MUSTER. Die Wohnmarktanalyse der erste Schritt zur Sachwertermittlung. Langfassung. Wohnmarktanalyse zum Stichtag

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1 Die Wohnmarktanalyse der erste Schritt zur Sachwertermittlung Ein Produkt von Wohnmarktanalyse zum Stichtag ID Langfassung Objekt Haus Wiederverkauf Einfamilienhaus Musterstraße Schwetzingen Erstellt für Herr Max Mustermann mustermann@muster.de Diese Wohnmarktanalyse enthält den iib Immobilien-Richtwert unter Berücksichtigung von Vergleichsangeboten, einer Schätzung des Gebäude- und Anlagenwertes und der eingegebenen Objektdaten. Der Bodenrichtwert wurde auf Basis der vorliegenden Angaben geschätzt.

2 Analysiertes Objekt Objektdaten Bauweise: Baujahr: 1975 Objektzustand Einfamilienhaus gepflegt Wohnfläche: 145 m 2 Grundstücksfläche: 450 m 2 Sanierungsbedürftig Ihre Eingaben Baujahr Lage des Objekts Musterstraße Schwetzingen Das Objekt wurde anhand der iib Wohnlagenkarte mit bewertet. Sonstige Ausstattungen Objektzustand Der genaue Objektzustand ist elementar wichtig für die Ermittlung des Marktwertes der Immobilie. Auf Basis der getätigten Eingaben haben wir den Objektzustand wie folgt ermittelt: Grundstücksfläche Neu/kernsaniert Wohnfläche Objektzustand Objekttyp Ausstattung Modernisierung Stellplätze Gut zu wissen: Grundlage für die Auswertung sind die eingegebenen Daten. Für die Richtigkeit und Genauigkeit erfolgt keine Gewähr. Es gilt: je genauer die Angaben, desto genauer der Wert.

3 Bewertung der Wohnlage Die Wohnlage ist der zentrale Faktor für die Berechnung des iib Immobilien-Richtwerts. Die Bewertung der Lage erfolgt auf Basis der iib Wohnlagenkarte, die systematisch und flächendeckend in ganz Deutschland Wohnlagen analysiert. Sie ist der erste Schritt zur Ermittlung des iib Immobilien-Richtwerts. Die verschiedenen Wohnlagenqualitäten werden in der Karte durch unterschiedliche Farben kenntlich gemacht. Diese Bewertungsgrundlage zur Ermittlung eines Sachwerts für eine Immobilie ist im Markt einzigartig! So funktioniert die Bewertung von Wohnlagen Im Rahmen der iib Wohnlagenkarte werden Wohnlagen auf Basis bestimmter Kriterien mit Punkten von 1 (einfach) bis 5 (top) bewertet. Die Einzelergebnisse werden im Anschluss mathematisch zu einer Gesamtbewertung für eine Wohnlage erfasst by iib-institut.de 2016 by wohnlagenkarte.de OpenStreetMap contributors / Lizenz: ODbL Die Bewertung nach Punkten N Einfache Wohnlage Mittlere Wohnlage Gute Wohnlage Sehr gute Wohnlage Top Wohnlage Mitmachen und mitbestimmen! Den umfassenden Kriterienkatalog, welcher der Bewertung zugrunde liegt, können Sie hier einsehen und aktiv mitgestalten: FAQs Was ist die iib Wohnlagenkarte?

