Einleitung 13. Teil 1 - Leben und Wohnen in einer Gemeinschaft von Senioren 17

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3 Inhaltsverzeichnis Einleitung 13 A. Problemstellung 13 B. Gang der Untersuchung 14 Teil 1 - Leben und Wohnen in einer Gemeinschaft von Senioren 17 A. Tatsächliche Grundlagen 17 I. Strukturelle Veränderungen der Bevölkerung 17 II. Bedeutung der Veränderungen für das Individuum 19 III. Erwartungen und Wünsche an das Wohnen im Alter 20 IV. Wohnsituation und Wohnalternativen im Alter Wohnsituation Wohnalternative Gemeinschaftliches Wohnen 23 a) Einführung 23 b) Alten- und Pflegeheime 24 c) Betreutes Wohnen und Service-Wohnen 26 d) Seniorengemeinschaften 27 aa) Formen von Seniorengemeinschaften 27 bb) Quantitatives Vorkommen und Bedeutung von Wohn- und Hausgemeinschaften 28 B. Das Bedürfnis nach vertraglicher Regelung 30 I. Ziele einer vertraglichen Regelung, Konfliktherde in einer Wohn- oder Hausgemeinschaft von Senioren Notwendigkeit einer vertraglichen Regelung Interne Konflikte Externe Konflikte 32 II. Zeitpunkt und Form der vertraglichen Regelung Zeitpunkt Form der vertraglichen Regelung 35 Teil 2 - Regelungsbedarf im Verhältnis der Gemeinschaftsmitglieder untereinander 37 A. Übersicht 37 B. Die Wohn- und die Hausgemeinschaft im Alter als Gesellschaft bürgerlichen Rechts 37 I. Gesellschaftsvertrag Inhalt und Form des Gesellschaftsvertrages Rechtsbindungswille als maßgebliches Kriterium 39 a) Abgrenzungskriterien 39 b) Die Wohngemeinschaft als Gefälligkeitsverhältnis 40 c) Die Hausgemeinschaft als Gefälligkeitsverhältnis 41 7

4 II. Gesellschaftszweck Zulässiger Gesellschaftszweck Gesellschaftszweck einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft sowie einer studentischen Wohngemeinschaft im Vergleich 42 a) Nichteheliche Lebensgemeinschaft 42 b) Studentische Wohngemeinschaft Gesellschaftszweck bei einer Wohn- oder Hausgemeinschaft von Senioren 44 a) Gründe für eine Wohn- bzw. Hausgemeinschaft 44 b) Gesellschaftszweck der Gemeinschaft im Alter 45 aa) Gemeinschaftsleben oder Schaffung eines Raums zur Verwirklichung von Gemeinschaftsleben 45 bb) Gegenseitige Unterstützung zur Ermöglichung eines selbstbestimmten Lebens im Alter 46 c) Zwischenergebnis 47 III. Förderungspflicht Grundlagen der Förderungspflicht Förderungspflichten bei Seniorengemeinschaften 48 a) Art der Förderung 48 b) (Geschäfts-)Grundlage der Förderung 48 IV. Zusammenfassung und Formulierungsvorschlag 50 C. Regelungen für das Zusammenleben 51 I. Abgrenzung von Gemeinschafts- und Privatsphäre Interessen der Bewohner 51 a) Betreten von Privaträumen 51 b) Nutzung von Haushaltsgegenständen Regelungsvorschlag 53 II. Gemeinschaftsaktivitäten und Gemeinschaftstreffen Konfliktpunkte und Interessen der Bewohner 53 a) Gemeinschaftsaktivitäten als Freizeitgestaltung 53 b) Gemeinschaftstreffen mit administrativen Charakter 54 aa) Häufigkeit der Treffen 54 bb) Leitung der Treffen Regelungsvorschlag 55 III. Allgemeine Beschlussfassung Konfliktpunkte und Interessen der Bewohner 56 a) Überblick 56 b) Grundlagengeschäfte 57 c) Geschäftsführungsmaßnahmen 58 aa) Einstimmigkeitserfordernis? 59 bb) Stimmverteilung 60 cc) Berechnung der Mehrheit 61 (1) Ausschluss von der Stimmabgabe 61 (2) Absolute oder relative Mehrheit 62 (3) Grundlage der Mehrheit 63 d) Bindung an interne Beschlüsse gegenüber Dritten 64 aa) Problemstellung 64 bb) Die Treuepflicht der Gesellschafter 64 cc) Bedeutung der Treuepflicht für die Bewohner 65 dd) Regelungsvorschlag 66 8

