I m m o b i l i e n k a p i ta lv e r z e h r Darlehen auf den Kopf gestellt

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1 I m m o b i l i e k a p i a lv e r z e h r Darlehe auf de Kopf gesell I de USA ud Großbriaie is es für älere Mesche ichs Besoderes mehr, selbs geuze Immobilie gege lebeslages Wohrech zu verree, um auch im Aler liquide zu sei. I Deuschlad seh diese Produkiovaio kurz vor der Markeiführug. Mike Scheider Rud jeder zweie Reerhaushal i Deuschlad verfüg heue über selbsgeuzes Woheigeum ud dami über ei zum größe Teil ud i viele Fälle fas ausschließlich immobiles Fiazvermöge. Diese a Immobiliekapial reiche Mesche magel es freilich häufig a Liquidiä. So sid beispielsweise die owedige fiazielle Miel für Reparaure am ud im Haus ich vorhade. Oder die Immobiliebesizer köe sich Wüsche wie eie Reise oder die Uersüzug ihrer Kider ud Ekel zu Lebzeie ich leise. Glücklicherweise exisiere Fiazisrumee, die es ermögliche, das a sich ubewegliche Immobiliekapial uer Beibehalug des (lebeslage) Wohrechs zu mobilisiere. Ieraioal bekaeses Produk is die Lifeime oder auch Reverse Morgage (LM). Dabei hadel es sich um ei Immobiliedarlehe für älere Woheigeümer, das ers mi dem Tod geilg werde muss (daher auch Lifeime ). Es kehr de Prozess eies herkömmliche Hypohekedarlehes um (daher auch Reverse ): Sa aus laufedem Eikomme Immobiliekapial azuspare, espar der Kude mi eier LM ud rasformier das gebudee Kapial i Eikomme. Mi diesem Produk ka der Woheigeümer Folgedes erreiche: Er erhäl zusäzliche fiazielle Miel, er behäl das lebeslage Wohrech ud muss währed der Laufzei des Kredis keie regelmäßige Zis- ud Tilgugszahluge leise. Fällig wird die Lifeime Morgage ers da, we der Kude bzw. beide Kude bei Paare versorbe is. Zu ilge sid die ausbezahle fiazielle Miel zuzüglich der aufgelaufee Zise ud Ziseszi- se. I der Regel erhale die Hierbliebee die Möglichkei, de Kredi zurückzubezahle ud dami das Objek zu überehme. Wolle oder köe sie dies ich, verwere der Abieer die Immobilie, die als Sicherhei für de Kredi die. Gewie aus dieser Verwerug sehe de Erbe zu, Verluse räg i der Regel der Abieer. Dies is eie ieraioale Gepflogehei, woach Kredigeber eie so geae Überschuldugsverzich leise (No Negaive Equiy Guaraee). Währed die erse Lifeime Morgages i de USA ud i Großbriaie lediglich die Leibree als Auszahlugsform kae, sid heue verschiedee Aleraive üblich. Prakisch jeder Abieer offerier eie Eimalzahlug oder auch eie Zeiree, bei der der Eimalberag über eie Zeiraum vo 5 oder 10 Jahre vereil wird. 30 BANKMAGAZIN

2 Moder ud flexibel is die Krediliie. Der Kude erhäl, vergleichbar eiem Disposiioskredi, eie Kredirahme, über de er ach Beliebe verfüge ka. Er besimm, wa ud i welcher Höhe er liquide Miel erhäl. Zise bezahl er ur auf die asächlich abgerufee Beräge ud is, egege dem Disposiioskredi, ich gezwuge, die Krediliie möglichs bald wieder aufzufülle. Das Kollekiv ka de Ausgleich biee I Deuschlad gib es bereis sei dem Mielaler die Möglichkei, eie Immobilie gege eie Leibree zu verkaufe. Allerdigs is es sehr schwer, eie Korakparer zu fide, de Käufer ud Verkäufer laufe Gefahr, bei eier sehr kurze bzw. sehr lage Lebesdauer des Verkäufers ei schleches (ud der Korakparer ei espreched gues) Geschäf zu mache. Ei isiuioalisieres ud sadardisieres Produk wie die Lifeime Morgage ermöglich higege die Realisierug vo Diversifikaioseffeke, de so geae Ausgleich im Kollekiv, ud schüz darüber hiaus de Kude: Er schulde eie Krediberag ud dami bei eier kurze Reslebesdauer eie ur kleie Berag. Im ieraioale Auslad habe sich Lifeime Morgages bereis i eiige Läder