Exposé. Geschäftshaus in München in der Bayerstraße 89. ZINSHAUS mit Wertschöpfungspotential

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1 Exposé Geschäftshaus in München in der Bayerstraße 89 Möglichkeit zur Umnutzung Wohnen mit kurzfristigen Gewerbemietverträgen IST Rendite sicher bei 5,3 % GPI ZINSHAUS mit Wertschöpfungspotential

2 Seite 2 d. Exposés Bayer 89 in München Die Liegenschaft im Überblick Eigentümerin Baujahr Flurnummer Grundstück FLÄCHEN: BGF gesamt davon Wohnen davon KG davon Gewerbe sonstiges Etagen Technik Heizung Fenster Leerstand Nymphenburger Beteiligungs AG ca. 611 m² ca ,48 m² ca. 40,00 m² ca. 293,73 m² ca ,75 m² Werbetafel; Funkmast; 2 Garagen KG + EG + 6 OG Zentralheizung Öl PVC Einbau ca. 90er/Ende 80er ca. 14,75% (entspricht einem Fehlbetrag von ca p.a.) ca. 431,55 m² im 3.OG ca. 50 m² Archiveflächen im KG JNK Miete IST: fair bemessene SOLL-Miete: ca Kaufpreisvorstellung des Eigentümers 6,0 Mio. Faktor IST: 18,85 bzw. SOLL: 16,72 (inkl. Leerstand) entspricht ca pro m² BGF entspricht ca. 5,3% GPI/Bruttorendite (SOLL: 6%) zzgl. Provision i.h.v. 3,0 %(zzgl. MwSt.)

3 Seite 3 d. Exposés Bayer 89 in München Objektbeschreibung Das Objekt wurde 1958 errichtet. Die "Bayer 89" befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof an der Ecke zur Hermann-Lingg-Straße. Die Grundstücksgröße beträgt ca. 611 m². Eine Einfahrt in den kleinen Innenhof ist über die Hermann-Lingg-Straße vorhanden. Am Ende der Einfahrt befindet sich ein Innenhofgebäude mit zwei Garagen über denen sich im 1. Obergeschoss eine kleine Wohnung mit ca. 40 m² Wohnfläche befindet. Das Innenhofgebäude ist kommun gebaut und befindet sich direkt auf der Grundstücksgrenze zu den südlichen und östlichen Nachbarn. Das Vordergebäude und Hauptobjekt besteht aus 7 Vollgeschossen mit jeweils ca. 432 m² BGF zuzüglich einem großzügigen Untergeschoss, welches direkt an die primäre EG-Ladeneinheit angebunden ist. Die Ladeneinheit verläuft über Eck und verfügt über zwei große Schaufensterfronten mit je ca. 15 Metern Länge, aufgeteilt in 3 Segmente. Die EG- Einheit ist durch eine breite, offene Treppe und einem Lastenaufzug mit dem Untergeschoss verbunden. Das Hauptgebäude ist mit einer modernen Aufzugsanlage ausgestattet, die vom Keller bis ins Dachgeschoss führt. Die Brenneinheit der Ölheizung wurde im Jahr 2009 erneuert. Die Warmwasserbereitung erfolgt derzeit noch dezentral. Das Dachgeschoß ist mit Dachliegefenstern ausgestattet und ermöglicht damit eine optimale Belichtung der OG-Flächen. Eine Baugenehmigung für die Errichtung von Wohnungen lag vor und muss erneut beantrag werden. Die Liegenschaft weißt derzeit einen Leerstand von ca. 14,87% aus und bietet trotz dem einen konstanten Ertrag von ca p.a. (bzw. ca ,61 p.m.). Wir gehen davon aus, dass eine Räumung der Flächen spätestens zum möglich sein wird. Näheres im Gespräch mit dem Verkäufer des Objektes. IST - Mietermix

4 Seite 4 d. Exposés Bayer 89 in München IST - Flächenaufteilung nach BGF- Flächen 13,22% 1,53% 1,53% DIDACT Spanair 1,23% 18,23% 35,88% Phase 4 RUF Wohnung Leerstand Archive Leerstand Archive 26,44% 1,93% Werbetafel Mobilfunkmast 2x Garagen nach Netto Ertrag 0,23% 0,17% 0,49% 0,40% 2,54% DIDACT 10,82% Spanair 1,36% Phase 4 RUF 42,01% Wohnung 17,98% Leerstand Archive 21,65% 2,34% Leerstand Archive Werbetafel Mobilfunkmast 2x Garagen

