Innenstadt herum einerseits und dem durch ausgedehnte Grünflächen und eher kleinräumige Bebauung geprägten südlichen Teil andererseits. Diese Gegebenheit äußert sich in einem deutlichen Preisgefälle von Süd nach Nord.

6 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 6 Lage, Entfernungen: Wohn- bzw. Geschäftslage: Lärmimmission: Essen-Ostviertel. Das mit rund Einwohnern zu den kleineren Stadtteilen gehörende Ostviertel fügt sich unmittelbar an den östlichen Stadtkern an. Unweit des Hauptbahnhofs und der zentralen Haltestelle Porscheplatz gelegen, ist es insgesamt gut an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden. Drei Buslinien verbinden das Ostviertel mit dem Stadtzentrum. Neben aktiv genutzten Arealen finden sich große Industriebrachen, einige Leerstände, aber insgesamt nur wenige Grünflächen. Entfernungen von dem zu bewertenden Objekt: Ca. 1,7 km bis zum Hauptbahnhof. Ca. 1,5 km bis zum Essener-Stadtkern. Autobahnanschluss zur A40 in ca. 1,5 km Entfernung in südlicher Richtung, Anschlussstelle Essen-Huttrop. Autobahnanschluss zur A52 in ca. 6,5 km Entfernung in nördlicher Richtung, Autobahnkreuz Essen-Nord. Wohnlage: einfach bis mittel, gem. Mietspiegel der Stadt Essen (Wohnlageklasse 95). Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in Fußwegdistanz in südwestlicher Richtung gut zu erreichen. In der Elisenstraße befindet sich direkt neben der Bebauung die Bushaltestelle "Eiserne Hand" für die Linien 154, 155 und NE3. Die Burggrafenstraße ist eine stark befahrene Hauptverkehrsstraße, es besteht eine Beeinträchtigung durch die Lärmimmission vor allem für die Wohnungen, die direkt an der Straßenkreuzung, Burggrafen- / Elisenstraße mit der Ampelanlage, gelegen sind. Gemäß Lärmschutzkarte der Stadt Essen liegt das zu bewertende Grundstück in einem Bereich mit einer sehr hohen Belastung. Im Bereich des zu bewertenden Grundstücks beträgt der mittlere Lärmpegel ca. 75 db(a) für den Straßenlärm zur Burggrafenstraße und ca db (A) zur Elisenstraße (siehe Anlage 7). Hiervon ist jedoch nur die Straßenfassade betroffen.

7 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 7 Nachfolgend wird ein Plan zur Lage des Grundstücks im Stadtteil Essen Ostviertel eingefügt. Freigegeben vom Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen, Lizenz Nr.73/2007.

8 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 8 Nachfolgend wurde zur Übersicht die Flurkarte mit dem zu bewertenden Grundstück, Flurstück 92 eingefügt: Lizenz vom Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen.

9 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 9 Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße: Das zu bewertende Gebäude ist Teil einer größeren geschlossenen Bebauung mit dreigeschossigen Wohnhäusern, rückwärtiger Hofanlage und Erschließungsstraße, welche sich als Eckbebauung an der Elisenstraße und der Burggrafenstraße gestaltet. Gegenüber nach Südosten befindet sich eine geschlossene Bebauung mit zweigeschossigen Ein- und Mehrfamilienhäusern. 1.2 Gestalt und Form Flurstück Nr. 92: Grundstückszuschnitt: Länge der Straßenfront: Fast quadratisch. Ca. 31 m Straßenfront zur Burggrafenstraße; Ca. 31 m Straßenfront zur Elisenstraße. Mittlere Tiefen: Wie vor, mit einem kleinen Einschnitt von 5,00 x 5,00 m an der Nordwestecke des Grundstücks. Grundstücksgröße: Topografie : 921 m², gesamtes Grundstück. Eben. 1.3 Erschließungszustand Die Erschließungsbeiträge nach dem BauGB und abga- die Kanalanschlussbeiträge für die Anliegerfronten zur Burggrafenstraße sowie zur Elisenstraße sind getilgt. Beiträge nach 8 KAG des Kommunalabgabengesetzes Straßenart: Straßenausbau: Erschließungsbeitrags- und benrechtlicher Zustand: Öffentliche Straßen. Elisenstraße: Voll ausgebaute, asphaltierte Fahrbahnen, 2-spurig, beiderseitige Gehwege. Parkmöglichkeiten auf der Straße zu beiden Seiten. Bäume auf beiden Seiten. Burggrafenstraße: Voll ausgebaute, asphaltierte Fahrbahnen, 4-spurig mit grünem Mittelstreifen, beiderseitige Gehwege. Parkmöglichkeiten in Parkbuchten.

10 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 10 NW auslösen, liegen derzeit dem Sachgebiet nicht als Meldung vor. Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Kanalanschluss, Frischwasser, Strom, Telefon, Gas. Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Auf dem 921 m² großen Grundstück befinden sich 3 Mietwohnhäuser ähnlichen Bautyps in geschlossener Bauweise, sowie ein Zwischentrakt mit Durchfahrt zum Hof im Bereich der Eckbebauung. Bei Haus Nr. 24 handelt es sich um eine III-geschossige Reihenhausbebauung an der Burggrafenstraße. Die Straßenfassaden grenzen an den öffentlichen Gehweg. Die Giebelseite des Hauses Nr. 26, gelegen in der Elisenstraße liegt etwas zurückgesetzt. Der Bereich zwischen Straßenfassade und Gehweg wurde eingezäunt und mit einer Rasenfläche gestaltet. Zwischen den beiden Wohnhäusern Nr. 26 und Haus Elisenstraße 35 gelangt man über ein Torhaus (zweigeschossiger Zwischentrakt mit Durchfahrt) in den offenen Hofbereich. Die zu bewertende Bebauung und der rückwärtige Grundstücksbereich sind Teil einer größeren geschlossenen Bebauung im Eckbereich Elisenstraße und Burggrafenstraße. Zur Bebauung gehört eine rückwärtige Hofanlage und eine private, umlaufende Erschließungsstraße, welche von der Elisenstraße und der Burggrafenstraße aus zugänglich ist. Im Grundbuch wurden gegenseitige Geh- und Fahrrechte für die betroffenen Grundstücke der Gesamtbebauung eingetragen (siehe "Rechtliche Gegebenheiten"). Die Gebäude an der Elisenstraße werden alle über Hauseingänge an den Rückfassaden erschlossen, die Gebäude an der Burggrafenstraße zusätzlich an der Straßenfassade und bilden eine bauliche Einheit, ebenso wie die Außenanlagen, welche ohne Abgrenzungen gestaltet wurden. Der Bereich ist unter anderem mit Bäumen, Rasen und Bewuchs, Pflasterungen und Plattenbelägen sowie mit Ruhebänken und Spielgeräten ausgerüstet. Im nordwestlichen Bereich grenzen Grünflächen,

