SCHÄTZUNGS-BERICHT. Einseitig angebautes Eck-Einfamilienhaus Jacob Burckhardt-Strasse Basel

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2 SCHÄTZUNGS-BERICHT Einseitig angebautes Eck-Einfamilienhaus Jacob Burckhardt-Strasse Basel Mitglied der Schweizerischen Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT Mitglied Schweizerischer Verband der Immobilien-Treuhänder 24. August 2016

3 Inhaltsverzeichnis 1. GRUNDLAGEN 2. UEBERSICHTPLAN 3. PHOTOS 4. GRUNDSTÜCK UND LIEGENSCHAFT 5. KUBISCHE BERECHNUNG 6. REALWERT-BERECHNUNG 7. ERTRAGSWERT-SCHÄTZUNG 8. VERKEHRSWERT-ERMITTLUNG 9. BEMERKUNGEN DES EXPERTEN Beilagen - Situationsplan Msst. 1 : 500, vom 22. August Kopie Grundbuchauszug, vom 29. April Kopie Schatzungs-Auszug der Gebäudeversicherung Basel-Stadt, vom 27. April Kopien Architektenpläne ohne Msst., vom 12. September Kopie Schreiben Bodenbewertungsstelle des Kantons Basel-Stadt, vom 29. Juli 2016 (Jacob Burckhardt-Strasse 50)

4 3 1. GRUNDLAGEN Auftrag : Betreibungs- und Konkursamt Basel-Stadt, vom 29. April 2016 Planunterlagen : Situationsplan Msst. 1 : 500, vom 22. August 2016 Architektenpläne, Msst. 1 : 100 und ohne Msst., vom 12. September 1934 Grundbuchauszug : Grundbuchamt Basel-Stadt, vom 29. April 2016 Auskünfte : Hochbauamt Basel-Stadt, vom 22. August 2016 Besichtigung : 30. Mai / 21. Juni 2016

5 4 2. UEBERSICHTPLAN

6 5 3. PHOTOS Hauseingang/Windfang Zimmer im OG weiteres Zimmer im OG weiteres Zimmer im OG Treppe zum DG Badezimmer im OG Aufsicht Vorplatz/Trep. im EG

7 6 4. GRUNDSTÜCK UND LIEGENSCHAFT Parzelle Gemeinde : Basel-Stadt, Sektion 5 GB Nummer : Parzelle Nr. 1960, Plan Nr. 59 Haltend : m2 Eigentümer Gesamteigentum Einfache Gesellschaft : von Büren Kurt Heinrich von Büren Elise Margarete Bemerkung: Pfändung (Nr ff.; Gr.Nr ) + Zins und Pfändungsanschluss CHF 6' lastend auf Liquiditätsanteil der Anteilhaberin von Büren Elise Margarete (BA BS) Pfändung (Nr ff.; Gr.Nr ) + Zins und Pfändungsanschluss, CHF 57' lastend auf Liquiditationsanteil der Anteilhabererin von Büren Elise Margarete (BA BS) Grundbucheintragungen Anmerkungen, Vormerkungen und Dienstbarkeiten : gemäss Grundbuchauszug, vom 29. April 2016: keine. Zone : Zone 3 Gebäude : Einseitig angebautes 7-Zimmer-Eck-Einfamilienhaus bestehend aus einem Keller-, einem Erd-, einem Ober-, einem teilweise ausgebauten Dachgeschoss und einem Estrich. Lage : Allgemein : Die Liegenschaft befindet sich im "St. Alban-Quartier" (Gellert), Nähe der Diplom-Mittelschule und dem Sommercasino und des Bahnhofs SBB.

8 7 Die Jacob Burckhardt-Strasse ist eine stark befahrene Verbindungsstrasse von der Autobahnausfahrt zum Aeschenplatz (Verkehrs- und Lärm- Immissionen). Oeffentliche Verkehrsmittel (Bus Nrn. 41, Tram Nrn. 14 und 15), weitere Schulen, und die Gross-Basler Innenstadt sind innert ca Gehminuten erreichbar. Im Quartier stehen vereinzelt Autoparkplätze in der blauen und weissen Zone zur Verfügung und der Autobahnanschluss ist innerhalb weniger Fahrtminuten erreichbar. Erholungszone : Als Grün- und Erholungszone dienen das bereits erwähnte Sommercasino und die Gartenanlage der Diplom-Mittelschule. Die Christoph-Merian- und die Rosenfeld-Parkanlage sind innert 5 Gehminuten erreichbar. Besonnung : Das Einseitig angebaute Eck-Gebäude ist mit der Eingangsfassade südöstlich, mit der Giebelfassade nordöstlich, mit der Rückfassade nordwestlich positioniert und sämtliche Wohnräume sind gundsätzlich gut besonnt. Baujahr : 1935 Gebäudeversicherungswert : Einfamilienhaus: Fr. 558' Index 2016, Punkte Einteilung Kellergeschoss : Vorplatz / Treppe, Waschküche / Heizraum mit Ausgang / Treppe zum Hinterhof, Kellerräume Erdgeschoss : Zugang über Differenztritt zu Hauseingang/Windfang, Treppenhaus, Wohnzimmer, Esszimmer mit Terrasse, Küche mit Ausgang / Terrasse, separates WC. Terrasse mit Treppe zum Hinterhof