5 Seite 5 d. Exposés Bayer 89 in München Lagebeschreibung der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt Auf einer Fläche von 439 Hektar erstreckt sich südlich und westlich der Münchner Altstadt die Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, die sich in viele kleine unterschiedliche Viertel unterteilt. Der Hauptbahnhof bildet das Zentrum der Ludwigsvorstadt und ist der Dreh- und Angelpunkt des öffentlichen Verkehrsnetzes. Das ehemals kleingewerblich orientierte Bahnhofsviertel wurde im Zweiten Weltkrieg weitgehend zerstört und in der Folgezeit mit Geschäftshäusern, Gaststätten und Hotels wieder aufgebaut. Hier wird Münchens Multikulturalität sichtbar: zahllose Restaurants, Einzelhändler und Dienstleister aller Nationalitäten haben sich rund um den Bahnhof angesiedelt. Neben Kinos, Clubs und Kneipen ist vor allem das Deutsche Theater in der Schwanthalerstraße einer der Publikumsmagneten im Viertel. Im Wiesnviertel, benannt nach der 42 Hektar großen Theresienwiese, dominieren moderne Bürokomplexe neben gründerzeitlichen Altbauten. Auf dem Festplatz zu Füßen der 18 Meter hohen Bavariastatue findet jährlich nicht nur das weltbekannte Oktoberfest statt das ganze Jahr über locken alle Arten von Märkten, Shows und Veranstaltungen Besucher an. Östlich der Theresienwiese liegt das verkehrsberuhigte Universitätsklinikviertel mit vielen angegliederten Instituten. Da die Wohnungen in der Isarvorstadt zu den teuersten und begehrtesten der Stadt gehören, dominiert die Zahl der Ein-Personen-Haushalte. Die Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt ist ein zentraler Münchener Stadtteil, der durch seine Vielseitigkeit und sein Kulturangebot zu überzeugen weiß. Hier präsentiert sich auch das Nachtleben von seiner spannendsten Seite. Aktuelles Miet- und Kaufpreisniveau der Ludwigvorstadt-Isarvorstadt Immobilienscout24 GmbH Die Mietpreise in der näheren Umgebung der Bayer 89 beliefen sich in den letzten beiden Jahren durchschnittlich auf ca. 13,16 pro m² - Tendenz steigend. Der Kaufpreis pro m² Wohnfläche liegt in dieser Region derzeit bei rund Die Preise für neuwertige bzw. frisch sanierte Flächen dürften deutlich darüber liegen.

6 Seite 6 d. Exposés Bayer 89 in München Lage (näherungsweise) sehr gute zentrumsnahe Lage zwischen Hauptbahnhof und Theresienwiese ruhige Seitenstraße mit attraktiver Umgebungsbebauung googlemaps googlemaps

7 Seite 7 d. Exposés Bayer 89 in München Lageplan

8 Seite 8 d. Exposés Bayer 89 in München Die Immobilie liegt an der Bayerstraße 89 Ecke Herrmann Lingg Straße Blick Bayerstr. Richtung HBF Blick Herrmann Lingg Str. Südseite geht zum Innenhof Balkone ggfls. möglich

9 Seite 9 d. Exposés Bayer 89 in München Grundriss UG Grundriss EG Hermann Lingg Straße Bayerstraße

10 Seite 10 d. Exposés Bayer 89 in München Grundriss Regelgeschoss 1.OG bis 6.OG mit mieterspezifischen Ausbaustandards

11 Seite 11 d. Exposés Bayer 89 in München Impressionen

12 Seite 12 und 13 d. Exposés Bayer 89 in München im DIN A3 Format Grundrisse Eingabeplanung Nutzungsänderung von Büroraum in Mietwohnungen Keller- und Erdgeschoss

13 Seite 12 und 13 d. Exposés Bayer 89 in München im DIN A3 Format Grundrisse Eingabeplanung Nutzungsänderung von Büroraum in Mietwohnungen 1. bis 5. Obergeschoss

14 Seite 14 d. Exposés Bayer 89 in München Grundrisse Eingabeplanung Nutzungsänderung von Büroraum in Mietwohnungen 6. Obergeschoss

