Mietnebenkosten von A-Z

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1 Beck-Rechtsberater im dtv Mietebekoste vo A-Z Begriffe, Musterformulieruge, Berechugsbeispiele, Checkliste vo Dr. Klaus Lützekirche 6. Auflage Verlag C.H. Beck Müche 2014 Verlag C.H. Beck im Iteret: ISBN Zu Ihalts- ud Sachverzeichis schell ud portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG

2 beck-shop.de Gemeischaftsfläche mer beteiligt. Die Koste des Gemeischaftseigetums falle alle Sodereigetümer zur Last, ud zwar uabhägig davo, ob es sich um Betriebskoste im Sie vo 1 BetrKV hadelt ("Bewirtschaftugskoste). Die Verteilug der Koste des Gemeischaftseigetums erfolgt ach dem i der "Teilugserklärug festgelegte Schlüssel durch de WEG-Verwalter, der der Eigetümerversammlug jährlich eie Gesamt- ud Eizelkosteabrechug vorzulege hat ("Abflussprizip). Die vo der Eigetümerversammlug beschlossee Jahresabrechug ist da Grudlage für die Abrechug des Sodereigetümers/Vermieters gegeüber dem Mieter der Eigetumswohug, de die dari ethaltee "Betriebskoste ka er bei etsprecheder Umlagevereibarug a de Mieter weitergebe. Gemeischaftsfläche Dies sid beispielsweise Treppehäuser, Trockeräume, Fahrradkeller, Fitessraum etc. Die Fläche dieser Räume werde bei der Umlage der "Betriebskoste ach Wohfläche grudsätzlich icht berücksichtigt. Vielmehr werde die auf Gemeischaftsfläche etfallede Koste auf alle Mieter bzw. Nutzer des Hauses verteilt. Dies erfolgt i der uterschiedlichste Weise etweder ebe der Miete durch die "Abrechug der Betriebskoste oder die Erhebug eier "Pauschale, we diese Koste icht i die Miete eigerechet werde ("Bruttomiete oder "Teiliklusivmiete). Bei der Umlage der Betriebskoste ist eie Verteilug der Betriebskoste auf alle Mieter ur so lage gerechtfertigt, wie die Fläche tatsächlich auch alle, die die Koste trage solle, zur Verfügug stehe. Werde Gemeischaftsfläche ur für bestimmte "Nutzergruppe vorgehalte, sid die dadurch etstehede Koste auch ur vo de Begüstigte zu zahle. Für die Heizkoste i Gemeischaftsräume bestimmt 4 Abs. 3 HeizkV: (...) Gemeischaftlich geutzte Räume sid vo der Pflicht zur Verbrauchserfassug ausgeomme. Dies gilt icht für Gemeischaftsräume mit utzugsbedigt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saue. 139

3 G Gemischte Nutzug beck-shop.de Für diese spezielle Gemeischaftsräume sid die Ateile am Gesamtverbrauch zu ermittel ud etspreched de vertragliche Bestimmuge auf die Mieter umzulege ( 6 Abs. 3 HeizkV). Gemischte Nutzug "Mischutzug Geräte "Arbeitsmaterial Gesamt- ud Eizelverteiler Der "Umlageschlüssel setzt sich zusamme aus dem Faktor, i dem die Summe aller Eizelverteiler erfasst ist, ud dem Eizelverteiler. Beide müsse i der "Betriebskosteabrechug agegebe sei, weil sie zu de "Midestaforderuge eier ordugsgemäße Betriebskosteabrechug gehöre. Ihr Fehle begrüdet regelmäßig eie "formelle Fehler. Gesamtkoste "Zusammestellug der Gesamtkoste Gescate Uterlage "Belege Gestaltug der Betriebskosteabrechug Ziel der Abrechug ist die Herbeiführug der Fälligkeit des Saldos. Dazu muss die Betriebskosteabrechug "Midestaforderuge erfülle. Soweit keie besodere Abrede vorliege, werde bei Gebäude mit mehrere Eiheite regelmäßig folgede Midestagabe verlagt: eie Zusammestellug der Gesamtkoste, die Agabe ud Erläuterug des zugrude gelegte Verteilerschlüssels, 140