11 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 11 ein Sportplatz und ein Spielplatz an. Laut Aussage des Hausmeisters der Wohnanlage ist der Bereich mit Grünflächen und Hofanlage vor allem abends ein beliebter Treffpunkt, der dadurch zeitweise zu erhöhter Lärmbeeinträchtigung für die umliegenden Häuser sorgt. Anmerkung: Es wurden keine Bodenuntersuchungen angestellt. Bei dieser Wertermittlung werden ungestörte und kontaminierungsfreie Bodenverhältnisse ohne Grundwassereinflüsse unterstellt. 1.4 Rechtliche Gegebenheiten Grundbuchlich gesicherte Auszug aus dem Bestandsverzeichnissen des Belastungen: Grundbuches von Essen Blatt 10547: 2/zu1 Das Miteigentum ist durch die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte -Essen Blatt bis 10559, dieses Blatt ausgenommen, beschränkt. Wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums und des Sondereigentums wird auf die Bewilligung vom (UR-Nr. 682/2005, Notar xxx) Bezug genommen. Eingetragen am Weitere Eintragungen (Herrschvermerke): Grunddienstbarkeit (Fassadengestaltungsrecht) an dem Grundstück Gemarkung Essen, Flur 92, Flurstück 89 (eingetragen in Essen Blatt Abt. II Nr. 1). Eintragungen gleichen Inhalts für die Flurstücke 90, 91, 93, 94 und 95 (jetzt 314). Es handelt sich um die Nachbargrundstücke Elisenstraße 29 bis 31, die gemeinsam mit dem zu bewertenden Grundstück die Wohnanlage bilden. 8/zu1 Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) an dem Grundstück Gemarkung Essen, Flur 92, Flurstück 95 (eingetragen in Essen Blatt Abt. II Nr. 2).

12 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 12 Eintragungen gleichen Inhalts für die Flurstücke 94, 93, 91, 90 und 89. Es handelt sich um die Nachbargrundstücke, die gemeinsam mit dem zu bewertenden Grundstück die Wohnanlage bilden. 1 bis 13/zu1 Miteigentumsanteil und Herrschvermerke von Blatt 2987 hierher übertragen am In Abteilung II des Wohnungsgrundbuches von Essen Blatt bestehen folgende Eintragungen: Anmerkung: Die Rechte (Herrschvermerke im Bestandsverzeichnis und Grunddienstbarkeiten in Abt. II) haben keine Wertrelevanz. Es besteht das gegenseitige Interesse aller Häuser die Hofanlage gemeinschaftlich zu nutzen und auch die Fassadengestaltung einheitlich zu halten. Neben den o.g. Grunddienstbarkeiten besteht in Abt. II weiterhin der Zwangsversteigerungsvermerk. Anmerkung Abt. II: Anmerkung Abt. III: Nicht eingetragene Lasten und Rechte: Da es sich um ein Zwangsversteigerungsverfahren handelt, werden die aufgeführten Rechte und Belastungen aus Abt. II des Grundbuches auftragsgemäß bei der nachfolgenden Wertermittlung nicht berücksichtigt. Schuldverhältnisse, die ggf. im Grundbuch Abteilung III verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Mit der Teilungserklärung wurden keine Sondernutzungsrechte festgelegt.

13 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 13 Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z. B. begünstigende) Rechte, Wohnungs- und Mietbindungen sowie Bodenverunreinigungen (z.b. Altlasten) sind nicht bekannt. Auftragsgemäß wurden von der Sachverständigen diesbezüglich keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Bergbau: Laut Auskunft der Bezirksregierung Arnsberg Abt. 6 Bergbau und Energie in NRW liegt das Grundstück über dem auf Steinkohle verliehenen Bergwerksfeld Graf Beust sowie über dem auf Eisenstein verliehenen Bergwerksfeld Neu Essen. Eigentümerin des Bergwerkfeldes Graf Beust ist die RWE Systems Immobilien GmbH u. Co. KG, hier vertreten durch die Alte Haase Bergwerksgesellschaft mbh, Flamingoweg 1 in Dortmund. Eigentümerin des Bergwerksfeldes Neu Essen ist die MAN Aktiengesellschaft in München, vertreten durch die MAN Grundstücksgesellschaft mbh, Steinbrinkstraße 170 in Oberhausen. Bei der Geltendmachung und Abgeltung von Bergschadensersatzansprüchen oder bei jeglicher Vereinbarung eines sogenannten Bergschadensverzicht sowie bei der Entscheidung und Festlegung von Anpassungs- und Sicherungsmaßnahmen um Bergschäden zu vermeiden handelt es sich grundsätzlich um Angelegenheiten, die auf privatrechtlicher Ebene zwischen Grundeigentümer und zuständigem Bergwerksunternehmer oder eigentümer zu regeln sind, sofern dieser noch zu erreichbar ist. Diese Angelegenheiten fallen nicht in den Zuständigkeitsbereich der Bergbehörde. Der Bergbehörde liegen über solche privatrechtlichen Vereinbarungen somit keine Informationen vor. Anfragen sind an die o. g. Bergwerkseigentümerinnen zu richten. Unabhängig von dem privatrechtlichen Aspekt der Anfrage ist aus bergbehördlicher Sicht folgendes zu beachten: Unter dem Grundstück hat die Gewinnung von Steinhohle im tiefen Bereich durch die ehemaligen Steinkohlengruben Graf Beust (Stillgelegt ca. 1929) und Victoria Mathias (Stillgelegt ca. 1965) statt gefunden. Nach der allgemeinen Lehrmeinung sind Bodenbewegungen aufgrund von Gewinnung, die im tiefen Bereich geführt wurde, spätestens 5 Jahre nach Einstellung der Gewinnungstätigkeit abgeklungen. Daher ist mit bergbaulichen Nachwirkungen auf die Tagesoberfläche aus diesen Gewinnungstätigkeiten nicht mehr zu rechnen.