9 8 Obergeschoss Dachgeschoss : Vorplatz / Treppe, drei Zimmer, Terrasse, Badezimmer : Vorplatz / Treppe, zwei Mansardenzimmer, Estrich Estrich : eventuell offener Estrichraum (konnte nicht besichtigt werden) Raumgrössen Räume Wohnflächen Nebenflächen Kellergeschoss : Vorplatz / Treppe 5.6 m2 Kellerraum m2 Kellerraum m2 Kellerraum m2 Waschküche / Heizraum 11.8 m2 Erdgeschoss : Hauseingang/Windfang Vorplatz / Treppe Wohnzimmer Esszimmer ehem. Küche separates WC 1.9 m2 5.8 m m m2 8.3 m2 3.6 m2 Obergeschoss : Vorplatz / Treppe 4.2 m2 Zimmer 14.9 m2 Zimmer 17.3 m2 Zimmer 8.5 m2 Badezimmer 5.0 m2 Dachgeschoss : Vorplatz/Treppe 6.4 m2 Mansardenzim m2 Mansardenzim m2 separates WC 1.9 m2 Estrich 6.6 m2 evtl. Estrich : Estrichraum ca m2 Total m2 ca m2

10 9 Konstruktion Fassade Innere Tragund Trennwände Treppen Decken Dach Fenster / äussere Abschlüsse Spenglerarbeiten : Beton-/Backsteinmauerwerk 43 cm bis 15 cm stark, verputzt und gestrichen. Fenster / Türen teilweise mit Kunststeineinfassungen : Beton, Kalksandstein, Backsteinmauerwerk, Leichtbauwände : Holztreppe massiv : Beton, Holzbalkendecken mit Blindboden : Satteldach unisoliert, mit Ziegeleindeckung und Dachaufbauten : Holzfenster gestrichen, mit Einfachverglasung, z. Teil Holzfenster gestrichen, mit Doppelverglasung, z. Teil Holz-Schlagläden, teilweise Holz-Rollläden : Kupferblech Einrichtungen / Installationen Heizung Elektrisch Küche Sanitäre-Anlagen : Oel-Zentralheizung (ersatzbedürftig), Oeltank im Erdreich verlegt : erneuerungsbedürftig : die Küche wurde nicht besichtigt : separates WC EG: wurde nicht besichtigt Badezimmer DG : Einbauwanne, Standklosett, Lavabo Umgebung : Vorgarten bestehend aus Hauszugang und Durchgangsweg in Granitplatten, begrünten Rabatten, Ziergehölz und Metallzaun über Kniestockmauerwerk. Hinterhof mit Durchgangsweg in Granit- und Zementplatten, begrünten Rabatten, Ziergehölz und Baumbestand. Die gesamte Gartenanlage ist sanierungsbedürftig.

11 10 Bauzustand : Der bauliche Zustand entspricht dem Alter der einzelnen Gebäudeteile und Einrichtungen. Aufgestauter Unterhalt Die gesamte Gebäudehülle, inkl. Fenster, Sonnenschutz, dem Holzwerk / Dachuntersichten und den Spenglerarbeiten, ist renovations-, sanierungsund erneuerungsbedürftig. Die Liegenschaft konnte nur zu einem geringen Anteil besichtigt werden (Hauseingang / Winfang, Treppenhaus im EG, Vorplatz / Treppe, Zimmer und Badezimmer im OG). Zur Zeit bestehen teilweise am Balkongeländer alte Eternitplatten (erhöhter Entsorgungsaufwand aufgrund möglichem leichtem Asbestgehalt innerhalb dieser Eternitplatten). Die gesamte Liegenschaft ist erneuerungs-, renovations- und sanierungsbedürftig. Beurteilung der Liegenschaft : Lage-, Nutzung- und Raumgestaltung : Lage : Die Liegenschaft befindet sich an einer bevorzugten Wohnlage in Grossbasel. Nutzung : In vorliegendem Fall handelt es sich bei der Liegenschaft um ein Objekt welches zur Nutzung für Wohneigentum grundsätzlich angemessen konzipiert ist (Konsumgut). Der heutige Ausbaustandard des Gebäudes ist, zusammen mit der Gebäudetechnik (elektrische und sanitäre Installationen, Heizung, etc.) gesamthaft neu zu erstellen. Raumgestaltung : Der Grundriss und das Raumkonzept der Liegenschaft ist zum heutigen Zeitpunkt in einem genügenden Zustand ausgelegt. Die Wohnfläche des gesamten Gebäudes eignet sich gut zur Nutzung als Einfamilienhaus.