eablier, i adere seh ihre Eiführug bevor. I de USA half die Regierug ach: 1989 führe sie die Home Equiy Coversio Morgages (HECMs) ei, die eie saaliche Rückversicherugslösug beihale. I de vergagee Jahre koe der HECM-Mark deulich posiive Wachsumsrae verzeiche (siehe Grafik ue). Selbs die Subprime-Krise koe de posiive Tred ich soppe. Im Fiskaljahr 2008 ware die HECMs das eizige Segme im US-Hypohekemark, das keie volumebedige Rückgäge zu verzeiche hae. Vermulich wird der HECM-Korak im Frühjahr 2009 vergebe werde. I Großbriaie ud adere Läder wie Ausralie habe sich die Märke frei ewickel ud weise hohe Webewerbsiesiäe auf. Frakreich ermögliche per Gesez 2005 die Zulassug vo LMs. I Deuschlad ha sich bislag vo eiem erfolglose Versuch der Dresder Bausparkasse im Jahr 2000/2001 abgesehe ichs gea. Allerdigs komm der deusche Mark u lagsam i Bewegug ud auch die Wisseschaf schei Lifeime Morgages als Forschugsgebie zu edecke. Es ha seie Grud, warum die iovaive Immobiliedarlehe bislag auf dem deusche Mark ich exisiere. Die Kosrukio ud das Maageme eier LM erforder eizigariges Kow-how bzw. die Kombiaio verschiedeer Kompeeze i eier eizigarige Verbidug. Dies läss sich ahad der Hauprisike des Produks veraschauliche. die hauprisike der lm De Ker der Risike eier Lifeime Morgage bilde das Überschreiugsrisiko (Crossover Risk): Der aufgelaufee Krediberag ka de Wer der Sicherhei überschreie (siehe Grafik I auf Seie 32). Dabei wirke drei Risikoare auf das Überschreiugsrisiko ei. Eierseis beseh ei eger Zusammehag mi der Reslebeszei des Kude ud daher mi der Laufzei des Produks () (siehe Grafik II auf Seie 32). Leb der Kude läger als vom Abieer erware ( > E()), so erfolg auch die Tilgug des Kredis uerware spä. I der Abbildug esprich dies eier Bewegug auf der x-achse ach rechs. Die zweie Risikoquelle is die Verzisug des Kredis (i) (siehe Grafik III auf Seie 32). Je höher die Verzisug, umso seiler Wachsumsrae der HECMs i de USA jährliche eu begebee HECMs (Liie) Isgesam begebee HECMs (Balke) Quelle: Mike Scheider BANKMAGAZIN 31

3 verläuf die Kurve. Vereibar der Abieer mi dem Kude eie variable Verzisug, so ka sich i Folge eier Ziserhöhug die Kurve uerware ach obe drehe (i > E(i)), sodass der Überschreiugspuk früher erreich wird. Die Immobiliewerschwakug sell die drie Risikoursache dar (h) (siehe Grafik IV). Ewickel sich der Wer der Sicherhei schlecher als erware (g < E(g)), so I dreh sich die Kurve ach ue, wodurch der Überschreiugspuk ebefalls früher erreich wird. Sofer der Abieer eie Überschuldugsverzich gewähr, räg er die Verluse i Folge eier Überschreiug. Direke Kosequez daraus is, dass der Kredigeber de Auszahlugsberag gerig hale wird. De je geriger der afägliche Krediberag, umso geriger is auch die Gefahr eier Überschuldug. Adererseis is eie gerige Auszahlug uarakiv für de Kude, sodass eie akive Seuerug der Risike i Erwägug gezoge werde muss. Im Auslad verbriefe eizele Abieer Teile ihres Porfolios ud veräußer sie über (Lifeime) Morgage Backed Securiies am Kapialmark. Allerdigs sez dieses Vorgehe ei größeres Porfolio ud zusäzliches Kow-how voraus. Zudem is ifolge der Das Überschreiugsrisiko eier Lifeime morgage (I) GE Überschreiugspuk Immobiliewer Krediberag x Subprime-Krise der Verbriefugsmark für Hypohekeproduke i de vergagee Moae ahezu ausgerocke, sodass dieser Refiazierugskaal bereis eizele Abieer, ewa i Großbriaie, i ihrem Neugeschäf sark eigeschräk ha. Grudsäzlich erschwer bereis der Magel a sadardisiere Hedgig-Produke für die Laglebigkeisrisike ud die Immobiliewerschwakuge die Auflegug solcher Produke. i Verlus h i - Verzisug des