4 beck-shop.de Gestaltug der Betriebskosteabrechug die Berechug des Ateils des Mieters, der Abzug der Vorauszahluge. Auch ierhalb dieser Midestaforderuge setzt die Abrechug eie übersichtliche Gliederug ud eie klare Abfolge der eizele Recheschritte voraus. Zwische(reche)schritte sid daher auf jede Fall i der Abrechug zu erläuter. Daach ist zuächst vo folgede Grudsätze auszugehe: Der Aspruch des Vermieters auf Zahlug der restliche Nebekoste wird grudsätzlich erst mit der Erteilug eier formell wirksame Abrechug fällig, die sich a de zwische de Parteie getroffee Vereibaruge orietiert. Die Abrechug muss de allgemeie Aforderuge des 259 BGB etspreche, also eie geordete Zusammestellug der Eiahme ud Ausgabe, d. h. eie zweckmäßige ud übersichtliche Aufgliederug i Abrechugsposte ethalte. Diese Aforderug ist erfüllt, we die Abrechug die Bezeichuge der Nr. 1 bis 16 des 2 BetrKV überimmt. Die Betriebskosteabrechug bedarf ur bei preisgebudeem Wohraum der Schriftform ( 20 Abs. 4 NMV, 10 WoBidG). Bei preisfreiem Wohraum ist eie hadschriftliche Uterzeichug kei Formerforderis. Eie Nebekosteabrechug soll darüber hiaus de Mieter i die Lage versetze, de Aspruch des Vermieters achzuprüfe. Dazu muss er die Abrechug recherisch achvollziehe köe. Sowohl die Eizelagabe als auch die Abrechug isgesamt muss klar, übersichtlich ud aus sich heraus verstädlich sei. Abzustelle ist dabei auf das durchschittliche Verstädisvermöge eies juristisch ud betriebswirtschaftlich icht geschulte Mieters. Der Mieter muss sich aber i zumutbarem Rahme bemühe, die Abrechug zu verstehe ud sich die ötige Fachketisse zuzulege; die Aschaffug eies Tascherechers ist ihm zuzumute. Grudsätzlich muss der "Umlageschlüssel agegebe ud ggfs. erläutert werde, we er aus sich heraus icht verstädlich ist. Es geügt icht, dass der Vermieter eie bestimmte Prozet- 141

5 G Gewässerschadehaftpflichtversicherug beck-shop.de satz oder Bruchteil agibt, er muss offelege, wie er die jeweilige Quote ermittelt hat. Auf keie Fall sid jedoch die eizele Belege otwediger Bestadteil eier ordugsgemäße Betriebskosteabrechug. Die Belege hat der Vermieter dem Mieter erst auf desse Verlage im Rahme des Prüfugs- ud "Eisichtsrechts vorzulege. Gewässerschadehaftpflichtversicherug Auch we diese Versicherug icht im Rahme der verbudee Gebäudeversicherug abgeschlosse wurde, köe die Prämie a de Mieter bei de "Koste der Sach- ud Haftpflichtversicherug weitergegebe werde ("Haftpflichtversicherug). Gewerberaum im Mietobjekt "Mischutzug Gewerberaummiete Auch bei der Vermietug vo Gewerberaum spiele die Bewirtschaftugskoste eie wesetliche Rolle. Die Maßstäbe orietiere sich dabei grudsätzlich a de für die Wohraummiete etwickelte Grudsätze. Allerdigs fehle für die Gewerberaummiete außer i der HeizkV spezielle gesetzliche Vorschrifte, so dass bei der Vertragsgestaltug ei größerer Spielraum besteht. Die Parteie des Gewerberaummietvertrages sid a die Begriffsbestimmug der "Betriebskoste durch 1 BetrKV icht gebude. De im Gegesatz zur Wohraummiete sid die Parteie bei der Gewerberaummiete berechtigt, de Begriff der Betriebskoste (fast beliebig) zu erweiter. Gleichwohl wird der Begriff im Gewerbemietrecht syoym mit der Bezeichug Nebekoste verwedet, obwohl dieser weiter gefasst ist. 142

