Gewerblich genutzter Gebäudekomplex in Eisenach Langfristiger Mietvertrag mit der Deutschen Telekom
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- Helmut Weiss
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1 EXPOSÉ Provisionsfrei Gewerblich genutzter Gebäudekomplex in Eisenach Langfristiger Mietvertrag mit der Deutschen Telekom Objektdaten Standort: Eisenach, Ernst-Thälmann-Str Objektanzahl: 5 Gebäude Baujahre: 1992, 1994, 1995 (Sanierung 1998) Gesamtmietfläche: m² Grundstücksfläche: m² Stellplätze: 45 Stück Mieteinnahmen: p.a. WALT: 7,0 Jahre (Stand Dezember 2016) Kaufpreis: Ansprechpartner Johannes Schmidt CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH Olbrichtstr Leipzig Tel Fax Mobil Johannes.Schmidt@corpussireo.com
2 S. 2 Makrolage Die kreisfreie Stadt Eisenach liegt an der Hörsel am Nordrand des Thüringer Waldes im Bundesland Thüringen ca. 50 km westlich der Landeshauptstadt Erfurt. Sie bildet das wirtschaftliche Zentrum Westthüringens. Eisenach gilt als ein klassischer Industriestandort mit einer der höchsten Dichten an Industriearbeitsplätzen. Das Wirtschaftsgeschehen wird traditionell von der Automobilindustrie geprägt: Opel Eisenach, Bosch Fahrzeugtechnik und REGE Motorenteile gehören zu den größten Arbeitgebern in der Stadt. Ein weiterer wichtiger Wirtschaftszweig bildet der Maschinenbau. Neben dem industriellen Sektor spielt durch den Sitz diverser, regionaler öffentlicher Einrichtungen (u.a. Arbeitsgericht, Amtsgericht, Finanzamt, Gesundheitsamt) die öffentliche Verwaltung eine wichtige Rolle. Aufgrund der reizvollen Lage am Rande des Thüringer Waldes sowie zahlreicher historischer Baudenkmäler, darunter die weltbekannte Wartburg und das größte zusammenhängende Villenviertel Deutschlands, hat auch der Tourismus eine hohe Relevanz für die lokale Ökonomie.
3 S. 3 Mikrolage Der zu verkaufende Gebäudekomplex liegt ca. 2 km nordwestlich vom Zentrum Eisenachs. Die Umgebung ist geprägt von Wohn- und Geschäftshäusern in offener Bebauung. In unmittelbarer Nähe befinden sich öffentliche Einrichtungen, wie Stadtverwaltung, Finanzamt und Bundesagentur für Arbeit. Der Standort zeichnet sich durch eine gut entwickelte städtische Versorgungsinfrastruktur aus. Viele wichtigen Infrastruktureinrichtungen: Dienstleister, Gastronomie, soziale und öffentliche Einrichtungen sowie Ärzte, Kindertageseinrichtungen und Schulen sind fußläufig erreichbar.
4 S. 4 Ausgangssituation CORPUS SIREO ist als Asset Manager des Eigentümers der Immobilie (Deutsche Telekom AG) beauftragt, das Objekt zu veräußern. Der Gewerbekomplex wird von der Deutschen Telekom langfristig auch weiter genutzt. Aktuell sind ca. 80 % der Fläche vermietet. Das Objekt zeichnet sich aufgrund des hohen Anteils an langfristigen Mietvertragslaufzeiten durch einen stabilen Cashflow aus. Die Deutsche Telekom wird als derzeitiger Eigentümer ca. 60 % der Flächen gleichzeitig mit dem Verkauf zurückmieten (Sale-and-Lease-back). Objektbeschreibung Gebäude Gebäude 1 ( Technikgebäude ) Gebäude 2 ( Verw altungsgebäude ) Gebäude 3 ( MUK-Gebäude ) Gebäude 4 ( Glasfaserverstärkerstelle ) Gebäude 5 ( Lagercontainer ) Baujahr Mietfläche in m² Rohbaubeschreibung - Massivbauweise - Stahlkonstruktion - Bauzustand: durchschnittlich - Zweigeschossig, unterkellert - Massivbauweise - Bauzustand: durchschnittlich - Zweigeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss - unterkellert - Eingeschossige