Kredis h - Immobiliewerschwakug Adere Läder hae es durch posiive Immobiliewerewickluge leicher als Deuschlad. I mache Fälle verliefe die Kurve für de Krediberag ud de Immobiliewer ahezu parallel, sodass das Überschuldugsrisiko sehr gerig ausfiel. Lezlich ha isbesodere i de agelsächsische Läder auch eie adere Mealiä die Ewicklug der Märke für Lifeime Morgages begüsig. Im Gegesaz zu de agelsächsische Läder habe i Deuschlad diese vermuee Mealiäsuerschiede bislag auch die Eiführug vo LMs verhider. Hierzulade gele älere Mesche als besoders uwillig, sich zu verschulde, ud adererseis besreb, auf jede Fall ei zu Erbe hierlasse. Demzufolge beseh für poezielle Abieer i Deuschlad eie Ugewisshei über die Markchace. Eg dami verzah sid mögliche rechliche Frageselluge, ewa ob eie Lifeime Morgage als Versicherugsgeschäf gele würde. Zudem beseh die Gefahr, dass ei Abieer i erser Liie die Kude azieh, die relaiv lage lebe ud eher schleche Immobilie besize (sog. Adverse Selekio). Deoch: Diese Risike sid beherrschbar, das belege uer aderem die Erfahruge im Auslad. Das US-Modell als Vorbild Da die USA immer wieder als Blaupause für Deuschlad gea werde, biee sich das HECM-Modell als Kalkulaiosgrudlage Risikoquelle: Laglebigkei (II), Verzisug (III) + Immobiliewerschwakug (IV) i > E (i) II GE III GE IV GE g < E (g) Krediberag Krediberag Krediberag Immobiliewer Immobiliewer Immobiliewer x x x 32 BANKMAGAZIN

4 für Lifeime Morgages i Deuschlad a. Zerale Kalkulaiosgröße is der so geae Pricipal Limi Facor (plf), der als Diskoierugsfakor ierpreier werde ka ud agib, welche Aeil des Immobilieweres ei Kude maximal ausbezahl bekomm. Zur Besimmug dieses plf is das Aler des Kude öig, da es die erwaree Laufzei der HECM besimm (bei zwei Kude, ewa eiem Ehepaar, gil das Aler des jügere). Des Weiere is eie Verzisug azugebe, die sich a dem akuelle zehjährige Zissaz für USamerikaische Saasaleihe zuzüglich eier Marge sowie eier laufede Versicherugsprämie (der Aufschlag beräg i der Regel isgesam 200 Basispuke) orieier. Beispielsweise ka ei 65-jähriger Kude mi eier Auszahlug i Höhe vo zirka 54 % des akuelle Immobilieweres reche, ei 75-jähriger Kude sogar mi rud 65 % (siehe Grafik auf Seie 34; Zahlebasis Sommer 2007). Bei eiem Immobiliewer vo US-Dollar espräche dies eiem maximale Krediberag vo US-Dollar. Diese Auszahlugsgröße ergib sich vor Abzug der Abschlusskose ud eier zu Begi fällige Versicherugsprämie (zusäzlich zur laufede Prämie), die je ach Aler des Kude mehrere Taused US-Dollar ausmache ka. Grudsäzlich Die risike auf eie blick falle diese Kosebesadeile umso geriger aus, je äler der Kude ud je kürzer dami die erwaree Laufzei der HECM is. ersmals liege Zahle für deuschlad vor Eigee Berechuge auf Basis des amerikaische HECM-Modells mi Parameer für Deuschlad liefer ersmals Auszahlugsgröße für de deusche Mark. Diese falle gegeüber de USA vor allem für die jügere Kude deulich geriger aus. Die Uerschiede ergebe sich aus de gerigere Immobiliewerseigeruge i Deuschlad, der lägere erwaree Reslebesdauer sowie eiem abweichede Zisiveau. So würde ei 65-jähriger Kude lediglich zirka 36 % des akuelle Immobilieweres als Auszahlug erhale bzw. bei eiem Objek im Wer vo Euro ewa Euro. Für älere Kude äher sich die plfs i de USA ud für Deuschlad eiader a ud werde schließlich für deusche HECMs größer. Dies is Folge der spezifische Parameer; isbesodere des uerschiedliche Verzisugsiveaus, sodass die Zahle für älere Kude ur eigeschräk vergleichbar sid. Azumerke is, dass es sich hierbei um Beispielberechuge vo Sommer bzw. Ulimo 2007 hadel. Durch das milerweile gesukee