15 Seite 15 d. Exposés Bayer 89 in München Investmenthighlights Berechnung auf IST Mietniveau Attraktive zentrumsnahe Lage Hohes Entwicklungspotential durch Umwidmung in Wohnraum ggfls. Möglichkeit Balkone und Terrassen nachzurüsten (DG) gut erhaltene Aufzüge vorhanden Prosperierender Stadtteil hoher Freizeitwert durch Zentrumslage mit sehr guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr gute EH-Lauflage Eingabeplanung bereits erfolgt Erhaltungssatzungsgebiet Ruhiger Innenhof Richtung Süden Ruhige Seitenstraße und attraktive Umgebungsbebauung/Nachbarschaft Restlaufzeit der Gewerbemietverträge von 1 Monat bis 2 Jahre konstanter cash flow von über p.a. optimale steuerliche Frist von mind. 2 Jahren nach Ankauf ein Großteil der bestehenden Mietverträge kann direkt beeinflusst werden d.h. sofortige Kündigung bis Verlängerung darstellbar ausreichend lange Vorlaufzeit um die gesamte Umbauplanung zu vollziehen Optimales Zinshaus im IST Zustand IST Leerstand bietet weiteres Ertragspotential gute Diversifikation bestehende MVs: Kündigung oder Verlängerung beides möglich bei rund 30% d. Mieterträge ist die MwSt. ausweisbar teilweise Staffelmietvereinbarungen Hohes Wertschöpfungspotential durch Wandelung in Wohnraum Niedriges IST Mietniveau von durchschnittlich 9,85 pro m² BGF (EG bis 6.OG) IST Wohnungsmieten bei 11 bis 13 pro m² (Neubau darüber) EG Flächen zu ca. 18 bis 24 pro m² neu vermietbar Keller, Garagen, Werbetafel und Mobilfunkmast erbringen zusätzlichen Ertrag von rund p.m.

16 Seite 16 d. Exposés Bayer 89 in München Kontakt/ Ihr Ansprechpartner: Herr Sebastian Scheele Telefon: 089/ Telefax: 089/ Internet: Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung. Rechtlicher Hinweis: Der Inhalt dieses Exposés ist streng vertraulich und darf ausschließlich für die Prüfung des Erwerbsinteresses verwendet werden. Eine Weitergabe der Unterlagen, ohne Rücksprache mit der IBB München GmbH ist nicht gestattet. Es wird keinerlei Haftung für die Vollständigkeit oder Richtigkeit der in dem Exposé enthaltenen Angaben übernommen; diese können sich außerdem im Laufe der Zeit ändern oder sich zum Zeitpunkt der Versendung des Exposés bereits geändert haben. Die Angaben stellen keine Zusicherungen oder Garantien dar und bilden keine Grundlage für einen Veräußerungsvertrag oder eine Verpflichtung zum Abschluss eines solchen. Kommt es zum Abschluss eines Kaufvertrags, sind ausschließlich die dort enthaltenen Zusicherungen, Garantien und Gewährleistungen Grundlage der Kaufentscheidung. Der Empfänger des Exposés hat keinen Anspruch auf Aufnahme von Vertragsverhandlungen oder auf Exklusivität. Die IBB München GmbH bzw. die Eigentümer der Liegenschaft behalten sich das Recht vor, das Verfahren jederzeit abzubrechen oder aufzuheben, ohne dass der Kaufinteressent Anspruch auf Ersatz der ihm entstandenen Prüfungs- oder sonstiger Kosten bzw. auf Schadenersatz hat. Käuferprovision: Dieses Kaufangebot ist provisionspflichtig i.h.v. 3,0% zzgl. MwSt. mit Kaufvertragsabschluss. Der Empfänger erkennt dies mit Annahme der Unterlagen an. Es entstehen neben der o.g. Provision die sonst üblichen Kaufnebenkosten wie Notar und Grunderwerbssteuer, die seitens des Käufers zu tragen sind. Jeder einzelne potentielle und durch die IBB München GmbH angesprochene Kaufinteressent wird mit dem Eigentümer zuvor abgestimmt und auf Vorkenntnis geprüft. Sollte Ihnen daher das Objekt wider erwarten - bereits bekannt sein, so müssen sie dies gegenüber der IBB München GmbH umgehend mit Nennung der Quelle, spätestens 48 h nach Erhalt der Unterlagen anzeigen, ansonsten gilt das durch IBB München GmbH übermittelte Exposé als ein neues Angebot.