12 11 5. KUBISCHE BERECHNUNG Kubische Berechnungen gemäss S.I.A. 116 : Länge x Breite x Höhe Anz. Total Kellergeschoss m x 7.30 m x 2.50 m = m3 Treppe: 2.80 m x 1.20 m x 2.10 m = m m x 1.50 m x 2.10 m = m3 Erdgeschoss m x 7.30 m x 2.90 m = m3 Zugangstreppe: 0.30 m x 1.40 m x 0.50 m = m3 Hoftreppe: 2.60 m x 1.20 m x 0.50 m = m m x 1.00 m x 0.50 m = m3 Obergeschoss 9.00 m x 7.30 m x 2.80 m = m m x 7.30 m x 1.50 m = m3 Dachgeschoss 9.00 m x 7.30 m x 2.60 m = m3 Dachzuschlag Estrich: 9.00 m x 7.30 m x 1.00 m = m m3 Rundung : 3.4 m3 Total Kubikmeter nach S.I.A m3

13 12 6. REALWERT-BERECHNUNG Gebäude (Neubauwert) m3 à Fr Fr. 565' Umgebungsarbeiten Vorgarten und Gartenanlage Fr. 20' Baunebenkosten Ca. 8% von Fr. 585' Fr. 46' Relativer Landwert Nach Lageklassenschlüssel SVKG + SEK / SVIT 5.8 = ca % von Fr. 632' oder m2 à Fr. 2' Fr. 359' Total Neubauwert Fr. 991' /. sofortig notwendige Investitionen für die Gesamtsanierung der Liegenschaft: Gebäude./.technische Alterung für 92 Jahre, in Berücksichtigung ausgeführter Umbauund Sanierungsarbeiten: Arbeitsgattungen NW- Technnische BKP Anteil Alterung pro BKP-Pos. 21 Rohbau % 50% 16.3% 22 Rohbau % 77% 10.9% 23 Elektroinstal. 4.6% 100% 4.6% 24 Heizungsanl. 5.0% 90% 4.5% 25 Sanitäranlagen 8.3% 100% 8.3% Ausbau % 100% 20.4% 29 Honorare 15.0% 100% 15.0% 80.0%

14 13 Kostenschätzung für tech. BKP Alterung aufgeteilt in BKP 21 Rohbau 1 Fr. 92' Rohbau 2 Fr. 61' Elektroinstal. Fr. 26' Heizungsanl. Fr. 25' Sanitäranlagen Fr. 46' Ausbau Fr. 115' Honorare Fr. 84' Fr. 452' /. Umgebung, Baunebenkosten und Reserve./. Altersentwertung ca. 15.0% von Fr. 66' Fr. 10' Fr. 462' (nach SVKG SEK / SVIT) Realwert vor Sanierungsarbeiten Fr. 529' Anmerkungen zum Landwert Gemäss Angaben der Bodenbewertungsstelle des Kantons Basel-Stadt, beträgt der absolute Landwert für unüberbaute Grundstücke an vergleichbarer Lage und mit vergleichbarer Nutzung ca. Fr. 1' bis Fr. 2' pro m2. Lageklassenschlüssel Landwertanteil für Wohnbauten (SVKG SEK/SVIT) A Standort 8.0 CH-Grossstadt / Stadtquartier B Nutzung 4.0 gehobene Wohnzone / geringe Ausnutzung C Wohnlage 3.0 mittlere Wohnlage / mittlere Immissionen C Erschliessung 6.0 gute Frequenz mit mehreren Verkehrsmittel / Schulen und Einkauf in kurzer Entfernung D Marktverhältnisse 8.0 sehr grosse Nachfrage Total Punkte 29.0 Divisor 5.0 im Durchschnitt 5.8 Steigerungsfaktor -.- Reduktionsfaktor -.- Lageklasse festgelegt 5.8 = 56.86% Legende zu BKP-Positionen (SVKG SEK/SVIT) Rohbau 1 Rohbau 2 Installationen Ausbau Grund- und Tragkonstruktion: Fassaden, Wände, Decken und Dachkonstruktionen, Treppenanlagen, Natur- und Kunststeinarbeiten Fenster, Aussentüren, Tore, Glasabschlüsse, Spenglerarbeiten, Bedachungen, Gebäudeisolationen, (Wärme-, und Schallisolationen, Wasserabdichtungen, Feuerschutz) Elektro-, Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und Sanitäranlagen (inkl. Apparate und Kücheneinrichtungen), Transportanlagen Gipser-, Schlosser- und Schreinerarbeiten, Boden-, Wand- und Deckenbeläge, Plattenarbeiten, Malerarbeiten