6 beck-shop.de Gewerberaummiete Hiweis für Vermieter: Bei der Vertragsgestaltug sollte der Begriff der Betriebskoste vermiede werde, we icht im Vertrag selbst eie Defiitio des Begriffs geregelt wird. De alle Zweifelsfälle lasse sich regelmäßig icht vorhersehe. Die Verwedug der Bezeichug Betriebskoste ka im Hiblick auf 1 BetrKV ud 27 II. BV zu eier egere Auslegug durch ei Gericht führe, so dass z. B. geauso weig wie bei der Wohraummiete die Koste eies "Vollwartugsvertrages zu 100 % umgelegt werde dürfe. Um dies zu vermeide, sollte allei der Begriff Nebekoste verwedet werde, der gleichwohl im Vertrag defiiert werde ka. Die umlagefähige Nebekoste müsse auch bei der Gewerberaummiete der Art ach so eideutig ud umissverstädlich vereibart werde, dass der Mieter seie laufede fiazielle Verpflichtuge vo Vorherei sehe ud diesbezüglich kalkuliere ka. Daher ist die Bestimmug i eiem "Formularmietvertrag über Gewerberaum, der Mieter hat alle mit dem Mietobjekt verbudee Nebekoste zu trage, ohe dass diese aufgeschlüsselt sid, uwirksam. Der Mieter weiß ämlich icht, welche Leistuge auf ih zukomme. Das uüberschaubare Risiko belastet ih uagemesse. Das Gleiche gilt für die Klausel, dass alle ach Vertragsabschluss afallede Mehrbelastuge auf de Mieter umgelegt werde. Sie ist gleichsam zu ubestimmt wie der hadschriftliche Zusatz i eiem Mietvertrag über Teileigetum, woach ebe de (formularmäßig eibezogee) Koste des 27 II. BV alle Koste aus der WEG-Wohgeldabrechug umlegbar sei solle. Bei Teileigetum ist es auch icht ausreiched, ebe eiem Katalog auf alle hier icht aufgeführte Koste i Asehug des Mietobjektes zu verweise. Etwas aderes gilt für die Klausel: Der Mieter trägt alle afallede Nebekoste soweit gesetzlich zulässig, die ach dem vo der WEG zu beschließede Abrechugsmodus ermittelt werde ; diese Abrede wird durch die Jahresabrechug des WEG-Verwalters ihaltlich bestimmt. Ist zwar geregelt, dass sämtliche afallede Nebekoste/Betriebskoste... ateilig zu Laste des Mieters gehe solle, die achfolgede Klausel über die Höhe der moatliche Vorauszah- 143

7 G Gewerberaummiete beck-shop.de luge aber icht ausfüllt, ist im Zweifel keie ausreiched bestimmte Vereibarug zur Umlage der Betriebs- oder Nebekoste getroffe. Uabhägig vo der Differezierug zwische de Begriffe Betriebs- ud Nebekoste ka ohe weitere Spezifizierug (z. B. durch de Hiweis auf die BetrKV) keie ausreichede Bestimmtheit herbeigeführt werde, wobei icht zwische Idividual- ud Formularvertrag uterschiede werde muss. Hiweis für Vermieter: Um Zweifelsfälle zu vermeide, sollte auch bei der Gewerberaummiete die "sostige Betriebskoste im Eizele aufgezählt werde. Der Vermieter, der de Mietvertrag stellt, sollte eigehed überlege, mit welche techische Alage die Mietsache ausgerüstet ist, um die Umlagefähigkeit der dafür etstehede Bewirtschaftugskoste eideutig herbeizuführe. Als sostige Betriebskoste komme isbesodere i Betracht: Cotaierdiest für Mülletsorgug, Müllschlucker, Müllabsaugalage, Abfallsortieralage, Müllpresse, Lüftugs-, Klima- ud Regelalage, Blitzschutzalage, Feuerlöscher (eischließlich des Austauschs vo Löschmittel), Brad- ud Rauchmeldealage, Rauch- ud Wärmeabzugsalage, Sprikler, Hydrate, Dachriebeheizug, Etferug vo Laub aus Dachrie, Alarmalage, Gegesprech-, Fester- ud Türöffugsalage (Drehtüre, Automatiktüre, Rolltore etc.), Wachdiest, Rückstausicheruge, Gebäudevielschutzversicherug, Verwaltugskoste, Abschreibuge, Elektro- ud Gasleituge, Rohrreiigug (auch bei Verstopfug), 144