5 e) Ordnungsgemäße Beschlussfassung 66 aa) Ladung, Tagesordnungspunkte 66 bb) Beschlussfähigkeit 67 cc) Schriftliche Fixierung der Beschlüsse Regelungsvorschlag 68 IV. Aufgabenteilung Bereiche der Aufgabenteilung in einer Gemeinschaft 70 a) Ressorts im Gemeinschaftsleben 70 aa) Verteilung von Zuständigkeiten 70 bb) Einzelgeschäftsführungsbefugnis nach 710 BGB? 71 b) Hausarbeiten Regelungsvorschlag 72 V. Nutzung von Gemeinschaftsräumen Potenzielle Konflikte Regelungsvorschlag 74 VI. Haushaltsgegenstände Konfliktpunkte und Interessen der Bewohner 74 a) Eigentumsübertragung 75 b) Gebrauchsüberlassung 76 c) Vor- und Nachteile einer Übertragung von Vermögen auf die Gesellschaft Regelungsvorschlag 77 VII. Haftung der Bewohner untereinander Einführung Schadensersatzpflichten in einer Gemeinschaft von Senioren 78 a) Fremdheit der beschädigten Sache 78 b) Umfang des Vertretenmüssens Haftungsprivilegierung nach 708 BGB 79 aa) Eigenübliche Sorgfalt von Bewohnern einer Seniorengemeinschaft 79 bb) Gesellschaftsvertragliche Verpflichtungen 80 (1) Gesellschaftsvertragliche Hauptpflichten der Bewohner 80 (2) Sonstige Verpflichtungen der Bewohner, insbesondere Nebenpflichten 80 (3) Zwischenergebnis 81 c) Konsequenzen der Haftungsprivilegierung für die Gemeinschaft Deckung der Schadensersatzpflicht durch die Haftpflichtversicherung 84 a) Allgemeine Versicherungsbedingungen für die Haftpflichtversicherung 84 b) Versichertes Risiko 84 c) Ausschluss der Deckung 85 aa) Angehörigenklausel 85 (1) Angehörige 85 (2) Mitversicherte Personen 86 (3) Eigenschaden 86 (4) Zusammenfassung 87 bb) Besitzklausel 87 (1) Leihe 88 (2) Miete Zusammenfassung und Regelungsvorschlag 89 VIII. Allgemeine Konfliktlösung 90 9

6 D. Regelungen für den Krankheits- und Abwesenheitsfall 91 I. Hilfe und Unterstützung Einführung Kontrolle im Alltag als Präventionsmaßnahme Vorübergehende Krankheit 92 a) Unterstützungsbedarf und -bereitschaft 92 b) Regelungsvorschlag Leichte Pflegebedürftigkeit bzw. körperliche Einschränkung Abwesenheit eines Bewohners Versterben oder Auszug aus der Gemeinschaft 96 II. Beteiligung an den Kosten des Gemeinschaftslebens Problemstellung Zahlungsverpflichtungen gegenüber Dritten Zahlungsverpflichtungen im Innenverhältnis 98 a) Gesetzliche Zahlungsverpflichtungen im Innenverhältnis 98 b) Befreiung aufgrund vertraglicher Vereinbarung Regelungsvorschlag 99 E. Regelungen betreffend das Ausscheiden aus der Gemeinschaft 99 I. Austritt aus der Gesellschaft sowie Versterben eines Bewohners Einführung Fortsetzung der Gesellschaft Kündigungsfrist 101 a) Vereinbarung einer Kündigungsfrist 101 b) Bestimmung eines Nachfolgers 102 c) Regelungsvorschlag Haushaltsgegenstände und Haushaltskasse 103 a) Zusammensetzung des Gesellschaftsvermögens 103 b) Der Abfindungsanspruch 103 c) Regelungsvorschlag 104 II. Austritt aus der Gesellschaft ohne Auszug Nichtteilnahme am Gemeinschaftsleben Trennung von Gesellschafter- und Bewohnerstellung Regelungsvorschlag 106 III. Ausschluss aus der Gesellschaft Rechtliche Grundlagen Wichtiger Grund als Ausschlussgrund 107 a) Fehlverhalten eines Bewohners 108 b) Pflegebedürftigkeit und Demenz eines Bewohners Konkretisierung des wichtigen Grundes 110 a) Interessen der Beteiligten 110 b) Orientierung an den Stufen der Pflegebedürftigkeit, 15 SGB XI 111 aa) Pflegestufe III 111 bb) Pflegestufe I 112 cc) Pflegestufe II Regelungsvorschlag