14 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 14 Anmerkung: Bei auftretenden Schäden aufgrund bergbaulicher Einwirkungen können ggf. Schadenersatzansprüche gegenüber dem Bergwerksbetreiber geltend gemacht werden, sofern keine Bergschädensverzichtserklärung abgegeben wurde. Von der Sachverständigen wurden diesbezüglich keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Allein die Lage im Bergsenkungsgebiet stellt kein wertrelevantes Merkmal dar, wie durch die Marktbeobachtung des Gutachterausschusses Essen bestätigt wurde. In diesem Gutachten wird fiktiv unterstellt, dass die vorliegenden bergbaulichen Gegebenheiten keine Gefährdung auf das Gebäude darstellen und dass keine Wertminderung auf den Verkehrswert vorzunehmen ist. Abschließend kann dieser Punkt jedoch nur durch einen Sachverständigen für Bergschäden geklärt werden. Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Im Baulastenverzeichnis von Essen besteht zu Lasten des Grundstückes keine Eintragung. Festsetzungen im Be- Das zu bewertende Grundstück liegt im Geltungsbebauungsplan: reich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes 188 Sessenberg vom mit den Festsetzungen u. Art der Nutzung: B-Gebiet (vgl. reines Wohngebiet), tlw. nicht öffentliche Verkehrsflächen, tlw. private Grünflächen / Kinderspielplatz. Geschosszahl III. Die Beurteilung richtet sich nach 30 BauGB. Auszug aus dem Bebauungsplan:

15 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 15 Anmerkung: Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorliegenden Bauzeichnungen wurde soweit es möglich war geprüft (siehe auch die nachfolgende Auflistung der Genehmigungen etc.). Bei dieser Wertermittlung wird die formelle und materielle Legalität der baulichen Anlagen vorausgesetzt. 2. Gebäudebeschreibung Art der Gebäude: 1. Burggrafenstr. 24 in dreigeschossiger Ausführung mit teilweise ausgebautem Satteldach, Spitzbodenanteil, voll unterkellert mit insgesamt 7 Wohnungseigentumen und 1 Teileigentum (nicht ausgebauter Dachgeschossbereich). 2. Burggrafenstr. 26 in dreigeschossiger Ausführung mit größtenteils ausgebautem einseitigem Walmdach, Spitzbodenanteil, voll unterkellert mit insgesamt 4 Wohnungseigentumen. 3. Elisenstr. 35 in dreigeschossiger Ausführung mit ausgebautem einseitigem Walmdach, Spitzbodenanteil, voll unterkellert mit insgesamt 7 Wohnungseigentumen. Der Raum des Torhauses im 1.OG ist der Wohnung Nr. 3 zugeordnet. Alle Gebäude wurden in Massivbauart in Mauerwerk und Holz- bzw. Betondecken erstellt. Gesamte Eigentümergemeinschaft: Insgesamt 18 Wohnungseigentume und 1 Teileigentum. Das zu bewertende Wohnungseigentum Nr. 7 befindet sich im Dachgeschoss des Gebäudes Elisenstr. 35.

16 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 16 Baujahr Wohnhäuser: Ursprünglich Anmerkung: Die Gebäude der Bebauung Elisenstraße /Burggrafenstraße wurden ursprünglich als Arbeiterwohnhäuser errichtet und durch Kriegseinwirkungen größtenteils zerstört und bis auf das Mauerwerk ausgebrannt. Die Gebäude wurden nach Kriegsende mit ähnlichen Grundrissen wieder aufgebaut. Bauschein-Nr. 65-Ia-G 105/48 G 11/R vom (Teilausbau der Dachgeschosse zu Wohnungen, Elisenstr ). Bauschein-Nr.: 65-I-G 215/46 vom (Wiederherstellung der ausgebrannten Räume in den Vollgeschossen des Hauses Burggrafenstr. 26). Rohbauabnahme am Schlussabnahme am Bauschein-Nr.: 65-I-G 188/47 vom (Teilausbau der Dachgeschosse in den Häusern Burggrafenstr. 22, 24 und 26, im Rahmen der erteilten bauwirtschaftlichen Genehmigung). Rohbauabnahme am Schlussabnahme am Bauschein-Nr. 65-Ia-G 105/48 G 11/R vom (Teilausbau der Dachgeschosse zu Wohnungen, Elisenstr ). Bauschein-Nr /60 vom (nachträgliche Genehmigung die befristet genehmigten Dachgeschosswohnungen in den Häusern Elisenstr für dauernd zu Wohnzwecken zu nutzen). Abgeschlossenheitserklärung für die Elisenstr. 35, Burggrafenstr. 24, 26 zur Bildung von Wohnungseigentumen Nr vom Nr Wohnungseigentume, Nr. 19 Teileigentum.