8 beck-shop.de Glasbruchversicherug Soeschutzalage, Fassadereiigug, Kotoführugsgebühre, Werbegemeischafte. Soweit dabei der vo 1 BetrKV ud 27 II. BV vorgegebee Kosterahme, also isbesodere ur laufede Koste ("Betriebskoste), gelte soll, sollte eier etsprechede Spezifizierug midestes voragestellt werde, dass die Koste des Betriebs, Überprüfug ud Wartug der bezeichete Alage erfasst sei solle. Regelmäßig wird auch die spezifizierte Nebekosteaufstellug eie Formularklausel darstelle. Für dere Wirksamkeit ist die Beachtug des "Trasparezgebotes ach 307 Abs. 1 S. 2 BGB erforderlich. Die Darstellug muss demach so aufgebaut sei, dass für de Mieter das Kosterisiko überschaubar wird. Dies erfordert zumidest, dass der Ihalt der umlegbare Leistuge erkebar wird, was durch die Schlagworte Verwaltugskoste, Ceter-Maagemet ud Allgemeier Service icht ohe weiteres der Fall ist. Allefalls bei de Verwaltugskoste ka sich der Vermieter darauf berufe, dass die damit verbudee Tätigkeite durch 26 II. BV bestimmt sid. Idesse wird i 26 II. BV ur ei Teil der Tätigkeite bestimmt ud asoste der ubestimmte Rechtsbegriff Verwaltug verwedet. Deshalb köe im Zweifel auch ur die vo 26 Abs. 1 II.BV erfasste Leistuge umgelegt werde. Zur Vermeidug eies Risikos sollte deshalb eie Pauschalierug der Koste (z. B. 4 % der Jahresettomiete) vereibart werde. Dies gilt erst recht, we Koste der Istadsetzug (auch Hausmeister/Betriebsleistug) oder eier Werbegemeischaft umlegbar sei solle. Derart weite Begriffe ermögliche dem Mieter icht, die auf ih etfallede Koste im Vorhiei zu kalkuliere. Deshalb ist hier eie Kostebegrezug Wirksamkeitsvoraussetzug für die "Umlagevereibarug. Glasbruchversicherug Eie Glasbruchversicherug ka als Bestadteil der "Hausratoder "Gebäudeversicherug vereibart werde. Die Hausratversi- 145

9 G Glasfläche beck-shop.de cherug umfasst ebe der Gebäudeverglasug auch Verglasuge des Hausrats (z. B. Vitrie-, Bilder-, Ofeverglasug). Die Gebäudeversicherug deckt die mit dem Gebäude fest verbudee Verglasuge ab. Ist die Glasbruchversicherug vom Vermieter abgeschlosse worde, ka er die Prämie hierfür als "Koste der Sach- ud Hausratversicherug auf die Mieter umlege. U. U. kommt eie ubillige Verteilug der Koste i Betracht, we eizele Mieter wesetlich mehr Festerfläche utze. Das gilt isbesodere i Hiblick auf das Erdgeschoss (evetuell sogar mit Schaufester) ud das Dachgeschoss ("Glasversicherug). Glasfläche Die Glasversicherug ka ach dem Verhältis der Scheibegröße der Wohuge umgelegt werde, was aber regelmäßig im Awedugsbereich des 556a Abs. 1 BGB eie etsprechede Vereibarug voraussetzt. I der Praxis macht dieses Verfahre aber ur Si, we starke Uterschiede i de Scheibegröße existiere. Zeige sich i diesem Sie durch de gewerbliche Teil des Hauses höhere Koste, ist es i der Rechtsprechug herrschede Meiug, dass vor der Verteilug der Glasversicherugskoste der Ateil des gewerbliche Teils abgezoge werde muss "Umlageschlüssel. Gleitklausel Zuächst werde damit "Wertsicherugsklausel bezeichet, die bei der Veräderug des Verbraucheridex eie Äderug der Miete herbeiführe ("Idexmiete). Im preisgebudee Wohraum spricht ma vo "Mietgleitklausel, we eie Vereibarug im Sie vo 4 Abs. 8 NMV im Vertrag geregelt ist. Gliederheizkörper "Radiatore Glühbire Glühbire, Leuchtstoffröhre etc. köe icht auch icht bei ausdrücklicher Vereibarug i der Wohraummiete als Betriebs- 146