Stahlbetonfertigteil-Anlagen - Ebenerdige Zugänge - Eingeschossige Stahlbetonfertigteil-Anlagen - Ebenerdige Zugänge Ausbaubeschreibung - Sanitär mit zeitgemäßer Ausstattung - Elektroinstallation in Brüstungskanälen - Zentralheizung (Gas) - Sanitär mit zeitgemäßer Ausstattung - Elektroinstallation in Brüstungskanälen - Zentralheizung (Gas) - Sanitärausstattung: nicht vorhanden - Elektroinstallation in Kabelkanälen - Heizung/Warmwasser: nicht vorhanden - Klimageräte vorhanden - Sanitärausstattung: nicht vorhanden - Elektroinstallation in Kabelkanälen - Heizung/Warmwasser: nicht vorhanden
5 S. 5 Grundstück Das zu verkaufende Grundstück ist m² groß und annähernd rechteckig geschnitten, wobei die Breite der Straßenfront ca. 39 m bemisst und die mittlere Tiefe bei ca. 112 m liegt, überwiegend eben und zur Ernst-Thälmann-Straße weitgehend straßenniveaugleich. Die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude sind größtenteils mit Grenzabstand errichtet. Zum Nachbargebäude Ernst- Thälmann-Straße 59 besteht eine gegenseitige Grenzbebauung. Das Grundstück verfügt an der Ernst-Thälmann-Straße und der Florian-Geyer-Straße über jeweils eine Grundstückszufahrt. Baurecht Das Verkaufsgrundstück ist mit verschiedenen Büro- und Technikgebäuden bebaut (siehe Objektbeschreibung). Dieses ist nicht in der Denkmalliste erfasst und liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben richtet sich nach 34 BauGB. Grundstücksfläche m² Anzahl Gebäude 5 Nutzung Grundstück Büro- und Technikgebäudekomplex Bebaute Flächen m² GFZ GRZ Festsetzung B- Plan Flächennutzungsplan Vorhandenes Baurecht 0,80 (IST) 0,25 (IST) Kein B-Plan vorhanden Wohnbaufläche Gemäß 34 BauGB
6 S. 6 Fotos Verwaltungsgebäude Technikgebäude
7 S. 7 Fotos MUK-Gebäude, Glasfaserverstärkerstelle und Lagercontainer Parkflächen
8 S. 8 Flächen- und Mietaufstellung Gebäude Gesamtfläche (m² bzw. Stück) Mieter Nutzungsart Vermietete Fläche (m²) Ist-Miete Vermiep.a. tungsstand ( ) Laufzeit/ Optionen/ WALT* Technikgebäude Deutsche Telekom AG Deutsche Telekom AG Lager-/ Technikfläche Lager-/ Technikfläche % Jahre 3 x 5 Jahre 15 Jahre mit Break-Option zum x 5 Jahre Ergotherapie Linß-Kropek Bürofläche 8 Stellplätze x 3 Jahre Verwaltungsgebäude Institut für Pathologie Bürofläche 7 Stellplätze % Deutsche Telekom AG Bürofläche x 1 Jahr MUK- Gebäude 95 Deutsche Telekom AG Technik-/ Lagerfläche % Jahre 3 x 5 Jahre Glasfaserverstärkerstelle 25 - Technik-/ 0% Lagerfläche Lagercontainer 8 Deutsche Telekom AG Lagerfläche 8 100% x 1 Jahr Stellplätze Deutsche Telekom AG Parkplätze x 1 Jahr 45 Ergotherapie und Pathologie Parkplätze 15 69% In Gesamtmiete enthalten - Gesamtsumme % ,0 Jahre (WALT*) Die Konditionen des Mietvertrags mit der Deutschen Telekom wie z.b. Laufzeit, Miethöhe etc. sind nicht verhandelbar. * WALT (Weighted Average Lease Term): nach Miethöhe gewichtete Rest-Laufzeit der Mietverträge, Stand: Dezember 2016
9 S. 9 Grundbuch Objektanschrift: Eisenach, Ernst-Thälmann-Straße 53, 55, 57 Grundbuch von: Flur: 6 Eisenach Blatt: 6409 Flurstücke: 423 Gemarkung: Eisenach Datum letzter Auszug: Abteilung 1: Abteilung 2: Abteilung 3: Baulasten Eintragungen / Nachbarschaftsvereinbarungen: Sonstiges: Deutsche Telekom AG Keine Eintragungen Keine Eintragungen Keine Eintragungen Bei Verkauf wird die Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zur Sicherung von Technikflächen (Leitungsrechte) zugunsten der DTAG erforderlich.