15 14 Bemerkungen zu sofortigen Investitionen für Instandstellungsarbeiten Wie im Beschrieb Baulicher Zustand bereits erwähnt, muss der gesamte Innenausbau erneuert und die Gebäudehülle gesamtsaniert und renoviert werden. 7. ERTRAGSWERT-SCHÄTZUNG Einfamilienhäuser können in den meisten Fällen nicht zu einem kostendeckenden Mietzins vermietet werden. Auf eine entsprechende Berechnung wird daher verzichtet. 8. VERKEHRSWERT-ERMITTLUNG Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er wird in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus Real- und Ertragswert ermittelt. In vorliegendem Fall bleibt zur Ermittlung des Verkehrswertes als einziger Wert der Realwert, der in Berücksichtigung der heutigen Marktsituation und Wirtschaftslage, Lage der Liegenschaft, Konzept Bau- und Ausbaustandard bei ca. Fr. 530' liegen dürfte. 9. BEMERKUNGEN DES EXPERTEN Alle eingesetzten Zahlen und Faktoren entsprechen überwiegend objektiven Erfahrungswerten. Die Realwertberechnung ist eine Schätzung des Experten, unter Berücksichtigung der Art der Baukonstruktion, des Baustandards, der Wirtschaftlichkeit, der möglichen, künftigen Ausnutzung und der Lebenserwartung des Gebäudes. Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen, im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielbaren Verkaufspreises ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er wird in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus Real- und Ertragswert ermittelt. Als Basis für diesen Schätzungs-Bericht dienten die uns zur Verfügung gestellten Unterlagen und Angaben, deren Vollständigkeit und Richtigkeit wir voraussetzen und welche in diesem Sinn nicht überprüft wurden. Im Weiteren erstellten wir die Bewertung aufgrund der nach einer Besichtigung vor Ort der Gegebenheiten. Die uns von der Auftraggeberschaft zur Verfügung gestellten Angaben über Rauminhalte und Flächen gemäss Grundrissplänen werden als Basis der Schätzung verwendet und als richtig vorausgesetzt. Eine detaillierte Überprüfung oder Vermessung wurde nur teilweise vorgenommen.

16 15 Aufgrund der momentanen Nutzung des Grundstückes vermuten wir, dass es sich nicht um einen belasteten Standort (Altlasten) handelt, bzw. keine Altlasten bestehen (Ausnahme evtl. Bodenbläge); dieser Punkt wurde jedoch nicht geprüft. Eine allfällige Wertminderung aus einer späteren notwendigen Altlasten-Sanierung ist in der Schätzung nicht berücksichtigt bzw. bleibt ausdrücklich vorbehalten. Bei der Gebäudeschätzung wurden verdeckte, nicht einsehbare oder zugängliche, sowie unter Putz liegende Bauteile und Installationen bezüglich ihres Zustandes nicht untersucht und beurteilt. Die Bewertung der Bausubstanz erfolgte auf Grund einer Kurzbesichtigung und kann nicht mit einer detaillierten Substanz- oder Zustandsanalyse gleichgesetzt werden. Die Bewertung der Liegenschaft wurde in Berücksichtigung der Nachhaltigkeit des Objektes ausgeführt. Die Berücksichtigung der Nachhaltigkeit einer Immobilie geschieht in Anlehnung an den Leitfaden NUWEL * vom Dezember 2011 des Center für Corporale Responsibility der Universität Zürich. Der Einbezug der wertrelevanten Nachhaltigkeitsmerkmale erfolgt, nach dem "Integrativen Ansatz", wobei die Werteinflüsse der nach NUWEL dernierten Nachhaltigkeitskriterien bei den Einnahmen (Nettomietertrag) und Ausgaben (strukturelle Leerstsände, Betriebs-, Unterhalts- und Instandsetzungskosten) einfliessen. *NUWEL-Leitfaden (Nachhaltigkeit Und Wertermittlung Leitfaden) Stichtag: Basel, 24. August 2016 von Gunten & Partner GmbH : Th. von Gunten Immobilienschätzer mit eidg. Fachausweis Mitglied der Schweizerischen Schätzungsexperten-Kammer SEK / SVIT Beilagen : - Situationsplan Msst. 1 : 500, vom 22. August Kopie Grundbuchauszug, vom 29. April Kopie Schatzungs-Auszug der Gebäudeversi- cherung Basel-Stadt, vom 27. April Kopien Architektenpläne ohne Msst., vom 12. September Kopie Schreiben Bodenbewertungsstelle des Kantons Basel-Stadt, vom 29. Juli 2016

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