Zisiveau würde die Auszahlugsgröße Überschreiugsrisiko: Im ugüsigse Falle ka der aufgelaufee Krediberag de Wer der Immobilie überschreie. Das Überschreiugsrisiko speis sich aus folgede drei Risikoare: Immobiliewerrisiko: Ewickel sich der Wer der Immobilie schlecher als erware, wird der Überschreiugspuk früher als erware erreich. Zisrisiko: Vereibar der Abieer mi dem Kude eie variable Verzisug, so ka i Folge eier Ziserhöhug der Überschreiugspuk früher als erware erreich werde da der Krediberag scheller aseig. Laglebigkeisrisiko: Leb der Kude läger, als vom Abieer erware, so erfolg auch die Tilgug des Kredies uerware spä. Das Risiko, dass der Krediberag de Immobiliewer überschreie, wächs. Buchipp Mike Scheider: Kalkulaio vo Reverse bzw. Lifeime Morgages Eie kriische Aalyse am Beispiel der US-amerikaische Home Equiy Coversio Morgages (HECM), Gabler Verlag, 49,90 Euro, ISBN , Wiesbade 2009 Der Tiel erschei im März 2009 i sowohl i de USA als auch i Deuschlad heue deulich höher ausfalle. Isgesam is zu beache, dass das HECM-Modell Ugeauigkeie aufweis ud ewa die Wahl falscher Modellparameer zu Verzerruge führ. So arbeie das Modell mi eier überalere Serbeafel, wodurch die Laufzeie der Produke uerud die Auszahlugsgröße überschäz werde. Des Weiere greif das Kalkulaiosmodell für Serbewahrscheilichkeie ur auf die Dae für Fraue zurück, uabhägig vom asächliche Geschlech des Kude, ud verwede veralee Parameer für die Immobiliewerschwakuge. Graviered wirk sich zudem die Aahme eier flache Zissrukur aus, die die Realiä i keier Weise widerspiegel ka. Adjusieruge dieser Ugeauigkeie liefer daher sachgereche Auszahlugsgröße, die für beide Läder im Sommer 2007 um eiige Prozepuke iedriger ausfalle würde. Ei Paar zweier 65-jähriger deuscher Kude würde auf Basis dieses adjusiere HECM-Modells ud uer Aahme eier koservaive Reeversicherugsserbeafel (DAV 2004 R M/F 1. Ordug) lediglich kapp 20 % als Auszahlugsgröße erhale. Da das HECM-Modell lezlich vom US-amerikaische Saa gerage wird ( Leder of las Resor ) ud die Ausuzug vo Diversifikaioseffeke uersell, dürfe es ei privaer Abieer hierzulade schwer habe, ähliche Auszahlugsgröße azubiee BANKMAGAZIN 33

5 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,0 Pricipal Limi Facors auf basis des HECM-Modells plf Der Mark i Deuschlad dürfe bereis heue de owedige Midesreifegrad erreich habe. Schäzuge gehe vo eiem Milliardevolume aus, allerdigs muss poezielle Abieer klar sei, dass sich der Mark zu Begi ur lagsam ewickel dürfe. Es wird eiiger Zei bedürfe, bis die mögliche Kude mi der Produkmechaik ausreiched verrau sid. Grudsäzlich lasse sich zwei Nuzerype uerscheide: die Bedürfige ud die Lebesgesaler. Zu de Bedürfige zähle diejeige, die sich die Immobilie kaum mehr leise köe oder größere owedige Ausgabe ur durch eie Veräußerug der Immobilie besreie köe. Für die Lebesgesaler bedeue der Immobiliekapialverzehr higege eie Zuwachs a Lebesqualiä, ewa weil keie Hierbliebee vorhade oder diese ausreiched versorg sid. Diese Persoe würde asose eie erhebliche Vermögesmasse hierlasse, die gegebeefalls vo de Erbe ich beöig wird oder gar dem Saa zufalle würde. Erfahruge aus dem Auslad zeige, dass die Eiführug eier Lifeime Morgage Zei beöig. Zuächs müsse die poezielle Kude agesproche ud dabei mögliche emoioale Hiderisse adressier werde. Hilfreich ka i diesem Zusammehag ei selbsbideder Kodex für die Abieer sei. I Großbriaie wurde 1991 als direke Reakio auf massives Missellig Ede der 1980er Jahre der Safe Home Icome Pla (SHIP) is Lebe gerufe. Abieer, die diesem TÜV-ähliche Siegel folge, verpfliche sich gegeüber