7 Teil 3 - Regelungsbedarf im Verhältnis der Gemeinschaft zum Vermieter 115 A. Einführung 115 B. Begründung des Mietverhältnisses 116 I. Einzelne Mietverträge (Einzelmiete) 116 II. Untermietlösung 118 III. Mietermehrheit 120 IV. Die BGB-Außengesellschaft als Mieter 122 C. Regelungen für die Zeit des Mietverhältnisses 124 I. Miete und andere Primärpflichten 125 II. Schadensersatzpflicht Problemstellung Schadensersatzpflicht bei der Einzelmiete 126 a) Schäden innerhalb der eigenen Wohnung 126 b) Schäden innerhalb der Wohnung des in Anspruch Genommenen 127 c) Schäden außerhalb der Wohnung des in Anspruch Genommenen 128 d) Fazit Schadensersatzpflicht bei Untermietverhältnissen 129 a) Anspruchskonstellationen von Schadensersatz bei der Untermiete 129 aa) Schädiger und in Anspruch Genommener sind identisch 129 bb) Schädiger und in Anspruch Genommener sind personenverschieden 129 b) Regelungsbedarf Schadensersatzpflicht bei einer Mietermehrheit 131 a) Problemstellung 131 b) Vertretenmüssen gemäß 278 BGB 132 c) Vertretenmüssen gemäß 31 BGB 133 d) soweit sich aus dem Schuldverhältnis nicht ein anderes ergibt, 425 Abs. 1 BGB 133 e) Regelungsbedarf Schadensersatzpflicht bei einer GbR als Mieterin 135 a) Haftung der Gesellschaft nach 31 BGB analog 135 aa) Organe der GbR - Mitglied der Gemeinschaft als geschäftsführungsbefugter Gesellschafter 136 bb) In Ausführung einer Verrichtung 136 b) Haftung der Gesellschafter 137 c) Fazit 138 D. Regelungen für den Bewohnerwechsel 138 I. Einzelmiete Problemstellung Mitbestimmungsrecht der Bewohner bei Neuvermietung 139 a) Grundsätzliche Mitbestimmung 139 b) Ausgestaltung des Mitbestimmungsrechts Regelungsvorschlag 141 II. Haupt- und Untermiete Tod eines Mieters 141 a) Tod des Hauptmieters 141 aa) Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Untermietern 141 bb) Neuaufnahme eines Bewohners 142 cc) Regelungsvorschlag 143 b) Tod eines Untermieters

8 2. Auszug und Neuaufnahme eines Mieters 144 a) Auszug und Neuaufnahme des Hauptmieters 144 b) Auszug und Neuaufnahme eines Untermieters 145 III. Mietermehrheit Tod eines Mieters Auszug und Neuaufnahme eines Mieters 147 a) Rechtsgeschäfte zum Mieterwechsel 148 b) Zustimmung des Vermieters 148 c) Regelungsvorschlag 151 IV. Mietergesellschaft 151 V. Berücksichtigung der Interessen des Vermieters 151 E. Kündigung des Mietverhältnisses 154 I. Einführung 154 II. Personenkreis Mieter Angehörige des Haushaltes 156 a) Der Begriff des Angehörigen nach 574 BGB 156 b) Der Untermieter als Angehöriger 157 c) Die Bewohner einer Hausgemeinschaft als Angehörige 158 III. Der Härtegrund Räumungsunfähigkeit Besondere Schwierigkeiten bei der Ersatzraumsuche Regelungsbedarf und -vorschlag 161 Teil 4 - Schlussbetrachtung und Vertragsmuster 163 A. Schlussbetrachtung 163 B. Gemeinschaftsordnung 164 C. Regelungsvorschläge für Mietverträge 171 Einzelne Mietverträge 171 Untermiete 172 Mietermehrheit 173 Mietergesellschaft 175 Anhang - Musterfragebogen 177 Literaturverzeichnis