17 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt Fotoreportage Bild 01 Blick von Südosten auf das zu bewertende Grundstück, bebaut mit 3 Mehrfamilienhäusern innerhalb einer geschlossenen Bebauung. Zu sehen ist das Haus Elisenstr. 35 mit der Durchfahrt zum rückwärtigen Grundstücksbereich über einen Torbogen, der sich an das Haus Burggrafenstr. 26 anschließt. Die zu bewertenden Wohnung Nr. 7 befindet sich im DG links. Im Bildvordergrund die Elisenstraße. Bild 02 Blick von der Kreuzung Elisenstraße/Burggrafenstraße auf die Bebauung. Zu sehen ist das Eckhaus Burggrafenstr. 26 linkerhand und rechts daran anschließend Haus 24. Links im Hintergrund das Gebäude Elisenstr. 35. Die Burggrafenstraße ist eine viel befahrene Hauptverkehrsstraße mit erheblicher Lärmbeeinträchtigung, vor allem für die an der Kreuzung gelegenen Wohnungen. (Bild aus GA 180 K 016/13). Bild 03 Blick auf die Rückfassade des Gebäudes Elisenstr. 35. Links das verbindende Torhaus mit Durchfahrt und das sich anschließende Gebäude Burggrafenstr. 26. Entlang der Rückfassaden verläuft eine verbindende Privatstraße, die von der Elisenstraße und der Burggrafenstraße aus befahrbar ist. Es wurden gegenseitige Geh- und Fahrrechte eingetragen. Die Erschließung der Gebäude erfolgt über Hauseingänge an den Rückfassaden.

18 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 18 Bild 04 Blick auf die Rückfassaden der Gebäude zur Burggrafenstraße. Rechterhand Haus 24 und die sich anschließenden Häuser, welche Teil einer winkelförmigen Bebauung mit insgesamt 9 Gebäuden sind. Linkerhand neben der umlaufenden Privatstraße liegt eine Grünfläche mit Bäumen und einem Abstellplatz für Mülleimer. Die Bebauung und die Außenanlagen wurden zusammen mit den Nachbargrundstücken ohne Abgrenzungen errichtet und bilden eine Einheit. Bild 05 Blick nach weiter links auf den Außenbereich, welcher sich nur geringfügig auf dem zu bewertenden Grundstück befindet. Hier wurden Tischtennisplatten und Bänke aufgestellt. Im Hintergrund befinden sich angrenzende Nachbargrundstücke mit einem eingezäunten Sportplatz und rechts davon ein Spielplatz. Bild 06 Haus Elisenstr. 35: Blick auf den Hauseingang mit Aluminiumtüre mit Strukturglas. Die Briefkästen wurden innen an der Wand angebracht. Links die Differenzstufen zum Hochparterre, ausgestattet mit PVC-Belag. Rechterhand die zweiläufige Geschosstreppe in Stahlbeton mit Holzstufen und Holzgeländer. Wände mit Strukturputz und Anstrich. Das Treppenhaus zeigt sich relativ ordentlich, bis auf Abnutzungserscheinungen am Geländer und in den Stufen.

19 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 19 Bild 07 Haus Elisenstr. 35: Blick auf das obere Treppenpodest. Rechts die Wohnungstüre zu dem zu bewertenden Wohnungseigentum Nr. 7. Linkerhand die Türe zum nicht ausgebauten Dachbereich, der als gemeinschaftlicher Trockenboden dient. Bild 08 Wohnungseigentum Nr. 7: Blick in die Küche. Linkerhand gelangt man in die Diele, vor Kopf in das Kinderzimmer, welches nur über die Küche erschlossen werden kann (gefangener Raum). Die Holztüren mit Kassetten und Glasfeldern stammen vermutlich noch aus dem Baujahr. Bild 09 Wohnungseigentum Nr. 7: Blick in die entgegen gesetzte Richtung. Boden mit PVC- Belag, Wände und Decke mit Putz, Tapete und Anstrich, Fliesenspiegel über dem Arbeitsbereich. Unterhalb des Gaubenfensters ein älteres Nachtspeichergerät.

20 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 20 Bild 10 Wohnungseigentum Nr. 7: Blick in das Kinderzimmer mit Gaubenfenster zur Elisenstraße. Hier, wie auch in den anderen Zimmern wurde ein Teppichbelag verlegt. Die Beheizung in der Wohnung erfolgt über Nachtspeichergeräte. Die Fenster sind aus Kunststoff mit Isolierverglasung. Bild 11 Wohnungseigentum Nr. 7: Blick in das mittig gelegene Wohnzimmer, welches Durchgangszimmer zum rechts liegenden Schlafzimmer ist. Links gelangt man in die Diele mit PVC-Belag. Dieser Raum hat keine Heizung. Insgesamt befindet sich die Wohnung in einem ordentlichen, frisch gestrichenen Zustand. Bild 12 Wohnungseigentum Nr. 7: Blick in das Schlafzimmer mit einem Velux-Dachflächenfenster aus Holz, mit innen liegender Verschattung. Das Zimmer kann nur über das vor Kopf liegende Wohnzimmer begangen werden und ist deshalb ein so genannter gefangener Raum. Hier eine einfachere Holztüre. Die Wohn- und Schlafräume sind zur Elisenstraße ausgerichtet.

21 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 21 Bild 13 Wohnungseigentum Nr. 7: Blick in das Bad mit Gaubenfenster zur Hofseite. Ausstattung mit Badewanne, Waschbecken und Toilettenkörper. Boden mit Keramikplattenbelag, Wände raumhoch gefliest. Die Beheizung erfolgt über ein Elektrogerät, die Warmwasserbereitung über einen Durchlauferhitzer. Bild 14 Haus Elisenstr. 35: Blick auf den Kellerabgang. Einläufige Stahlbetontreppe mit Estrichbelag und einfachem Holzgeländer. Boden mit Estrich, Wände in Mauerwerk mit Anstrich. Bild 15 Haus Elisenstr. 35: Blick in den zur Wohnung Nr. 7 gehörenden Kellerraum. Boden mit Estrich, Wände in Mauerwerk mit Anstrich, Stahlbetondecke mit Anstrich. Im Hintergrund zwei Stahlkellerfenster. Der Raum ist über eine Holztüre in Holzzarge zugänglich.