4 Methodik des iib Immobilien-Richtwerts Der iib Immobilien-Richtwert ist der geschätzte Marktwert, der zum Stichtag für eine Immobilie, z.b. von einer Bank, angesetzt wird. Er definiert sich demnach als stichtagsbezogener, qualifiziert geschätzter und markt-angepasster Sachwert, der vorläufig ist, weil er ohne Grundbucheinsicht und Ortsbegehung ermittelt wird.* iib Immobilien-Richtwert der Wert, auf den Sie sich verlassen können Der iib Immobilien-Richtwert entspricht den Parametern, die von der Sachwertrichtlinie vorgegeben sind. Er ist anerkannter Standard der Branche und bietet allen Marktteilnehmern einen verlässlichen Wert, der empirisch gesichert ist. Da die Lage den entscheidenden Wertbildner einer Immobilie ausmacht, ist die Eingabe der genauen Adresse zur Ermittlung des iib Immobilien-Richtwerts erforderlich. Die Berechnung des iib Immobilien-Richtwerts erfolgt nach einer wissenschaftlichen Methode, die das iib Dr. Hettenbach Institut auf Basis der Erkenntnisse aus 25 Jahren Marktwertforschung entwickelt hat. Bodenwert Zur Ermittlung des Bodenwertes wird der Bodenrichtwert (bzw. seine Schätzung) herangezogen. Er ist ein Hilfswert für die Ermittlung des Wertes von Immobilien, der auf Basis von amtlichen Kaufpreissammlungen errechnet wird. Bau- und Substanzwert Es werden Normalherstellungskosten (falls möglich) für das Gebäude und seine baulichen Anlagen (z.b. Garagen) herangezogen. Vorläufiger Sachwert (ohne Ortsbegehung und Grundbucheinsicht, inkl. Alterswertminderung) iib Marktanpassungsfaktor (Anpassung der genormten Sachkosten an die aktuellen und lokalen Preise einer Wohnlage) iib Immobilien Richtwert für diese Immobilie * Vergleiche auch BFH-Urteil vom , AZ IX R 86/97, BStBI II 2001, 183. FAQs Was ist die Sachwertrichtlinie? Was ist der Bodenrichtwert? Was sind Normalherstellungskosten?

5 iib Immobilien-Richtwert: Bewertung Objektdaten: Haus Wiederverkauf, Einfamilienhaus, Musterstraße 1, Schwetzingen, Baujahr: 1975, Wohnfläche: 145 m 2, Zustand: gepflegt, Wohnlage: Bodenwert Grund und Boden Fläche Modernisierungsgrad Innenausbau Dach Leitungen Heizung Wärmedämmung Bodenrichtwert (berechnet) 450 m 2 x 580,- /m 2 = ,- Geschätzter Bodenwert: ,- Bau- und Substanzwert Gebäude Typisierte Herstellungskosten Wohnfläche (bzw. Nutzfläche) in m 2 935,- /m m 2 = ,- Garage/Tiefgarage Anzahl,- /,- x 0 / 0 Stück 1,56 iib Marktanpassungsfaktor Garage / Tiefgarage / Carport Außenanlagen / Garten Bad / Gäste-WC Grundrissgestaltung = 0,- Gebäude pauschaler Schätzwert ,- x 3% = 4.189,- Geschätzter Gebäudewert: ,- Vorläufiger Sachwert: ,- (ohne Ortsbegehung und Grundbucheinsicht, inkl. Alterswertminderung) Fenster und Türen iib Immobilien Richtwert für diese Immobilie , Das entspricht einem Preis von 4.310, pro Quadratmeter. Zum Stichtag:

6 iib Immobilien-Richtwert: Verweildauer Objektdaten: Haus Wiederverkauf, Einfamilienhaus, Musterstraße 1, Schwetzingen, Baujahr: 1975, Wohnfläche: 145 m 2, Zustand: gepflegt, Wohnlage: Der iib Immobilien-Richtwert setzt den Zeitaufwand und Ertrag beim Verkauf einer Immobilie in das bestmögliche Verhältnis. Die ermittelten Verweildauern sind grobe Orientierungswerte, die als Anhaltspunkt für die Vertriebszeit des Objektes dienen. Die durchschnittliche Angebotsverweildauer wurde auf Basis von Vergleichsangeboten ermittelt. Grundsätzlich gilt: Geht man mit einem zu hohen Preis an den Markt, verlängert sich die Vertriebszeit enorm. Gleichzeitig reduziert sich oftmals am Ende auch der Erlös für die Immobilie, da der Preis nach einer bestimmten Minimalpreis iib Immobilien-Richtwert ,- Maximalpreis Angebotsverweildauer unter 2 Wochen Angebotsverweildauer ca. 4 Wochen Angebotsverweildauer bis zu 2 Jahre Individuelle, situative oder besondere Vermarktungsumstände führen in der Regel zu erheblichen Abweichungen. Zum Stichtag:

7 Der Analyseteil Detailanalysen und Grundlagen 7

8 Angebotsverweildauer Die untenstehende Grafik zeigt für den Analyseraum die Häufigkeitsverteilung der Angebote nach absoluten Angebotspreisen. Als marktübliche Immobilien werden diejenigen erfasst, deren absoluter Verkaufspreis typisch für ihren Wert ist und sehr häufig vorkommt. Besonders hochpreisige Objekte, die typischerweise selten vorkommen, werden als nicht marktübliche Immobilien dargestellt. Jedes derzeitig am Markt erhältliche Objekt fließt nur einmal in die Bewertung ein unabhängig davon, wie oft es angeboten wird. Menge aller Angebote in Schwetzingen: 96 auswertbare Angebote in den letzten 24 Monaten Die wichtigsten Informationen: Die bewertete Immobilie ist eine marktübliche Immobilie In Schwetzingen endet der Markt für marktübliche Immobilien bei ,- Die bewertete Immobilie Menge aller Angebote FAQs Was ist eine marktübliche Immobilie? Was ist eine marktunübliche Immobilie?

9 Vergleichbare Objekte Durch die nachfolgende Gegenüberstellung von bereinigten Angeboten und iib Immobilien-Richtwert können Wettbewerbssituation, Angebotslücken sowie Sonder-, Über- oder Unterbewertung im Markt schnell und einfach erkannt werden. Dargestellt wird immer der analysierte Immobilientyp (nach Bauweise und Größe), jedoch differenziert nach unterschiedlichen Ursprungsbaujahren. Die +/--Preisspannen beinhalten die Preis-Varianten, die den unterschiedlichen Lage- und Objektqualitäten (Ausstattung/Zustand) entsprechen. Die direkt vergleichbaren Objekte mit gleichem Baujahr sind mit der grünen Fläche hinterlegt. Hinweis: Preisspanne (und Anzahl) der bereinigten Vergleichsangebote Preisspanne iib Immobilien-Richtwert bei unterschiedlicher Ausstattung Zustand Lage iib Immobilien-Richtwert für den analysierten Immobilientyp direkt vergleichbare Objekte Ausstattung nach Eingabe Zustand nach Eingabe Lage nach Eingabe neuwertige, gute Ausstattung neu sanierter Zustand beste Lage abgenutzte, einfache Ausstattung Zustand mit Sanierungsstau einfache Lage Weichen die Angebotspreisspannen stark von der berechneten Preisspanne für den iib Immobilien-Richtwert ab, so müssen diese genauer betrachtet werden. In der Regel kommt dieser Unterschied durch Sonderfälle in den einzelnen Baujahresklassen vor. Diese sind zum Beispiel denkmalgeschützte Objekte, kernsanierte oder neuwertige Objekte oder Objekte mit besonders kleinen/großen Grundstücken. Gut zu wissen: Grundlage für die Auswertung sind die eingegebenen Daten. Für die Richtigkeit und Genauigkeit erfolgt keine Gewähr. Es gilt: je genauer die Angaben, desto genauer der Wert.

10 Angebotspreise Die nachfolgende Tabelle wertet den analysierten Immobilientyp für die letzten 24 Monate aus. (Die Angebote wurden bereinigt, d.h. extreme und nichtaussagekräftige Angebote, 10% der teuersten und günstigsten Angebote sowie Anfangsangebote etc. fließen nicht ein). Bei der Wohnfläche handelt es sich um Durchschnittswerte. Gut zu wissen: Nicht für alle Adressen liegen die Daten bis auf die kleinste Ebene vor. FAQs Was ist der Median?

11 Angebotspreisentwicklung und Preistrends Der Wohnimmobilienmarkt ist extrem lokal geprägt, sodass Preisentwicklungen auf kleinsten Räumen oftmals sehr unterschiedlich ausfallen. Steigenden Preisen im Gesamtgebiet stehen manchmal fallende Preise in der unmittelbaren Nachbarschaft gegenüber und umgekehrt. Ein Mangel an kleinräumiger Marktkenntnis ist damit ebenso irreführend wie das Marktwissen aus dem Vorjahr. Die nachfolgende Grafik visualisiert diesen Effekt und unterstützt Sie bei der kleinräumigen Beurteilung von Verkaufschancen und -risiken. Hinweis: Stadt Landkreis Dargestellt ist eine einfache lineare Trendfortschreibung aus der Vergangenheit mit einer Prognose für das kommende Jahr. Die Prognose wird auf Basis der vorliegenden Marktdaten aus dem aktuellen Jahr errechnet.