10 S. 10 Lageplan Verwaltungsgebäude MUK Technikgebäude Glasfaserverstärkerstelle Lagercontainer
11 S. 11 Technikflächensicherung Zu sichernde Leitungen Zu sichernde Technikflächen Save-T Kurzzeitfläche bei Havarien für Notfalltechnik
12 S. 12 Energieausweis Verwaltungsgebäude Art des Energieausweises: Heizenergiebedarfskennwert: Strombedarfskennwert: Energieträger für die Heizung: Energiebedarfsausweis 311 kwh / (m²a) 21 kwh / (m²a) Strom, Nahwärme ohne KWK Baujahr: 1991 Energieausweis Technikgebäude Art des Energieausweises: Heizenergiebedarfskennwert: Strombedarfskennwert: Energieträger für die Heizung: Energiebedarfsausweis 186 kwh / (m²a) 18 kwh / (m²a) Strom, Erdgas Baujahr: 1992
13 S. 13 Vertragsbedingungen Kaufpreis Die Kaufpreisvorstellung des Eigentümers für das oben genannte Objekt beträgt: zzgl. gesetzlicher MwSt. (in Worten: Eine Million Euro). Dieses Angebot ist nur für den Empfänger persönlich bestimmt, eine Weitergabe dieses Angebotes an Dritte ist nur mit unserer ausdrücklichen, schriftlichen Zustimmung gestattet. Rückmietung Da die Deutsche Telekom als Eigentümer an der langfristigen Nutzung der Immobilie weiteres Interesse hat, ist der Verkauf des Objektes in Verbindung mit einem langfristigen Mietvertrag geplant (Sale-and-Lease-back-Vertrag). Dies generiert für einen Käufer langfristigen Cashflow durch einen Mieter mit exzellenter Bonität. Die Details zu den Rückmietkonditionen entnehmen Sie bitte der Seite 8. Die Konditionen des Mietvertrags wie z.b. Laufzeit, Miethöhe etc. sind nicht verhandelbar. Das Objekt wird nur in Verbindung mit diesem Vertrag zum Erwerb angeboten.
14 S. 14 Über CORPUS SIREO CORPUS SIREO, ein eigenständig agierender Geschäftsbereich der Swiss Life Asset Managers, ist Marktanalysen zufolge der größte unabhängige Real Estate Asset Management Dienstleister in Deutschland. 550 Mitarbeiter an 11 Standorten in Deutschland und Luxemburg betreuen im Kundenauftrag insgesamt 15 Millionen Quadratmeter Gewerbeund Wohnflächen im Wert von rund 16,3 Milliarden Euro (Stand: 10/2014), darunter 2,3 Milliarden Euro institutionelles Anlagevermögen. Je nach Investment und Partner geht CORPUS SIREO Co-Investments im europäischen Raum ein. Im Bereich Wohnprojektentwicklung ist CORPUS SIREO mit rund 500 Fertigstellungen pro Jahr ebenfalls ein führendes Bauträgerunternehmen in Deutschland. Die Immobilien-Maklersparte von CORPUS SIREO zählt zudem zu den Top 10 der deutschen Maklerhäuser. Das Unternehmen wird regelmäßig für seine Leistungen ausgezeichnet. Laut aktuellen Rankings und Wettbewerben ist CORPUS SIREO der führende Immobilien Asset Management Dienstleister Deutschlands (Bell Real Estate Asset Management Report 2014, 2013, 2012, 2011). Zudem erhielt das Unternehmen den immobilienmanager Award 2012 in der Kategorie Management. Es wurde dreimal in Folge ausgezeichnet als wertvollste Marke im Bereich Asset Management (Immobilienmarken Award 2013, 2012, 2011) und aktivste Pressestelle der deutschen Immobilienunternehmen (Wissenschaftliche Vereinigung zur Förderung des Immobilienjournalismus 2014 und 2015). Der Asset Manager zählt außerdem zu den beliebtesten Arbeitgebern der deutschen Immobilienwirtschaft (Platz 2 im Ranking Immobilien Zeitung 2014). Weitere Informationen: Ansprechpartner Für weitergehende Fragen oder Vereinbarung von Besichtigungsterminen wenden Sie sich bitte an: Johannes Schmidt CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH Olbrichtstraße Leipzig Fon Fax Mobil Johannes.Schmidt@corpussireo.com
15 S. 15 Haftungsausschluss Dieses Exposé wurde auf der Grundlage der für CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH (CORPUS SIREO) zugänglichen Informationen sowie Angaben Dritter erstellt. Für Richtigkeit und Vollständigkeit übernimmt CORPUS SIREO keine Gewähr. Alle Zahlen, Größen und sonstige Angaben sind unverbindlich. Maßgebend sind ausschließlich die Angaben in den abzuschließenden Verträgen. Dieses Exposé wird Interessenten mit dem Verständnis ausgehändigt, dass diese alle ihrer Ansicht nach zur Beurteilung der Transaktion eventuell erforderlichen Nachforschungen selbständig, gegebenenfalls unter Hinzuziehung der fachkundigen juristischen und steuerlichen Beratung, durchführen werden sowie mit dem Vorbehalt, dass sich bezüglich der gemachten Angaben Änderungen ergeben können. Alle Angaben sowie evtl. Angebote sind freibleibend. Änderungen und Zwischenveräußerung bleiben vorbehalten. Dieses Exposé ist nur für den Empfänger persönlich bestimmt, eine Weitergabe an Dritte ist nur mit ausdrücklicher, schriftlicher Zustimmung der CORPUS SIREO gestattet. Alle hierin enthaltenen Informationen sind soweit sie nicht öffentlich zugänglich sind vertraulich zu behandeln und nur zum Zwecke eines möglichen Erwerbs zu verwenden. Es gilt deutsches Recht. Gerichtsstand ist Frankfurt am Main.
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