22 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt Ausführung und Ausstattung Vorbemerkung: Grundlage für die Gebäudebeschreibung sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen / Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurden nicht geprüft, im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Es wurden keine Höhenmessungen bzgl. eventuell entstandener Schieflagen durch Setzungen durchgeführt. Es kann deshalb keine Aussage über ggf. vorhandene Höhenunterschiede gemacht werden. Das zu bewertende Wohnungseigentum Nr. 7 befindet sich im Mehrfamilienhaus Elisenstr. 35, welches Teil einer Bebauung mit 3 Häusern ist. Da am Besichtigungstag nur das Haus Elisenstr. 35 von innen besichtigt wurde, bezieht sich die Beschreibung des Gebäudes und seiner Ausführung hauptsächlich auf dieses. Die Beschreibung der anderen Häuser wurde aus vorhergehenden Gutachten im selben Objekt übernommen. Räumliche Aufteilung: Burggrafenstr. 24: Burggrafenstr. 26: Elisenstr. 35: Bei der zu bewertenden Liegenschaft handelt es sich um ein Eckgrundstück mit drei Mehrfamilienhäusern und einem Verbindungsbauwerk (Torhaus). Zweispänner mit sechs 3-Zimmer-Wohnungen und einer 4-Zimmer-Wohnung. WE Nr und TE Nr. 19. Einspänner mit drei 3-Zimmer-Wohnungen und einer 2-Zimmer-Wohnung. WE Nr Zweispänner mit drei 2,5-Zimmer-Wohnungen, drei 3,5-Zimmer-Wohnungen und eine 2-Zimmer-Wohnung. WE Nr Nutzung des Torhauses im Obergeschoss (1 Raum) wird der Wohnung Nr. 3 ergänzend zugeordnet.

23 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 23 Jede Partei hat 1 bzw. 2 eigene Keller im Kellergeschoss. Laut Teilungserklärung handelt es sich insgesamt um 18 Wohneinheiten sowie einem Teileigentum Nr. 19 (nicht ausgebauter Dachbodenbereich im Haus Nr. 24) Elisenstr. 35 Rohbau: Kellerwände: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Ziegelmauerwerk 0,40 / 0,52 m stark. Massivmauerwerk 0,40 / 0,52 m stark. Die Fassaden der Häuser Nr. 24 und 26 sind mit einem Wärmedämmverbundsystem ausgerüstet. Die Fassaden des Hauses Nr. 35 sowie das Zwischengebäude (Torhaus) sind nur mit einem Außenputz und einem Anstrich ausgestattet. Haus Nr. 26 hat zur architektonischen Auflockerung ein Klinkerband in Breite des Treppenhauses. Massivmauerwerk 0,26 m stark und Wände in Leichtbauweise. Stahlbetondecke über dem Kellergeschoss. In den Obergeschossen vermutlich Holzbalkendecken und / oder Stahlträgerdecken mit ausbetonierten Feldern. Dach: Dachkonstruktion: Dachform: Dachdeckung: Dachentwässerung: Holzkonstruktion. Satteldach. Elisenstr. 35 zusätzlich mit einseitigem Walmdach. Dachneigung ca. 45, lt. Planunterlagen. Betondachpfannen älteren Datums, Unterspannbahn. Dachgauben mit Faserzementplattenverkleidung. Rinnen und Fallrohre aus Zink. Ausbau: Treppen: 7 massive Differenzstufen zum Hochparterre mit PVC- Belag.

24 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 24 Geschosstreppe: Zweiläufige Stahlbetontreppe mit Holzstufen gestrichen und Holzgeländer mit Senkrechtstäben und Holzbohle als Handlauf. Kellertreppe: Gradläufige Stahlbetontreppe mit Estrich und einfaches Holzgeländer. Fußböden: Wände: Decken: Fenster: Türen: Podeste mit Kunststoffplatten. Keller: Zementestrich. Waschküche mit Bodenablauf. Dachboden: Faserplattenauflage. Treppenhaus: Strukturputz mit Anstrich. KG: Mauerwerk, gestrichen. Waschkeller mit Putz und Anstrich. Teilw. neue Abmauerungen mit Anstrich. Treppenhaus: Treppenunterseiten mit Glattputz und Anstrich. Keller: Stahlbetondecke mit Anstrich. Kunststoff-Fenster mit Isolierverglasung, im Erdgeschoss mit Kunststoffrollläden. Treppenhaus: Kunststoff-Fenster mit Einfachverglasung, Strukturglas. KG: Stahlkellerfenster im Sockelbereich im Kellergeschoss. Dachboden: Dachlukenfenster. Hauseingangstüre: Aluminiumrahmen mit Strukturverglasung. Wohnungseingangstüren: Holztüren in Holzzargen mit Spion. KG: Holztüren. Haustechnische Anlagen: Elektroinstallation: Heizung: Übliche Ausführung. Elektrounterverteilung im Hausflur. In den Wohnungen elektr. Nachtspeichergeräte verschiedener Hersteller und Baujahre. Besondere Bauteile: - Dachgauben.

25 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 25 Beschreibung des Sondereigentums Nr. 7 Lage des Sondereigentums Die Wohnung Nr. 7 liegt im Dachgeschoss links (von im Gebäude: der Straße gesehen) im Gebäude Elisenstr. 35. Räumliche Aufteilung/ Grundrissgestaltung: Fenster: Fußböden: Wände: Decken: Türen: San. Einrichtungen: Heizung: Elektroinstallation: Vermietungssituation: 3,5-Zimmer-Wohnung mit Diele, Bad, Wohnküche, Kinderzimmer (gefangener Raum, da nur über die Kücher zugänglich), Wohnzimmer und Schlafzimmer (gefangener Raum, da nur zugänglich über das Wohnzimmer). Rd. 61,00 m² Wohnfläche. Zur Wohnung gehört ein Kellerraum. Kunststoff-Fenster mit Isolierverglasung. Im Bad Strukturglas. Innenfensterbänke aus Holz, Außenfensterbänke aus Metall. Dachflächenfenster Velux aus Holz mit innen liegender Verschattung im Schlafzimmer. Diele und Küche mit PVC-Belag. Zimmer mit Teppichbelag. Bad mit Keramikplattenbelag. Putz, Tapete und Anstrich. Bad raumhoch gefliest. Fliesenspiegel in der Küchennische über dem Arbeitsbereich. Putz, Tapete und Anstrich. Eingangstüre aus Holz in Holzzarge mit Spion. Innentüren aus Holz mit Kassetten in Holzzargen, teilw. mit Glaseinsatz, (aus dem Baujahr). Einfachere Holztüren in Holzzarge zum Bad und zum Schlafzimmer. Bad mit Fenster, ausgestattet mit Badewanne, Toilettenkörper und Waschbecken. Warmwasser über Durchlauferhitzer. Waschmaschinenanschluss. Nachtspeichergeräte älteren Datums. Elektroheizgerät im Bad. Übliche Ausführung. Warmwasser über Durchlauferhitzer im Bad. Elektroheizgerät im Bad. Leer stehend, nicht vermietet.