de Kude, dass ihre Produke besimme Merkmale erfülle, ewa eie Überschuldugsverzich. Verraue durch rasparez Eie offee Kommuikaio mi dem Kude, eie umfassede Aufklärug über mögliche Risike ud die Kosequeze sowie das Eischale der Erbe i die Beraugsgespräche köe zusäzlich helfe, die owedige Verrauesbasis für die Kude zu schaffe. Lifeime Morgages sid sicher ich für jede Eigeheimbesizer die richige Lösug. Aber sie selle für viele älere Woheigeümer eie sivolle Möglichkei dar, zusäzliche Liquidiä zu erhale. BRD USA Aler Quelle: Mike Scheider Der Budesverbad öffelicher Bake (VÖB) ha sei geraumer Zei a eiem Förderproduk gearbeie, das über die Förderbake der Budesläder ageboe werde soll. Im Dezember 2008 selle der VÖB die so geae Förder-Immoree vor. A de Sar geh dami voraussichlich im erse Quaral 2009 die Ivesiiosbak Schleswig-Holsei (Mehr i der Märzausgabe vo BANKMAGAZIN). Bisher scheie adere deusche Krediisiue, die zum Teil scho sei Jahre die Ewicklug eier Lifeime Morgage erwäge, ich a de Firs Mover Advaage zu glaube. Noch überwieg die Befürchug, auf hohe (emoioale) Widersäde bei älere Woheigeümer zu soße. Auch Bedeke, durch Immobilie isbesodere i srukurschwache Regioe Verluse zu mache ud/oder Repuaiosschäde zu erleide ( Jez ehme die Bake de älere Mesche auch och das Haus weg.), beflügel die Produkeiführuge ich ubedig. Adererseis is sei eiiger Zei ei sarkes Momeum im Mark, das i aher Zukuf zu de erse Produkageboe führe köe. FAZIT Auszahlugsgrösse für deuschlad Auf Basis des US-HECM-Modells bekäme zwei 65-jährige maximal 36 % des akuelle Immobilieweres ausgezahl. Auf Grudlage eies adjusiere HECM-Modells sogar ur rud 20 %. Scheibar habe zumides eizele Bake das eorme Poezial der Lifeime Morgages i Deuschlad erka ud Lösugsasäze ewickel, um das vom Mark Gewüsche mi dem aus kalkulaorischer Sich Machbare erfolgreich zu verbide. Möglicherweise is gerade für de deusche Mark eie Lösug aalog zu de USA owedig. Der Praxises der erse Produke seh allerdigs och aus ma darf auf jede Fall gespa sei. AUTOR: Dr. Mike Scheider is Vorsadsassise im Vorsadssab der WGZ BANK, Düsseldorf, ud Associae Reseacher am europea ceer for fiacial services a der Uiversiä Duisburg-Esse. KONTAKT: 34 BANKMAGAZIN

6 Jez edlich auch i Deuschlad: Liquidiä für Immobiliebesizer ab 65. Die Markiovaio ImmoReePlus. Für Immobiliebesizer ab 65, die weier zuhause wohe möche. Fiazierug ohe laufede Zis- ud Tilgugszahluge. Eimalauszahlug oder Zusazree zur freie Verfügug. Feser Zissaz über die gesame Laufzei. Keie Eigeumsüberragug. Keie Leibree. Hafug ur i Höhe des Immobiliewers. Nuze Sie Ihre Chace spreche Sie us a! Ifomaerial erhale Sie bei: ImmoKasse GmbH Telefo: verrieb@immokasse.de ImmoReePlus. Das passede Produk für Millioe älerer Kude. Mehr als die Hälfe der deusche Reerhaushale besiz eie meis lasefreie Immobilie. Ei hoher Vermögeswer der jedoch gebude is. Mi ImmoReePlus gib es jez ersmals die Möglichkei, eie Teil dieses Vermöges zu Bargeld zu mache, idem die Immobilie beliehe wird. Ob für de alersgereche Umbau des Hauses, für häusliche Pflege oder die Uersüzug der Familie dieses Umkehrdarlehe brig Gesalugsfreihei für de Ruhesad. Der Clou: Die Rückzahlug sam Zise wird ers im Falle des Ablebes, bei Aufgabe der Selbsuzug oder bei Verkauf der Immobilie fällig. Mi ImmoReePlus eröffe sich Ihe als Fiazdiesleiser völlig eue Beraugsperspekive: Währed Sie bislag bei Seiore of ei sage musse, köe Sie ihe jez akiv zu euer fi azieller Flexibiliä verhelfe. Weiere Voreile für die Geeraio 65plus: Das Produk is leich versädlich ud auch für späere Erbe eie begrüßeswere Lösug.