12 Vergleichsobjekte: Kaufpreise in Übersicht Die Vergleichsangebote bzw. Referenzobjekte zeigen, in welchem Wettbewerb die analysierte Immobilie innerhalb einer Stadt steht. Sie werden in zwei Kategorien unterteilt: diejenigen Objekte, die dem analysierten Objekt in ihren Merkmalen am nächsten sind (aber teilweise nicht verortet werden können) und diejenigen, die ihm räumlich am nächsten sind. Übereinstimmung nach Objektmerkmalen Grad der Übereinstimmung Wohnfläche Angebotspreis pro m 2 Gesamtpreis 1* 108 m , ,- 2* 152 m , ,- Übereinstimmung nach Objektnähe Grad der Übereinstimmung Durschnittswerte 130 m , ,- Durschnittswerte * Adresse liegt nicht vor, daher ohne Verortung Wohnfläche Angebotspreis pro m 2 Gesamtpreis N 2016 by iib-institut.de 2016 by wohnlagenkarte.de OpenStreetMap contributors / Lizenz: ODbL

13 Vergleichsobjekte: Kaufpreis nach Merkmalen Legende: volle Übereinstimmung annähernde Übereinstimmung Merkmale Kaufpreis gesamt Kaufpreis pro m² Angebotsdauer eingestellt Wohnfläche Nutzfläche Grundstücksgröße Anbieter Haustyp Baujahr Modernisierungsjahr Etagenanzahl Provision für Käufer Garage/Stellplatz Anzahl Garagen-/Stellplatzkaufpreis Zustand Ausstattungsqualität Wohnlage Entfernung zum Objekt Zimmer Schlaf- Badezimmer Gäste-WC Einbauküche Balkon/Terrasse Ausrichtung Keller Heizungsart Befeuerungsart Energieausweis Energieklasse -verbrauch Angebot Schwetzingen , ,- 12 Wochen Februar ,43 m2 64,91 m 2 237,00 m2 Profi Reihenhaus inkl. gesetzl. MwSt. Außenstellplatz 2 0,- Gehoben PLZ 5,0 4 1 ja ja Zentralheizung Fernwärme Verbrauchsausweis D kwh/(m 2 *a) Angebot Schwetzingen , ,- 1 Woche Februar ,00 m 2 52,00 m 2 239,00 m2 Privat Reihenhaus inkl. gesetzl. MwSt. Garage 1 0,- neuwertig PLZ 6,5 5 2 Fußbodenheizung Fernwärme Bedarfsausweis C Quelle Quelle: Quelle:

14 iib dr. hettenbach institut Bahnhofanlage Schwetzingen Tel. +49 (0) Mail. info@iib-institut.de Bitte senden Sie uns bei inhaltlichen Fragen zur Wohnmarktanalyse immer die Objekt-ID Ihrer Analyse mit. Ihre Anfrage wird dann schnellstmöglich bearbeitet. Haftungsausschluss Das iib Dr. Hettenbach Institut übernimmt keinerlei Gewähr für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der bereitgestellten Informationen in dieser Veröffentlichung. Haftungsansprüche gegen das Institut, die sich auf Schäden materieller oder ideeller Art beziehen, die durch die Nutzung oder Nichtnutzung der dargebotenen Informationen bzw. durch die Nutzung fehlerhafter und unvollständiger Informationen verursacht wurden, sind grundsätzlich ausgeschlossen. Die Angaben aus dieser Veröffentlichung sind freibleibend und unverbindlich. Das iib Dr. Hettenbach Institut behält sich ausdrücklich vor, Teile der zugrunde liegenden Daten oder den gesamten Datenbestand ohne gesonderte schriftliche Freigabe zu verändern, zu ergänzen oder die Veröffentlichung zeitweise oder endgültig einzustellen. Vervielfältigung Die Wohnmarktanalyse ist urheberrechtlich geschützt. Vervielfältigung und Verbreitung (auch auszugsweise) dürfen nur mit Genehmigung des Anbieters vorgenommen werden. Abdrucke (auch Auszüge) sind nur mit Quellenangabe gestattet.