26 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 26 Baulicher Zustand WE Nr. 7: Die zu bewertende Wohnung befindet sich insgesamt in einem ordentlichen, frisch gestrichenen Zustand. Das Bad ist modernisiert. Folgende Mängel und Schäden wurden festgestellt: Die Fenster sollten in absehbarer Zeit erneuert werden (Gemeinschaftseigentum). Im Wohnzimmer ist kein Heizkörper, bzw. Nachtspeichergerät vorhanden. Die vorhandenen Nachtspeichergeräte sind älteren Datums und mittelfristig zu erneuern. Trotz der älteren und tlw. einfachen Ausstattung sind jedoch keine Sofortmaßnahmen notwendig, die Wohnung kann in diesem Zustand vermietet werden. Baulicher Zustand des Gemeinschaftseigentums: Der bauliche Zustand bezieht sich überwiegend auf das am Ortstermin besichtigte Gebäude Elisenstr. 35. Der Zustand der Gebäude Burggrafenstr. 24 und 26 konnte aus vorhergehenden Gutachten übernommen werden, nachdem von der Hausverwaltung bestätigt wurde, dass dieser weitgehend unverändert ist. Die Mehrfamilienhäuser zeigten sich insgesamt in einem teilinstandgesetzten Unterhaltungszustand. Das Gebäude Burggrafenstr. 24 steht komplett leer und befindet sich insgesamt in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand. Das Haus Elisenstr. 35 zeigt sich relativ ordentlich. Im Keller sind teilweise neue Abwasserleitungen vorhanden. Die oberste Geschossdecke wurde Laut Eigentümerversammlungsprotokoll gedämmt. Die Außenfassaden der Häuser Burggrafenstr. 24 und 26 wurden mit einem Wärmedämmverbundsystem oberhalb des Sockelbereiches ausgerüstet. Die oberste Geschossdecke von Haus Burggrafenstr. 26 wurde ebenfalls gedämmt und das Treppenhaus sowie das Treppengeländer sind augenscheinlich vor nicht langer Zeit neu gestrichen worden. Folgende Mängel und Schäden wurden festgestellt: Haus Elisenstr. 35: Im Außenwandbereich des Waschkellers befinden sich Abplatzungen, vermutlich aufgrund von Durchfeuchtungen der Eingangsfassade. Die gleichen Schäden wurden auch in den anliegenden Nachbarhäusern vorgefunden. Die Holzstufen im Treppenhaus zeigen leichte Abnutzungserscheinungen und sollten neu gestrichen oder mit einem geeigneten Belag versehen werden. Das Holzgeländer zeigt Abplatzungen in der Farbe und sollte einen Neuanstrich erhalten. Haus Burggrafenstr. 24: Das Gebäude steht komplett leer und befindet sich insgesamt in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand.

27 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 27 Der Keller zeigte sich verdreckt und ist voll gestellt mit Gerümpel, welches zu entsorgen ist. In den Kellerräumen zum Hof zeigen sich Abplatzungen an Decken und Wänden, vermutlich aufgrund von Durchfeuchtungen der Rückfassade. Die gleichen Schäden wurden auch in den anliegenden Nachbarhäusern vorgefunden. Die Abwasserrohre sind teilweise alt und erneuerungsbedürftig. Wände und Decken sollten einen Neuanstrich erhalten. Das Treppenhaus zeigte sich insgesamt renovierungsbedürftig. In den Aluminiumrahmen der Hoftüre wurden provisorisch Bretter eingesetzt. Der Estrich im nicht ausgebauten Dachbodenbereich (Teileigentum Nr. 19) ist stellenweise stark ausgebrochen. Die vorhandene Unterspannbahn stellenweise zerrissen. Außerdem wurde der offen zugängliche Dachbodenbereich mit Gerümpel voll gestellt. Die vorgefundenen Schäden mit vermehrter Schimmelpilzbildung deuten unter anderem auf Wasserschäden im Haus hin. Haus Burggrafenstr. 26: Die Geschosstreppe aus Holz befindet sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Das Eingangs- und das Hochparterrepodest sind neu zu streichen. Der Keller konnte deshalb nicht besichtigt werden. Der Zustand ist vermutlich ähnlich, wie in den beiden anderen Gebäuden. Allgemein: Aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom geht hervor, dass aufgrund damaliger Probleme mit Hausbewohnern, die oberste Geschossdecke in Haus 24 nicht gedämmt wurde. In der selben Versammlung wurde über den sanierungsbedürftigen Zustand des Hauses 24 berichtet: Das Gebäude steht seit April 2012 leer und zeigt bis heute erhebliche, durch Wasser verursachte Schäden, welche auf einem Ortstermin im Dezember 2013 bestätigt wurden. Laut Protokoll der Eigentümerversammlung vom wurde die Übernahme der Sanierungskosten (Haus 24) durch die Versicherung von dieser abgelehnt. Daraufhin wurde ein Fachanwalt mit der Vertretung der Interessen der Eigentümergemeinschaft gegenüber der Versicherung beauftragt. Laut Anwalt ist es hierfür notwendig ein Schadensgutachten zu erstellen. Da die Kosten dafür nicht durch die aktuelle Rücklage gedeckt werden können, wurde in der letzten Eigentümerversammlung am hierzu eine Sonderumlage beschlossen, welche von den Eigentümern nach Miteigentumsanteilen zu tragen ist. Die Kosten werden voraussichtlich zwischen und betragen. Laut Protokoll der Eigentümerversammlung vom wurde eine Sonderumlage von , verteilt nach Miteigentumsanteilen, beschlossen. Die Zahlung sollte in 3 Raten bis zum erfolgen und die Zahlungsliquidität der Eigentümergemeinschaft garantieren.

28 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 28 Laut Protokoll der Eigentümerversammlung vom soll versucht werden über eine Eigentümerin eine außergerichtliche Lösung mit der Versicherung herbeizuführen, welche sich bislang weigert den Schaden in Haus Burggrafenstr. 24 zu übernehmen. Gemäß der Energieeinsparverordnung müssen Eigentümer von Wohngebäuden mit den hier vorliegenden Eigenschaften dafür sorgen, dass bisher ungedämmte, nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,24 Watt/(m2 K) nicht überschreitet. Diese Pflicht gilt auch als erfüllt, wenn anstelle der Geschossdecke das darüber liegende, bisher ungedämmte Dach entsprechend gedämmt ist. Dieser Verpflichtung muss für das Gebäude Burggrafenstr. 24 noch nachgekommen werden. Bei Altenbauten ist aufgrund der Verbundestrichdecken der Schallschutz oft unzureichend. Es ist eine sorgfältige und hochwertige Sanierung notwendig, um die heutigen Anforderungen an den Tritt- und Luftschallschutz zu erfüllen. Dieses kann z.b. nicht durch ein Aufbringen von Spanplatten auf die alten Böden erreicht werden. Idealerweise sollte eine schwimmende Konstruktion aufgebracht werden. Ob eine diesbezügliche Maßnahme durchgeführt wurde ist anzuzweifeln. Vorsorglich wird deshalb darauf hingewiesen, dass ggf. der Schallschutz zwischen den Wohnungen nicht den heutigen Standard erreicht. Weiterhin ist fraglich, ob Steigleitungen und Elektro erneuert wurden oder ob es sich noch um alte Installationen handelt. Gemäß Energieeinsparverordnung ist die Vorlage eines Energieausweises bei Verkauf und Vermieten von Wohnimmobilien Pflicht. Es ist darauf hinzuweisen, dass dieser auf Verlangen des Käufers oder bei Neuvermietung vorzulegen ist. Von der Hausverwaltung wurden Energieausweise für die Gebäude vorgelegt, welche den Energieverbrauch für Heizung berücksichtigen, Warmwasserverbrauch ist allerdings nicht enthalten. Der Jahresenergieverbrauchswert ist im Durchschnitt jeweils: 111,1 kwh/m²*a für die Elisenstr. 35, 123,1 kwh/m²*a für die Burgrafenstr. 24, 72,0 kwh/m²*a für die Burgrafenstr. 26, Die Instandhaltungsrücklage beträgt zum nach Aussagen der Hausverwaltung 5.632,23. Die Kosten für die Behebung der Schäden am Gemeinschaftseigentum sind von der Eigentümergemeinschaft anteilig nach Miteigentumsanteilen zu tragen. Wertminderung auf Grund von Bauschäden und Baumängeln am Gemeinschaftseigentum: ca (Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale).

29 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 29 Ermittlung der anteiligen Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden am gemeinschaftlichen Eigentum Anteilige Wertminderung, Wohnungseigentum Nr ,00 x 60 / = 3.396,23, rd ,00 Anzumerken ist dabei, dass mit den geschätzten Kosten nur die Reparaturen zur Erhaltung des im Ertragswertverfahren angesetzten Mietniveaus durchgeführt werden können. Es handelt sich um eine Altbausubstanz mit erheblichen Mängeln und Schäden, deren Behebung in sach- und fachgerechter Ausführung erheblich höhere Kosten mit sich bringen würde (vor allem zur Verbesserung des Schallschutzes zwischen den Etagen, Überarbeitung der Elektro und Kontrolle bzw. ggf. Erneuerung der Steigleitungen, sowie Einbau von einer Gaszentralheizung). Eine Totalsanierung in diesem Sinne entspräche einer Modernisierung und würde zu einer Erhöhung der Standzeit sowie erhöhten Mieteinnahmen führen (umlagefähige Modernisierungskosten). Auf eine diesbezügliche Untersuchung wird in diesem Gutachten verzichtet, da der Abzug der Kosten sich mit den Mieterhöhungen im günstigsten Falle aufhebt. Anmerkung: In diesem Gutachten sind die Auswirkungen ggf. vorhandener Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal und in dem am Besichtigungstag offensichtlichen Ausmaß berücksichtigt worden. Es wird empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung und darauf aufbauende Kostenermittlung anstellen zu lassen. Außenanlagen: Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um eine Eckbebauung an der Burggrafenstraße Ecke Elisenstraße, welche wiederum Teil einer größeren geschlossenen Bebauung mit Hofanlage und privater Erschließungsstraße ist. Die Straßenfassaden grenzen an die Bürgersteigkanten. Die Giebelseite des Hauses Burggrafenstr. 26, gelegen in der Elisenstraße liegt etwas zurückgesetzt. Der Bereich zwischen Giebel und Bürgersteig wurde mit einer schmalen Rasenfläche und Jägerzaun gestaltet. Durch die Durchfahrt des Torhauses gelangt man über eine gepflasterte Zufahrt zum Hofbereich mit der Privatstraße. Das zudem mit vereinzelten Rasenbereichen, Parkbänken, Tischtennisplatten und einem Sandkasten gestaltete Plateau (nur ein geringer Teilbereich auf dem zu bewertenden Grundstück gelegen) wird über eine Hoftür, bzw. über die Durchfahrt des Torhauses erreicht. Die Abgrenzungen zu den hinteren und rechten Nachbarn sind fließend ohne Begrenzungen und bilden eine Einheit.

30 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt Massen und Flächen Wohnflächen: Die Berechnung der Wohnflächen wurde auf der Grundlage eines vor Ort aufgenommenen Aufmaßes angefertigt. Die Berechnungen weichen zum Teil von den relevanten Vorschriften wie II.BV und WoFlV ab und sind nur zum Zwecke der nachfolgenden Wertermittlung zu verwenden. Zur Anwendung des Liegenschaftszinssatz sind zwingend die Modellparameter vom Gutachterausschuss Essen zu verwenden. Bezüglich der Wohnflächenberechnung heißt es im Grundstücksmarktbericht Essen 2015: " Berechnung der Wohnfläche gem. Wohnflächenverordnung vom unter Berücksichtigung der Erläuterungen zum Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen in Essen. Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen (bis maximal 15 % der Wohnfläche) sind in der Regel zu einem Viertel, höchsten jedoch zur Hälfte ihrer tatsächlichen Fläche als Wohnfläche anzurechnen." Wohnungseigentum Nr. 7: Diele: 1,31 * 2,56 0,58 * 0,14 = 3,27 m² Bad: 2,96 * 2,54 0,35 * 0,36 0,35 * 1,03 / 2 0,22 * 0,11 = 7,19 m² Wohnküche: 3,23 * 4,53 0,85 * 0,32 0,85 * 1,03 / 2 0,38 * 0,54 = 13,72 m² Kinderzimmer: 3,58 * 3,81 2,16 * 0,44 2,16 * 1,15 / 2 0,44 * 0,06 = 11,42 m² Wohnzimmer: 3,60 * 3,78 2,19 * 0,31 2,19 * 1,15 / 2 = 11,67 m² Schlafen: 4,85 * 3,49 4,85 * 0,03 4,85 * 1,15 / 2 = 13,99 m² 61,26 m² Wohnfläche WE 7 gesamt: rd. 61,00 m²

31 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt Verkehrswertermittlung ALLGEMEINES DEFINITION DES VERKEHRSWERTS Der Verkehrswert ist in 194 BauGB gesetzlich definiert: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. WERTERMITTLUNGSGRUNDLAGEN Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wird eine Kaufpreissammlung geführt, in die u.a. auch Daten aus den von den Notaren dem Gutachterausschuss in Abschrift vorgelegten Grundstückskaufverträgen übernommen werden. Die Kaufpreissammlung ermöglicht dem Gutachterausschuss einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt. Die für die Wertermittlung grundlegenden Rechts- und Verwaltungsvorschriften sowie die im Gutachten verwendete Literatur sind in "Literaturverzeichnis aufgeführt. 3.1 Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Nach den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung sind zur Ermittlung des Verkehrswertes das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen ( 8 ImmoWertV). Entscheidende Kriterien für die Wahl der anzuwendenden Wertermittlungsverfahren sind: - Der Rechenablauf und die Einflussgrößen der Verfahren sollen den in diesem Grundstücksteilmarkt vorherrschenden Marktüberlegungen (Preisbildungsmechanismen) entsprechen. - Zur Bewertung bebauter Grundstücke sollten mindestens 2 möglichst weitgehend voneinander unabhängige Wertermittlungsverfahren angewendet werden. Das zweite Verfahren dient unter anderem zur Überprüfung des ersten Verfahrensergebnisses. - Die für die marktkonforme Wertermittlung erforderlichen Daten und Marktanpassungsfaktoren sollten zuverlässig aus dem Grundstücksmarkt (d.h. aus vergleichbaren Kauffällen) abgeleitet worden sein.

32 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 32 Wohnungs- und Teileigentum kann mittels Vergleichswertverfahren bewertet werden. Hierzu benötigt man Kaufpreise von gleichen oder vergleichbaren Eigentumswohnungen oder die Ergebnisse von diesbezüglichen Kaufpreisauswertungen. Bewertungsverfahren, die direkt mit Vergleichskaufpreisen durchgeführt werden, werden als "Vergleichskaufpreisverfahren" bezeichnet. Werden die Vergleichskaufpreise zunächst auf eine geeignete Bezugseinheit (bei Eigentumswohnungen z.b. auf /m² Wohnfläche) bezogen und die Wertermittlung dann auf der Grundlage dieser Kaufpreisauswertung durchgeführt, werden diese Methoden "Vergleichsfaktorverfahren" genannt (vergl. 13 ImmoWertV). Diese Kaufpreise sind dann durch Zu- oder Abschläge an die wert- (und preis-) bestimmenden Faktoren des zu bewertenden Wohnungs- oder Teileigentums anzupassen ( 15 ImmoWertV). Im vorliegenden Fall stehen keine bzw. nicht genügend geeignete Vergleichskaufpreise zur Verfügung, um im Sinne der 13 und 15 ImmoWertV ein zuverlässiges Bewertungsergebnis erzielen zu können. Jedoch kann ein Vergleichsfaktorverfahren angewandt werden, da der Gutachterausschuss der Stadt Essen Immobilienrichtwerte sowie deren zugehörigen Eigenschaften angegeben hat. Die herausgegebenen Immobilienrichtwerte beziehen sich auf den Wertermittlungsstichtag und sind bislang noch nicht angepasst worden. Der Gutachterausschuss gibt auch keine offizielle Tendenz heraus. Nach Rücksprache mit dem Gutachterausschuss ist zur Anwendung von einer Stagnation auszugehen. Da dies jedoch einen Unsicherheitsfaktor darstellt, wird das Vergleichsfaktorverfahren untergeordnet herangezogen. Zur Bewertung von Wohnungs- und Teileigentum wird üblicherweise auch das Ertrags- und / oder Sachwertverfahren herangezogen. Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr werden Eigentumswohnungen gleichermaßen entweder zur Eigennutzung oder zur Vermietung erworben. Bei vermieteten Eigentumswohnungen oder für Eigentumswohnungen für die die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund steht wird nach dem Auswahlkriterium "Kaufpreisbildungsmechanismen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. Das Ertragswertverfahren (gem Immo- WertV) ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes ein Preisvergleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (insbesondere Mieten, Restnutzungsdauer, Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und Wertunterschiede bewirken.

33 E VA H ÖFFMANN-DODEL 184 K 004/15 Datum Blatt 33 Da grundsätzlich 2 Wertermittlungsverfahren zur Überprüfung der Verfahrensergebnisse durchgeführt werden sollten, wird sowohl eine Ertrags- als auch Vergleichswertermittlung im nachfolgenden Gutachten getätigt. Sowohl bei der Ertragswert- als auch bei der Vergleichswertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffende besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen: - Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängeln und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder einer gekürzten Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, - wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.b. Abweichungen von der ortsüblichen Miete), - Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke, - Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind.